Usytuowanie garażu na działce - dobudowa do domu

Nowelizacja Prawa budowlanego – brak pozwolenia na budowę

Od 28 czerwca 2015 roku obowiązuje nowelizacja Prawa budowlanego, która umożliwia postawienie konstrukcji, na które dotychczas konieczna była zgoda urzędu. W znowelizowanej ustawie zmiana zawarta jest w artykule 29 ust. pierwszy, gdzie oprócz pojęcia altan, garaży i oranżerii wprowadzono osobne zapisy dla wolno stojących parterowych budynków wypoczynkowych czy wiat. Po nowelizacji ustawy można więc bez pozwolenia wybudować parterowy budynek gospodarczy tzn. altanę, garaż, ganek czy ogród zimowy maksymalnie do 35 m² powierzchni zabudowy, przy maksymalnie dwóch takich budynkach na każde 500 m² działki.

„Art. 29. 1. Pozwolenia na budowę nie wymaga budowa:

2) wolno stojących parterowych budynków gospodarczych w tym garaży, altan oraz przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m² powierzchni działki”.

Powyższe dotyczy tylko budynków wolnostojących. Zatem w przypadku garaży nie będzie wymagane pozwolenie na budowę tylko w przypadku garaży wolnostojących o powierzchni zabudowy do 35 m², tak więc w przypadku garażu dobudowanego do domu ten kazus nie będzie miał zastosowania.

Także Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002 r. określa, że garaż to nie tylko obiekt wolnostojący, ale również część innego obiektu. Garaż zgodnie z rozporządzeniem, powinien mieć instalację oświetleniową, wentylację (dotyczy to garaży w pełni zamkniętych) i instalację przeciwpożarową.. Określono również minimalne wymiary garażu. Są to:

• wysokość w świetle konstrukcji co najmniej 2,2 m i do spodu przewodów i urządzeń instalacyjnych 2 m,
• wjazdy lub wrota garażowe co najmniej o szerokości 2,3 m i wysokości 2 m w świetle.

Garaż jako element architektoniczny charakteryzuje się odpowiednim umiejscowieniem, co do zasady przy wejściu do budynku. Należy podkreślić, że ustalenie, czy zgłoszone prace budowlane doprowadziły do powstania przydomowego garaż (którego zamiar realizacji bezwzględnie należy zgłosić), czy może do powstania pomieszczenia niebędącego w istocie garażem, a zmieniającego tzw. parametry charakterystyczne pierwotnego obiektu budowlanego – czyli będącego w istocie rozbudową (być może dotyczy to „dobudówki”) obiektu budowlanego, wiąże się z koniecznością uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, stanowić będzie podstawę do właściwej kwalifikacji robót.

Zobacz też: Dobudowa garażu do domu

Jak uzyskać pozwolenie na budowę?

Aby uzyskać pozwolenie na budowę, należy złożyć wniosek we właściwym organie administracji państwowej. W przypadku pozwolenia na budowę jest to starosta właściwy ze względu na miejsce zamieszkania. Do wniosku należy dołączyć oświadczenie o posiadaniu praw do nieruchomości na cele budowlane, na którym ma być prowadzona dobudowa.

Do powyższych dokumentów należy dołączyć również projekt budowlany garażu w czterech egzemplarzach. Projekt musi być pod rygorem odrzucenia sporządzony przez osobę do tego uprawnioną czyli posiadającą uprawnienia budowlane i należącą do izby samorządu zawodowego. W Polsce takie uprawnienia nadaje Polska Izba Inżynierów Budownictwa oraz Izba Architektów Rzeczypospolitej Polskiej.

Dobrze jest też pamiętać, że przed realizacją każdej inwestycji (nawet tej niewymagającej pozwolenia i zgłoszenia) należy sprawdzić, jakie są zapisy planu miejscowego – czy umożliwia on budowę konkretnych obiektów i czy stawia tym obiektom dodatkowe wymagania. W niektórych przypadkach konieczne może być spełnienie wymagań stawianych przez inne przepisy.

Z początkiem 2018 roku zaczęły obowiązywać zmienione warunki techniczne określone w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki. I tak:

„§ 12. 1. Jeżeli z przepisów § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271–273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować od granicy tej działki w odległości nie mniejszej niż:

1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z oknami lub drzwiami w stronę tej granicy;

2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez okien i drzwi w stronę tej granicy.

2. Sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli plan miejscowy przewiduje taką możliwość.

3. Dopuszcza się, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271–273, sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej, jeżeli będzie on przylegał swoją ścianą do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce oraz jego wysokość będzie zgodna z obowiązującym na danym terenie planem miejscowym lub decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

4. W zabudowie jednorodzinnej i zagrodowej, uwzględniając przepisy odrębne oraz przepisy § 13, 19, 23, 36, 40, 60 i 271–273, dopuszcza się:

1) sytuowanie budynku ścianą bez okien i drzwi bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości 16 m lub mniejszej;

2) nadbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 od granicy tej działki budowlanej, o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy, nie może być okien i drzwi;

3) budowę budynku gospodarczego lub garażu o długości nie większej niż 6,5 m i wysokości nie większej niż 3 m bezpośrednio przy granicy działki budowlanej lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez okien i drzwi.

5. Usytuowanie budynku na działce budowlanej w sposób, o którym mowa w ust. 2–4, powoduje objęcie sąsiedniej działki obszarem oddziaływania obiektu w rozumieniu art. 3 pkt 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane.

6. Odległość od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż:

1) 1,5 m do okapu lub gzymsu zwróconego w stronę tej granicy, a także do balkonu, daszku nad wejściem, galerii, tarasu, schodów zewnętrznych, rampy lub pochylni – z wyjątkiem pochylni przeznaczonych dla osób niepełnosprawnych;

2) 4 m do okna umieszczonego w dachu zwróconego w stronę tej granicy.

7. W przypadkach, o których mowa w ust. 2 i 4, dopuszcza się zmniejszenie odległości okapu zwróconego w stronę granicy działki budowlanej do 1 m.

8. Budynek inwentarski lub budynek gospodarczy, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271–273, nie może być sytuowany ścianą z oknami lub drzwiami w odległości mniejszej niż 8 m od ściany istniejącego na sąsiedniej działce budowlanej budynku mieszkalnego, budynku zamieszkania zbiorowego lub budynku użyteczności publicznej, lub takiego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem ust. 4 pkt 3”.

A zatem zgodnie z § 12 ust. 1 ww. Rozporządzenia, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:

• 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy,
• 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

Przeczytaj też: Odległość garażu od granicy działki

Budynek ze ścianą bez otworów

Są jednakowoż wyjątki odnoszące się do budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy, a wynikające z ustaleń planu miejscowego lub z decyzji o warunkach zabudowy. Zgodnie z § 12 ust. 2 ww. Rozporządzenia: „sytuowanie budynku (…) dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu”.

Zobacz również: Garaż na działce rolnej

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.