Najem krótkoterminowy a zmiana sposobu użytkowania budynku

Czy najem krótkoterminowy zawsze oznacza zmianę sposobu użytkowania?

Nie. Sam fakt, że właściciel wynajmuje mieszkanie, pokój albo lokal w domu jednorodzinnym na krótkie pobyty, nie przesądza jeszcze automatycznie o zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego — szerzej w poradzie budynek gospodarczy na mieszkalny. W praktyce trzeba ustalić, czy sposób korzystania z budynku nadal mieści się w funkcji mieszkalnej, czy też zaczyna odpowiadać funkcji usługowej, noclegowej albo zamieszkania zbiorowego — temat rozwija porada dom na działce usługowej.

Prawo budowlane definiuje budynek mieszkalny jednorodzinny jako budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość. W takim budynku można wydzielić nie więcej niż dwa lokale mieszkalne albo jeden lokal mieszkalny i jeden lokal użytkowy o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.

Jeżeli więc w budynku jednorodzinnym są dwa lokale mieszkalne, samo ich istnienie nie wyklucza kwalifikacji budynku jako jednorodzinnego. Istotne jest jednak to, co właściciel chce faktycznie robić: okazjonalnie wynajmować lokal mieszkalny, prowadzić regularne usługi noclegowe dla turystów, czy przekształcić budynek w obiekt nastawiony na rotacyjny pobyt wielu osób.

W orzecznictwie sądów administracyjnych podkreśla się, że ocena zmiany sposobu użytkowania wymaga ustalenia, czy nowa działalność wpływa na wymagania stawiane obiektowi, w szczególności na bezpieczeństwo i uciążliwość użytkowania. Nie wystarczy więc sama nazwa umowy cywilnoprawnej ani sama informacja, że w budynku przebywa więcej osób.

Usługi hotelarskie w mieszkaniu, domu lub pokojach

Aktualnie nie posługujemy się już dawną nazwą „ustawa o usługach turystycznych” w zakresie, w jakim chodzi o noclegi. Właściwym aktem jest ustawa o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych. Zgodnie z tą ustawą usługami hotelarskimi jest krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, a także miejsc na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych oraz świadczenie w obrębie obiektu usług z tym związanych.

Ustawa wyróżnia obiekty hotelarskie, takie jak hotele, motele, pensjonaty, kempingi, domy wycieczkowe, schroniska młodzieżowe, schroniska i pola biwakowe. Nie oznacza to jednak, że usługi noclegowe można świadczyć wyłącznie w takich obiektach. Mogą być one świadczone także w innych obiektach, np. w pokojach gościnnych, apartamentach, domach lub mieszkaniach, jeżeli spełnione są wymagania przewidziane dla takich obiektów.

Najważniejsze jest rozróżnienie dwóch reżimów prawnych. Pierwszy dotyczy usług hotelarskich i ewidencji obiektów noclegowych. Drugi dotyczy Prawa budowlanego i ewentualnej zmiany sposobu użytkowania obiektu albo jego części. Wpis do ewidencji obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie, nie zastępuje zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania, jeżeli taka zmiana rzeczywiście występuje.

Wpis do ewidencji innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie

Jeżeli właściciel chce świadczyć usługi hotelarskie w obiekcie, który nie jest hotelem, motelem, pensjonatem ani innym kategoryzowanym obiektem hotelarskim, powinien zgłosić taki obiekt do ewidencji innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie. Ewidencję prowadzi wójt, burmistrz albo prezydent miasta właściwy ze względu na położenie obiektu.

Zgłoszenia dokonuje się co do zasady przed rozpoczęciem świadczenia usług. W praktyce formularze i wymagane oświadczenia mogą różnić się w poszczególnych gminach, ale zwykle trzeba wskazać m.in. dane prowadzącego, adres obiektu, liczbę miejsc noclegowych, zakres usług oraz potwierdzić spełnianie wymagań budowlanych, sanitarnych i przeciwpożarowych.

Rozporządzenie w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie określa minimalne wymagania co do wyposażenia takich obiektów oraz sposób dokumentowania spełniania wymagań budowlanych, sanitarnych i przeciwpożarowych. Organ prowadzący ewidencję może zażądać dokumentów potwierdzających spełnianie tych wymagań, jeżeli ma wątpliwości co do bezpieczeństwa albo standardu obiektu.

Kiedy najem krótkoterminowy staje się zmianą sposobu użytkowania?

Nie każda umowa zawarta na kilka dni automatycznie zmienia funkcję budynku. Decydujący jest rzeczywisty model korzystania z obiektu. Znaczenie mają skala i ciągłość działalności, rotacja gości, organizacja obsługi, liczba miejsc noclegowych, sposób udostępniania części wspólnych oraz wpływ na bezpieczeństwo pożarowe, sanitarne i warunki użytkowania.

Jeżeli lokal nadal służy typowemu celowi mieszkalnemu, sporadyczne udostępnianie może nie prowadzić do zmiany w rozumieniu art. 71 Prawa budowlanego. Jeżeli jednak obiekt funkcjonuje jak zorganizowana baza noclegowa lub usługi hotelarskie, trzeba ocenić potrzebę zgłoszenia i zgodność działalności z planem, warunkami technicznymi oraz przepisami turystycznymi.

Co opisać w zgłoszeniu dotyczącym najmu krótkoterminowego?

Dokumentacja powinna przedstawiać faktyczny model działalności: liczbę lokali i miejsc noclegowych, częstotliwość zmian gości, sposób obsługi, dostęp do budynku, rozwiązania ewakuacyjne, instalacje, wentylację, odpady i parkowanie. Ogólne określenie „najem mieszkania” może być niewystarczające, jeżeli sposób działania przypomina obiekt noclegowy.

Do zgłoszenia dołącza się dokumenty wymagane przez art. 71 Prawa budowlanego. Jeżeli konieczne są roboty budowlane, trzeba ustalić, czy podlegają zgłoszeniu czy pozwoleniu. Osobno należy dopełnić obowiązków wynikających z przepisów o usługach hotelarskich i właściwej ewidencji — samo zgłoszenie budowlane ich nie zastępuje.

Kiedy organ może zakwestionować funkcję noclegową?

Sprzeciw może zostać wniesiony między innymi wtedy, gdy planowana funkcja jest niezgodna z miejscowym planem lub decyzją WZ, nie spełnia wymagań technicznych, powoduje zagrożenie albo wprowadza niedopuszczalne uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Przy najmie krótkoterminowym organ powinien oceniać konkretny sposób użytkowania, a nie samą nazwę umowy. Istotne mogą być liczba gości, drogi ewakuacji, ochrona przeciwpożarowa, hałas, odpady, parkowanie i wykorzystanie części wspólnych. Z kolei rozporządzenie UE 2024/1028, stosowane od 20 maja 2026 r., dotyczy przede wszystkim rejestracji oraz gromadzenia i udostępniania danych; samo nie rozstrzyga, czy w konkretnej nieruchomości doszło do budowlanej zmiany sposobu użytkowania.

Co grozi za zmianę sposobu użytkowania bez zgłoszenia?

Jeżeli organ nadzoru budowlanego stwierdzi, że doszło do zmiany sposobu użytkowania bez wymaganego zgłoszenia, może wstrzymać użytkowanie obiektu albo jego części i wszcząć postępowanie legalizacyjne. Właściciel może zostać zobowiązany do przedstawienia wymaganych dokumentów, opinii i ekspertyz.

Jeżeli legalizacja jest możliwa, organ może ustalić opłatę legalizacyjną. Jej wysokość zależy od kategorii i wielkości obiektu oraz zasad określonych w Prawie budowlanym, dlatego nie jest to jedna stała kwota dla każdego przypadku. Jeżeli warunki legalizacji nie zostaną spełnione albo dalsze użytkowanie będzie prowadzone mimo wstrzymania, organ może nakazać przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania. Niezależnie od tego możliwa jest także odpowiedzialność wykroczeniowa i grzywna.

Najem krótkoterminowy a przepisy UE od 20 maja 2026 r.

Od 20 maja 2026 r. stosowane jest rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 dotyczące gromadzenia i udostępniania danych w związku z usługami krótkoterminowego najmu zakwaterowania. Rozporządzenie dotyczy przede wszystkim zasad rejestracji, numerów identyfikacyjnych i przekazywania danych przez platformy internetowe, o ile państwo członkowskie wprowadza albo stosuje system rejestracji.

Te regulacje nie zastępują obowiązków wynikających z polskiego Prawa budowlanego ani z ustawy o usługach hotelarskich. Właściciel nadal powinien osobno ocenić, czy potrzebny jest wpis do ewidencji obiektów noclegowych oraz czy planowany sposób korzystania z budynku wymaga zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania.

FAQ

Podsumowanie

Najem krótkoterminowy w budynku jednorodzinnym z dwoma lokalami mieszkalnymi nie jest automatycznie zakazany i nie zawsze wymaga zmiany sposobu użytkowania. Kluczowe jest to, czy planowana działalność zmienia warunki bezpieczeństwa, higieniczno-sanitarne, zdrowotne, środowiskowe, obciążeniowe albo faktyczną funkcję budynku.

Jeżeli wynajem ma charakter usług hotelarskich, trzeba pamiętać o wpisie do ewidencji prowadzonej przez gminę. Jeżeli natomiast skala najmu powoduje zmianę wymagań stawianych budynkowi, konieczne może być zgłoszenie z art. 71 Prawa budowlanego, a przy robotach budowlanych także zgłoszenie robót albo pozwolenie na budowę.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 524, w szczególności art. 3 pkt 2a, art. 71 i art. 71a - tekst aktu
2. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych, tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 1944, w szczególności art. 3 pkt 8 oraz przepisy o ewidencji obiektów - tekst aktu
3. Rozporządzenie Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 19 sierpnia 2004 r. w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie, tekst jednolity Dz.U. 2017 poz. 2166 - tekst aktu
4. Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z dnia 11 kwietnia 2024 r. w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu zakwaterowania - tekst aktu
5. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 15 listopada 2022 r., sygn. II SA/Kr 854/22 - orzeczenie

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.