Kategoria: Budynki mieszkalne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Powiększenie pokoju o loggię

Mateusz Rzeszowski • Opublikowane: 2018-10-24

Pokój w małym mieszkaniu został powiększony o loggię (przesunięcie okien). Spółdzielnia wie o sprawie i stwierdziła, że jej to nie przeszkadza i wyda wszystkie stosowne dokumenty (mieszkanie ma być sprzedane). Czy nowy nabywca nie będzie miał kłopotów? Nie był robiony żaden projekt budowlany.

Mateusz Rzeszowski

»Wybrane opinie klientów

Szybka i fachowa odpowiedź, przystępny język. Bardzo ważne - to pisemna forma, która pozwala na spokojną analizę. Na pewno ponownie skorzystam.
Małgorzata
Tak właśnie zrobiłem. Odwołałem się do Sądu.
Sylwester
Pomoc uzyskana szybko i konkretnie. Napewno skorzystam z usług eporady jeśli oczywiście będzie taka konieczność.
Katarzyna
Jestem bardzo zadowolony z udzielonej mi odpowiedzi. W mojej sprawie skorzystałem już z wcześniejszych wizyt (na żywo), ale tak wyczerpującej informacji wyjaśniającej jaką otrzymałem na portalu ePorady24 nigdzie nie otrzymałem. Bardzo treściwie, same konkrety bez zbędnego skupiania się na drobnych detalach. 
Dariusz, 52 lata
Bardzo szybko i sprawnie, polecam :)
Jolanta

W pierwszej kolejności należy rozdzielić dwie kwestie, a mianowicie zgodę spółdzielni oraz przepisy prawa budowlanego. Otóż w wyniku zabudowy loggi doszło do zmiany elewacji budynku, która stanowi jego część wspólną. Przyjmuje się, że w przypadkach takich konieczne jest uzyskanie zgody spółdzielni. Niezależnie od niej konieczne jest jednak wypełnienie obowiązków wynikających z przepisów prawa budowlanego. W myśl obecnie obowiązujących przepisów prawa budowlanego nie wymaga pozwolenia na budowę zabudowa loggi lekką konstrukcją (np. aluminium i plexi), która traktowana jest jako urządzenie budowlane. W przypadku. kiedy konstrukcja taka miałaby  mieć powyżej 3 metrów wysokości. wymagane jest jednak zgodnie z art. 30 ust. ust. 1 pkt. 3 ustawy Prawo budowlane dokonanie zgłoszenia robót.

Z przekazanych informacji wynika jednak, że dokonała Pani przebudowy polegającej na likwidacji dotychczasowych okien balkonowych i budowie trwałej konstrukcji na powierzchni loggi, co skutkowało zwiększeniem powierzchni mieszkania. Obawiam się, iż w takim przypadku nie możemy mówić o urządzeniu budowlanym, a wyłącznie o przebudowie nieruchomości. Działań takich nie można zakwalifikować także jako (niewymagającego pozwolenia na budowę) remontu, w rozumieniu art. 29 ust. 2 pkt. 1 ustawy Prawo budowlane. Nie mamy bowiem do czynienia z odtworzeniem stanu pierwotnego a ze zmianą obiektu budowlanego. Jak przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 16 stycznia 2013 r. (sygn. akt II SA/Wr 765/12):

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

„Jeżeli w wyniku wykonywanych robót budowlanych nastąpi zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, będziemy mieli do czynienia z przebudową. Jeżeli zaś wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegać będzie na odtworzeniu stanu pierwotnego, nie będąc bieżącą konserwacją, będzie to remont”.

Biorąc powyższe pod uwagę, zastosowanie znajdują przepisy ogólne, a w szczególności przepis art. 28 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, zgodnie z którym roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Niedopełnienie odpowiednich formalności, wymaganych z punktu widzenia przepisów Prawo budowlane, może skutkować wszczęciem postępowania w sprawie samowoli budowlanej przez organy nadzoru budowlanego. Co więcej, w takim przypadku odpowiedzialność spada na każdoczesnego właściciela nieruchomości, a nie na osobę, która dopuściła się takiej samowoli. Procedurę w przypadku stwierdzenia samowoli budowlanej określa przepis art. 48 ustawy Prawo budowlane, zgodnie z którym: 

„Art. 48

1. Organ nadzoru budowlanego nakazuje, z zastrzeżeniem ust. 2, w drodze decyzji, rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego:

1) bez wymaganego pozwolenia na budowę albo

2) bez wymaganego zgłoszenia dotyczącego budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a, 2b i 19a, albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia.

2. Jeżeli budowa, o której mowa w ust. 1, jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego oraz nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem, organ nadzoru budowlanego wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych. Na postanowienie przysługuje zażalenie.

3. W postanowieniu, o którym mowa w ust. 2, ustala się wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń budowy oraz nakłada obowiązek przedstawienia, w wyznaczonym terminie:

1) zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego;

2) dokumentów, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 1, 2 i 4 oraz ust. 3; do projektu architektoniczno-budowlanego nie stosuje się przepisu art. 20 ust. 3 pkt 2.

4. W przypadku niespełnienia w wyznaczonym terminie obowiązków, o których mowa w ust. 3, stosuje się przepis ust. 1.

5. Przedłożenie w wyznaczonym terminie dokumentów, o których mowa w ust. 3, traktuje się jak wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych, jeżeli budowa nie została zakończona”.

Jak wynika z cytowanego przepisu, w przypadku samowoli budowlanej organ nadzoru budowlanego nakaże jej rozbiórkę, chyba że możliwa będzie jej legalizacja. W takim przypadku konieczne będzie dostarczenie do organu niezbędnych dokumentów oraz zapłacenie opłaty legalizacyjnej.

Reasumując zatem, należy liczyć się z możliwością, iż po sprzedaży nieruchomości jej nabywca wystąpi do Państwa z roszczeniami dotyczącymi kosztów postępowania legalizacyjnego (choć istnieje możliwość że organy nadzoru budowlanego mogą nigdy nie zainteresować się sprawą). Dlatego też sugerowałbym poinformowanie go o stanie prawnym loggii, co pozwoli uniknąć ewentualnej odpowiedzialności z tytułu rękojmi w przyszłości.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »