Czy wąska działka ze służebnością pozwala na budowę domu

Stan prawny

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje przeznaczenie działki pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną w formie wolnostojącej, z minimalną szerokością działki budowlanej 16 metrów oraz obowiązkiem zachowania odległości od granic zgodnie z przepisami techniczno budowlanymi (co do zasady 4 m lub 3 m przy ścianie bez okien).

Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, m.in.:

• § 12 ust. 1 – zabudowę lokalizuje się z zachowaniem minimalnych odległości od granic,

• § 14 ust. 3 pkt 1a – działka musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej, także przez służebność.

  Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›
  

Charakter służebności a szerokość działki

Służebność przejazdu o szerokości 5 metrów nie zmienia formalnej szerokości działki. Oznacza to, że działka nadal ma 20 metrów szerokości w ujęciu ewidencyjnym. Służebność ogranicza możliwości zabudowy w swoim pasie, jednak nie powoduje zmniejszenia szerokości działki na potrzeby MPZP.

W konsekwencji działka spełnia wymóg minimalnej szerokości 16 metrów, nawet jeśli realna część możliwa do zabudowy wynosi około 15 metrów.

Możliwości zabudowy przy uwzględnieniu służebności

Przy działce o szerokości 20 metrów i pasie służebnym o szerokości 5 metrów możliwe jest:

• zachowanie wymaganych odległości od granic,

• zaprojektowanie budynku w części o szerokości ok. 15 metrów,

• postawienie domu o szerokości ok. 9–11 metrów, co jest charakterystyczne dla działek uznawanych za wąskie,

• odsunięcie budynku od pasa służebności lub posadowienie go bliżej przeciwległej granicy działki (zgodnie z przepisami dot. ścian bez okien).

Służebność nie blokuje budowy, lecz wymaga starannego projektowania. Architekt musi ocenić możliwość zachowania powierzchni biologicznie czynnej oraz ewentualnych parametrów dotyczących minimalnej powierzchni przypadającej na lokal, jeśli w przyszłości planowana byłaby zabudowa z więcej niż jednym lokalem.

Wnioski i rekomendacje

Przed zakupem warto:

• uzyskać wypis i wyrys z MPZP,

• przeanalizować księgę wieczystą, aby sprawdzić dokładną treść służebności,

• skonsultować się z architektem lub urbanistą, który oceni możliwości zabudowy konkretnego projektu domu,

• rozważyć złożenie wniosku o opinię urbanistyczną do gminy.

Sprawa wymaga zarówno oceny prawnej, jak i obowiązkowej opinii projektanta, ponieważ kluczowe są m.in. rzeczywiste możliwości posadowienia budynku i spełnienie wymogów dotyczących powierzchni biologicznie czynnej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.