Czy garaż sąsiada stoi zgodnie z przepisami?

Funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej w świetle ustawy o kontroli działalności zarządu przysługującej każdemu właścicielowi lokalu

W pierwszej kolejności zalecam dowiedzieć się czegoś więcej o ewentualnym postępowaniu administracyjnym zwłaszcza z zakresu Prawa budowlanego. Skoro chodzi o część nieruchomości wspólnej, którą zajmuje się zarząd (albo zarządca) danej wspólnoty mieszkaniowej, to Pan – jako współwłaściciel nieruchomości wspólnej – jest uprawniony pozyskiwać informacje od zarządu (zarządcy) tejże wspólnoty mieszkaniowej. Proponuję korzystać z uprawnień kontrolnych na podstawie treści artykułu 29 ustęp 3 ustawy o własności lokali: „Prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu”. Ustawa ta jest nadal za mało znana – z uwagi na wskazane przez Pana braki informacji, proponuję przyjrzeć się funkcjonowaniu danej wspólnoty mieszkaniowej w świetle tej ustawy.

Z uwagi na zaakcentowanie przez Pana roli wspólnoty mieszkaniowej zakładam, że chodzi o tak zwaną dużą (większą) wspólnotę mieszkaniową, do której ma zastosowanie wiele przepisów ustawy o własności lokali (zwłaszcza dotyczących zagadnień organizacyjnych). Przyjmijmy, że dotyczący tamtego garażu proces inwestycyjny został przeprowadzony zgodnie z wymogami Prawa budowlanego – co można sprawdzić we właściwym miejscowo organie administracji budowlanej (do którego można zwracać się z wnioskiem o informacje lub z wątpliwościami co do określonych inwestycji). W przypadku rzeczywiście działającego zarządu (zarządcy) wspólnoty mieszkaniowej (jakiejkolwiek), jej zarząd (zarządca) jest podmiotem, z którym realizowane są kontakty między wspólnotą mieszkaniową a innymi podmiotami – w tym organami administracji (nie tylko budowlanej). W takim stanie rzeczy trudno się dziwić sytuacji zdawkowego (o ile w ogóle) informowania o postępowaniu (np. z zakresu Prawa budowlanego) właścicieli poszczególnych nieruchomości lokalowych w ramach określonej wspólnoty mieszkaniowej. Oczywiście w grę mogą wchodzić reguły i potrzeby komunikowania się zarządu (zarządcy) danej wspólnoty mieszkaniowej z właścicielami lokali (czyli ze współwłaścicielami nieruchomości wspólnej). Błędy w tym zakresie mogą skutkować podejmowaniem uchwał o zmianie (składu) zarządu lub o zmianie sposobu zarządzania (rezygnacja z zarządcy i ustanowienie zarządu).

Garaż sąsiada jako samowola budowlana

Gdyby na przykład po skierowaniu przez Pana (w sposób dający się udowodnić) zapytania do organu administracji budowlanej okazało się, że doszło do samowoli budowlanej, to oficjalnie mógłby zostać orzeczony obowiązek usunięcia samowolnie zbudowanego obiektu budowlanego (garażu). Parametry odnośnego garażu mogą decydować o tym, w jakim trybie (także przed najnowszymi nowelizacjami Prawa budowlanego) powinna być realizowana tamta inwestycja budowlana: na podstawie pozwolenia budowlanego czy na podstawie zgłoszenia. Wymiary garażu, jego konstrukcja, sposób posadowienia mogą mieć znaczenie. Sytuację wypada skonfrontować z przepisami (art. 28 i następne Prawa budowlanego); również dlatego, że niekiedy dochodzi do zgłaszania prac przy obiektach, które powinny dotyczyć pozwolenia budowlane – dokładność Pańskich ustaleń mogłaby pomóc w dokonaniu odpowiednich czynności przez organa administracji budowlanej (lub nadzoru budowlanego). W Pańskich ewentualnych wnioskach (być może kierowanych także do organu administracji podatkowej) mogłyby znaleźć się wnioski dowodowe – tytułem przykładu o przeprowadzenie dowodu z: nagrania lub fotografii albo z oględzin miejsca.

Budowa garażu przez sąsiada a przepisy z zakresu współwłasności

Jeżeli nawet tamten garaż wybudowano legalnie (z perspektywy przepisów Prawa budowlanego), to jeszcze mogą wchodzić w grę przepisy z zakresu współwłasności. W dużych (większych) wspólnotach mieszkaniowych pierwszoplanowe znaczenie mają przepisy ustawy o własności lokali, ale nie oznacza to całkowitego braku możliwości stosowania przepisów Kodeksu cywilnego (K.c.) o współwłasności (od art. 195 do art. 221), aczkolwiek ewentualne korzystanie z tych ostatnich często jest korzystaniem odpowiednim (przez analogię).

W przypadku wybudowania czegokolwiek na nieruchomości wspólnej trzeba ostrożnie używać zaimków dzierżawczych, np. zaimka „mój”. Chodzi o to, że obiekty (w tym budynki) trwale z gruntem związane stanowią część składową nieruchomości gruntowej (od art. 46 do art. 48 K.c.). Trwałe związanie z gruntem garażu oznacza, że staje się on częścią nieruchomości wspólnej; brak trwałego z gruntem związana powoduje, że zasadne jest (w aspekcie prawnym) używanie określenia „mój” (i podobnych) w sposób wskazujący na przysługiwanie prawa własności (ustawowo określonego w artykule 140 K.c.). Zależnie od sytuacji (która może być różna w przypadku poszczególnych garaży), odnośne obiekty budowlane mogą stanowić części składowe nieruchomości wspólnej albo mogą być odrębnymi od gruntu przedmiotami własności.

Decyzyjność w sprawie użytkowania nieruchomości wspólnej

O użytkowaniu nieruchomości wspólnej decyduje wspólnota mieszkaniowa; zależnie od rodzaju spraw, decyzje podejmuje zarząd (zarządca) albo właściciele lokali (na walnym zebraniu lub przez indywidualne zbieranie głosów) – sporo rodzajów spraw, wymagających podjęcia uchwały, wskazano w artykule 22 ustawy o własności lokali. Jeśli tamten garaż (w tym jego konkretne umiejscowienie) zostało określone uchwałą tej wspólnoty mieszkaniowej, to można by (o ile nie jest za późno) taką uchwałę zaskarżyć do sądu – art. 25 ustawy o własności lokali. Ponadto złe prowadzenie spraw wspólnoty mieszkaniowej może uzasadniać zawnioskowanie do sądu o ustanowienie zarządcy wspólnoty mieszkaniowej – art. 26 ustawy o własności lokali.

Skoro chodzi o jedną nieruchomość (art. 46 K.c.), to trudno byłoby w takim przypadku oczekiwać spełniania „reguł odległościowych” z Prawa budowlanego – dotyczących posadowienia budynków w określonej odległości od granicy nieruchomości lub od budynku na sąsiedniej nieruchomości. Co więcej, zdarza się niekiedy budowanie bardzo blisko budynków na jednej nieruchomości. Szczególnie często takie sytuacje związane są z obiektami użytkowymi – np. lokalami handlowymi lub usługowymi, a szczególnie garażami (niekiedy nawet buduje się garaże piętrowo, organizując odpowiedni dojazd na poszczególne poziomy).

Garaż sąsiada na nieruchomości wspólnej stanowiący zagrożenie

W przypadku jednej nieruchomości trudno byłoby wskazać powody budowania garaży w pobliżu innych. Wiele może zależeć od szczegółów, w tym od sposobu zagospodarowania danej nieruchomości. Jeżeli jakiś obiekt (np. garaż) stanowi zagrożenie (np. dla budynku mieszkalnego) – zwłaszcza pożarowe (co mogłaby skontrolować Państwowa Straż Pożarna) – to może zaistnieć potrzeba jego rozbiórki; uwaga: proponuję spokojnie przeanalizować rozmieszczenie obiektów na danej nieruchomości wspólnej, ponieważ ewentualna kontrola (np. przeciwpożarowa) mogłaby mieć negatywne skutki również dla pożądanych przez Pana obiektów.

Korzystanie z nieruchomości wspólnej- wnoszenie czynszu

W wielu wspólnotach mieszkaniowych korzystanie z nieruchomości wspólnej „w sposób wydzielony” wiąże się z wnoszeniem czynszu. Proszę zorientować się, jak rzecz w tym zakresie przedstawia się we właściwej Wspólnocie Mieszkaniowej – także w odniesieniu do tamtego garażu. Chodzi o zagadnienie uprawnień do korzystania z nieruchomości wspólnej przez wszystkich (art. 12 ustęp 1 ustawy o własności lokali, będący odpowiednikiem art. 206 K.c.) oraz o ponoszenie przez współwłaścicieli nakładów oraz udział w pożytkach stosownie do udziałów (art. 12 i 13 ustawy o własności lokali, ewentualnie art. 207 K.c.). Jeżeli nieruchomość wspólna (nie tylko grunt) podzielona jest do korzystania między właścicieli poszczególnych lokali, to można zrezygnować z określania czynszu. Jeśli jednak jedynie część współwłaścicieli korzysta z wydzielonych części nieruchomości wspólnej (na gruncie lub w budynku), to zasadne wydaje się wnoszenie czynszu na rachunek danej wspólnoty mieszkaniowej.

Zwracam uwagę na różne aspekty, ponieważ często zdarza się tak, że „ruszenie sprawy” (nie tylko „zdjęcie akt z półki” w urzędzie) wywołuje (także) następstwa dalekie od oczekiwań osoby inicjującej zajmowanie się jakąś sprawą (jakimiś sprawami). Oczywiście, konserwacja garażu to zagadnienie ważne, ale proponuję opracować taką strategię działania, której realizacja będzie możliwie najmniej ryzykowna dla Pana (także w przypadku aktywności innych współwłaścicieli).

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.