Zabudowa loggi i powiększenie pokoju

• Data: 2024-01-28 • Autor: Mateusz Rzeszowski

Wiele osób zastanawia się, czy możliwe jest powiększenie pokoju o loggię. Dodatkowa przestrzeń oddzielona od świata zewnętrznego kusi różnymi atrybutami. Podobnie było w przypadku pani Olgi, która napisała nam, że pokój w małym mieszkaniu został powiększony o loggię (przesunięcie okien). Spółdzielnia wie o sprawie i stwierdziła, że jej to nie przeszkadza, i wyda wszystkie stosowne dokumenty (mieszkanie ma być sprzedane). Nasz klientka dopytuje, czy nowy nabywca nie będzie miał kłopotów. Nie był robiony żaden projekt budowlany.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zabudowa loggi i powiększenie pokoju

Zgoda spółdzielni na wykonanie loggi

W pierwszej kolejności należy rozdzielić dwie kwestie, a mianowicie zgodę spółdzielni oraz przepisy prawa budowlanego. Otóż w wyniku zabudowy loggi doszło do zmiany elewacji budynku, która stanowi jego część wspólną. Przyjmuje się, że w przypadkach takich konieczne jest uzyskanie zgody spółdzielni. Niezależnie od niej konieczne jest jednak wypełnienie obowiązków wynikających z przepisów prawa budowlanego. W myśl obecnie obowiązujących przepisów prawa budowlanego nie wymaga pozwolenia na budowę zabudowa loggi lekką konstrukcją (np. aluminium i plexi), która traktowana jest jako urządzenie budowlane. W przypadku. kiedy konstrukcja taka miałaby mieć powyżej 3 metrów wysokości, wymagane jest jednak zgodnie z art. 30 ust. ust. 1 pkt. 3 ustawy Prawo budowlane dokonanie zgłoszenia robót.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Przebudowa nieruchomości – powiększenie pokoju o loggię

Z przekazanych informacji wynika jednak, że dokonano przebudowy polegającej na likwidacji dotychczasowych okien balkonowych i budowie trwałej konstrukcji na powierzchni loggi, co skutkowało zwiększeniem powierzchni mieszkania. Obawiam się, iż w takim przypadku nie możemy mówić o urządzeniu budowlanym, a wyłącznie o przebudowie nieruchomości. Działań takich nie można zakwalifikować także jako (niewymagającego pozwolenia na budowę) remontu, w rozumieniu art. 29 ust. 2 pkt. 1 ustawy Prawo budowlane. Nie mamy bowiem do czynienia z odtworzeniem stanu pierwotnego a ze zmianą obiektu budowlanego. Jak przyjął Wojewódzki Sąd Administracyjny we Wrocławiu w wyroku z dnia 16 stycznia 2013 r. (sygn. akt II SA/Wr 765/12):

Jeżeli w wyniku wykonywanych robót budowlanych nastąpi zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, będziemy mieli do czynienia z przebudową. Jeżeli zaś wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegać będzie na odtworzeniu stanu pierwotnego, nie będąc bieżącą konserwacją, będzie to remont”.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Odpowiedzialność za wykonanie loggi

Biorąc powyższe pod uwagę, zastosowanie znajdują przepisy ogólne, a w szczególności przepis art. 28 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, zgodnie z którym roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Niedopełnienie odpowiednich formalności, wymaganych z punktu widzenia przepisów Prawo budowlane, może skutkować wszczęciem postępowania w sprawie samowoli budowlanej przez organy nadzoru budowlanego. Co więcej, w takim przypadku odpowiedzialność spada na każdoczesnego właściciela nieruchomości, a nie na osobę, która dopuściła się takiej samowoli. Procedurę w przypadku stwierdzenia samowoli budowlanej określa przepis art. 48 ustawy Prawo budowlane, zgodnie z którym: 

Art. 48

1. Organ nadzoru budowlanego nakazuje, z zastrzeżeniem ust. 2, w drodze decyzji, rozbiórkę obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie albo wybudowanego:

1) bez wymaganego pozwolenia na budowę albo

2) bez wymaganego zgłoszenia dotyczącego budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a, 2b i 19a, albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia.

2. Jeżeli budowa, o której mowa w ust. 1, jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego oraz nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem, organ nadzoru budowlanego wstrzymuje postanowieniem prowadzenie robót budowlanych. Na postanowienie przysługuje zażalenie.

3. W postanowieniu, o którym mowa w ust. 2, ustala się wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń budowy oraz nakłada obowiązek przedstawienia, w wyznaczonym terminie:

1) zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego;

2) dokumentów, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 1, 2 i 4 oraz ust. 3; do projektu architektoniczno-budowlanego nie stosuje się przepisu art. 20 ust. 3 pkt 2.

4. W przypadku niespełnienia w wyznaczonym terminie obowiązków, o których mowa w ust. 3, stosuje się przepis ust. 1.

5. Przedłożenie w wyznaczonym terminie dokumentów, o których mowa w ust. 3, traktuje się jak wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego i pozwolenie na wznowienie robót budowlanych, jeżeli budowa nie została zakończona”.

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Samowola budowlana – rozbiórka albo legalizacja

Jak wynika z cytowanego przepisu, w przypadku samowoli budowlanej organ nadzoru budowlanego nakaże jej rozbiórkę, chyba że możliwa będzie jej legalizacja. W takim przypadku konieczne będzie dostarczenie do organu niezbędnych dokumentów oraz zapłacenie opłaty legalizacyjnej.

Reasumując zatem, należy liczyć się z możliwością, iż po sprzedaży nieruchomości jej nabywca wystąpi do sprzedawcy z roszczeniami dotyczącymi kosztów postępowania legalizacyjnego (choć istnieje możliwość, że organy nadzoru budowlanego mogą nigdy nie zainteresować się sprawą). Dlatego też sugerowałbym poinformowanie go o stanie prawnym loggii, co pozwoli uniknąć ewentualnej odpowiedzialności z tytułu rękojmi w przyszłości z racji powiększenia pokoju o loggię.

Przykłady

Przypadek Pani Anny z Warszawy

Pani Anna postanowiła zamknąć swoją loggię, aby zyskać dodatkową przestrzeń w swoim mieszkaniu. Użyła do tego lekkich materiałów, takich jak aluminium i plexi, przekonana, że nie wymaga to pozwolenia na budowę. Niestety, pomimo że sama konstrukcja była zgodna z przepisami, nie uzyskała wcześniej zgody spółdzielni. Dopiero po interwencji zarządu budynku uświadomiła sobie, że powinna była dopełnić tej formalności.

 

Pan Marek z Krakowa

Pan Marek, właściciel mieszkania w bloku spółdzielczym, zdecydował się na przebudowę swojej loggii w taki sposób, aby stała się ona integralną częścią salonu. Zlikwidował stare okna balkonowe, zastępując je trwałą konstrukcją. Sąsiedzi zwrócili uwagę, że takie działanie zmienia wygląd elewacji, co wymaga zgody spółdzielni. Pan Marek musiał zawiesić prace i starać się o stosowne pozwolenia.

 

Eksperyment inżyniera Tomasz z Gdańska

Inżynier Tomasz, mając doświadczenie w branży budowlanej, postanowił samodzielnie przekształcić loggię w swoim mieszkaniu w pełnoprawny dodatkowy pokój. Był przekonany, że dzięki swojej wiedzy wszystko zrobi zgodnie z przepisami prawa budowlanego. Jednakże, pomimo przestrzegania norm technicznych, zaniedbał kwestię uzyskania zgody spółdzielni. Dopiero po pół roku, gdy spółdzielnia wszczęła procedurę w związku z samowolą budowlaną, zdał sobie sprawę z pominięcia tego ważnego etapu.

Podsumowanie

Podsumowując, artykuł rzuca światło na skomplikowaną tematykę związaną z modyfikacją części wspólnych budynku, jaką jest loggia. Przedstawia, jak ważne jest uzyskanie zgody spółdzielni oraz przestrzeganie obowiązujących przepisów prawa budowlanego. 

Oferta porad prawnych

Jeśli potrzebujesz wsparcia prawnego w sprawach związanych z zabudową loggii lub innymi aspektami prawa budowlanego, skorzystaj z naszej oferty porad prawnych on-line. Do kontaktu wykorzystaj formularz znajdujący się pod tekstem.

Źródła:
1.
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 16 stycznia 2013 r. (sygn. akt II SA/Wr 765/12)

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Mateusz Rzeszowski

O autorze: Mateusz Rzeszowski

Absolwent prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Śląskiego w Katowicach. Specjalizuje się w prawie zamówień publicznych oraz obsłudze prawnej firm. Zajmuje się również sporządzaniem projektów umów, uchwał, regulaminów, polityk oraz innych aktów. Jednocześnie, posiada także szerokie zainteresowania w innych dziedzinach prawa, pozwalające na udzielanie porad w zróżnicowanych stanach faktycznych i prawnych.



Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

porady prawne online ePorady24.pl

prawo spadkowe

odpowiedziprawne.pl

Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »