Domek gospodarczy przy granicy działki

Postawienie domku na działce

Zgodnie z przepisami zawartymi w art. 29 Prawa budowlanego nie wymaga się decyzji o pozwoleniu na budowę m.in. w przypadku chęci postawienia budowli małej architektury oraz budynków o niewielkiej powierzchni i wysokości, które nie mają charakteru mieszkalnego. Do tej kategorii z pewnością zaliczają się domki narzędziowe. Oznacza to, że postawienie takiego obiektu na działce nie wymaga formalnego uzyskania pozwolenia na budowę.

Po nowelizacji tej ustawy obowiązującej od 2017 r. można bowiem bez pozwolenia wybudować parterowy budynek gospodarczy w tym altanę, garaż, ganek czy ogród zimowy maksymalnie do 35 m² powierzchni zabudowy, przy maksymalnie dwóch takich budynkach na każde 500 m² działki. Przy czym należy pamiętać, że budynki parterowe mogą mieć poddasze użytkowe.

„Art. 29. 1. Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa:

2) wolno stojących parterowych budynków gospodarczych w tym garaży, altan oraz przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki”.

Definicja budynku gospodarczego

Należałoby przypomnieć w tym miejscu, czym jest budynek gospodarczy. Określnie takie znajduje w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, aczkolwiek nie jest to definicja legalna z art. 29 Prawa budowlanego. Ale mówi ono w § 3 ust. 8 , że „ilekroć w rozporządzeniu jest mowa o budynku gospodarczym - należy przez to rozumieć budynek przeznaczony do niezawodowego wykonywania prac warsztatowych oraz do przechowywania materiałów, narzędzi, sprzętu i płodów rolnych służących mieszkańcom budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego, budynku rekreacji indywidualnej, a także ich otoczenia, a w zabudowie zagrodowej przeznaczony również do przechowywania środków produkcji rolnej i sprzętu oraz płodów rolnych”.

Czyli budynkiem gospodarczym jest budynek niemieszkalny, służący przede wszystkim do przechowywania rzeczy i wykonywania prac warsztatowych na potrzeby własne, który wchodzi w skład zabudowy zgodniej z przeznaczeniem działki budowlanej (np. mieszkaniowej).

Z istoty swej ww. przepis art. 29 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego zwalnia spod reżimu reglamentacji pozwoleniem na budowę obiekty przydomowe, powstające dla potrzeb gospodarstwa domowego.

W praktyce powyższe przekłada się na to, że do postawienia domku narzędziowego wystarczy jedynie zgłoszenie, zgodnie z włączeniami przewidzianymi w art. 29 ustawy Prawo budowlane.

Odległość domku od granicy działki

Z początkiem 2018 roku zaczęły obowiązywać zmienione warunki techniczne określone w rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki.

I tak:

„Dział II. ZABUDOWA I ZAGOSPODAROWANIE DZIAŁKI BUDOWLANEJ

§ 12. 1. Jeżeli z przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:
1) 4 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;
2) 3 m - w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.
2. Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość.
3. Dopuszcza się, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273, sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeżeli będzie on przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
4. W zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271-273, dopuszcza się:
1) sytuowanie budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej;
2) nadbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 od granicy tej działki budowlanej, o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, nie może być okien i drzwi;
3) budowę budynku gospodarczego lub garażu o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi.
5. Usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w ust. 2–4, powoduje objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływania obiektu w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane.
6. Odległość od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż:
1) 1,5 m do okapu lub gzymsu zwróconego w stronę tej granicy, a także do balkonu, daszku nad wejściem, galerii, tarasu, schodów zewnętrznych, rampy lub pochylni – z wyjątkiem pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych;
2) 4 m do okna umieszczonego w dachu zwróconego w stronę tej granicy.
7. W przypadkach, o których mowa w ust. 2 i 4, dopuszcza się zmniejszenie odległości okapu zwróconego w stronę granicy działki budowlanej do 1 m.
8. Budynek inwentarski lub budynek gospodarczy, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271-273, nie może być sytuowany ścianą z oknami lub drzwiami w odległości mniejszej niż 8 m od ściany istniejącego na sąsiedniej działce budowlanej budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego lub budynku użyteczności publicznej, lub takiego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem ust. 4 pkt 3.

A zatem zgodnie z § 12 ust. 1 ww. Rozporządzenia, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:

1. 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy,

2. 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy”.

Są jednakowoż wyjątki odnoszące się do  budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy, a wynikające z ustaleń planu miejscowego lub z decyzji o warunkach zabudowy.

Zgodnie z § 12 ust. 2 ww. rozporządzenia: „sytuowanie budynku (…) dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu”.

Zgodnie zaś z uchwałą Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 27 lutego 2017 r., sygn. akt II OPS 3/16,  powyższe usytuowania budynku gospodarczego (1,5 m)  winno spełniać dodatkowe wymagania określone w Rozporządzeniu (sytuowania budynku gospodarczego w zabudowie jednorodzinnej) – czyli do Pani przypadku. Jak wynika ze wskazanego  § 12 ust. 4 pkt 3 ww. rozporządzenia: „w zabudowie jednorodzinnej (…) dopuszcza się: budowę budynku gospodarczego lub garażu o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi”.

Mając na uwadze powyższe przepisy, budynek gospodarczy/domek narzędziowy może zostać wybudowany bezpośrednio przy granicy działki lub w odległości 1,5 m od granicy działki w przypadku, gdy jego wymiary to:

• długość nie większa niż 6,5 m,
• wysokość nie większa niż 3 m.

Ponadto istnieją inne wyjątki dotyczące sytuowania budynku w zabudowie jednorodzinnej. Takie wyjątki zostały określone w § 12 ust. 4 pkt 1–4 ww. rozporządzenia. Zgodnie z nimi możliwa jest budowa budynku, w tym budynku gospodarczego przy granicy działki lub w odległości 1,5 m od tej granicy w zabudowie jednorodzinnej, gdy dzieje się to na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej.

W zabudowie jednorodzinnej dopuszcza się budowę budynku gospodarczego lub garażu o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi.

Formalności dla inwestora

A zatem – możliwe jest wybudowanie domku narzędziowego w granicy działki, ale taki budynek gospodarczy musi spełnić kilka dodatkowych warunków technicznych wynikających z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, tj. jeśli domek ma powierzchnię do 35 metrów kwadratowych i wysokość nie większą niż 3 metry, można go umieścić bezpośrednio przy granicy działki, pod warunkiem, że ściana przylegająca do granicy nie będzie miała okien ani drzwi.

Czyli zgłoszenie budowy domku narzędziowego jest wymagane, gdy:

• Powierzchnia domku przekracza 35 metrów kwadratowych.
• Domek ma być usytuowany w odległości mniejszej niż 3 metry od granicy działki.
  Wysokość domku przekracza 5 metrów.

Przyjmuje się, że w przypadku domków narzędziowych o małej powierzchni użytkowej nie jest konieczne zgłoszenie, ale na pewno jest to najbezpieczniejsze rozwiązanie z powodu niejasności przepisów dotyczących obiektów poniżej 35 m².

Przed rozpoczęciem budowy warto sprawdzić, czy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie nakłada dodatkowych ograniczeń na budowę domków gospodarczych. W niektórych przypadkach plan może określać dopuszczalne wymiary, lokalizację lub nawet materiały budowlane, z których może być wykonany.

Zgłoszenia domków narzędziowych dokonuje się poprzez dostarczenie do lokalnego urzędu wypełnionych dokumentów dotyczących prac budowlanych, które mają zostać wykonane. Aby zgłosić budowę domku narzędziowego, należy: 

1. Skompletować formalnie wymagane dokumenty.
2. Złożyć odpowiednie dokumenty w urzędzie gminy lub miasta.
3. Przygotować formularz zgłoszenia budowy.
4. Przygotować rysunek techniczny domku wraz z lokalizacją na działce.
5. Przygotować oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Każda gmina może mieć dodatkowe regulacje. Generalnie na zgłoszenie składają się wypełniony druk zgłoszenia robót budowlanych. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w przypadku współwłasności muszą się zgodzić wszyscy właściciele. ,dokumentacja techniczna robót budowlanych obejmująca mapkę geodezyjną. Dodatkowo dane inwestora lub pełnomocnika. Konieczne jest także określenie rodzaju planowanych prac oraz podanie adresu zamierzenia budowlanego. Także warto pamiętać że winny tam się znaleźć rysunki, opinie czy zgody. Szczegółowe informacje dotyczące wymaganych dokumentów znajdują się w art. 30 Prawa budowlanego: 

„Art. 30. [Zgłoszenie budowy lub wykonywania innych robót budowlanych; sprzeciw; nałożenie obowiązku uzyskania pozwolenia na wykonanie obiektu lub robót budowlanych]

1b.Zgłoszenia budowy lub wykonywania innych robót budowlanych dokonuje się organowi administracji architektoniczno-budowlanej.

2.W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres, miejsce i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia.

2a.Do zgłoszenia należy dołączyć:

1)oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2;

2)odpowiednie szkice lub rysunki - w zależności od potrzeb;

3) pozwolenia, uzgodnienia i opinie, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, w szczególności decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, zgodnie z art. 72 ust. 3 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, lub kopie tych pozwoleń, uzgodnień, opinii i innych dokumentów;

3a) dokumentację techniczną zawierającą rozwiązania zapewniające nośność i stateczność konstrukcji, bezpieczeństwo ludzi i mienia oraz bezpieczeństwo pożarowe, której zakres i treść powinna być dostosowana do specyfiki i charakteru obiektu oraz stopnia skomplikowania robót budowlanych, wykonaną przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane - w przypadku budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 32 i 33;

4) projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z opisem technicznym instalacji, wykonany przez projektanta posiadającego odpowiednie uprawnienia budowlane w przypadku:

a) budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 9, 23, 30 i 30a, oraz

b) instalowania, o którym mowa w art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. e;

5) projekt zagospodarowania działki lub terenu, wykonany przez projektanta posiadającego wymagane uprawnienia budowlane, w przypadku budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 27 i 28”.

Milcząca zgoda urzędowa

Zgłoszenie budowy jest uproszczoną procedurą i po jego dokonaniu wystarczy odczekać 21 dni. Jeśli urząd nie wniesie sprzeciwu w tym czasie (tzw. milcząca zgoda), można rozpocząć budowę. Zgłoszenia zamiaru budowy domku narzędziowego dokonuje się w starostwie powiatowym lub urzędzie miasta na prawach powiatu, właściwym dla lokalizacji działki. Wniosek należy złożyć w wydziale architektury i budownictwa.

Milcząca zgoda (także nazywana milczącym przyzwoleniem lub zatwierdzeniem) odnosi się do sytuacji, w której organ administracji publicznej nie wydaje oficjalnej decyzji w określonym czasie po złożeniu wniosku czy zgłoszenia. Brak uzyskania odpowiedzi jest w tym przypadku równoznaczny z przyjęciem zgłoszenia jako zatwierdzonego. Innymi słowy, milcząca zgoda oznacza, że brak reakcji ze strony organu jest traktowany jako pozytywna decyzja.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.