Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Najem krótkoterminowy a sposób użytkowania budynku

Wioletta Dyl • Opublikowane: 2020-01-12

Posiadam budynek jednorodzinny z dwoma lokalami mieszkalnymi. Chciałbym wynajmować te mieszkania turystom w charakterze najmu krótkoterminowego. Czy w tej sytuacji powinienem zmienić sposób użytkowania budynku według ustawy Prawo budowlane?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.


Najem krótkoterminowy a sposób użytkowania budynku

Jakie obiekty mogą świadczyć usługi noclegowe?

Różne kategorie obiektów mogą prowadzić działalność w zakresie świadczenia usług noclegowych. Różnią się one między sobą standardem oferowanych usług i wyposażeniem (oraz nazwą oczywiście). Warunki, jakie należy spełnić, aby świadczyć usługi hotelarskie, zostały określone w ustawie o usługach turystycznych. Ustawa ta dzieli obiekty, w których mogą być świadczone usługi hotelarskie, na dwa rodzaje:

  • obiekty hotelarskie, których obecnie wyróżnia się osiem, tj.:
    1. hotele,
    2. motele,
    3. pensjonaty,
    4. kempingi (campingi),
    5. domy wycieczkowe,
    6. schroniska młodzieżowe,
    7. schroniska,
    8. pola biwakowe;
  • inne obiekty (np. gościniec, zajazd, pokoje gościnne, hostel), tj. usługi hotelarskie mogą być świadczone również w innych obiektach, jeżeli obiekty te spełniają minimalne wymagania co do wyposażenia, o których mowa w art. 45 ust. 4 w ustawy oraz wymagania określone w ust. 1 pkt 2 – oznacza to, iż za obiekty w rozumieniu tej ustawy uważa się pokoje, a nie cały budynek.

Ustawa Prawo budowlane, tj. artykuł 3 pkt 2a, zawiera definicję budynku mieszkalnego jednorodzinnego: jest budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Natomiast przez budynek zamieszkania zbiorowego należy rozumieć budynek przeznaczony do okresowego pobytu ludzi, takie jak wymienione na początku. (pensjonat, hostel itd.) według ustawy o usługach hotelarskich. Wyodrębnienie takiej kategorii budynków nie oznacza, że pokoje w budynkach mieszkalnych nie mogą być wykorzystywane pod wynajem w związku z prowadzoną działalnością przy zachowaniu mieszkalnej funkcji budynku.

Budynek mieszkalny przeznaczony na najem

Trzeba jednak wziąć pod uwagę, że jeżeli w budynku mieszkalnym zachowana jest funkcja obiektu mieszkalnego, a jego najem stanowi minimalną część, to nie zachodzi trwała zmiana wymagająca zgłoszenia, jeśli jednak nastąpiła zmiana przeznaczenia funkcji budynku to należy dokonać zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego, ponieważ fakt zamieszkania w budynku jednorodzinnym dodatkowych osób powoduje zmianę standardów higieniczno-sanitarnych. W myśl art. 71 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części należy uznać w szczególności: podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Użyty w treści przepisu zwrot „w szczególności” wskazuje, że określona w nim definicja zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części nie jest pełna. Oznacza to, że wymienione rodzaje „przeróbek” lub zmieniające określone warunki rodzaje działalności zostały podane jedynie przykładowo. Zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części sprowadza się głównie do potrzeby ustalenia, czy i w jakim stopniu podjęcie lub zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności związanej z jego użytkowaniem wpływa na zmianę wymagań stawianych obiektowi, związanych głównie z bezpieczeństwem jego dalszego, zmienionego sposobu użytkowania.

Świadczenie usług hotelarskich w obiektach, które nie są hotelami

Należy podkreślić, że świadczenie usług hotelarskich w innych obiektach niż hotelowe, wymaga spełnienia wymagań, określonych w Załączniku nr 7 do rozporządzenia Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 19 sierpnia 2004 r. w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie.(Rozporządzenie to wydane zostało na podstawie art. 45 Ustawy o usługach turystycznych). Przy czym pod pojęciem usług hotelarskich należy rozumieć krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, a także miejsc na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych oraz świadczenie, w obrębie obiektu, usług z tym związanych (art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku o usługach turystycznych, t. j. Dz. U. z 2004 r. Nr 223, poz. 2268 ze zm.).

Spełnianie w obiektach tych wymagań, na podstawie § 4. 1. rozporządzenia, dokumentuje się:

  • w zakresie wymagań budowlanych: decyzją o pozwoleniu na budowę wraz z potwierdzonym zawiadomieniem właściwego organu o przystąpieniu do użytkowania obiektu lub decyzją o pozwoleniu na użytkowanie obiektu, lub decyzją o pozwoleniu na zmianę sposobu użytkowania obiektu, a w przypadku obiektów wzniesionych przed dniem 1 kwietnia 1995 r., które utraciły wymienione dokumenty – opinią rzeczoznawcy budowlanego stwierdzającą bezpieczeństwo użytkowania obiektu oraz
  • dla wszystkich obiektów – książką obiektu z wpisami potwierdzającymi przeprowadzenie okresowych kontroli wymaganych ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane przedstawioną do wglądu organowi dokonującemu kontroli lub oceny obiektu;
  • w zakresie wymagań przeciwpożarowych – opinią właściwej miejscowo komendy powiatowej (miejskiej) Państwowej Straży Pożarnej, a w przypadku kontroli obiektu za równorzędny opinii uznaje się protokół okresowej kontroli Państwowej Straży Pożarnej;
  • w zakresie wymagań sanitarnych – opinią właściwego miejscowo państwowego powiatowego inspektora sanitarnego, a w przypadku kontroli obiektu za równorzędny opinii uznaje się protokół okresowej kontroli Państwowej Inspekcji Sanitarnej.

Powiatowy Inspektor Sanitarny wskazał, iż fakt zamieszkania w typowym budynku jednorodzinnym dodatkowo kilkunastu osób powoduje zmianę standardów higieniczno-sanitarnych. Stwierdzenie takie wskazuje, że możemy mieć do czynienia ze zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego.

Obowiązek zgłoszenia świadczenia usług hotelarskich

Obowiązek zgłoszenia tzw. innych obiektów świadczących usługi hotelarskie do ewidencji prowadzonej w gminie spoczywa właścicielu. A zatem właściciel, który zamierza wynajmować swój dom turystom na krótkie pobyty, powinien wcześniej zgłosić właściwemu miejscowo organowi administracji architektoniczno-budowlanej (staroście lub wojewodzie) zmianę sposobu użytkowania. Warunkiem pozytywnego rozstrzygnięcia jest zgodność zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Taką zgodność z planem stwierdza w zaświadczeniu wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Trzeba je dołączyć do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania. W przypadku braku planu miejscowego załącza się decyzję o warunkach zabudowy.

Jeżeli organ stwierdzi natomiast, że zmiana ta narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy albo innych aktów prawa miejscowego, a także może powodować zagrożenia dla ludzi lub mienia, będzie to wymagało reakcji organu administracji publicznej.

Stwierdzenie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego

Z kolei organ administracji publicznej, który stwierdzi zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego, ma prawo wstrzymać użytkowanie budynku i ustalić wysokość opłaty legalizacyjnej. Dodatkowo właściciel budynku, który samowolnie zmienia jego przeznaczenie, podlega karze grzywny. Polskie prawo zawiera zatem mechanizm, który pozwala na rozwiązanie problemów najmów krótkoterminowych.

Marszałek województwa lub wójt (burmistrz, prezydent miasta) mają prawo kontrolować, w zakresie swojej właściwości miejscowej, przestrzeganie wymagań we wszystkich obiektach hotelarskich i innych, w których są świadczone usługi hotelarskie. Jeżeli obiekt, pozostający poza ewidencją organu dokonującego kontroli, nie spełnia wymagań przewidzianych dla rodzaju i kategorii, do których został zaszeregowany, lub minimalnych wymagań dla innych obiektów świadczących usługi hotelarskie, organ kontrolujący zawiadamia organ prowadzący ewidencję obiektu.

Zatem obawiam się, że czekają Pana ww. obowiązki zgłoszenia z uwagi na planowane usługi najmu krótkoterminowego.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Podobne materiały

Usytuowanie otworów okiennych w remontowanym budynku

Usytuowanie otworów okiennych w remontowanym budynku

Jestem inwestorem przeprowadzającym remont jednorodzinnego domu z lat dwudziestych i mam problem dotyczący usytuowania otworów okiennych...

Ściany zakupionego mieszkania nie spełniają wymogów akustycznych

Ściany zakupionego mieszkania nie spełniają wymogów akustycznych

Kupiłam mieszkanie od gminy w stanie kompletnej ruiny za bardzo wygórowaną kwotę. Wyremontowałam je bardzo starannie. Po zasiedleniu okazało się, że...

Wykucie otworu na drzwi wyjściowe z piwnicy

Wykucie otworu na drzwi wyjściowe z piwnicy

Wykułem otwór na drzwi wyjściowe z piwnicy bez zezwolenia; ściana nie jest nośna. Czy grozi mi kara?

Termoizolacja spółdzielczego budynku mieszkalnego - wykaz przepisów

Termoizolacja spółdzielczego budynku mieszkalnego - wykaz przepisów

Poruszanym tematem jest termoizolacja spółdzielczego budynku mieszkalnego. Artykuł zawiera sporządzenie wykazu/zestawienia przepisów: ...

Przyłączenie kanalizacji do studzienki sąsiada

Przyłączenie kanalizacji do studzienki sąsiada

Czy zgodne z prawem jest zrobienie przyłącza kanalizacji do istniejącej już studzienki na posesji sąsiedniej, gdzie mieszka rodzina? Jakie warunki prawne...

Projekt zamienny domu z powodu przesunięcia garażu

Projekt zamienny domu z powodu przesunięcia garażu

W zeszłym roku kupiłam działkę budowlaną z rozpoczętą budową domu i garażu wolnostojącego. Pozwolenie na budowę wydane było na podstawie...

Wydzielenie lokali - mieszkań w domu i ich najem

Wydzielenie lokali - mieszkań w domu i ich najem

Chcę zakupić dom jednorodzinny o powierzchni ok. 220 m 2 . Planuję wydzielić w nim ok. 4 lokale mieszkalne. Chcę je wynająć. Plan...