Zakup pasa ziemi od gminy lub zasiedzenie gruntu przy drodze

Czy można przejąć pas ziemi należący do gminy?

W opisanej sytuacji nie należy zaczynać od założenia, że jedyną drogą jest zasiedzenie. Pas gruntu znajduje się między budynkami a ulicą, należał do gminy i pierwotnie miał służyć poszerzeniu drogi. To oznacza, że pierwszym krokiem powinno być ustalenie jego aktualnego statusu prawnego i planistycznego.

Jeżeli grunt jest zwykłą nieruchomością gminną, która nie jest drogą publiczną ani częścią pasa drogowego, można rozważać zarówno zakup od gminy, jak i zasiedzenie. Jeżeli jednak działka albo jej część jest prawnie i faktycznie związana z drogą publiczną, sprawa staje się znacznie trudniejsza, ponieważ takie grunty co do zasady są wyłączone ze zwykłego obrotu i nie powinny być przejmowane tak jak typowa działka budowlana.

Brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie przesądza jeszcze o możliwości zasiedzenia. Istotniejsze są: własność ujawniona w księdze wieczystej, oznaczenie w ewidencji gruntów, uchwały dotyczące zaliczenia drogi do kategorii dróg publicznych, przebieg pasa drogowego oraz faktyczny sposób korzystania z gruntu.

Co sprawdzić przed złożeniem wniosku o zasiedzenie?

Najpierw warto wystąpić do gminy albo właściwego starostwa o dokumenty pozwalające ustalić, czym prawnie jest sporny pas gruntu. W praktyce należy sprawdzić:

• numer działki i księgę wieczystą nieruchomości gminnej,
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków,
• czy działka ma oznaczenie drogowe lub jest częścią pasa drogowego,
• czy ulica została zaliczona do kategorii drogi publicznej,
• czy dla terenu obowiązuje miejscowy plan albo wydano decyzje dotyczące drogi,
• czy gmina zawierała z którymkolwiek z właścicieli umowę najmu, dzierżawy, użyczenia albo inną umowę dotyczącą korzystania z pasa gruntu.

Jeżeli temat dotyczy relacji między działką a drogą, przydatny może być także materiał o tym, jak wygląda zaniżenie wartości działki przeznaczonej pod budowę drogi. Pokazuje on, że grunty drogowe wymagają osobnej analizy, a nie tylko oceny według sposobu faktycznego użytkowania.

Zasiedzenie nieruchomości gminnej — podstawowe warunki

Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność przez zasiedzenie, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie przez 20 lat jako posiadacz samoistny w dobrej wierze. Po upływie 30 lat nabycie własności jest możliwe także wtedy, gdy posiadacz uzyskał posiadanie w złej wierze.

W sprawach dotyczących gruntów gminnych dobra wiara występuje rzadko. Jeżeli właściciele domów wiedzieli albo mogli łatwo ustalić, że pas ziemi należy do gminy, sąd najczęściej będzie oceniał sprawę według 30-letniego terminu zasiedzenia. Sam fakt, że gmina przez wiele lat nie reagowała na korzystanie z gruntu, nie oznacza jeszcze dobrej wiary.

Najważniejsze jest posiadanie samoistne. Chodzi o takie zachowanie, które na zewnątrz wygląda jak wykonywanie prawa własności: ogrodzenie terenu, utrzymywanie go, urządzenie ogrodu, nasadzenia, wykonywanie prac porządkowych, wyłączanie innych osób z korzystania, traktowanie gruntu jako stałej części własnej posesji. Nie wystarcza samo przechodzenie, parkowanie za zgodą innej osoby albo korzystanie tolerowane przez właściciela.

O samoistnym charakterze posiadania decydują przede wszystkim widoczne na zewnątrz zachowania posiadacza, przez które okazuje on wolę władania rzeczą dla siebie. Takie podejście pojawia się również w orzecznictwie Sądu Najwyższego, m.in. w postanowieniu z 11.08.2016 r., sygn. akt I CSK 504/15.

Kiedy korzystanie z pasa gruntu nie prowadzi do zasiedzenia?

Zasiedzenia nie będzie, jeżeli korzystanie z gruntu ma charakter zależny. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, gdy gmina zawarła z kimś umowę dzierżawy, najmu, użyczenia, udostępnienia gruntu albo inną umowę pozwalającą korzystać z nieruchomości. Posiadacz zależny wie, że korzysta z cudzej rzeczy za zgodą właściciela, a nie jak właściciel.

Wątpliwości może budzić także opis, że jeden właściciel bliźniaka korzystał z gruntu gminnego, a drugi używał części pasa na podstawie ustnej umowy z tym pierwszym sąsiadem. Jeżeli ta ustna zgoda była tylko sąsiedzkim podziałem faktycznego użytkowania, nie musi automatycznie wykluczać zasiedzenia wobec gminy. Jeżeli jednak drugi właściciel traktował swoje prawo jako zależne od zgody sąsiada, a nie jako własne władanie względem gminy, sąd może uznać, że brakowało samoistności.

Pas drogowy i droga publiczna — dlaczego to kluczowe?

Przy gruncie położonym między domem a ulicą trzeba szczególnie uważać na przepisy o drogach publicznych. Zgodnie z ustawą o drogach publicznych drogi gminne stanowią własność właściwej gminy. Jeżeli sporny teren jest częścią drogi publicznej lub pasa drogowego, możliwość jego zasiedzenia może być wyłączona.

Nie wystarczy jednak sama informacja, że teren kiedyś miał poszerzać ulicę. Trzeba ustalić, czy faktycznie został objęty pasem drogowym, czy jest potrzebny do funkcjonowania drogi, czy został urządzony jako element drogi oraz jak jest oznaczony w dokumentach. Inaczej ocenia się grunt jedynie planowany w przeszłości pod poszerzenie ulicy, a inaczej nieruchomość stanowiącą już prawnie i faktycznie pas drogowy.

Czy najpierw trzeba podzielić działkę gminną?

Właściciele bliźniaków nie mogą samodzielnie dokonać prawnego podziału działki należącej do gminy. Podział administracyjny nieruchomości może zostać przeprowadzony przez właściciela, czyli gminę, albo w określonych sytuacjach w toku postępowania sądowego, gdy sąd potrzebuje dokładnego wyodrębnienia części objętej żądaniem zasiedzenia.

Na etapie przygotowania sprawy o zasiedzenie potrzebna jest przede wszystkim mapa pokazująca, jaki fragment ma być objęty wnioskiem. Najczęściej sporządza ją geodeta. Taka mapa nie jest jeszcze podziałem prawnym, ale pozwala prawidłowo opisać przedmiot żądania. W toku sprawy sąd może dopuścić dowód z opinii biegłego geodety i oprzeć rozstrzygnięcie na projekcie wydzielenia części nieruchomości.

Jeżeli obaj właściciele chcą zasiedzieć różne fragmenty tej samej działki gminnej, można rozważyć jeden wspólny wniosek, w którym każdy z nich precyzyjnie opisze swój fragment i okres posiadania. Nie zawsze będzie to najlepsze rozwiązanie. Jeżeli dowody, daty objęcia posiadania albo zakres korzystania są różne, bezpieczniejsze mogą być odrębne wnioski albo bardzo dokładne rozdzielenie żądań w jednym piśmie.

Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia — gdzie i jak go złożyć?

Sprawę o zasiedzenie składa się do sądu rejonowego właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Wniosek powinien wskazywać, kto ma nabyć własność, jakiego dokładnie fragmentu gruntu dotyczy żądanie, od kiedy trwa posiadanie, czy było ono samoistne oraz czy wnioskodawca powołuje się na dobrą czy złą wiarę.

Uczestnikiem postępowania powinna być gmina jako właściciel nieruchomości. W zależności od sytuacji uczestnikami mogą być także sąsiedzi lub inne osoby, których praw może dotyczyć wynik sprawy. Opłata sądowa od wniosku o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie wynosi 2000 zł. Trzeba też liczyć się z kosztami odpisów, map, dokumentów geodezyjnych oraz ewentualnej opinii biegłego.

Do wniosku warto dołączyć w szczególności:

• odpis księgi wieczystej albo numer księgi wieczystej,
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów,
• mapę z oznaczeniem fragmentu objętego żądaniem,
• zdjęcia ogrodzenia, ogrodu, podjazdu, nasadzeń lub innych urządzeń,
• dokumenty potwierdzające remonty, utrzymanie, inwestycje lub nakłady,
• zeznania świadków potwierdzających nieprzerwane korzystanie jak właściciel,
• korespondencję z gminą, jeżeli pokazuje brak umowy lub brak sprzeciwu przez wiele lat.

Zakup pasa ziemi od gminy jako praktyczna alternatywa

Jeżeli gmina nie planuje już poszerzenia ulicy, często warto równolegle rozważyć zakup pasa gruntu. Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje sytuacje, w których nieruchomość publiczna może być zbyta bez przetargu, m.in. gdy przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej część mogąca poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, a nie może być zagospodarowana jako odrębna nieruchomość.

W opisanym stanie faktycznym zakup może być prostszy niż zasiedzenie, ale zależy od decyzji gminy, możliwości podziału, przeznaczenia terenu i tego, czy pas może poprawić warunki zagospodarowania jednej czy kilku nieruchomości przyległych. Jeżeli ten sam grunt mógłby służyć kilku właścicielom, gmina musi zachować szczególną ostrożność. W orzecznictwie wskazuje się, że sprzedaż bezprzetargowa na poprawę warunków zagospodarowania nie powinna naruszać praw innych właścicieli nieruchomości przyległych.

Praktyczna kolejność przy wariancie zakupu jest następująca: pisemny wniosek do gminy, sprawdzenie możliwości zbycia, ewentualna zgoda właściwego organu gminy, podział geodezyjny, wycena rzeczoznawcy majątkowego, ustalenie ceny i akt notarialny. W sprawach dotyczących ogrodzeń i faktycznego korzystania z gruntu przy granicy pomocny może być również artykuł o twierdzeniach sąsiada dotyczących ogrodzenia.

Jaka kolejność działań będzie najbezpieczniejsza?

W opisanej sprawie najrozsądniejsza kolejność działań wygląda następująco:

1. Ustalić numer działki, księgę wieczystą, oznaczenie w ewidencji gruntów i status drogi.
2. Sprawdzić w gminie, czy pas nadal jest przewidziany pod drogę albo czy może zostać sprzedany właścicielom nieruchomości przyległych.
3. Ustalić, czy ktokolwiek korzystał z gruntu na podstawie umowy z gminą.
4. Zebrać dowody wieloletniego samoistnego posiadania każdego z właścicieli bliźniaka.
5. Zlecić geodecie przygotowanie mapy z dokładnym oznaczeniem faktycznie zajmowanych części.
6. Porównać wariant zakupu od gminy z wariantem sądowego zasiedzenia.
7. Jeżeli zakup nie jest możliwy albo gmina odmawia, przygotować wniosek o stwierdzenie zasiedzenia do sądu rejonowego.

Jeżeli na terenie nie ma miejscowego planu, znaczenie mogą mieć także warunki zabudowy albo inne dokumenty planistyczne. W podobnych sprawach warto sprawdzić, jak wygląda ważność i zmiany warunków zabudowy, zwłaszcza gdy pas gruntu ma zostać włączony do funkcjonalnego zagospodarowania posesji.

FAQ

Podsumowanie

Właściciele bliźniaków powinni najpierw ustalić status prawny pasa gruntu, a dopiero potem wybierać między zakupem od gminy a sprawą o zasiedzenie. Jeżeli teren nie jest pasem drogowym i przez co najmniej 30 lat był faktycznie władany jak własny, zasiedzenie może być możliwe. Trzeba jednak dokładnie wykazać zakres posiadania, jego samoistny charakter i nieprzerwany okres.

Jeżeli gmina nie potrzebuje już pasa pod poszerzenie drogi, praktycznym rozwiązaniem może być wniosek o sprzedaż fragmentów gruntu właścicielom nieruchomości przyległych. W takim wariancie to gmina jako właściciel prowadzi procedurę podziału, wyceny i sprzedaży.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. — Kodeks cywilny, w szczególności art. 172 — Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.

2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w szczególności art. 37 — tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 399.

3. Ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, w szczególności art. 2a — Dz.U. 1985 nr 14 poz. 60.

4. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, w szczególności art. 40 — Dz.U. 2025 poz. 1228.

5. Postanowienie Sądu Najwyższego z 11.08.2016 r., sygn. akt I CSK 504/15.

6. Wyrok Sądu Najwyższego z 5.07.2006 r., sygn. akt IV CSK 98/06.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.