Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Czy garaż sąsiada stoi zgodnie z przepisami?

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2016-04-13

Za moim garażem sąsiad wybudował swój w odległości około 60 cm od mojej tylnej ściany swoją ścianą boczną. Zarówno moja ściana tylna jak i jego boczna nie mają otworów. Tak niewielka odległość między garażami utrudnia mi najprostsze czynności konserwatorsko-remontowe. Czy sąsiad postąpił zgodnie z przepisami? Garaże stoją na działce o wielkości około 650 m należącej do wspólnoty mieszkaniowej. Nic mi nie jest wiadomo o postępowaniu administracyjnym w związku z budową tego obiektu budowlanego. Ja za swój opłacam podatki, czy sąsiad również – nie wiem. Co mogę zrobić w tej sprawie?

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Na moje pytanie odpowiadała pani mec. Katarzyna Bereda. Z jej pomocą sama napisałam zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa. Jaki będzie skutek - nie wiem ale wyjaśniała moje wątpliwości w sposób klarowny i robiła to szybko. Zdarzyło się, że pytanie zadałam o godzinie 22.00 a odpowiedź miałam już po dwóch godzinach tego samego dnia czyli o północy! Trochę dłużył mi się czas do otrzymania pierwszej porady. rozumiem jednak, że wynikało to z konieczności zapoznania się z materiałem.
Dorota, plastyk, 57 lat
Wypowiedź wyczerpała moje pytania. Dziękuję
Miłosz
Błyskawiczna odpowiedź !! Bardzo rzeczowa. Dziękuję !!
Robert
Porada wyczerpująca, optymistyczna, choć wymaga odpowiedzi na pytanie dodatkowe (które właśnie wysłałem), gdyż wygląda że druga strona sporu zupełnie inaczej interpretuje sytuację.
Paweł, przedsiębiorca, 56 lat
Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź. Miałam takie samo stanowisko jak przedstawione przez Państwa, jednak zrodził się spór i zdania były podzielone. Teraz wszystko jest jasne :) 
Beata, księgowa

W pierwszej kolejności zalecam dowiedzieć się czegoś więcej o ewentualnym postępowaniu administracyjnym zwłaszcza z zakresu Prawa budowlanego. Skoro chodzi o część nieruchomości wspólnej, którą zajmuje się zarząd (albo zarządca) danej wspólnoty mieszkaniowej, to Pan – jako współwłaściciel nieruchomości wspólnej – jest uprawniony pozyskiwać informacje od zarządu (zarządcy) tejże wspólnoty mieszkaniowej. Proponuję korzystać z uprawnień kontrolnych na podstawie treści artykułu 29 ustęp 3 ustawy o własności lokali: „Prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu”. Ustawa ta jest nadal za mało znana – z uwagi na wskazane przez Pana braki informacji, proponuję przyjrzeć się funkcjonowaniu danej wspólnoty mieszkaniowej w świetle tej ustawy.

Z uwagi na zaakcentowanie przez Pana roli wspólnoty mieszkaniowej zakładam, że chodzi o tak zwaną dużą (większą) wspólnotę mieszkaniową, do której ma zastosowanie wiele przepisów ustawy o własności lokali (zwłaszcza dotyczących zagadnień organizacyjnych). Przyjmijmy, że dotyczący tamtego garażu proces inwestycyjny został przeprowadzony zgodnie z wymogami Prawa budowlanego – co można sprawdzić we właściwym miejscowo organie administracji budowlanej (do którego można zwracać się z wnioskiem o informacje lub z wątpliwościami co do określonych inwestycji). W przypadku rzeczywiście działającego zarządu (zarządcy) wspólnoty mieszkaniowej (jakiejkolwiek), jej zarząd (zarządca) jest podmiotem, z którym realizowane są kontakty między wspólnotą mieszkaniową a innymi podmiotami – w tym organami administracji (nie tylko budowlanej). W takim stanie rzeczy trudno się dziwić sytuacji zdawkowego (o ile w ogóle) informowania o postępowaniu (np. z zakresu Prawa budowlanego) właścicieli poszczególnych nieruchomości lokalowych w ramach określonej wspólnoty mieszkaniowej. Oczywiście w grę mogą wchodzić reguły i potrzeby komunikowania się zarządu (zarządcy) danej wspólnoty mieszkaniowej z właścicielami lokali (czyli ze współwłaścicielami nieruchomości wspólnej). Błędy w tym zakresie mogą skutkować podejmowaniem uchwał o zmianie (składu) zarządu lub o zmianie sposobu zarządzania (rezygnacja z zarządcy i ustanowienie zarządu).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Gdyby na przykład po skierowaniu przez Pana (w sposób dający się udowodnić) zapytania do organu administracji budowlanej okazało się, że doszło do samowoli budowlanej, to oficjalnie mógłby zostać orzeczony obowiązek usunięcia samowolnie zbudowanego obiektu budowlanego (garażu). Parametry odnośnego garażu mogą decydować o tym, w jakim trybie (także przed najnowszymi nowelizacjami Prawa budowlanego) powinna być realizowana tamta inwestycja budowlana: na podstawie pozwolenia budowlanego czy na podstawie zgłoszenia. Wymiary garażu, jego konstrukcja, sposób posadowienia mogą mieć znaczenie. Sytuację wypada skonfrontować z przepisami (art. 28 i następne Prawa budowlanego); również dlatego, że niekiedy dochodzi do zgłaszania prac przy obiektach, które powinny dotyczyć pozwolenia budowlane – dokładność Pańskich ustaleń mogłaby pomóc w dokonaniu odpowiednich czynności przez organa administracji budowlanej (lub nadzoru budowlanego). W Pańskich ewentualnych wnioskach (być może kierowanych także do organu administracji podatkowej) mogłyby znaleźć się wnioski dowodowe – tytułem przykładu o przeprowadzenie dowodu z: nagrania lub fotografii albo z oględzin miejsca.

Jeżeli nawet tamten garaż wybudowano legalnie (z perspektywy przepisów Prawa budowlanego), to jeszcze mogą wchodzić w grę przepisy z zakresu współwłasności. W dużych (większych) wspólnotach mieszkaniowych pierwszoplanowe znaczenie mają przepisy ustawy o własności lokali, ale nie oznacza to całkowitego braku możliwości stosowania przepisów Kodeksu cywilnego (K.c.) o współwłasności (od art. 195 do art. 221), aczkolwiek ewentualne korzystanie z tych ostatnich często jest korzystaniem odpowiednim (przez analogię).

W przypadku wybudowania czegokolwiek na nieruchomości wspólnej trzeba ostrożnie używać zaimków dzierżawczych, np. zaimka „mój”. Chodzi o to, że obiekty (w tym budynki) trwale z gruntem związane stanowią część składową nieruchomości gruntowej (od art. 46 do art. 48 K.c.). Trwałe związanie z gruntem garażu oznacza, że staje się on częścią nieruchomości wspólnej; brak trwałego z gruntem związana powoduje, że zasadne jest (w aspekcie prawnym) używanie określenia „mój” (i podobnych) w sposób wskazujący na przysługiwanie prawa własności (ustawowo określonego w artykule 140 K.c.). Zależnie od sytuacji (która może być różna w przypadku poszczególnych garaży), odnośne obiekty budowlane mogą stanowić części składowe nieruchomości wspólnej albo mogą być odrębnymi od gruntu przedmiotami własności.

O użytkowaniu nieruchomości wspólnej decyduje wspólnota mieszkaniowa; zależnie od rodzaju spraw, decyzje podejmuje zarząd (zarządca) albo właściciele lokali (na walnym zebraniu lub przez indywidualne zbieranie głosów) – sporo rodzajów spraw, wymagających podjęcia uchwały, wskazano w artykule 22 ustawy o własności lokali. Jeśli tamten garaż (w tym jego konkretne umiejscowienie) zostało określone uchwałą tej wspólnoty mieszkaniowej, to można by (o ile nie jest za późno) taką uchwałę zaskarżyć do sądu – art. 25 ustawy o własności lokali. Ponadto złe prowadzenie spraw wspólnoty mieszkaniowej może uzasadniać zawnioskowanie do sądu o ustanowienie zarządcy wspólnoty mieszkaniowej – art. 26 ustawy o własności lokali.

Skoro chodzi o jedną nieruchomość (art. 46 K.c.), to trudno byłoby w takim przypadku oczekiwać spełniania „reguł odległościowych” z Prawa budowlanego – dotyczących posadowienia budynków w określonej odległości od granicy nieruchomości lub od budynku na sąsiedniej nieruchomości. Co więcej, zdarza się niekiedy budowanie bardzo blisko budynków na jednej nieruchomości. Szczególnie często takie sytuacje związane są z obiektami użytkowymi – np. lokalami handlowymi lub usługowymi, a szczególnie garażami (niekiedy nawet buduje się garaże piętrowo, organizując odpowiedni dojazd na poszczególne poziomy).

W przypadku jednej nieruchomości trudno byłoby wskazać powody budowania garaży w pobliżu innych. Wiele może zależeć od szczegółów, w tym od sposobu zagospodarowania danej nieruchomości. Jeżeli jakiś obiekt (np. garaż) stanowi zagrożenie (np. dla budynku mieszkalnego) – zwłaszcza pożarowe (co mogłaby skontrolować Państwowa Straż Pożarna) – to może zaistnieć potrzeba jego rozbiórki; uwaga: proponuję spokojnie przeanalizować rozmieszczenie obiektów na danej nieruchomości wspólnej, ponieważ ewentualna kontrola (np. przeciwpożarowa) mogłaby mieć negatywne skutki również dla pożądanych przez Pana obiektów.

W wielu wspólnotach mieszkaniowych korzystanie z nieruchomości wspólnej „w sposób wydzielony” wiąże się z wnoszeniem czynszu. Proszę zorientować się, jak rzecz w tym zakresie przedstawia się we właściwej Wspólnocie Mieszkaniowej – także w odniesieniu do tamtego garażu. Chodzi o zagadnienie uprawnień do korzystania z nieruchomości wspólnej przez wszystkich (art. 12 ustęp 1 ustawy o własności lokali, będący odpowiednikiem art. 206 K.c.) oraz o ponoszenie przez współwłaścicieli nakładów oraz udział w pożytkach stosownie do udziałów (art. 12 i 13 ustawy o własności lokali, ewentualnie art. 207 K.c.). Jeżeli nieruchomość wspólna (nie tylko grunt) podzielona jest do korzystania między właścicieli poszczególnych lokali, to można zrezygnować z określania czynszu. Jeśli jednak jedynie część współwłaścicieli korzysta z wydzielonych części nieruchomości wspólnej (na gruncie lub w budynku), to zasadne wydaje się wnoszenie czynszu na rachunek danej wspólnoty mieszkaniowej.

Zwracam uwagę na różne aspekty, ponieważ często zdarza się tak, że „ruszenie sprawy” (nie tylko „zdjęcie akt z półki” w urzędzie) wywołuje (także) następstwa dalekie od oczekiwań osoby inicjującej zajmowanie się jakąś sprawą (jakimiś sprawami). Oczywiście, konserwacja garażu to zagadnienie ważne, ale proponuję opracować taką strategię działania, której realizacja będzie możliwie najmniej ryzykowna dla Pana (także w przypadku aktywności innych współwłaścicieli).

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Pytania i odpowiedzi

Czy w serwisie można otrzymać pomoc prawną?

W serwisie udzielamy porad prawnych. Wystarczy wypełnić formularz i opisać problem. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Ile czasu trzeba czekać na poradę prawną?

Porada prawna udzielana jest do 24 godzin. W bardziej skomplikowanych sprawach terminy ustalane są indywidualnie.

Podobne materiały

Legalizacja budynków graniczących z cmentarzem

Jakie przepisy budowlane obowiązują w wypadku garażu blaszanego i budynku gospodarczego w pobliżu granicy z cmentarzem? Czy są jakieś...

Brak zgody małej wspólnoty na budowę garażu

W naszej małej wspólnocie mieszkaniowej są 3 rodziny. Na gruncie (w ogrodzie) stoją 2 garaże sąsiadów. Obecnie pozostali członkowie wspólnoty nie...

Zabudowa podziemnej hali garażowej

Czy zrobienie zabudowy w podziemnej hali garażowej bloku mieszkalnego wymaga pozwolenia na budowę oraz czy podlega jakimkolwiek innym obostrzeniom? Zabudowa...

Budowa garażu 2 metry od granicy działki

Chcę wybudować garaż o powierzchni zabudowy mniejszej niż 35m 2 w odległości 2 metrów od granicy działki, ale nie z sąsiednia...

Garaże i wiata bez pozwolenia, legalizować czy rozbierać?

Przeszło 10 lat temu postawione zostały dwa garaże i wiata 5 x 5 bez jakichkolwiek pozwoleń. Jak do tej kwestii podejdzie nadzór budowlany...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »