Kategoria: Garaż, wiadukt, obiekty sportowe

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Czy garaż sąsiada stoi zgodnie z przepisami?

Autor: Janusz Polanowski • Opublikowane: 2016-04-13

Za moim garażem sąsiad wybudował swój w odległości około 60 cm od mojej tylnej ściany swoją ścianą boczną. Zarówno moja ściana tylna jak i jego boczna nie mają otworów. Tak niewielka odległość między garażami utrudnia mi najprostsze czynności konserwatorsko-remontowe. Czy sąsiad postąpił zgodnie z przepisami? Garaże stoją na działce o wielkości około 650 m należącej do wspólnoty mieszkaniowej. Nic mi nie jest wiadomo o postępowaniu administracyjnym w związku z budową tego obiektu budowlanego. Ja za swój opłacam podatki, czy sąsiad również – nie wiem. Co mogę zrobić w tej sprawie?

Janusz Polanowski

»Wybrane opinie klientów

Sprawna obsługa, łatwa dostępność i krótki termin odpowiedzi.
Maria, 51 lat, praca biurowa
Opinia była rzeczowa i na temat zadany w pytaniu.
Jacek, prezes, 65 lat
Precyzyjna porada, super napisana, jasna i czytelna :)
Dominika, 28 lat
Informacja z komentarzem jest bardzo wyczerpujaca. Skierowala mnie w dobrym kierunku. Podparla filarami prawa. Dziekuje
Joanna, 58 lat
Porada profesjonalna całkowicie rozwiązująca moje wątpliwości.
Jacek, emeryt, 70 lat
Oceniam bardzo wysoko włożoną pracę w wyjaśnienie sprawy; szybko i wyczerpująco
Anna, kierownik marketingu, 32 lata
Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź. Po raz kolejny skorzystałam z Państwa pomocy i jestem bardzo zadowolona. Jeszcze raz dziękuję.
Jolanta
Dziękuję bardzo za wyczerpującą odpowiedź. Odpowiedź dostałam szybko, i była ona wyczerpującą. Prawnik Pan Maciej Sądej, przedstawił sprawę jasno i przede wszystkim przestałam się martwić sprawa na którą nie mam wpływu. Bo oczywiście, jak się czyta w internecie, to dostaje się masę różnych opcji, opinii, które mogą być nieprawdziwe lub są sprzeczne. 
Edyta, nauczyciel, 46 lat
Dziękuję, choć cena porady tania nie była to jednak w pełni wyczerpująca interesujące mnie zagadnienie.
Bożena
Polecam tą formę usługi. Na spokojnie można w domu zastanowić się jakie jeszcze ważne pytanie zadać, i kolejny raz poradzić się w tej samej cenie.
Barbara, 58 lat
Są to dla mnie jasne odpowiedzi 
Andrzej, 59 lat, kierowca
Pan Marcin Sądej po raz trzeci udzielał mi porady w sprawach podatkowych i po raz trzeci jestem w pełni usatysfakcjonowana Jego poradą. Do tej pory 4 razy korzystałam z usług ePorad24 i za każdym razem otrzymywałam poradę składającą się dwóch członów. Pierwszy to prezentacja przepisów dotyczących mego pytania, a druga to zwięzły \"łopatologiczny\" przepis co i jak uczynić w moim przypadku. Jestem zadowolona w 100% z porady. 
Małgorzata, licencjonowany zarządca nieruchomości, 71 lat
Tak jak czytałam w innych opiniach, wyjaśnienia są bardzo prosto sformułowane, zrozumiałe dla kogoś, kto na co dzień nie ma czynienia z prawem. Wspaniałą rzeczą jest możliwość zadawania dodatkowych pytań. Pozwala to rozwiać jakiekolwiek wątpliwości.
Joanna, nauczyciel, 44 lata
Jestem zadowolony z udzielonej mi porady. Odpowiedz szybka, napisana prostym , zrozumiałym językiem, wyczerpująca temat. 
Czarek
Na moje zapytanie , otrzymałam bardzo szybką wyczerpującą odpowiedź , zrozumiałym językiem (nie prawniczym) napisaną . Korzystała z ePorady24 moja znajoma , która była bardzo zadowolona z szybkiej i solidnej usługi . Dlatego ja również zwróciłam się do nich o pomoc. Z czystym sumieniem POLECAM TĄ FIRMĘ .Zamykam swoją opinie w krótkich słowach, SZYBKO , SOLIDNIE , PROFESJONALNIE I NIE DROGO!!!
Grażyna
Serdeczne dzieki za porade
Grzegorz
Nie wypowiadam się na forach internetowych i nie wystawiam opinii- jednak tym razem poczułam, że muszę napisać o Państwa portalu, ponieważ jest wspaniały. Jestem zachwycona. Rzadko zdarzają się mi problemy natury prawnej, więc nie mam kontaktu z prawnikami. Ten portal okazał się najlepszym dla mnie rozwiązaniem, gdy nastąpiło takie zdarzenie. Przystępna cena, natychmiastowe odpowiedzi i to bardzo wyczerpujące. Zostałam poprowadzona znakomicie, aby rozwiązać swój problem. Gratulacje dla założycieli, dla świetnych prawników. Już poleciłam swoim znajomym i polecam wszystkim. 
Małgorzata
Udzielona odpowiedź w pełni mnie satysfakcjonuje. Z całą pewnością będę korzystać z eporady24, jeżeli oczywiście zajdzie taka potrzeba.
Dorota, nauczyciel, 52 lata
Odpowiedzi na zadane problemy są naprawdę fachowe ale co cenię najbardziej to że są rzetelne.
Adam
Jestem zadowolony, szybka ,rzetelna odpowiedź, profesjonalna.
Andrzej
Bardzo fachowa i zrozumiała odpowiedz od prawnika
Hubert
Szybka i rzeczowa odpowiedź, w której odniesiono się do każdego mojego pytania. Jestem bardzo zadowolony i cieszę, że jest taki serwis. To o wiele wygodniejsze rozwiązanie niż próba szukania i umawiania się z prawnikiem face-to-face.
Marcin
Wyczerpujące wyjaśnienia.
Jarosław, 55 lat, nauczyciel
Wszystko super
Ihor, 24 lata, przedsiębiorca
Drugi raz skorzystałam z porady prawnej ePorady24. W obu przypadkach porady udzielił mi p. Marcin Sądej. Sprawy bardzo dokładnie omówił, a na zakończenie wypunktował kolejne etapy postępowania. To co wydawało mi się dość zawikłane po przeglądaniu darmowych portali internetowych z poradami prawnymi, nagle stało się jasne i proste. 
Małgorzata, licencjonowany zarządca nieruchomości, 71 lat

Grażyna, 58 lat, nauczyciel
Dla mnie wszystko jest super
IRENA, 65 lat, technik - ekonomista,obecnie na emeryturze
Szybka i terminowa obsługa. Jestem zadowolona z wykonania usługi. Dziękuję bardzo za pomoc.
Grażyna
Porada jaką otrzymałam jest wnikliwa i satysfakcjonująca. W wątpliwej sytuacji na pewno będę korzystała z Państwa usług
Joanna, księgowa, 58 lat
Wszystko jest tak, jak być powinno - SUPER!!
Grażyna, 60 lat, Asystent Prezesa

W pierwszej kolejności zalecam dowiedzieć się czegoś więcej o ewentualnym postępowaniu administracyjnym zwłaszcza z zakresu Prawa budowlanego. Skoro chodzi o część nieruchomości wspólnej, którą zajmuje się zarząd (albo zarządca) danej wspólnoty mieszkaniowej, to Pan – jako współwłaściciel nieruchomości wspólnej – jest uprawniony pozyskiwać informacje od zarządu (zarządcy) tejże wspólnoty mieszkaniowej. Proponuję korzystać z uprawnień kontrolnych na podstawie treści artykułu 29 ustęp 3 ustawy o własności lokali: „Prawo kontroli działalności zarządu służy każdemu właścicielowi lokalu”. Ustawa ta jest nadal za mało znana – z uwagi na wskazane przez Pana braki informacji, proponuję przyjrzeć się funkcjonowaniu danej wspólnoty mieszkaniowej w świetle tej ustawy.

Z uwagi na zaakcentowanie przez Pana roli wspólnoty mieszkaniowej zakładam, że chodzi o tak zwaną dużą (większą) wspólnotę mieszkaniową, do której ma zastosowanie wiele przepisów ustawy o własności lokali (zwłaszcza dotyczących zagadnień organizacyjnych). Przyjmijmy, że dotyczący tamtego garażu proces inwestycyjny został przeprowadzony zgodnie z wymogami Prawa budowlanego – co można sprawdzić we właściwym miejscowo organie administracji budowlanej (do którego można zwracać się z wnioskiem o informacje lub z wątpliwościami co do określonych inwestycji). W przypadku rzeczywiście działającego zarządu (zarządcy) wspólnoty mieszkaniowej (jakiejkolwiek), jej zarząd (zarządca) jest podmiotem, z którym realizowane są kontakty między wspólnotą mieszkaniową a innymi podmiotami – w tym organami administracji (nie tylko budowlanej). W takim stanie rzeczy trudno się dziwić sytuacji zdawkowego (o ile w ogóle) informowania o postępowaniu (np. z zakresu Prawa budowlanego) właścicieli poszczególnych nieruchomości lokalowych w ramach określonej wspólnoty mieszkaniowej. Oczywiście w grę mogą wchodzić reguły i potrzeby komunikowania się zarządu (zarządcy) danej wspólnoty mieszkaniowej z właścicielami lokali (czyli ze współwłaścicielami nieruchomości wspólnej). Błędy w tym zakresie mogą skutkować podejmowaniem uchwał o zmianie (składu) zarządu lub o zmianie sposobu zarządzania (rezygnacja z zarządcy i ustanowienie zarządu).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Gdyby na przykład po skierowaniu przez Pana (w sposób dający się udowodnić) zapytania do organu administracji budowlanej okazało się, że doszło do samowoli budowlanej, to oficjalnie mógłby zostać orzeczony obowiązek usunięcia samowolnie zbudowanego obiektu budowlanego (garażu). Parametry odnośnego garażu mogą decydować o tym, w jakim trybie (także przed najnowszymi nowelizacjami Prawa budowlanego) powinna być realizowana tamta inwestycja budowlana: na podstawie pozwolenia budowlanego czy na podstawie zgłoszenia. Wymiary garażu, jego konstrukcja, sposób posadowienia mogą mieć znaczenie. Sytuację wypada skonfrontować z przepisami (art. 28 i następne Prawa budowlanego); również dlatego, że niekiedy dochodzi do zgłaszania prac przy obiektach, które powinny dotyczyć pozwolenia budowlane – dokładność Pańskich ustaleń mogłaby pomóc w dokonaniu odpowiednich czynności przez organa administracji budowlanej (lub nadzoru budowlanego). W Pańskich ewentualnych wnioskach (być może kierowanych także do organu administracji podatkowej) mogłyby znaleźć się wnioski dowodowe – tytułem przykładu o przeprowadzenie dowodu z: nagrania lub fotografii albo z oględzin miejsca.

Jeżeli nawet tamten garaż wybudowano legalnie (z perspektywy przepisów Prawa budowlanego), to jeszcze mogą wchodzić w grę przepisy z zakresu współwłasności. W dużych (większych) wspólnotach mieszkaniowych pierwszoplanowe znaczenie mają przepisy ustawy o własności lokali, ale nie oznacza to całkowitego braku możliwości stosowania przepisów Kodeksu cywilnego (K.c.) o współwłasności (od art. 195 do art. 221), aczkolwiek ewentualne korzystanie z tych ostatnich często jest korzystaniem odpowiednim (przez analogię).

W przypadku wybudowania czegokolwiek na nieruchomości wspólnej trzeba ostrożnie używać zaimków dzierżawczych, np. zaimka „mój”. Chodzi o to, że obiekty (w tym budynki) trwale z gruntem związane stanowią część składową nieruchomości gruntowej (od art. 46 do art. 48 K.c.). Trwałe związanie z gruntem garażu oznacza, że staje się on częścią nieruchomości wspólnej; brak trwałego z gruntem związana powoduje, że zasadne jest (w aspekcie prawnym) używanie określenia „mój” (i podobnych) w sposób wskazujący na przysługiwanie prawa własności (ustawowo określonego w artykule 140 K.c.). Zależnie od sytuacji (która może być różna w przypadku poszczególnych garaży), odnośne obiekty budowlane mogą stanowić części składowe nieruchomości wspólnej albo mogą być odrębnymi od gruntu przedmiotami własności.

O użytkowaniu nieruchomości wspólnej decyduje wspólnota mieszkaniowa; zależnie od rodzaju spraw, decyzje podejmuje zarząd (zarządca) albo właściciele lokali (na walnym zebraniu lub przez indywidualne zbieranie głosów) – sporo rodzajów spraw, wymagających podjęcia uchwały, wskazano w artykule 22 ustawy o własności lokali. Jeśli tamten garaż (w tym jego konkretne umiejscowienie) zostało określone uchwałą tej wspólnoty mieszkaniowej, to można by (o ile nie jest za późno) taką uchwałę zaskarżyć do sądu – art. 25 ustawy o własności lokali. Ponadto złe prowadzenie spraw wspólnoty mieszkaniowej może uzasadniać zawnioskowanie do sądu o ustanowienie zarządcy wspólnoty mieszkaniowej – art. 26 ustawy o własności lokali.

Skoro chodzi o jedną nieruchomość (art. 46 K.c.), to trudno byłoby w takim przypadku oczekiwać spełniania „reguł odległościowych” z Prawa budowlanego – dotyczących posadowienia budynków w określonej odległości od granicy nieruchomości lub od budynku na sąsiedniej nieruchomości. Co więcej, zdarza się niekiedy budowanie bardzo blisko budynków na jednej nieruchomości. Szczególnie często takie sytuacje związane są z obiektami użytkowymi – np. lokalami handlowymi lub usługowymi, a szczególnie garażami (niekiedy nawet buduje się garaże piętrowo, organizując odpowiedni dojazd na poszczególne poziomy).

W przypadku jednej nieruchomości trudno byłoby wskazać powody budowania garaży w pobliżu innych. Wiele może zależeć od szczegółów, w tym od sposobu zagospodarowania danej nieruchomości. Jeżeli jakiś obiekt (np. garaż) stanowi zagrożenie (np. dla budynku mieszkalnego) – zwłaszcza pożarowe (co mogłaby skontrolować Państwowa Straż Pożarna) – to może zaistnieć potrzeba jego rozbiórki; uwaga: proponuję spokojnie przeanalizować rozmieszczenie obiektów na danej nieruchomości wspólnej, ponieważ ewentualna kontrola (np. przeciwpożarowa) mogłaby mieć negatywne skutki również dla pożądanych przez Pana obiektów.

W wielu wspólnotach mieszkaniowych korzystanie z nieruchomości wspólnej „w sposób wydzielony” wiąże się z wnoszeniem czynszu. Proszę zorientować się, jak rzecz w tym zakresie przedstawia się we właściwej Wspólnocie Mieszkaniowej – także w odniesieniu do tamtego garażu. Chodzi o zagadnienie uprawnień do korzystania z nieruchomości wspólnej przez wszystkich (art. 12 ustęp 1 ustawy o własności lokali, będący odpowiednikiem art. 206 K.c.) oraz o ponoszenie przez współwłaścicieli nakładów oraz udział w pożytkach stosownie do udziałów (art. 12 i 13 ustawy o własności lokali, ewentualnie art. 207 K.c.). Jeżeli nieruchomość wspólna (nie tylko grunt) podzielona jest do korzystania między właścicieli poszczególnych lokali, to można zrezygnować z określania czynszu. Jeśli jednak jedynie część współwłaścicieli korzysta z wydzielonych części nieruchomości wspólnej (na gruncie lub w budynku), to zasadne wydaje się wnoszenie czynszu na rachunek danej wspólnoty mieszkaniowej.

Zwracam uwagę na różne aspekty, ponieważ często zdarza się tak, że „ruszenie sprawy” (nie tylko „zdjęcie akt z półki” w urzędzie) wywołuje (także) następstwa dalekie od oczekiwań osoby inicjującej zajmowanie się jakąś sprawą (jakimiś sprawami). Oczywiście, konserwacja garażu to zagadnienie ważne, ale proponuję opracować taką strategię działania, której realizacja będzie możliwie najmniej ryzykowna dla Pana (także w przypadku aktywności innych współwłaścicieli).

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Legalizacja budynków graniczących z cmentarzem

Jakie przepisy budowlane obowiązują w wypadku garażu blaszanego i budynku gospodarczego w pobliżu granicy z cmentarzem? Czy są jakieś wytyczne dotyczące zachowania odległości od tej granicy? Jak wygląda sytuacja nielegalnego postawienia takich budynków (stoją tam ok. 30 lat i wiem, że nie są zgłoszone). Chciałabym zalegalizować te budynki, ale jak mam to zrobić, by nie płacić kary? Działka figuruje jako sad i orna; obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego.

Brak zgody małej wspólnoty na budowę garażu

W naszej małej wspólnocie mieszkaniowej są 3 rodziny. Na gruncie (w ogrodzie) stoją 2 garaże sąsiadów. Obecnie pozostali członkowie wspólnoty nie zgadzają się, bym i ja zbudował swój garaż. Mimo że poprzedni właściciel mieszkania (mój ojciec) nie widział problemu w ich garażach. Co robić?

Zabudowa podziemnej hali garażowej

Czy zrobienie zabudowy w podziemnej hali garażowej bloku mieszkalnego wymaga pozwolenia na budowę oraz czy podlega jakimkolwiek innym obostrzeniom? Zabudowa byłaby częściowa, w zarysie mojego miejsca postojowego. W akcie notarialnym jest wzmianka, że jestem jedynym dysponentem tego miejsca garażowego.

Budowa garażu 2 metry od granicy działki

Chcę wybudować garaż o powierzchni zabudowy mniejszej niż 35m2 w odległości 2 metrów od granicy działki, ale nie z sąsiednia działką budowlaną, a z drogą gminną. Odległość skraju drogi gminnej do mojej granicy wynosi 4,4 metra. Dla mojej działki nie ma warunków zabudowy. Czy mogę to zrobić?

Garaże i wiata bez pozwolenia, legalizować czy rozbierać?

Przeszło 10 lat temu postawione zostały dwa garaże i wiata 5 x 5 bez jakichkolwiek pozwoleń. Jak do tej kwestii podejdzie nadzór budowlany i czy dane obiekty będzie można zalegalizować, czy też organ nadzoru nakaże rozbiórkę?



Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »