Kategoria: Nadzór budowlany, samowola budowlana

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Kara za zrobienie fundamentów domu bez pozwolenia - legalizacja czy rozbiórka?

Maciej Podgórski • Opublikowane: 2018-10-19

Od dłuższego czasu załatwiam ze swoim partnerem dokumenty dotyczące budowy domu. Jeszcze nie otrzymaliśmy pozwolenia, ale postanowiliśmy zrobić fundamenty. Niestety otrzymaliśmy informację z nadzoru budowlanego – sąsiadka zgłosiła, że prawdopodobnie nie mamy pozwolenia na budowę. Poszliśmy do urzędu i powiedziano nam, że mamy dwa wyjścia: albo rozbiórka fundamentów, albo zapłata kary w wysokości 50 tys. złotych i legalizacja. Czy jeśli zdecydujemy się na dalszą budowę bez pozwolenia to nadal kara będzie wynosić 50 tys. zł, czy kara może wzrosnąć w zależności od stanu budowy? A może lepiej wybudować całość i w międzyczasie starać się o legalizację?

Maciej Podgórski

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję bardzo za profesjonalną poradę. Szybka i konkretna odpowiedź, to ważne w obliczu różnych kryzysów życiowych.
Irena
Szybka i fachowa odpowiedź, przystępny język. Bardzo ważne - to pisemna forma, która pozwala na spokojną analizę. Na pewno ponownie skorzystam.
Małgorzata
Tak właśnie zrobiłem. Odwołałem się do Sądu.
Sylwester
Pomoc uzyskana szybko i konkretnie. Napewno skorzystam z usług eporady jeśli oczywiście będzie taka konieczność.
Katarzyna
Jestem bardzo zadowolony z udzielonej mi odpowiedzi. W mojej sprawie skorzystałem już z wcześniejszych wizyt (na żywo), ale tak wyczerpującej informacji wyjaśniającej jaką otrzymałem na portalu ePorady24 nigdzie nie otrzymałem. Bardzo treściwie, same konkrety bez zbędnego skupiania się na drobnych detalach. 
Dariusz, 52 lata

W Pani przypadku mamy do czynienia z tzw. samowolą budowlaną, tj. sytuacją, gdy roboty budowlane są lub zostały przeprowadzone bez uprzedniego uzyskania wymaganego prawem pozwolenia na budowę.

Nakaz rozbiórki obiektu budowlanego lub jego części jest najdalej idącą, najbardziej dolegliwą sankcją za naruszenie przepisów Prawa budowlanego. Dlatego też należy wcześniej rozważyć wszystkie inne możliwości przewidziane przez przepisy, aby nakaz rozbiórki był ostatecznością, i to tylko w takim zakresie, jaki jest niezbędny do przywrócenia stanu zgodnego z prawem (Plucińska-Filipowicz Alicja (red.), Wierzbowski Marek (red.), Prawo budowlane. Komentarz, wyd. III, LEX 2018).

Jak wynika z orzeczeń sądów administracyjnych celem nakazu rozbiórki obiektu budowlanego jest przywrócenie stanu zgodnego z prawem, a nie karanie inwestora za to, że naruszył przepisy prawa (tak wyroki WSA w Warszawie z 19.04.2011 r., VII SA/Wa 72/11, LEX nr 1097716).

Tak więc decyzja nakazująca rozbiórkę może być podjęta dopiero wówczas, gdy okaże się, że nie ma prawnych możliwości legalizacji, tj. gdy nie zaistnieją przesłanki uzasadniające zalegalizowanie obiektu budowlanego lub jego części, będącego w budowie lub wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę.

W ramach procedury legalizacji samowoli budowlanej organ nadzoru – zgodnie z art. 49 ustawy Prawo budowlane – bada:

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

1) zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

2) kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń i sprawdzeń,

3) wykonanie projektu budowlanego przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane, a następnie ustala i nakłada na inwestora w drodze postanowienia – opłatę legalizacyjną. Na postanowienie organu przysługuje obciążonemu opłatą zażalenie.

Zgodnie z art. 49 ust. 2 ustawy Prawo budowlane – do opłaty legalizacyjnej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, o których mowa w art. 59f ust. 1 ustawy Prawo budowlane, z tym że stawka opłaty podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu. W Pani przypadku jest to zatem pięćdziesięciokrotność kwoty 1000 zł jako iloczynu kwoty stawki – 500 zł, współczynnika kategorii obiektu budowlanego (dla domów jednorodzinnych wynosi on 2,0) oraz współczynnika wielkości obiektu (dla domów jednorodzinnych wynosi on 1,0). To daje kwotę 50 000 zł.

Ustawa nie wspomina natomiast o podwyższaniu opłaty legalizacyjnej w czasie – w zależności od kontynuacji prac.

Warto jednak wiedzieć, że nałożenie opłaty w kwocie 50 000 zł zostanie poprzedzone – przy spełnieniu pozostałych warunków, jak:

1) zgodność budowy z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego,

2) brak naruszenia przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem, wydaniem postanowienia o wstrzymaniu prowadzenia robót budowlanych.

W postanowieniu tym organ ustala wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń budowy oraz nakłada obowiązek przedstawienia, w wyznaczonym terminie:

1) zaświadczenia o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego,

2) dokumentów takich jak oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, czy decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana.

W przypadku niespełnienia w wyznaczonym terminie ww. obowiązków, organ nakazuje rozbiórkę.

Bardzo ważny jest również przepis art. 50a pkt 1 ustawy Prawo budowlane, który nakazuje organowi nadzoru budowlanego wydanie decyzji o rozbiórce obiektu budowlanego wykonanego wskutek prowadzenia robót budowlanych po ich wstrzymaniu. Można mówić w takiej sytuacji o „wtórnej samowoli budowlanej”. Takie uporczywe łamanie prawa, pomimo że organ podjął działania zmierzające do legalizacji samowoli budowlanej ma poważne konsekwencje. Wydanie bowiem decyzji o nakazie rozbiórki na podstawie art. 50a pkt 1 spowoduje bezpowrotne przerwanie procedury legalizacyjnej, zaś wydany na podstawie art. 50a pkt 1 Prawa budowlanego bezwzględny nakaz rozbiórki będzie obejmował część obiektu budowlanego wykonaną po wydaniu postanowienia o wstrzymaniu robót budowlanych.

Zatem zdecydowanie odradzam kontynuowanie prac budowlanych w czasie trwania procedury legalizacyjnej – może to być bardzo ryzykowne i skutkować rozbiórką wszelkich prac wykonanych w toku procedury legalizacyjnej.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »