Odległości od budynków i granicy działki

Przepisy określające kwestie odległości przy budowie domu

Kwestię odległości określają przepisy rozporządzenia w sprawie warunków technicznych (...). W § 12 ust. 2 i 3 przewidziano kilka sytuacji, w których budynek można umieścić bezpośrednio przy granicy lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m od granicy (taki pas terenu musi pozostać niezabudowany, co ma zapewniać swobodny dostęp do ściany i umożliwić jej remont i konserwację). Takie usytuowanie budynku jest dopuszczalne, gdy:

• wynika to z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy;
• działka budowlana w zabudowie jednorodzinnej ma szerokość mniejszą niż 16 m.

Zobacz też: Przepisy przeciwpożarowe odległości budynków

Warunki jakie należy spełnić uwzględniając usytuowanie budynków na działce sąsiedniej, przy budowie domu

Oczywiście w takich sytuacjach ściana budynku od strony granicy nie może mieć otworów okiennych i drzwiowych. W opisanych przypadkach możliwość przybliżenia domu do granicy nie zależy ani od zgody sąsiada, ani od podobnego usytuowania budynku na sąsiedniej działce. Muszą być jednak spełnione inne warunki dotyczące na przykład nasłonecznienia lub ochrony przeciwpożarowej.

Ponadto przepisy dopuszczają usytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, ale pod warunkiem że część budynku leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe, niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej (§ 12 ust. 3 pkt 2).

Jeśli zapis miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy nie stanowią inaczej, to kwestię tę regulują paragrafy 12, 13, 60 i 271-273 rozporządzenia o warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Artykuł 12 reguluje zasady ogólne, art. 13 określa odległości budynków z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi umożliwiające wymagane naturalne oświetlenie dla tych pomieszczeń. Artykuły 271-273 natomiast określają odległości budynków względem siebie pod względem bezpieczeństwa pożarowego. Warunki określone tymi artykułami muszą być spełnione jednocześnie.

Przeczytaj też: Istniejący budynek na granicy działki

Odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych przy budowie domu

Można jednak w określonych sytuacjach wnosić o odstąpienie od tych warunków. Zagadnienie odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych reguluje art. 9 Prawa budowlanego. Problem odstępstwa nie jest jedynie kwestią dotyczącą przepisów budowlanych, dotyka on także sposobu wykonywania własności, w szczególności relacji wykonywania swych praw przez właścicieli nieruchomości, które ze sobą sąsiadują. W przypadku konfliktu interesów prawnych osób dysponujących prawem własności ustawodawca przewidział odstępstwa od zasady nieograniczonego korzystania z tych praw, aby właściciele sąsiednich nieruchomości mogli ze swoich praw korzystać optymalnie (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 18 stycznia 2000 r.; IV SA 1756/98; OSP 2002 r., nr 9, poz. 117).

O odstępstwie od warunków technicznych decyduje właściwy minister, który te warunki wydał (zobacz niżej). Przypadek, w którym może nastąpić takie odstępstwo, musi być jednak szczególnie uzasadniony. Ustawa zastrzega także, że odstępstwo nie może powodować zagrożenia życia ludzi lub bezpieczeństwa mienia, a w stosunku do obiektów użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego, z których mogą też korzystać osoby niepełnosprawne, w szczególności poruszające się na wózkach inwalidzkich – pogorszenia warunków zdrowotno-sanitarnych i użytkowych, a także stanu środowiska, po spełnieniu określonych warunków zamiennych.

W określonej sytuacji spełnienie wyżej wymienionych wymogów może nie wystarczyć. Należy zauważyć, że ustawodawca przyznaje ministrowi prawo do określenia dodatkowych warunków (art. 9 ust. 4 P.b.).

Sprawa odstępstw od przepisów techniczno-budowlanych rozstrzygana jest przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub o zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego.

Postępowanie w sprawie uzyskania zgody na odstępstwo od warunków technicznych przy budowie domu

Kwestia, czy sprawa ta jest samodzielną sprawą administracyjną i czy w związku z tym jest rozstrzygana w drodze decyzji administracyjnej, jest sporna. W wyroku z dnia 11 stycznia 1996 r. Sąd Najwyższy – Izba Administracyjna, Pracy i Ubezpieczeń Społecznych (III ARN 55/95; OSNAPiUS 1996 r. Nr 14, poz. 195) przychylił się do takiego poglądu. Konsekwencją tego rozstrzygnięcia będzie przysługiwanie prawa odwołania się od decyzji (zob. art. 127 i n. Kodeksu postępowania administracyjnego, w skrócie K.p.a.). Z drugiej strony należy pamiętać, że omawiany wyrok został wydany na podstawie uchylonej już ustawy z dnia 24 października 1974 r. – Prawo budowlane (Dz. U. 1974 r. Nr 38, poz. 229). Obecnie obowiązujący w materii odstępstwa przepis art. 9, w przeciwieństwie do właściwych przepisów uchylonego Prawa budowlanego, posługuje się pojęciem „postanowienia”, mógłby więc być to argument przemawiający za tym, że sprawa o odstępstwo nie jest jednak odrębną sprawą administracyjną, postanowienie jest bowiem środkiem prawnym, za pomocą którego rozstrzyga się poszczególne kwestie wynikające w toku postępowania, lecz nierozstrzygające o istocie sprawy, jak decyzja. Tutaj z kolei następstwem będzie nieprzysługiwanie prawa do wzruszenia takiego postanowienia (według art. 141 § 1 K.p.a., na wydane w toku postępowania postanowienia służy stronie zażalenie, gdy ustawa tak stanowi, natomiast w omawianym przypadku przepisy nie wspominają o takiej możliwości).

Niemniej jednak wypada zauważyć, że to, czy rozstrzygnięcie organu administracyjnego, nazywane postanowieniem, rozstrzyga jedynie kwestie nienadające się do zakwalifikowania jako samodzielne sprawy administracyjne, jest co prawda regułą, ale od której istnieją wyjątki (zob. art. 123 § 2 K.p.a.). Poza tym zgodnie z utrwalonym w nauce prawa administracyjnego poglądem o tym, czy sprawa jest rozstrzygana w drodze decyzji, nie decyduje użycie przez ustawodawcę terminu „decyzja administracyjna”.

Tryb postępowania w sprawie uzyskania zgody na odstępstwo od warunków technicznych jest następujący:

1. inwestor występuje do organu właściwego do wydania pozwolenia na budowę o wyrażenie zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych;
2. właściwy organ występuje do właściwego ministra o upoważnienie go do wyrażenia zgody na odstępstwo;
3. właściwy minister udziela bądź odmawia udzielenia żądanego upoważnienia;
4. po uzyskaniu upoważnienia właściwy organ udziela bądź odmawia udzielenia zgody na odstępstwo.

Co powinien zawierać wniosek w sprawie odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych?

Należy zaznaczyć, że właściwym organem w rozumieniu ustawy jest organ administracji architektoniczno-budowlanej, czyli przede wszystkim starosta, ewentualnie w niektórych sytuacjach – wojewoda.

Składany przez właściwy organ wniosek do właściwego ministra powinien zawierać:

1. charakterystykę obiektu oraz, w miarę potrzeby, projekt zagospodarowania działki lub terenu, a jeżeli odstępstwo mogłoby mieć wpływ na środowisko lub nieruchomości sąsiednie, również projekt zagospodarowania tych nieruchomości, z uwzględnieniem istniejącej i projektowanej zabudowy;
2. szczegółowe uzasadnienie konieczności wprowadzenia odstępstwa;
3. propozycje rozwiązań zamiennych;
4. pozytywną opinię wojewódzkiego konserwatora zabytków w odniesieniu do obiektów budowlanych, wpisanych do rejestru zabytków oraz innych obiektów budowlanych usytuowanych na obszarach objętych ochrona konserwatorską;
5. w zależności od potrzeb – pozytywną opinię zainteresowanych organów (np. Państwowej Inspekcji Pracy, Państwowej Straży Pożarnej, Inspekcji Sanitarnej, Inspekcji Ochrony Środowiska).

Jeżeli chodzi o właściwość ministra w danej sprawie, o odstępstwie od warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać:

1. budynki i ich usytuowanie – decyduje Minister Infrastruktury;
2. zasady zasilania energią elektryczną obiektów budowlanych łączności – decyduje Minister Infrastruktury;
3. skrzyżowania linii kolejowych z drogami publicznymi i ich usytuowanie – decyduje Minister Infrastruktury;
4. obiekty budowlane niebędące budynkami, służące obronności Państwa oraz ich usytuowanie – decyduje Minister Obrony Narodowej;
5. obiekty budowlane gospodarki wodnej i ich usytuowanie – decyduje Minister Środowiska;
6. budowle rolnicze i ich usytuowanie – decyduje Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi;
7. morskie budowle hydrotechniczne i ich usytuowanie – decyduje Minister Infrastruktury;
8. lotniska cywilne – decyduje Minister Infrastruktury;
9. budowle kolejowe i ich usytuowanie – decyduje Minister Infrastruktury;
10. drogi publiczne i ich usytuowanie – decyduje Minister Infrastruktury;
11. drogowe obiekty inżynierskie i ich usytuowanie – decyduje Minister Infrastruktury;
12. bazy i stacje paliw płynnych, rurociągi dalekosiężne do transportu ropy naftowej i produktów naftowych i ich usytuowanie – decyduje Minister Gospodarki;
13. sieci gazowe – decyduje Minister Gospodarki;
14. strzelnice garnizonowe oraz ich usytuowanie – decyduje Minister Obrony Narodowej;
15. autostrady płatne – decyduje Minister Infrastruktury;
16. budynki mieszkalne – decyduje Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji.

Należy pamiętać, że obowiązek dostarczenia materiałów załączanych do wniosku składanego do właściwego ministra w sprawie odstępstwa od warunków techniczno-budowlanych ciąży na inwestorze, a nie na organie.

Kolejność uzyskania zgody na odstępstwo od warunków techniczno-budowlanych w aspekcie opracowania projektu budowlanego i wystąpienia o wydanie pozwolenia na budowę

1. rozstrzygnięcie w sprawie udzielenia zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych;
2. opracowanie projektu budowlanego z wykorzystaniem powyższego rozstrzygnięcia;
3. wystąpienie inwestora z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę.

Zgodnie z art. 36a ust. 5 Prawa budowlanego:

„Nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę i jest dopuszczalne, o ile nie dotyczy:

1) zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu,

2) charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,

3) (uchylony),

4) (uchylony),

5) zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne,

6) zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,

7) ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
oraz nie wymaga uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, wymaganych przepisami szczególnymi.”

W przepisie tym nie ma mowy o jakiejś tolerancji. Dlatego każda zmiana w stosunku do zatwierdzonego projektu budowlanego w zakresie określonym w ust. 5 wymaga wcześniejszego uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę według art. 36a ust. 1.

Zgodnie z art. 36a ust. 6 Prawa budowlanego:

„6. Projektant dokonuje kwalifikacji zamierzonego odstąpienia oraz jest obowiązany zamieścić w projekcie budowlanym odpowiednie informacje (rysunek i opis) dotyczące odstąpienia, o którym mowa w ust. 5.”

Projektant dokonuje kwalifikacji odstąpienia. Nie może jednak robić tego w sposób dowolny, na podstawie własnego uznania. Musi wziąć pod uwagę przepisy ust. 5. Jest to wyraźnie wskazane w ust. 6.

Decyzja w sprawie odstąpienia od warunków techniczno-budowlanych

Ostatecznej oceny dokonuje organ nadzoru budowlanego zgodnie z art. 84 ust. 1 pkt 1 ustawy. Jeżeli organ nadzoru budowlanego uzna, że odstąpienia są istotne, niezależnie od kwalifikacji dokonanej przez projektanta powstają skutki prawne dla inwestora przewidziane w Prawie budowlanym. Inwestor ponosi konsekwencje istotnego odstąpienia. W skrajnym przypadku może dojść do rozbiórki części obiektu. Natomiast osoby wykonujące samodzielne funkcje techniczne na budowie podlegają odpowiedzialności zawodowej.

Moim zdaniem w tym przypadku – o ile działka ma więcej niż 16 m, inwestor musi uzyskać zgodę na odstępstwo od warunków technicznych, dokonać zmiany w projekcie i pozwoleniu na budowę.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼