Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zapewnienie dostępu do drogi publicznej działki warunkiem uzyskania warunków zabudowy

Katarzyna Nosal • Opublikowane: 2020-03-30

W tym roku zakupiłem działkę o powierzchni 2600 m2, z czego 900 m2 to grunt budowlany, a pozostała część to grunty leśne. Dla terenu, na którym znajduje się nieruchomość, nie jest uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Działka ma kształt prostokąta i krótszym bokiem przylega do ulicy (asfaltowej z chodnikiem i latarniami), a dłuższym bokiem przylega do 3-metrowej, nieutwardzonej drogi prywatnej, której jestem współwłaścicielem. Na działce znajdują się dwa budynki (dom i garaż), które planuję wyburzyć i wybudować jeden, nowy budynek mieszkalny jednorodzinny. Problem polega na tym, że dojazd do części budowlanej od istniejącej bramy z drogi publicznej przebiega przez część leśną. Od strony drogi prywatnej nie ma wjazdu, ale część budowlana do niej przylega. Urząd gminy odmawia wydania warunków zabudowy przy założeniu, że dojazd do budynku, zgodnie ze stanem faktycznym, jest zapewniony od ulicy. Urząd nakazuje zapewnić dojazd od ulicy prywatnej, do której przylega część budowlana, tak by dojazd nie przebiegał przez część leśną. Oczywiście dla spełnienia tego wymogu mógłbym stworzyć nowy dojazd od ulicy prywatnej i dalej korzystać z obecnie istniejącego dojazdu, który jest najkorzystniejszy. Niestety wyrysowanie dojazdu od ulicy prywatnej skutkuje tym, że urząd traktuje bok domu, równoległy do ulicy prywatnej, jako elewację frontową. Planowany budynek ma ten bok znacząco dłuższy niż szerokość elewacji frontowych w okolicy, co powoduje że wg warunków zabudowy takiego domu wybudować nie można. Nie jest to też zgodne z logiką, gdyż faktyczna elewacja frontowa to ta od strony ulicy publicznej, a nie wąskiej uliczki prywatnej. Co można zrobić, aby urząd wyznaczył warunki zabudowy z drogą dojazdową do budynków od strony ulicy publicznej? Czytałem o możliwości zmiany przeznaczenia gruntów leśnych na grunty rolne, czy jest szansa, że urząd przychyli się do takiego wniosku? [dołączam plan sytuacyjny]

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.


Zapewnienie dostępu do drogi publicznej działki warunkiem uzyskania warunków zabudowy

Zmiana przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne

Niestety budowa na terenach leśnych zawsze wiąże się z ryzykiem. Zgodnie z art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

2) teren ma dostęp do drogi publicznej;

3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne,

5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

W przypadku braku planu zagospodarowania przestrzennego gmina musi uwzględnić także rozporządzenie Ministra właściwego do spraw budownictwa określające sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego. Z regulacji tej wynikają następujące zasady:

1) w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie wymaganych warunków (granice tego obszaru wyznacza się na kopii mapy w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 m),

2) obowiązującą linię nowej zabudowy na działce objętej wnioskiem wyznacza się jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy ustala się jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego),

3) wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego (dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy),

4) szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20% (dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy),

5) wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich (dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy),

6) geometrię dachu (kąt nachylenia, wysokość głównej kalenicy i układ połaci dachowych, a także kierunek głównej kalenicy dachu w stosunku do frontu działki) ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym.

Front działki, czyli część przylegająca do drogi z wjazdem

Warunki wydawane są z uwzględnieniem infrastruktury, czyli wyznaczonej przez inwestora drogi, skomunikowania z drogą publiczną. Rozporządzenie to za front działki uznaje część działki budowlanej, która przylega do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę. Stąd właśnie kłopot w ustaleniu dojazdu od drogi prywatnej. Przy takich założeniach elewacja frontowa, która nie jest rozumiana w znaczeniu potocznym, czyli jako elewacja z wejściem, przód domu, ale jako elewacja skierowana na front działki, nie spełnia innych warunków, które muszą być uwzględnione przy wydawaniu decyzji. Pewnym rozwiązaniem będzie tu w takim wypadku zmiana w zakresie projektu domu, co, jak rozumiem, Pana nie satysfakcjonuje.

Dostęp do drogi publicznej przez teren zalesiony

Innymi słowy, to nie dostęp do drogi publicznej jest tu problemem, ale sam projekt domu, który nie koreluje z dotychczasowa linią i formą zabudowy.

W takim przypadku należy uwzględnić dostęp do drogi publicznej przez teren zalesiony. Artykuł 13 ust. 2 ustawy o lasach nie stanowi podstawy do wydzielenia drogi, do odlesienia pod drogę. Zgodnie z art. 13 ust. 2 ustawy o lasach – zmiana lasu na użytek rolny jest dopuszczalna w przypadkach szczególnie uzasadnionych potrzeb właścicieli lasów. Przepis ten dotyczy zatem zmiany lasu w użytek rolny, a nie w drogę i wymaga szczególnie uzasadnionych potrzeb właścicieli. Zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Białymstoku z dnia 28.01.2013 r. nie wystarczy ustalenie wystąpienia po stronie właściciela lasu jakiejkolwiek, zwykłej potrzeby przekształcenia terenu leśnego na użytek rolny, ale musi to być potrzeba wyjątkowa, kwalifikowana, uzasadniona szczególnymi okolicznościami. Za szczególne potrzeby z art. 13 ust. 2 ustawy z 1991 r. o lasach mogą być uznane tylko takie wyjątkowe, kwalifikowane przesłanki, które w sytuacji konkretnego właściciela przeważają nad zasadą ochrony i trwałości utrzymania lasu (wyrok WSA w Białymstoku z 28.01.2013 r., II SA/Bk 855/12, LEX nr 1333464).

Tytułem przykładu można wskazać, że za szczególnie uzasadnioną potrzebę nie została uznana sytuacja przejściowego pozbawienia lasu drzew (tak: wyrok WSA w Białymstoku z 24.07.2012 r., II SA/Bk 374/12, LEX nr 1225765), czy chęć zagospodarowania działki przez jej właściciela do celów rekreacyjnych i hodowlanych (tak: wyrok NSA z 20.10.2011 r., II OSK 1448/10, LEX nr 1151880).

Na potrzeby przedstawionej sprawy warto także przytoczyć stan faktyczny, którego dotyczy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 20 maja 2014 r. (sygn. akt II SA/Bd 204/14), w którym sąd przyznał rację staroście odmawiającemu zastosowania wypomnianego przepisu. Pozwolę sobie zacytować fragmenty uzasadnienia:

„Starosta N. decyzją z dnia [...].11.2013 r. odmówił zmiany gruntu leśnego na użytek rolny. Uzasadniając to rozstrzygnięcie, organ wskazał, że wydzielenie wąskiego ([...] m) pasa lasu i zamiana na grunt rolny umożliwi jedynie dokonanie sprzedaży części działki (ok. [...] ha), tak jak to zgodnie z oświadczeniem planuje skarżący. Nie spowoduje jednak tego, że na tej powierzchni prowadzona będzie uprawa roli. Pas gruntu będzie jedynie drogą – łącznikiem dla przewidzianej do sprzedaży działki, podczas gdy art. 13 ust. 2 ustawy o lasach dopuszcza jedynie zmianę lasu na użytek rolny, a nie na teren nierolniczy – drogę.” „Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. (SKO) decyzją z dnia [...].01.2014 r. utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia SKO wskazało, że ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w tym pism pochodzących od skarżącego wynika, że chęć zmiany lasu na użytek rolny jest spowodowana planami sprzedaży części działki, a grunt ten miałby stanowić drogę dojazdową do tej działki, na którym ponadto mogłyby się swobodnie poruszać duże maszyny rolnicze. Zgodnie zaś z art. 13 ust. 2 ustawy o lasach dopuszczalna jest zmiana lasu jedynie na użytek rolny, a nie na tereny nierolnicze. Użytkiem rolnym zgodnie z art. 2 pkt 5 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego są natomiast grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami i grunty pod rowami. SKO uznało ponadto, że skarżący nie spełnia drugiej wynikającej z art. 13 ust. 2 ustawy o lasach przesłanki – szczególnie uzasadniona potrzeba właściciela lasu, którą należy odczytać w ten sposób, że zmiana lasu na użytek rolny jest dopuszczalna w zupełnie wyjątkowych sytuacjach. SKO wskazało, że skarżący aktualnie dysponuje możliwością przejazdu sprzętem rolniczym z jednej części działki na drugą drogą wytyczoną podczas wykonywania inwentaryzacji stanu lasu. W tych okolicznościach chęć wytyczenia drugiej – równoległej drogi na tej samej działce nie może zostać uznana za szczególnie uzasadnioną potrzebę właściciela lasu. Chęć zagospodarowania części działki w sposób odmienny niż las może jedynie oznaczać, zdaniem SKO, że skarżący ma uzasadniony interes w żądaniu zmiany przeznaczenia działki, ale nie oznacza, że wystąpiła szczególnie uzasadniona potrzeba, aby takiej zmiany dokonać. SKO podkreślił, że ustawa o lasach wprowadza ograniczenia w wykonywaniu prawa własności.”

Istnieje zatem spore ryzyko, że nie uzyska Pan pozytywnej dla siebie decyzji.

„Odlesienie” a brak miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Niestety problemem jest także ewentualne odlesienie gruntów leśnych. Z art. 7 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych wynika, że „odlesienie” będzie możliwe tylko wobec gruntu położonego na obszarze, dla którego sporządzono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W podobnym tonie wypowiedział się Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi w wyroku z dnia 10 sierpnia 2017. Stwierdził w nim, że w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Sporządza się go w trybie określonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Tym samym ustawodawca nie przewidział dla przeznaczenia gruntów leśnych na cele nieleśne innego trybu niż wskazany w wymienionym przepisie. W szczególności w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Mając na uwadze powyższe rozważania, trzeba przyznać, że obecnie ma Pan jedynie dwie możliwości: spróbować jednak doprowadzić do przekształcenie gruntu w grunt rolny i taki grunt rolny „odrolnić” pod drogę lub niestety zmienić plan zagospodarowania działki lub projekt domu. Przykro mi ale pomimo analizy wielu orzeczeń w podobnych sprawach nie jestem w stanie podać innego, bardziej dla Pana satysfakcjonującego rozwiązania.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Podobne materiały

Nieoddany dziennik budowy

Problem polega na tym, że, jak się okazało, mieszkamy w domu, który nie został oddany, a właściwie nie został oddany dziennik budowy. Budowa...

 

Rozbudowa budynku w gospodarstwie rolnym

Jestem właścicielką od 27 lat domu 60 m 2 i 2 ha ziemi. Jest to gospodarstwo rolne. W tym domu nie byłam zameldowana, ale wszystkie podatki...

 

Budowa domu przed przekształceniem działki

Moi rodzice posiadają działkę rolną i chcą ją przekwalifikować na budowlaną, lecz to długo trwa. Czy po przepisaniu działki na mnie (mam...

 

Ograniczenia w zabudowie działki rekreacyjnej w ROD

Ograniczenia w zabudowie działki rekreacyjnej w ROD

Jestem prezesem jednego z rodzinnych ogrodów działkowych (ROD). Użytkownik jednej z działek, na której znajduje się altana o powierzchni...

Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej a postawienie budynku gospodarczego

Wyłączenie gruntów z produkcji rolnej a postawienie budynku gospodarczego

Mam działkę rolną 3000 m 2 i mam problem z postawieniem budynku gospodarczego do 35 m 2 na zgłoszenie. Na dzień dzisiejszy...