Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Powiększenie pokoju o loggię

Mateusz Rzeszowski • Opublikowane: 2018-10-24

Pokój w małym mieszkaniu został powiększony o loggię (przesunięcie okien). Spółdzielnia wie o sprawie i stwierdziła, że jej to nie przeszkadza i wyda wszystkie stosowne dokumenty (mieszkanie ma być sprzedane). Czy nowy nabywca nie będzie miał kłopotów? Nie był robiony żaden projekt budowlany.

Mateusz Rzeszowski

»Wybrane opinie klientów

Na moje pytanie odpowiadała pani mec. Katarzyna Bereda. Z jej pomocą sama napisałam zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa. Jaki będzie skutek - nie wiem ale wyjaśniała moje wątpliwości w sposób klarowny i robiła to szybko. Zdarzyło się, że pytanie zadałam o godzinie 22.00 a odpowiedź miałam już po dwóch godzinach tego samego dnia czyli o północy! Trochę dłużył mi się czas do otrzymania pierwszej porady. rozumiem jednak, że wynikało to z konieczności zapoznania się z materiałem.
Dorota, plastyk, 57 lat
Wypowiedź wyczerpała moje pytania. Dziękuję
Miłosz
Błyskawiczna odpowiedź !! Bardzo rzeczowa. Dziękuję !!
Robert
Porada wyczerpująca, optymistyczna, choć wymaga odpowiedzi na pytanie dodatkowe (które właśnie wysłałem), gdyż wygląda że druga strona sporu zupełnie inaczej interpretuje sytuację.
Paweł, przedsiębiorca, 56 lat
Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź. Miałam takie samo stanowisko jak przedstawione przez Państwa, jednak zrodził się spór i zdania były podzielone. Teraz wszystko jest jasne :) 
Beata, księgowa

W pierwszej kolejności należy rozdzielić dwie kwestie, a mianowicie zgodę spółdzielni oraz przepisy prawa budowlanego. Otóż w wyniku zabudowy loggi doszło do zmiany elewacji budynku, która stanowi jego część wspólną. Przyjmuje się, że w przypadkach takich konieczne jest uzyskanie zgody spółdzielni. Niezależnie od niej konieczne jest jednak wypełnienie obowiązków wynikających z przepisów prawa budowlanego. W myśl obecnie obowiązujących przepisów prawa budowlanego nie wymaga pozwolenia na budowę zabudowa loggi lekką konstrukcją (np. aluminium i plexi), która traktowana jest jako urządzenie budowlane. W przypadku. kiedy konstrukcja taka miałaby  mieć powyżej 3 metrów wysokości. wymagane jest jednak zgodnie z art. 30 ust. ust. 1 pkt. 3 ustawy Prawo budowlane dokonanie zgłoszenia robót.

Z przekazanych informacji wynika jednak, że dokonała Pani przebudowy polegającej na likwidacji dotychczasowych okien balkonowych i budowie trwałej konstrukcji na powierzchni loggi, co skutkowało zwiększeniem powierzchni mieszkania. Obawiam się, iż w takim przypadku nie możemy mówić o urządzeniu budowlanym, a wyłącznie o przebudowie nieruchomości. Działań takich nie można zakwalifikować także jako (niewymagającego pozwolenia na budowę) remontu, w rozumieniu art. 29 ust. 2 pkt. 1 ustawy Prawo budowlane. Nie mamy bowiem do czynienia z odtworzeniem stanu pierwotnego a ze zmianą obiektu budowlanego. Jak przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 16 stycznia 2013 r. (sygn. akt II SA/Wr 765/12):

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

„Jeżeli w wyniku wykonywanych robót budowlanych nastąpi zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, będziemy mieli do czynienia z przebudową. Jeżeli zaś wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegać będzie na odtworzeniu stanu pierwotnego, nie będąc bieżącą konserwacją, będzie to remont”.

Biorąc powyższe pod uwagę, zastosowanie znajdują przepisy ogólne, a w szczególności przepis art. 28 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, zgodnie z którym roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Niedopełnienie odpowiednich formalności, wymaganych z punktu widzenia przepisów Prawo budowlane, może skutkować wszczęciem postępowania w sprawie samowoli budowlanej przez organy nadzoru budowlanego. Co więcej, w takim przypadku odpowiedzialność spada na każdoczesnego właściciela nieruchomości, a nie na osobę, która dopuściła się takiej samowoli. Procedurę w przypadku stwierdzenia samowoli budowlanej określa przepis art. 48 ustawy Prawo budowlane, zgodnie z którym: 

„Art. 48

1. Organ nadzoru budowlanego nakazuje, z zastrzeżeniem ust. 2, w drodze decyzji, rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego:

1) bez wymaganego pozwolenia na budowę albo

2) bez wymaganego zgłoszenia dotyczącego budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a, 2b i 19a, albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia.

2. Jeżeli budowa, o której mowa w ust. 1, jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego oraz nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem, organ nadzoru budowlanego wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych. Na postanowienie przysługuje zażalenie.

3. W postanowieniu, o którym mowa w ust. 2, ustala się wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń budowy oraz nakłada obowiązek przedstawienia, w wyznaczonym terminie:

1) zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego;

2) dokumentów, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 1, 2 i 4 oraz ust. 3; do projektu architektoniczno-budowlanego nie stosuje się przepisu art. 20 ust. 3 pkt 2.

4. W przypadku niespełnienia w wyznaczonym terminie obowiązków, o których mowa w ust. 3, stosuje się przepis ust. 1.

5. Przedłożenie w wyznaczonym terminie dokumentów, o których mowa w ust. 3, traktuje się jak wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych, jeżeli budowa nie została zakończona”.

Jak wynika z cytowanego przepisu, w przypadku samowoli budowlanej organ nadzoru budowlanego nakaże jej rozbiórkę, chyba że możliwa będzie jej legalizacja. W takim przypadku konieczne będzie dostarczenie do organu niezbędnych dokumentów oraz zapłacenie opłaty legalizacyjnej.

Reasumując zatem, należy liczyć się z możliwością, iż po sprzedaży nieruchomości jej nabywca wystąpi do Państwa z roszczeniami dotyczącymi kosztów postępowania legalizacyjnego (choć istnieje możliwość że organy nadzoru budowlanego mogą nigdy nie zainteresować się sprawą). Dlatego też sugerowałbym poinformowanie go o stanie prawnym loggii, co pozwoli uniknąć ewentualnej odpowiedzialności z tytułu rękojmi w przyszłości.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Pytania i odpowiedzi

Czy w serwisie można otrzymać pomoc prawną?

W serwisie udzielamy porad prawnych. Wystarczy wypełnić formularz i opisać problem. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Ile czasu trzeba czekać na poradę prawną?

Porada prawna udzielana jest do 24 godzin. W bardziej skomplikowanych sprawach terminy ustalane są indywidualnie.

Podobne materiały

Zakup domu w stanie surowym postawionym na działce rolnej

Zamierzam kupić dom w stanie surowym zamkniętym postawiony na działce rolnej o powierzchni 4300 m 2 sklasyfikowanej jako RIVb, PsIV...

Odległość drogi od stojącego już budynku z oknami

Z powodu rozbudowy drogi ma ona graniczyć bezpośrednio ze ścianą stojącego już budynku z oknami (mojego domu). Jest to droga o dużym natężeniu...

Budowa domu na działce rolnej od rodziców

Planuję budowę domu. Rodzice są rolnikami, posiadają wyłącznie działki rolne – ziemie klasy 4 i gorsze. Ja rolnikiem nie jestem. Zatem w jaki...

Dom jednorodzinny przeznaczony pod wynajem dla wielu osób, przepisy

Zamierzam wynająć duży dom jednorodzinny, a następnie, po pewnych przeróbkach, wynajmować w nim 9 pokoi dla kilkunastu osób. Czy powinienem...

Zmiana użytkowania lokalu usługowego na mieszkalne

Mam pytanie dotyczące zmiany sposobu użytkowania mieszkania. Otóż, mam mieszkanie, które jest użytkowane jako lokal usługowy. Chciałbym zmienić...

Zamurowanie okien, które znajdują się zbyt blisko granicy działki

W zeszłym roku kupiłam kilkuletni dom zbudowany zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa budowlanego. Na sąsiedniej posesji znajduje się dom sąsiadów...

Wymiana rur gazowych a projekt przebudowy

Wymieniłem rury gazowe w kuchni, nie zmieniając ich ułożenia (wymiana ze starych rur na nowe). Prace wykonała osoba ze stosownymi uprawnieniami....

Termomodernizacja budynku zabytkowego

Budynek kilkurodzinny o wysokości nieprzekraczającej 12 m, wpisany do gminnej ewidencji zabytków. Chcemy wykonać termomodernizację polegającą na...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »