Zmiana użytkowania obiektu budowlanego i uciążliwość sąsiedztwa

Zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania budynku gospodarczego

Zmiana sposobu użytkowania budynku gospodarczego lub jego części powinna zostać zgłoszona do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Zgodnie z artykułem 71 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (P.b.) – zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 stycznia 2003 r. (sygn. akt: II SA/Wr 960/00) stwierdził, że użytkowanie obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem jest traktowane przez Prawo budowlane jako obowiązek właściciela lub zarządcy, a naruszenie tego obowiązku jest naruszeniem porządku prawnego w budownictwie wymagającym obligatoryjnie zastosowania przez odpowiednie organy środków mających na celu likwidację tego naruszenia. Ponadto przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego wymagającą zgody właściwego organu administracji państwowej należy rozumieć nie tylko przeznaczenie obiektu do innego rodzaju użytkowania, lecz także zintensyfikowanie dotychczasowego sposobu użytkowania.

Według art. 71 ust. 4 P.b. – zgłoszenia należy dokonać przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, organ administracji architektoniczno-budowlanej, nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia.

Organ administracji architektoniczno-budowlanej wnosi sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części może spowodować niedopuszczalne wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich (art. 71 ust. 5 pkt 3d P.b.).

Zatem jeśli sąsiad dokonał zgłoszenia w powiatowym inspektoracie budowlanym, a organ ten nie wniósł sprzeciwu, to wygląda na to, że wszystko odbyło się zgodnie z prawem. To nie oznacza, że ma Pani tolerować obecną sytuację.

Zgodnie z artykułem 144 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (K.c.) – właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Jeśli spełnione są przesłanki wymienione w przytoczonym przepisie, można wnieść powództwo cywilne do sądu (zgodnie z art. 144 w związku z art. 222 § 2 K.c.) i domagać się zaniechania przez sąsiada tzw. immisji, czyli emitowania hałasów. W procesie na wnoszącym pozew spoczywa ciężar dowodu – udowodnienia, że jest on właścicielem sąsiedniej nieruchomości oraz że zakłócanie spokoju faktycznie miało miejsce.

Hałas jest immisją w rozumieniu przywołanego przepisu. Jacek Gudowski w komentarzu do Kodeksu cywilnego wskazuje, że według przeważającego w piśmiennictwie poglądu art. 144 dotyczy tylko immisji pośrednich, tzn. takiego działania na nieruchomości wyjściowej, którego skutki przenikają w sposób naturalny na nieruchomość sąsiednią, np. przez wytwarzanie zapachów, wywoływanie hałasów.

Działania zakłócające korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę

Sąd ocenia, czy w konkretnej sprawie doszło do przekroczenia przeciętnej miary w oparciu o kryteria społeczno-gospodarczego przeznaczenia obu nieruchomości oraz stosunków miejscowych.

Przepis art. 144 K.c. określa granice dopuszczalnych oddziaływań pośrednich na nieruchomości sąsiednie; granice te wyznacza „przeciętna miara” wynikająca ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Przekroczenie tak ustalanej „przeciętnej miary” prowadzi do niedozwolonego naruszenia prawa własności sąsiada i jest działaniem bezprawnym, stanowiącym podstawę roszczenia negatoryjnego (art. 222 § 2 K.c.). Przy wykładni art. 144 K.c. należy uwzględniać takie czynniki jak: częstotliwość zakłóceń, długotrwałość oddziaływań i ich intensywność oraz zakres niedogodności i ograniczeń, jakich w związku z nimi doznają właściciele nieruchomości sąsiednich. Nieprzerwane występowanie immisji pośrednich jest istotnym, ale nie jedynym elementem oceny stopnia zakłóceń (wyrok Sądu Najwyższego z 10 lipca 2003 r., sygn. akt: I CKN 497/01).

Edward Drozd w artykule „Prawa i obowiązki właścicieli lokali” pisze, że społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości mieszkalnej polega na zaspokojeniu potrzeb mieszkania i wypoczynku.

Z kolei Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 30 września 2008 r. (sygn. akt: II CSK 169/08) stwierdził, że właściciel nieruchomości o charakterze mieszkalnym ma prawo oczekiwać, że jego wypoczynek domowy nie będzie zakłócany uciążliwymi hałasami ograniczającymi normalne wykorzystywanie nieruchomości na cele mieszkalne.

Przy ocenianiu przeciętnej miary należy uwzględnić przeznaczenie nieruchomości, które wynika z jej charakteru i sposobu korzystania z niej. Określenie „stosunki miejscowe” odnosi się zarówno do miejsca, jak i czasu (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 lipca 1969 r., sygn. akt: II CR 208/69).

„Przeciętna miara” oddziaływań, o której mowa w art. 144 K.c., w konkretnej sprawie oceniana jest zwykle po wyjaśnieniu, jaki charakter ma nieruchomość, z której emitowana jest immisja, i nieruchomości sąsiednie immisją dotknięte (orzeczenie Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 6 marca2007 roku, sygn. akt: I ACa 48/07).

Jako okoliczności, które powinny być uwzględniane przy ocenie przeciętnej miary immisji, wymienia się przykładowo:

1. Częstotliwość występowania zakłóceń. Jak podkreślił SN w wyroku z dnia 10 lipca 2003 r., I CKN 497/01, LEX nr 121698, nieprzerwane występowanie immisji jest istotnym, ale nie jedynym elementem oceny stopnia zakłóceń, dlatego błędne jest zakładanie z góry, że jeżeli niekorzystne oddziaływanie zdarza się tylko raz w tygodniu, to nie przekracza przeciętnej miary dopuszczalnych immisji;
2. Porę, w której zakłócenia są wywoływane. Hałasy, które mogą być uznane za zwyczajne w porze dziennej, mogą okazać się nadmierne w porze nocnej;
3. Intensywność oddziaływań oraz zakres niedogodności i ograniczeń, jakich w związku z nimi doznają właściciele nieruchomości sąsiednich;
4. Skutki immisji dotykające zdrowia i życia ludzi. Jeżeli oddziaływania grożą bezpośrednio i realnie określonym osobom albo grupie osób, to nie mogą być tolerowane i trzeba przyjąć, że przekraczają one przeciętną miarę. Nie wystarcza jednak ogólne tylko stwierdzenie szkodliwości dla zdrowia, ponieważ wszelkie zanieczyszczenia zawierają element szkodliwości dla zdrowia, a nie mogą być uznane z tego powodu za niedopuszczalne;
5. Rodzaj źródła immisji: czy jest to wyłącznie zachowanie ludzkie, czy zakłócenie, które spowodowały lub ułatwiły warunki naturalne;
6. Motywację kierującą działaniami właścicieli. Trzeba ustalić, czy działania rodzące immisje mają racjonalne uzasadnienie w ramach wykonywania prawa własności, czy też przybierają postać szykany;
7. Pozytywną społeczną wartość działalności wytwarzającej immisje. Jako przykład podano znaczenie gospodarcze (elektrociepłownia) lub stworzenie miejsc pracy dla wielu osób z danej miejscowości.

(Małgorzata Balwicka-Szczyrba, Grzegorz Karaszewski, Anna Sylwestrzak, „Sąsiedztwo Nieruchomości. Komentarz”).

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
3. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 września 2008 r. sygn. akt: II CSK 169/08
4. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 7 stycznia 2003 r. sygn. akt: II SA/Wr 960/00
5. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 2003 r., sygn. akt I CKN 497/01

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.