Zakupienie pasa ziemi dzielącego dwa domy

Zasiedzenie nieruchomości

Zacznę od podstawowych informacji dotyczących zasiedzenia. Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego:

„§ 1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze”.

Dobra i zła wiara oceniana jest z punktu widzenia wiedzy, czy istnieje inny właściciel nieruchomości, czy też posiadacz ma prawo sądzić, że posiadana nieruchomość stanowi jego własność.

O samoistnym charakterze posiadania decydują przede wszystkim okoliczności faktyczne o charakterze zewnętrznym, tj. zachowanie się posiadacza dostrzegalne dla innych osób, za pomocą którego posiadacz demonstruje swoją wolę wykonywania pełnego władztwa nad rzeczą dla siebie (cum animo rem sibi habendi). Mogą one polegać np. na zagospodarowaniu nieruchomości poprzez zabudowania lub nasadzenia, ogrodzeniu posesji, pokryciu kosztów remontu lub modernizacji budynku itp. (zob. np. post. SN z 11.08.2016 r., sygn. akt I CSK 504/15).

Nie mam tu pełnej informacji dotyczącej samoistności posiadania w Państwa przypadku. Ja oczywiście udzielę odpowiedzi na bazie tego, co wiem. Dlaczego mam wątpliwości? Napisał Pan, że „Jest to własność gminy, z której korzysta właściciel jednego z bliźniaków, z tym że faktycznie drugi właściciel od początku posiadania działki i domu użytkuje swoją część (pomiędzy frontem domu a ulicą) na podstawie umowy ustnej z drugim właścicielem domu bliźniaczego” – to sugeruje, że prawo korzystania pierwotnie miał pierwszy z korzystających, a tylko na zasadzie ustnej umowy pozwolił Panu korzystać z części przylegającej do Pana działki. To każe mi zastanowić się, czy korzystanie pierwszego właściciela bliźniaka nie jest przypadkiem sformalizowane. W takiej sytuacji nie można by mówić o samoistnym posiadaniu. Posiadaczem zależnym jest osoba, którą z właścicielem łączy stosunek prawny (umowa) umożliwiająca właścicielowi zależnemu władanie rzeczą. Przykładowymi najbardziej powszechnymi umowami, które umożliwiają posiadanie zależne, są umowa najmu oraz umowa dzierżawy, a także użyczenie.

Zakładam jednak, że żadnej umowy z gminą tu nie było. W takiej sytuacji, prowadząc postępowanie zmierzające do zasiedzenia, należy wykazać właśnie decyzyjność w zakresie korzystania z nieruchomości, nasadzenia, jakie zostały dokonane, a na które gmina nie zawracała uwagi, brak pytań kierowanych do gminy w zakresie zgody o zagospodarowanie tej przestrzeni. Po drugie wykazać trzeba konkretny termin, od jakiego należy liczyć okres samoistnego posiadania. Tu pomocni mogą być świadkowie.

W Państwa przypadku mamy do czynienia z działką, która ma być zasiedziana w części. Zazwyczaj działki na poszerzenie drogi są już tak zorganizowane, że stanowią pas ciągnący się wzdłuż tej drogi właśnie. Pan i sąsiad chcecie zasiedzieć każdy po fragmencie tej nieruchomości. Nie ma możliwości wcześniejszego podziału tej nieruchomości. Właścicielem prawnym jest obecnie gmina i tylko ona może dokonać podziału.

Wniosek o zasiedzenie nieruchomości

Aby uzyskać potwierdzenie zasiedzenia użytkowanych przez Panów fragmentów działki stanowiącej własność gminy, w pierwszej kolejności należy złożyć wniosek o zasiedzenie do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Opłata sądowa to 2000 zł. Do wniosku, w którym wykaże Pan swoje samoistne posiadanie i jego okres, należy dołączyć mapę (najlepiej sporządzoną przez geodetę), na której zostanie zaznaczona do zasiedzenia wydzielona część działki. Tylko tak wskazana część niezabudowanej działki gruntu może stanowić oznaczenie przedmiotu zasiedzenia. W dalszej kolejności, w postępowaniu sądowym w sprawie o stwierdzenie zasiedzenia wyodrębnionej części nieruchomości może zostać powołany biegły sądowy, w celu wydania opinii w sprawie podziału nieruchomości i wyodrębnienia części działki gruntów dla nowego właściciela.

Zatem rzeczywiście w pierwszej kolejności warto skorzystać z pomocy geodety, który wydzieli na mapie działkę do zasiedzenia, ale nie będzie to podział prawny. Takie wydzielenie będzie stanowić podstawę do złożenia wniosku o zasiedzenie i jego prawidłowego sformułowania. Dopiero w toku postępowania zostanie dokonany plan podziału w celu właśnie wydzielenia prawnego działki, co do której zostanie orzeczone zasiedzenie. Udział biegłego w sprawie to dalszy koszt.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Postanowienie Sądu Najwyższego z 11.08.2016 r., sygn. akt I CSK 504/15

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.