Kategoria: Inne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zmiana użytkowania obiektu budowlanego i uciążliwość sąsiedztwa

Autor: Maciej Podgórski • Opublikowane: 2017-11-24

Przed 3 laty urząd gminy poinformował mnie, że sąsiad złożył wniosek o rozbudowę istniejącego budynku gospodarczego i zmianę sposobu użytkowania na garaż dla maszyn rolniczych i samochodów. We wskazanym budynku od paru już lat sąsiad prowadził warsztat mechaniki samochodowej. Moje odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego zostało odrzucone. Tymczasem po rozbudowie budynku moje życie zmieniło się w koszmar, mieszkam jak w warsztacie. Czy taka zamiana użytkowania jest zgodna z przepisami?

Maciej Podgórski

»Wybrane opinie klientów

Jestem bardzo zadowolony z udzielonej mi odpowiedzi. W mojej sprawie skorzystałem już z wcześniejszych wizyt (na żywo), ale tak wyczerpującej informacji wyjaśniającej jaką otrzymałem na portalu ePorady24 nigdzie nie otrzymałem. Bardzo treściwie, same konkrety bez zbędnego skupiania się na drobnych detalach. 
Dariusz, 52 lata
Bardzo szybko i sprawnie, polecam :)
Jolanta
W bardzo szybki i skuteczny sposób dostałam odpowiedź na moje pytanie.
Grażyna
Dziękuję za konkretną odpowiedź. Na pewno będzie pomocna.
Anna, 62 lata, tłumacz
Bardzo szczegółowe wyjaśnienia w krótkim terminie.
Jolanta
Jestem zadowolony ze szczegółowych informacji. Są podparte paragrafami i zawierają istotę prawną. Chociaż zwykłym ludziom , takim jak ja czasem jest potrzebna odpowiedź -tak lub nie. Wtedy się nie gubią w tym wszystkim. Jednak zawsze istnieje u Państwa możliwość zadania, dodatkowego pytania. Jest to bardzo potrzebne. Jesteście Profesjonalni. Dziękuję!
Krzysztof
Sprawna obsługa, łatwa dostępność i krótki termin odpowiedzi.
Maria, 51 lat, praca biurowa
Opinia była rzeczowa i na temat zadany w pytaniu.
Jacek, prezes, 65 lat
Precyzyjna porada, super napisana, jasna i czytelna :)
Dominika, 28 lat
Informacja z komentarzem jest bardzo wyczerpujaca. Skierowala mnie w dobrym kierunku. Podparla filarami prawa. Dziekuje
Joanna, 58 lat
Porada profesjonalna całkowicie rozwiązująca moje wątpliwości.
Jacek, emeryt, 70 lat
Oceniam bardzo wysoko włożoną pracę w wyjaśnienie sprawy; szybko i wyczerpująco
Anna, kierownik marketingu, 32 lata
Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź. Po raz kolejny skorzystałam z Państwa pomocy i jestem bardzo zadowolona. Jeszcze raz dziękuję.
Jolanta
Dziękuję bardzo za wyczerpującą odpowiedź. Odpowiedź dostałam szybko, i była ona wyczerpującą. Prawnik Pan Maciej Sądej, przedstawił sprawę jasno i przede wszystkim przestałam się martwić sprawa na którą nie mam wpływu. Bo oczywiście, jak się czyta w internecie, to dostaje się masę różnych opcji, opinii, które mogą być nieprawdziwe lub są sprzeczne. 
Edyta, nauczyciel, 46 lat
Dziękuję, choć cena porady tania nie była to jednak w pełni wyczerpująca interesujące mnie zagadnienie.
Bożena
Polecam tą formę usługi. Na spokojnie można w domu zastanowić się jakie jeszcze ważne pytanie zadać, i kolejny raz poradzić się w tej samej cenie.
Barbara, 58 lat
Są to dla mnie jasne odpowiedzi 
Andrzej, 59 lat, kierowca
Pan Marcin Sądej po raz trzeci udzielał mi porady w sprawach podatkowych i po raz trzeci jestem w pełni usatysfakcjonowana Jego poradą. Do tej pory 4 razy korzystałam z usług ePorad24 i za każdym razem otrzymywałam poradę składającą się dwóch członów. Pierwszy to prezentacja przepisów dotyczących mego pytania, a druga to zwięzły \"łopatologiczny\" przepis co i jak uczynić w moim przypadku. Jestem zadowolona w 100% z porady. 
Małgorzata, licencjonowany zarządca nieruchomości, 71 lat
Tak jak czytałam w innych opiniach, wyjaśnienia są bardzo prosto sformułowane, zrozumiałe dla kogoś, kto na co dzień nie ma czynienia z prawem. Wspaniałą rzeczą jest możliwość zadawania dodatkowych pytań. Pozwala to rozwiać jakiekolwiek wątpliwości.
Joanna, nauczyciel, 44 lata
Jestem zadowolony z udzielonej mi porady. Odpowiedz szybka, napisana prostym , zrozumiałym językiem, wyczerpująca temat. 
Czarek
Na moje zapytanie , otrzymałam bardzo szybką wyczerpującą odpowiedź , zrozumiałym językiem (nie prawniczym) napisaną . Korzystała z ePorady24 moja znajoma , która była bardzo zadowolona z szybkiej i solidnej usługi . Dlatego ja również zwróciłam się do nich o pomoc. Z czystym sumieniem POLECAM TĄ FIRMĘ .Zamykam swoją opinie w krótkich słowach, SZYBKO , SOLIDNIE , PROFESJONALNIE I NIE DROGO!!!
Grażyna
Serdeczne dzieki za porade
Grzegorz
Nie wypowiadam się na forach internetowych i nie wystawiam opinii- jednak tym razem poczułam, że muszę napisać o Państwa portalu, ponieważ jest wspaniały. Jestem zachwycona. Rzadko zdarzają się mi problemy natury prawnej, więc nie mam kontaktu z prawnikami. Ten portal okazał się najlepszym dla mnie rozwiązaniem, gdy nastąpiło takie zdarzenie. Przystępna cena, natychmiastowe odpowiedzi i to bardzo wyczerpujące. Zostałam poprowadzona znakomicie, aby rozwiązać swój problem. Gratulacje dla założycieli, dla świetnych prawników. Już poleciłam swoim znajomym i polecam wszystkim. 
Małgorzata
Udzielona odpowiedź w pełni mnie satysfakcjonuje. Z całą pewnością będę korzystać z eporady24, jeżeli oczywiście zajdzie taka potrzeba.
Dorota, nauczyciel, 52 lata
Odpowiedzi na zadane problemy są naprawdę fachowe ale co cenię najbardziej to że są rzetelne.
Adam
Jestem zadowolony, szybka ,rzetelna odpowiedź, profesjonalna.
Andrzej
Bardzo fachowa i zrozumiała odpowiedz od prawnika
Hubert
Szybka i rzeczowa odpowiedź, w której odniesiono się do każdego mojego pytania. Jestem bardzo zadowolony i cieszę, że jest taki serwis. To o wiele wygodniejsze rozwiązanie niż próba szukania i umawiania się z prawnikiem face-to-face.
Marcin
Wyczerpujące wyjaśnienia.
Jarosław, 55 lat, nauczyciel
Wszystko super
Ihor, 24 lata, przedsiębiorca

Zmiana sposobu użytkowania budynku gospodarczego lub jego części powinna zostać zgłoszona do powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Zgodnie z artykułem 71 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (P.b.) – zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 7 stycznia 2003 r. (sygn. akt: II SA/Wr 960/00) stwierdził, że użytkowanie obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem jest traktowane przez Prawo budowlane jako obowiązek właściciela lub zarządcy, a naruszenie tego obowiązku jest naruszeniem porządku prawnego w budownictwie wymagającym obligatoryjnie zastosowania przez odpowiednie organy środków mających na celu likwidację tego naruszenia. Ponadto przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego wymagającą zgody właściwego organu administracji państwowej należy rozumieć nie tylko przeznaczenie obiektu do innego rodzaju użytkowania, lecz także zintensyfikowanie dotychczasowego sposobu użytkowania.

Według art. 71 ust. 4 P.b. – zgłoszenia należy dokonać przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, organ administracji architektoniczno-budowlanej, nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Organ administracji architektoniczno-budowlanej wnosi sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części może spowodować niedopuszczalne wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich (art. 71 ust. 5 pkt 3d P.b.).

Zatem jeśli sąsiad dokonał zgłoszenia w powiatowym inspektoracie budowlanym, a organ ten nie wniósł sprzeciwu, to wygląda na to, że wszystko odbyło się zgodnie z prawem. To nie oznacza, że ma Pani tolerować obecną sytuację.

Zgodnie z artykułem 144 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (K.c.) – właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Jeśli spełnione są przesłanki wymienione w przytoczonym przepisie, można wnieść powództwo cywilne do sądu (zgodnie z art. 144 w związku z art. 222 § 2 K.c.) i domagać się zaniechania przez sąsiada tzw. immisji, czyli emitowania hałasów. W procesie na wnoszącym pozew spoczywa ciężar dowodu – udowodnienia, że jest on właścicielem sąsiedniej nieruchomości oraz że zakłócanie spokoju faktycznie miało miejsce.

Hałas jest immisją w rozumieniu przywołanego przepisu. Jacek Gudowski w komentarzu do Kodeksu cywilnego wskazuje, że według przeważającego w piśmiennictwie poglądu art. 144 dotyczy tylko immisji pośrednich, tzn. takiego działania na nieruchomości wyjściowej, którego skutki przenikają w sposób naturalny na nieruchomość sąsiednią, np. przez wytwarzanie zapachów, wywoływanie hałasów.

Sąd ocenia, czy w konkretnej sprawie doszło do przekroczenia przeciętnej miary w oparciu o kryteria społeczno-gospodarczego przeznaczenia obu nieruchomości oraz stosunków miejscowych.

Przepis art. 144 K.c. określa granice dopuszczalnych oddziaływań pośrednich na nieruchomości sąsiednie; granice te wyznacza „przeciętna miara” wynikająca ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Przekroczenie tak ustalanej „przeciętnej miary” prowadzi do niedozwolonego naruszenia prawa własności sąsiada i jest działaniem bezprawnym, stanowiącym podstawę roszczenia negatoryjnego (art. 222 § 2 K.c.). Przy wykładni art. 144 K.c. należy uwzględniać takie czynniki jak: częstotliwość zakłóceń, długotrwałość oddziaływań i ich intensywność oraz zakres niedogodności i ograniczeń, jakich w związku z nimi doznają właściciele nieruchomości sąsiednich. Nieprzerwane występowanie immisji pośrednich jest istotnym, ale nie jedynym elementem oceny stopnia zakłóceń (wyrok Sądu Najwyższego z 10 lipca 2003 r., sygn. akt: I CKN 497/01).

Edward Drozd w artykule „Prawa i obowiązki właścicieli lokali” pisze, że społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości mieszkalnej polega na zaspokojeniu potrzeb mieszkania i wypoczynku.

Z kolei Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 30 września 2008 r. (sygn. akt: II CSK 169/08) stwierdził, że właściciel nieruchomości o charakterze mieszkalnym ma prawo oczekiwać, że jego wypoczynek domowy nie będzie zakłócany uciążliwymi hałasami ograniczającymi normalne wykorzystywanie nieruchomości na cele mieszkalne.

Przy ocenianiu przeciętnej miary należy uwzględnić przeznaczenie nieruchomości, które wynika z jej charakteru i sposobu korzystania z niej. Określenie „stosunki miejscowe” odnosi się zarówno do miejsca, jak i czasu (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 lipca 1969 r., sygn. akt: II CR 208/69).

„Przeciętna miara” oddziaływań, o której mowa w art. 144 K.c., w konkretnej sprawie oceniana jest zwykle po wyjaśnieniu, jaki charakter ma nieruchomość, z której emitowana jest immisja, i nieruchomości sąsiednie immisją dotknięte (orzeczenie Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 6 marca2007 roku, sygn. akt: I ACa 48/07).

Jako okoliczności, które powinny być uwzględniane przy ocenie przeciętnej miary immisji, wymienia się przykładowo:

  1. Częstotliwość występowania zakłóceń. Jak podkreślił SN w wyroku z dnia 10 lipca 2003 r., I CKN 497/01, LEX nr 121698, nieprzerwane występowanie immisji jest istotnym, ale nie jedynym elementem oceny stopnia zakłóceń, dlatego błędne jest zakładanie z góry, że jeżeli niekorzystne oddziaływanie zdarza się tylko raz w tygodniu, to nie przekracza przeciętnej miary dopuszczalnych immisji;
  2. Porę, w której zakłócenia są wywoływane. Hałasy, które mogą być uznane za zwyczajne w porze dziennej, mogą okazać się nadmierne w porze nocnej;
  3. Intensywność oddziaływań oraz zakres niedogodności i ograniczeń, jakich w związku z nimi doznają właściciele nieruchomości sąsiednich;
  4. Skutki immisji dotykające zdrowia i życia ludzi. Jeżeli oddziaływania grożą bezpośrednio i realnie określonym osobom albo grupie osób, to nie mogą być tolerowane i trzeba przyjąć, że przekraczają one przeciętną miarę. Nie wystarcza jednak ogólne tylko stwierdzenie szkodliwości dla zdrowia, ponieważ wszelkie zanieczyszczenia zawierają element szkodliwości dla zdrowia, a nie mogą być uznane z tego powodu za niedopuszczalne;
  5. Rodzaj źródła immisji: czy jest to wyłącznie zachowanie ludzkie, czy zakłócenie, które spowodowały lub ułatwiły warunki naturalne;
  6. Motywację kierującą działaniami właścicieli. Trzeba ustalić, czy działania rodzące immisje mają racjonalne uzasadnienie w ramach wykonywania prawa własności, czy też przybierają postać szykany;
  7. Pozytywną społeczną wartość działalności wytwarzającej immisje. Jako przykład podano znaczenie gospodarcze (elektrociepłownia) lub stworzenie miejsc pracy dla wielu osób z danej miejscowości.

(Małgorzata Balwicka-Szczyrba, Grzegorz Karaszewski, Anna Sylwestrzak, „Sąsiedztwo Nieruchomości. Komentarz”).

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Czy konieczna zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego?

Wynająłem lokal przychodni lekarskiej. Najemca, za moim pośrednictwem, zgłosił do urzędu planowany remont niewymagający pozwolenia tylko samego zgłoszenia. W odpowiedzi otrzymałem informację, że 10 lat temu poprzedni właściciel zgłosił lokal jako bar gastronomiczny i uzyskał zgodę na tę funkcję, więc teoretycznie nic innego w nim być nie może. Wedle urzędnika wszelka zmiana sposobu użytkowania wymaga procedury podobnej do pozwolenia na budowę. Problem polega na tym, że dla miejsca, gdzie znajduje się przedmiotowy lokal, nie ma miejscowego planu zagospodarowania terenu, co znacznie wydłuża całą procedurę. Pytanie: czy urzędnik miał rację, twierdząc, że należy wystąpić do urzędu o zmianę sposobu użytkowania? Chodzi o typowy lokal usługowy nie o mieszkanie. Najemca nie wymaga ode mnie, abym uzyskał zgodę z urzędu na prowadzenie działalności medycznej dla jego działalności tylko abym mu wynajął lokal usługowy a nie bar.

Zmiana stosunków wodnych na gruncie

Przyległy teren do działki spornej jest tak usytuowany, że woda opadowa z wszystkich działek powyżej i drogowej, która bezpośrednio sąsiaduje z działką sporną, spływała przez nią od zawsze – woda powierzchniowo płynęła od wierzchołka góry poprzez wszystkie działki prywatne i wpływała na działkę drogową i dalej konsekwentnie przez działkę sporną. W latach 90-tych, aby woda nie przepływała górą działki drogowej i nie powodowała oblodzenia, w miejscu spływu wykonano przepust, aby woda płynęła pod działką drogową, nie naruszając stosunków wodnych. Czy właściciel ma prawo żądać od właściciela działki drogowej likwidacji przepustu, a w konsekwencji zmiany kierunku spływu wody, który istniał od zawsze?

Budowa stacji bazowej telefonii komórkowej

Aktualnie dla działki rolnej brak jest MPZP, grunt III kl. b, w poprzednim MPZP do 1.01.2003 r. miał przeznaczenie RM. Mam zaświadczenie z UG o takim przeznaczeniu. Teraz na części działki chcę wybudować inwestycję celu publicznego – stację bazową telefonii komórkowej. Czy taki grunt o powierzchni 150m2 wymaga wyłączenia z produkcji rolnej? Inwestycja będzie realizowana na pozwolenie.

Zakaz budowy studni i brak linii wodociągowej

Zgodnie z planem zagospodarowania mogę się budować na mojej działce, ale nie wolno mi kopać studni, ponieważ działka leży w pasie ochronnym strefy pośredniej wód podziemnych. Dodam, że brak jest infrastruktury wodno-kanalizacyjnej w mojej okolicy. Działka leży przy drodze gminnej, a za tą drogą już nie ma strefy ochronnej, więc tam, na innej działce, mógłbym wywiercić studnię, ale musiałbym przekopać się z linią wodociągową przez wspomnianą drogę. Jakie są formalność i gdzie je załatwić, by dostać pozwolenie na poprowadzenie wodociągu przez drogę? Komu za ten przesył będę w przyszłości płacił?

Zakup strychu od wspólnoty mieszkaniowej

Wspólnota chce sprzedać strych. Jakie zapisy powinny się znaleźć w akcie notarialnym, który uchwala zgodę wspólnoty na sprzedaż strychu? Jak należy ustalić cenę? Sprawę komplikuje fakt, że sąsiadka mieszkająca na ostatnim piętrze niegdyś kupiła mieszkanie ze strychem. Powierzchnia w akcie notarialnym jest znacznie mniejsza niż powierzchnia rzeczywiście przez nią użytkowana. Przy okazji adaptacji strychu chciałaby podnieść swój dach i powiększyć mieszkanie, a tym samym uregulować wpis powierzchni w akcie notarialnym. W zamian za to oferuje wspólnocie remont dachu nad swoim mieszkaniem. Czy wspólnota powinna żądać dodatkowego wynagrodzenia? Kto jest w rzeczywistości właścicielem strychu nad jej mieszkaniem?

Problem z ewidencją budynków na działce

Na działce budowlanej stoi domek gospodarczy oraz budynek gospodarczy (z garażem). Oba budynki są oczywiście umieszczone na mapce terenu działki, okazało się jednak, że w akcie własności ziemi widnieje tylko domek (60 m2) bez budynku gospodarczego, w którego miejscu chcemy wybudować dom jednorodzinny. Metraż domu miałby być jednakowy z metrażem budynku nieujętego w akcie własności, ale ujętego na mapce zagospodarowania działki. Jakiego typu pozwolenie jest nam konieczne przy takich problemach z ewidencją budynków na działce? Czy potrzebujemy zgody sąsiadów, skoro budynek przylega do granicy?

Odszkodowanie za wykorzystywanie ściany budynku gospodarczego

Na posesji mam budynek gospodarczy na linii granicy z sąsiadem (oczywiście za zgodą sąsiada). Sąsiad w latach 70. na całej mojej ścianie „dokleił” swój budynek gospodarczy (za zgodą wtedy jeszcze ówczesnego właściciela). Obecnie sąsiadka dokonała pomiarów geodezyjnych swojej działki i wyszło, że 0,5 a jej działki zajmujemy my (przesunięty płot). Umówiliśmy się na zapłatę, wniosę ją. Czy jednak możemy żądać odszkodowania za wykorzystywanie ściany naszego budynku gospodarczego?

Odprowadzenie wody deszczowej, korzystanie z cudzych urządzeń

Jestem właścicielem skrajnego segmentu w zabudowie szeregowej, budynki pochodzą z lat 60-tych XX w., wybudowane początkowo przez spółdzielnię mieszkaniową, niedawno przekształcone w prawo własności. Przez 60 lat odprowadzenie wody z dachów dwóch sąsiednich segmentów odbywało się z wykorzystaniem mojej rynny i przez rurę spustową na moim terenie do kanalizacji deszczowej. W ten sposób sąsiad korzystał bezumownie z mojej własności, ja na własny koszt musiałem czyścić, remontować i utrzymywać w dobrym stanie rynnę i rurę spustową. Zrobiłem remont i modernizację budynku i poprosiłem mojego bezpośredniego sąsiada, by zrobił sobie swoją rurę spustową i odprowadzał wody opadowe do swojej studzienki, którą ma przed domem. Sąsiad nie reagował, więc na swój koszt zrobiłem mu rurę spustową i skierowałem wodę z jego rynny w stronę jego studzienki. Sąsiad zaskarżył mnie do nadzoru budowlanego i żąda przywrócenia stanu poprzedniego. Do jego żądań dołączył się drugi sąsiad, który swoją wodę opadową wypuszcza na dach mojego bezpośredniego sąsiada. Proszę o wyjaśnienie, czy stanowisko sąsiadów jest zgodne z prawem? Czy mam obowiązek udostępniać im moją własność? Czy drugi sąsiad może być stroną postępowania wszczętego przez nadzór budowlany?

wizytówka Zadaj pytanie »