Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Ograniczenia w zabudowie działki rekreacyjnej w ROD

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2019-12-13

Jestem prezesem jednego z rodzinnych ogrodów działkowych (ROD). Użytkownik jednej z działek, na której znajduje się altana o powierzchni zgodnej z ustawą, rozpoczął budowę pomieszczenia gospodarczego (garażu) przylegającego do altany o fundamencie stałym. Powierzchnia zabudowy 24 m2, budowla z pustaka. Pomieszczenie to znajduje się w odległości mniejszej niż 3 m od ogrodzenia, prawdopodobna będzie miało wysokość 3 m (jest w trakcie budowy). Użytkownik nie występował o zgodę ani nie informował o swoich planach zarządu. Czy tego typu zabudowa jest legalna i zarząd nie musi reagować? Czy jednak jest niezgodna z przepisami i wymaga reakcji zgodnie z ustawowymi zapisami? Proszę o pomoc w podjęciu decyzji!

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.


Ograniczenia w zabudowie działki rekreacyjnej w ROD

Działka rekreacyjno-wypoczynkowa a obiekt budowlany

Wskazana przez Pana powierzchnia (prawdopodobnie powierzchnia szacunkowa) dwukrotnie przekracza ustawowo dopuszczalną powierzchnię tarasu, werandy lub ganku – stosownie do określenia altany działkowej z artykułu 2 punkt 9a ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych („należy przez to rozumieć wolno stojący budynek rekreacyjno-wypoczynkowy lub inny obiekt budowlany spełniający taką funkcję, położony na terenie działki w rodzinnym ogrodzie działkowym, o powierzchni zabudowy do 35 m2 oraz o wysokości do 5 m przy dachach stromych i do 4 m przy dachach płaskich, przy czym do powierzchni zabudowy nie wlicza się tarasu, werandy lub ganku, o ile ich łączna powierzchnia nie przekracza 12 m2”). Nawet swobodne podejście do wykładni prawa powinno mieć granice. Garaż (a takie określenie nawet w ustawie o ROD nie występuje) jest czymś znacznie różniącym się od tarasu, werandy lub ganku; gdyby nawet dobudowywane pomieszczenie było prawie bez ścian (a więc przypominało werandę, to problemem byłaby jego powierzchnia – dwukrotnie większa od ustawowo dopuszczalnej powierzchni tarasu, werandy lub ganku.

Skoro powierzchnia budowanego pomieszczenia wynosi ok. 24 m2 – to odjęcie takiej powierzchni od ustawowego limitu powierzchni altany działkowej (35 m2) prowadziłoby do wniosku, że dotychczasowa (a więc sprzed „rozbudowy”) altana działkowa ma powierzchnię najwyżej 11 m2. Gdyby nawet tak było (co wydaje się mało prawdopodobne), to wyzwaniem może okazać się funkcja. Garaże nie są budynkami rekreacyjno-wypoczynkowymi.

Ograniczone możliwości zabudowy działki w ROD

Wprawdzie budowa „wolno stojących parterowych budynków gospodarczych, garaży, wiat lub przydomowych ganków i oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki” – jak określono w art. 29 ustęp 1 punkt 2) Prawa budowlanego – na ogół (gdyż są wyjątki) nie wymaga (uzyskania) pozwolenia na budowę, to jednak należy zwrócić uwagę także na inne przepisy Prawa budowlanego, szczególnie dotyczące „trybu zgłoszeniowego”. Według punktu 4) w art. 29 ustęp 1 Prawa budowlanego to samo dotyczy także altan działkowych i obiektów gospodarczych na terenie pracowniczych ogrodów działkowych. Istotna różnica wynika z art. 30 Prawa budowlanego. Skoro w nim (a więc we wskazaniu sytuacji wymagających zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej) nie wskazano punktu 4) z art. 29 ustęp 1 (dotyczącego altan działkowych i obiektów gospodarczych na terenie pracowniczych ogrodów działkowych), to jednak zgłoszenia wymaga budowa garażu – garaży dotyczy punkt 2) w artykułu 30 ustęp 1 punkt 1) Prawa budowlanego; 29 ustęp 1 Prawa budowlanego, a tenże punkt jest „pomiędzy” pkt 1a-2b z treści artykułu 30: budowa, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1 lit. b-d, pkt 1a-2b, 3, 3a, 9, 11, 12, 14, 16, 19, 19a, 20b oraz 28.

Odległości budowanego garażu od granicy działki w rodzinnych ogrodach działkowych

Poruszył Pan także zagadnienie odległości budowanego garażu od granicy działki, ale bez wskazania, czy od strony granicy działki jest (ma być) umieszczona ściana z oknami, czy też bez okien; na razie (czyli niejako wstępnie) zajmijmy się tym aspektem z uwagi na przepisy z zakresu budownictwa – a to i tak część problematyki. Proponuję zestawić sytuację z § 12 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Takie zestawienie może służyć (i prawdopodobnie będzie służyło) lepszemu uzasadnieniu stanowiska zarządu Państwa Rodzinnego Ogrodu Działkowego.

Również w związku z rodzinnymi ogrodami działkowymi można dostrzec niską jakość przepisów z zakresu nieruchomości. Swoistym symbolem tego stanu rzeczy jest faktyczne malenie znaczenia ustawowego określenia własności z art. 46 Kodeksu cywilnego (K.c.). Chodzi o to, że w świetle orzecznictwa sądowego jako jedną nieruchomość należy traktować ogół działek ewidencyjnych, dla których prowadzona jest jedna księga wieczysta. Można odnieść wrażenie, jakby władzom państwowym nie zależało na porządku w tej dziedzinie, np. zlekceważono (publicznie dokonane) moje zgłoszenie wysokiej rangi osobom publicznym posadowienia budynku sądu na trzech działkach ewidencyjnych.

W przepisach z zakresu budownictwa (np. w § 12 ww. rozporządzenia) akcentuje się znaczenie działek ewidencyjnych. Z kolei w ustawie o rodzinnych ogrodach działkowych bardzo duże znaczenie ma prawne określenie działki z art. 2 punkt 2) tejże ustawy („należy przez to rozumieć podstawową jednostkę przestrzenną rodzinnego ogrodu działkowego, której powierzchnia nie może przekraczać 500 m2, służącą zaspokajaniu potrzeb działkowca i jego rodziny w zakresie prowadzenia upraw ogrodniczych, wypoczynku i rekreacji”).

Określenie „działka” może być (i faktycznie bywa) rozumiane niejednoznacznie; występuje (np. w ww. rozporządzeniu) kategoria „działki budowlanej”. Odległości obiektu budowlanego od granicy działki mają szczególnie duże znaczenie w przypadku odległości od granic działki ewidencyjnej (albo działek ewidencyjnych), zwłaszcza będącej działką budowlaną. Niezależnie od tego, na ilu działkach położony jest dany rodzinny ogród działkowy oraz ile ksiąg wieczystych prowadzonych jest dla jego obszaru – chodzi (w tymże kontekście) o odległość od granic zewnętrznych ROD. Statut (lub regulamin) ROD być może określa jakieś reguły w zakresie odległości od granic poszczególnych działek wewnątrz ogrodu – to jest działek, w rozumieniu art. 2 punkt 2) ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych; ten aspekt również należałoby sprawdzić.

Stosowanie przepisów Prawa budowlanego na działce rekreacyjnej

Opis sytuacji może wskazywać nie tylko na pomieszanie (przez inwestora) różnych kontekstów używania określenia „działka”, ale także o faktycznym wybieraniu przez niego jakichś fragmentów przepisów prawnych (zapewne ustawowych oraz z ww. rozporządzenia) – jakby przepisy prawne pomylono z „puzzlami”. Niby wysokość (ale to też warto sprawdzić) „mieści się w przepisowym pułapie”, niby powierzchnia (dodatkowa) „jest przepisowa” – niby, ponieważ dostrzec można wybieranie dogodnych (np. w mniemaniu inwestora) kryteriów prawnych, w połączeniu z pomijaniem innych kryteriów prawnych, np. co do: funkcji budynku (garaż do rekreacji ani wypoczynku nie służy) oraz łącznej powierzchni „altany” (przy sukcesywnym dobudowywaniu nowych pomieszczeń do pierwotnie spełniającej wymogi powierzchniowe altany mogłoby nawet zabraknąć powierzchni gruntu, zwłaszcza na zabudowywanej działce rekreacyjno-wypoczynkowej).

Artykuł 13a ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych stanowi:

„1. Działkowiec może wystąpić do właściwego organu nadzoru budowlanego z wnioskiem o wydanie zaświadczenia potwierdzającego zgodność wybudowanej altany działkowej z wymaganiami określonymi w art. 2 pkt 9a.

2. Do wniosku, o którym mowa w ust. 1, dołącza się:

1) aktualny na dzień złożenia wniosku wypis z ewidencji działek, o której mowa w art. 51;

2) oświadczenie działkowca o powierzchni zabudowy altany działkowej znajdującej się na jego działce, zawierające również wskazanie powierzchni tarasów, werand lub ganków.

3. Za wydanie zaświadczenia, o którym mowa w ust. 1, nie pobiera się opłaty skarbowej.”

Przepisy o (rodzinnych) ogrodach działkowych zmieniają się. Sporo takich ogrodów znajduje się na terenach zdatnych, a nawet atrakcyjnych inwestycyjnie. Z tym mogą wiązać się dążenia (a nawet naciski), by zajmowane przez ogród działkowy (ogrody działkowe) grunty przeznaczać na cele inwestycyjne, np. „pod budownictwo mieszkaniowe”. Wprawdzie art. 76 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych wprost dotyczy sytuacji przejściowych (przynajmniej z perspektywy okresu uchwalenia i wejścia w życie tejże ustawy), to jednak proszę zwrócić uwagę na to, że wskazane w nim kryteria mogą okazać się ważne także w innych sytuacjach, np. w przypadku obrony na drodze prawnej przed likwidacją ogrodu lub przed rozwiązaniem umowy między właścicielem gruntu a prowadzącym ogród działkowy stowarzyszeniem. Obronę przed takimi dążeniami (władz lokalnych lub naciskającego na nie przedsiębiorcy) mogłoby utrudniać np. przyzwalanie na zabudowę sprzeczną z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego – w tym przez przymykanie oka w związku z naruszającą przepisy inwestycją działkowca lub wydawanie wypisów z ewidencji działek inwestorowi dążącemu do wyłudzenia (przewidzianego w art. 13a ustawy o ROD) zaświadczenia od organu nadzoru budowlanego (samo wyłudzenie czynności urzędowej samo w sobie może stanowić przestępstwo, a ponadto na wielu formularzach znajdują się „klauzule” o tym, że oświadczenie lub deklarację składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej).

Obowiązki inwestora – działkowca w ROD

Każda inwestycja budowlana wiąże się z kosztami. Inwestor mógł zasugerować się jakąś radą lub wskazówką – być może nawet celowo błędną, by jemu i Państwa ogrodowi „narobić problemów” (np. z uwagi na czyjąś chęć „przejęcia gruntów” aktualnego ROD). Jeżeli nawet inwestor działa z rozmysłem i celowo dąży do „kluczenia w przepisach”, to same zasady współżycia społecznego – ważne w korzystaniu z własności (art. 140 K.c.) oraz w wykonywaniu ograniczonych (np. użytkowania) praw rzeczowych oraz w wykonywaniu umów (np. umowy między ROD a działkowcem) – przemawiają za dążeniem do ograniczenia poważnych negatywnych skutków dla owego inwestora (w dodatku będącego działkowcem w tymże ROD). Łatwiej i taniej (jest przecież) „posprzątać” po samowoli budowlanej w przypadku niezbyt zaawansowanej inwestycji budowlanej niż po zakończeniu budowy. Zażądanie (pisemne!) przerwania prac budowlanych przez inwestora do czasu formalnego wyjaśnienia sytuacji (w tym do czasu dokonania pomiarów i uporządkowania dokumentacji) wydaje się rozsądnym minimum. Państwo (jako zarząd lub władze stowarzyszenia) są uprawnieni także poinformować „nadzór budowlany” o zaskakującej inwestycji na działce.

Najsilniejsze środki (np. wypowiedzenie umowy z działkowcem) nie muszą być realizowane od razu. Mogło przecież dojść do pomyłki (np. po skorzystaniu z czyjejś podpowiedzi, być może nawet celowo błędnej). Błędem byłoby jednak „udawanie Greka”; szczególnie zaś w powiązaniu z wydaniem wypisu z ewidencji działek, który mógłby posłużyć do wyłudzenia czynności urzędowej (np. uzyskania bezpodstawnie zaświadczenia w organie nadzoru budowlanego) – odpowiedzialność karna może grozić także za pomocnictwo w popełnieniu przestępstwa, a nawet w usiłowaniu popełnieniu przestępstwa. Co więcej, „nadzór budowlany” o zaistniałej sytuacji mógłby zostać powiadomiony (nawet anonimowo) przez dowolną osobę – także spoza grona działkowców tegoż ROD; wydaje się mało prawdopodobne, by we współczesnych realiach (w tym korzystaniu z nowych rozwiązań technicznych) nowy garaż (zwłaszcza już ukończony lub użytkowany) dało się utrzymać w tajemnicy przed organami administracji publicznej (w tym „nadzorem budowlanym” oraz podmiotem, który pełni funkcje właścicielskie wobec gruntów przez dany ROD używanych).

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Podobne materiały

Czy sąsiad może ją zablokować inwestycję celu publicznego?

Właśnie otrzymałam decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Ku mojemu zdziwieniu otrzymał ją także właściciel sąsiedniej...

 

Budowa przy drodze wojewódzkiej - pozwolenie na zjazd

Staram się o uzyskanie pozwolenia na budowę obiektu przy drodze wojewódzkiej. W urzędzie zostałem poinformowany, że aby uzyskać takie pozwolenie,...

 

Powiększenie budynku podczas odbudowy zawalonej ściany, co na to inspekcja budowlana?

Powiększenie budynku podczas odbudowy zawalonej ściany, co na to inspekcja budowlana?

W 2007 r. w wyniku silnych wiatrów wypadły mi wrota od stodoły wraz z fragmentami ściany. Wstawiając nowe wrota, powiększyłem powierzchnię budynku...

Odstępstwo od warunków technicznych budynków

Odstępstwo od warunków technicznych budynków

Chciałabym wybudować budynek mieszkalny jednorodzinny wolnostojący. Jest już decyzja o warunkach zabudowy. Szerokość działki w najwęższym miejscu...