Dom jednorodzinny przeznaczony pod wynajem dla wielu osób, przepisy

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego- wymagane zgłoszenia

Skoro będzie Pan występował jako główny najemca budynku, to zgodnie z art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j.t. Dz. U. z 2017 r., poz. 1332 ze zm.; dalej „P.b.”) – na Panu jako zarządcy obiektu budowlanego spoczywać będzie obowiązek korzystania z niego w sposób zgodny z jego aktualnym przeznaczeniem, co oznacza, że przeznaczenie budynku nie jest stałe i może ulegać zmianom w okresie istnienia obiektu. Stosownie do art. 71 ust. 1 pkt 2 P.b. – przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności: podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Ustalenie, że nastąpiła zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części sprowadza się zatem do wyjaśnienia, czy i w jakim zakresie podjęcie lub zaniechanie w obiekcie budowlanym, lub jego części działalności związanej z jego użytkowaniem wpływa na zmianę wymagań stawianych obiektowi, związanych głównie z bezpieczeństwem jego dalszego, zmienionego użytkowania. A zatem przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymagającą pozwolenia właściwego organu należy rozumieć nie tylko przeznaczenie obiektu do innego rodzaju użytkowania, lecz także zintensyfikowanie dotychczasowego sposobu użytkowania obiektu, jeżeli spowoduje to skutki określone w ww. art. 71. Jak wynika z orzecznictwa, przeznaczenie domu jednorodzinnego na wynajem dla wielu osób oznacza właśnie znaczne zintensyfikowanie dotychczasowego sposobu użytkowania.

Generalnie zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi, którym w rozumieniu art. 71 ust. 2-5 P.b. jest, zgodnie z art. 82 P.b., organ administracji architektoniczno-budowlanej I instancji – starosta lub wojewoda. Ustawodawca nakazał, aby w zgłoszeniu określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć:

1. opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania,
2. zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby – również danymi technologicznymi,
3. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
4. zaświadczenie wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
5. ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności,
6. w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami.

W razie konieczności uzupełnienia zgłoszenia, organ administracji architektoniczno-budowlanej nakłada na zgłaszającego, w drodze postanowienia, obowiązek uzupełnienia brakujących dokumentów i wskazuje jednocześnie termin na uzupełnienie zgłoszenia. W przypadku bezskutecznego upływu wskazanego terminu właściwy organ wnosi sprzeciw w drodze decyzji. Zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części powinno zostać złożone przed dokonaniem zmiany sposobu ich użytkowania, tym bardziej, że zgodnie z art. 71 ust. 7 ww. ustawy – dokonanie zgłoszenia o zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części nie wywołuje skutków prawnych. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji. Określony w art. 71 ust. 4b P.b. nakaz stosowania art. 30 ust. 6a oznacza, że za dzień wniesienia sprzeciwu uznaje się dzień nadania decyzji w placówce pocztowej, a w przypadku doręczania pism za pomocą środków komunikacji elektronicznej (w trybie art. 39¹ Kodeksu postępowania administracyjnego) za dzień wniesienia sprzeciwu uznaje się dzień wprowadzenia do systemu teleinformatycznego.

Zobacz też: Wynajem krótkoterminowy domu

Kiedy organ administracji architektoniczno-budowlanej może wnieść sprzeciw?

Organ administracji architektoniczno-budowlanej może z urzędu przed upływem 30 dni od dnia doręczenia mu zgłoszenia, wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Wydanie przez organ administracji architektoniczno-budowlanej stosownego zaświadczenia jest jednoznaczne z brakiem możliwości wniesienia sprzeciwu przez ten organ. Ponadto wydanie tego zaświadczenia uprawnia inwestora do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Organ administracji architektoniczno-budowlanej może z urzędu przed upływem 30 dni od dnia doręczenia mu zgłoszenia, wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Wydanie przez organ administracji architektoniczno-budowlanej stosownego zaświadczenia jest jednoznaczne z brakiem możliwości wniesienia sprzeciwu przez ten organ. Zatem wydanie tego zaświadczenia uprawnia Pana do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Organ administracji architektoniczno-budowlanej wnosi sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części:

1. wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę (w takim przypadku rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę),
2. narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
3.  może spowodować niedopuszczalne:
1. zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
2. pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,
3. pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,
4. wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Ponadto zmiana sposobu użytkowania domu jednorodzinnego lub jego części jest niedopuszczalna, jeśli obiekt ten jest zlokalizowany na nieruchomości, o której mowa w art. 53 ust. 6 oraz ust. 14 ustawy z 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz. U. z 2017 r. poz. 1529), tj. nieruchomości gruntowej, wchodzącej w skład Zasobu, której powierzchnia nie przekracza 1500 m² i jest przeznaczona pod zabudowę jednorodzinną.

Samowolna zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części

Należy pamiętać, że samowolna zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części powoduje, że organ nadzoru budowlanego, do którego właściwości, zgodnie z art. 83 ust. 1 P.b., należy to postępowanie, zobowiązany jest wydać postanowienie nakładające na osobę, która dokonała takiej zmiany, obowiązek zaprzestania użytkowania obiektu budowlanego lub jego części oraz przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów wymaganych przy legalnej zmianie sposobu użytkowania. W przypadku stwierdzenia wykonania obowiązku przedstawienia dokumentów, organ nadzoru budowlanego w drodze postanowienia ustala wysokość opłaty legalizacyjnej.

W przypadku zaś stwierdzenia, że zainteresowany:

1. nie wykonał w ogóle albo nie wykonał w terminie obowiązku przedstawienia dokumentów, albo
2. użytkuje obiekt budowlany lub jego część pomimo wydania przez organ nadzoru budowlanego postanowienia o wstrzymaniu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, albo
3. zmienia sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części pomimo wniesienia sprzeciwu przez organ administracji architektoniczno-budowlanej,
   organ nadzoru budowlanego, w drodze decyzji, nakazuje przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Dobrze byłoby też pamiętać, że zgodnie z art. 93 pkt 9b P.b. – ten, kto zmienia sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, o którym mowa w art. 71 ust. 2 P.b. albo pomimo wniesienia sprzeciwu, o którym mowa w art. 71 ust. 3-5 P.b., podlega karze grzywny.

Nadzór budowlany zawsze może przeprowadzić kontrolę sposobu użytkowania budynku choćby na skutek zgłoszenia „usłużnego” sąsiada, zatem lepiej jednak dokonać zgłoszenia samemu.

Powyższe uwagi dotyczą sytuacji, w której posiada Pan zgodę od właściciela obiektu budowlanego na podnajmowanie domu wielu osobom, czyli na zmianę sposobu użytkowania (o ile wcześniej obiekt budowlany służył celom mieszkaniowym jednej rodziny).

Parametry techniczne pomieszczeń przeznaczonych pod wynajem

Co do parametrów technicznych pomieszczeń, które zamierza Pan wynajmować, informuję, że art. 35 ust. 3 ustawy o usługach turystycznych wyraźnie stanowi, że za inne obiekty, w których mogą być świadczone usługi hotelarskie, uważa się także wynajmowane pokoje, jeżeli obiekty te spełniają minimalne wymagania. Oznacza to, iż za obiekty w rozumieniu tej ustawy uważa się pokoje, a nie cały budynek.

A zatem świadczenie usług hotelarskich w innych obiektach niż hotelowe, wymaga spełnienia wymagań, określonych w załączniku nr 7 do rozporządzenia Ministra Gospodarki i Pracy z dnia 19 sierpnia 2004 r. w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie (Dz. U. z 2006 r. Nr 22, poz. 169 ze zm.). Rozporządzenie to wydane zostało na podstawie art. 45 ustawy o usługach turystycznych.

„Przy czym pod pojęciem usług hotelarskich należy rozumieć krótkotrwałe, ogólnie dostępne wynajmowanie domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, a także miejsc na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych oraz świadczenie, w obrębie obiektu, usług z tym związanych (art. 3 pkt 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku o usługach turystycznych, (Dz. U. z 2004 r. Nr 223, poz. 2268 ze zm.).”

Zgodnie z ww. rozporządzeniem, od października do kwietnia budynki stałe, w których mają być wynajmowane miejsca i świadczone usługi, powinny być ogrzewane. Temperatura zaś nie powinna spadać poniżej 18°C. Woda zimna musi być zagwarantowana przez całą dobę, przy czym goście powinni mieć również dostęp do wody ciepłej. Rozporządzenie posługuje się skrótem w.h.s. (węzeł higieniczno-sanitarny).

Na jeden taki węzeł przypadać może maksymalnie 15 osób. Rozporządzenie przewiduje również minimalne wymagania odnośnie wyposażenia węzłów higieniczno-sanitarnych.

Każdy węzeł powinien posiadać: 

• natrysk lub wannę,
• umywalkę z blatem lub półką i wieszakiem na ręcznik,
• WC,
• lustro z górnym lub bocznym oświetleniem,
• uniwersalne gniazdko elektryczne z osłoną,
• pojemnik na śmieci (niepalny lub trudno zapalny),
• dozownik do płynnego mydła i ręczniki papierowe.

W przypadku sal zbiorowych: 

• Powierzchnia sal nie może być mniejsza niż 2,5 m² – na jedną osobę (przy łóżkach piętrowych 1,5 m²)
• Wyposażenie sal sypialnych powinno obejmować:
• łóżka jednoosobowe o wymiarach minimum 80 x 190 cm
• oddzielne zamykane szafki dla każdej osoby
• stół
• krzesła lub taborety (1 na osobę) lub ławy
• wieszaki na odzież wierzchnią
• lustro
• oświetlenie ogólne.

Nieco inne wymagania dotyczą samodzielnych pokoi:

Powierzchnia mieszkalna w m²:

• pokój 1- i 2-osobowy – 6 m²
• pokój większy niż 2-osobowy - dodatkowo 2 m² na każdą następną osobę.

Zestaw wyposażenia meblowego:

• łóżka jednoosobowe o wymiarach minimum 80 x 190 cm lub łóżka dwuosobowe o wymiarach minimum 120 x 190 cm,
• nocny stolik lub półka przy każdym łóżku,
• stół lub stolik,
• krzesło lub taboret (1 na osobę, lecz nie mniej niż 2 na pokój) lub ława,
• wieszak na odzież oraz półka lub stelaż na rzeczy osobiste.

Pościel dla jednej osoby:

• kołdra lub dwa koce,
• poduszka,
• poszwa,
• poszewka na poduszkę,
• prześcieradło.

Oświetlenie – minimum jeden punkt świetlny o mocy 60 W.

Zasłony okienne zaciemniające.

Dostęp do w.h.s., jak wyżej.

Kosz na śmieci niepalny lub trudno zapalny

Spełnianie minimalnych wymagań sanitarnych i przeciwpożarowych, na podstawie § 4.1. rozporządzenia, dokumentuje się – w zakresie wymagań budowlanych:

• decyzją o pozwoleniu na budowę wraz z potwierdzonym zawiadomieniem właściwego organu o przystąpieniu do użytkowania obiektu lub decyzją o pozwoleniu na użytkowanie obiektu, lub decyzją o pozwoleniu na zmianę sposobu użytkowania obiektu, a w przypadku obiektów wzniesionych przed dniem 1 kwietnia 1995 r., które utraciły wymienione dokumenty – opinią rzeczoznawcy budowlanego stwierdzającą bezpieczeństwo użytkowania obiektu oraz
• dla wszystkich obiektów – książką obiektu z wpisami potwierdzającymi przeprowadzenie okresowych kontroli wymaganych ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016, z późn. zm. ), przedstawioną do wglądu organowi dokonującemu kontroli lub oceny obiektu; (…).

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.