Kategoria: Nadzór budowlany, samowola budowlana

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Donos sąsiada do PINB w sprawie rozbudowy domu

Katarzyna Bereda • Opublikowane: 2018-12-31

Sąsiad złożył na mnie donos do PINB. Jego działka graniczy z moją, ale nie jest zabudowana. Problem polega na tym, że mam błędnie wydane pozwolenie na rozbudowę domu. Dom jest dłuższy o 2 m od tego, co jest w pozwoleniu i ma okna od strony sąsiedniej działki, bo urząd nie zauważył, że jest to źle zaznaczone na projekcie. Czy to teraz ma znaczenie? Wizyta kontrolna ma się odbyć za tydzień, jak się do niej przygotować? Sąsiad wynajął prawnika, czy mam go wpuścić na działkę i do domu w czasie oględzin?

Katarzyna Bereda

»Wybrane opinie klientów

Błyskawiczna odpowiedź !! Bardzo rzeczowa. Dziękuję !!
Robert
Porada wyczerpująca, optymistyczna, choć wymaga odpowiedzi na pytanie dodatkowe (które właśnie wysłałem), gdyż wygląda że druga strona sporu zupełnie inaczej interpretuje sytuację.
Paweł, przedsiębiorca, 56 lat
Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź. Miałam takie samo stanowisko jak przedstawione przez Państwa, jednak zrodził się spór i zdania były podzielone. Teraz wszystko jest jasne :) 
Beata, księgowa
Dziękuję bardzo za profesjonalną poradę. Szybka i konkretna odpowiedź, to ważne w obliczu różnych kryzysów życiowych.
Irena
Szybka i fachowa odpowiedź, przystępny język. Bardzo ważne - to pisemna forma, która pozwala na spokojną analizę. Na pewno ponownie skorzystam.
Małgorzata

Zgodnie z treścią art. 36a ust. 5 ustawy – Prawo Budowlane (P.b.): „Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę stanowi odstąpienie w zakresie:

1) projektu zagospodarowania działki lub terenu, z wyjątkiem urządzeń budowlanych oraz obiektów małej architektury;

2) charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji obiektu budowlanego, z zastrzeżeniem ust. 5a;

3) zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r., w tym osoby starsze;

4) zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;

5) ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;

6) wymagającym uzyskania lub zmiany uzgodnień lub pozwoleń, które są wymagane do uzyskania pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia:

a) budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a, 2b i 19a, lub

b) przebudowy, o której mowa w art. 29 ust. 2 pkt 1b.”

Zgodnie natomiast z ust. 5a niniejszego przepisu: „Nie jest istotnym odstąpieniem od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę zmiana wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego niebędącego obiektem liniowym, jeżeli odstąpienie łącznie spełnia następujące warunki:

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

1) nie przekracza 2% wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego określonych w projekcie budowlanym;

2) nie zwiększa obszaru oddziaływania obiektu;

3) nie mieści się w zakresie odstępstw, o których mowa w ust. 5 pkt 3-6, z wyjątkiem odstępstwa od projektowanych warunków ochrony przeciwpożarowej, jeżeli odstępstwo zostało uzgodnione z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych;

4) nie narusza przepisów techniczno-budowlanych.

Z uwagi na to należy podnieść, iż ustawodawca w sposób bardziej liberalny podchodzi do nieistotnych zmian projektu. Jeżeli występują niewielkie odrębności, to nie jest konieczna stosowna adnotacja w tym zakresie. Proszę więc dowiedzieć się, czy w Pani przypadku odstąpienie w zakresie długości domu nie przekracza 2%, gdyż wówczas będzie to zmiana nieistotna.

Oczywiście, czy to zmiana istotna, czy nie, winna być konsultowana z profesjonalistą. Nawet jeżeli zmiana jest nieistotna, to konieczna jest ingerencja projektanta. Niestety nie mam wiedzy o całym stanie faktycznym, dlatego jeżeli o nieistotności zmian zdecydował w Pani przypadku projektant, to w przypadku jego pomyłki będzie mogła Pani wystąpić w stosunku do niego z roszczeniem. Zgodnie bowiem z wyrokiem wojewódzkiego Sądu Administracyjnego:

„Dokonanie kwalifikacji przez projektanta nie ma charakteru wiążącego ani dla organów administracji architektoniczno-budowlanej, ani dla nadzoru budowlanego. Błędne uznanie przez projektanta, iż odstąpienie ma charakter nieistotny, nie wyklucza możliwości podjęcia przez organy budowlane przewidzianych prawem działań, a ewentualne szkody poniesione na skutek takiej nieprawidłowej kwalifikacji odstąpienia mogą stać się podstawą do ewentualnych roszczeń cywilnoprawnych inwestora wobec projektanta (II SA/GI 95/16).”

Natomiast zmianę, która jest istotna, można wykonać dopiero, jeśli uzyska się decyzję o zmianie pozwolenia na budowę. W przeciwnym razie jest to niestety samowola budowlana.

Za samowolę budowlaną uznaje się obiekt będący w trakcie budowy lub wybudowany bez pozwolenia na budowę oraz prowadzenie robót budowlanych bez wymaganego zezwolenia czy zgłoszenia. Zgodnie z treścią art. 90 przedmiotowej ustawy: „Kto, w przypadkach określonych w art. 48, art. 49b, art. 50 ust. 1 pkt 1 lub art. 50 ust. 1 pkt 2, wykonuje roboty budowlane, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2.”.

Proszę jednak pamiętać, iż postępowanie karne nie zostanie wszczęte, jeżeli upłynęło 5 lat od popełnienia samowoli budowlanej.

Odnosząc się natomiast do sankcji administracyjnych, to ich można spodziewać się zawsze, gdyż nie przedawnia się złamanie przepisów. W przypadku ujawnienia samowoli budowlanej należy liczyć się z nakazem rozbiórki obiektu albo legalizacji samowoli budowlanej. Przeważnie organ nakazuje legalizację (postępowanie naprawcze) takiej samowoli. Nawet wydanie decyzji o nakazie rozbiórki nie pozbawia możliwości ochrony obiektu budowlanego przed jego unicestwieniem.

Mimo to legalizacja samowoli budowlanej jest dość kosztownym i długotrwałym procesem – wszystko jednak zależy, w jakim czasie taka samowola została dokonana, jeżeli przed 1995 r., to może to nawet nastąpić bez opłat.

Ponadto od 1 stycznia 2017 r. obowiązują nowe przepisy, które znacząco wpływają na ilość wymaganych zgłoszeń i pozwoleń – bez pozwolenia na budowę wykonać obecnie można:

  • Naziemne silosy na materiale sypkim o pojemności do 30 m3 i wysokości nie większej niż 7 m.
  • Wolno stojące parterowe budynki gospodarcze, garaże, wiaty lub przydomowe ganki i oranżerie (ogrody zimowe) o powierzchni zabudowy do 35 m2. Łączna liczba takich obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki.
  • Wolno stojące altany o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba takich obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki.
  • Tymczasowe obiekty budowlane, które nie są trwale połączone z gruntem, oraz są przewidziane do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu, o którym mowa w art. 30 ust. 1, ale nie później niż przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu.
  • Przebudowa budynków innych niż budynki, o których mowa w ust. 1, z wyłączeniem przegród zewnętrznych, elementów konstrukcyjnych oraz z wyłączeniem budynków, których projekty budowlane wymagają uzgodnienia pod kątem ochrony przeciwpożarowej.
  • Przebudowa przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie prowadzą one do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania tych budynków.
  • Remont obiektów budowlanych z wyjątkiem budowli, których budowa wymaga uzyskania pozwolenia na budowę oraz przegród zewnętrznych, elementów konstrukcyjnych budynku, które wymagają pozwolenia na budowę.

Z uwagi na powyższe, a także małą wiedzę na temat sytuacji faktycznej, powyżej przedstawiłam wszystkie możliwości obrony swoich praw. Jeżeli zmiany nastąpiły po 1 stycznia 2017 r., to może okazać się, że jest to zmiana nieistotna lub niewymagająca pozwolenia i nie musi się Pani martwic kontrolą.

Jeżeli jednak zmiana jest istotna, to stanowi samowolę budowlaną. W takim wypadku organ rozpocznie postępowanie administracyjne i z uwagi na to, że zamieszkuje Pani już w budynku, przeważnie dochodzi do konieczności legalizacji takiej samowoli. Podczas kontroli obecny będzie tylko urzędnik – dokona on stosownych oględzin nieruchomości. Proszę jednak przed kontrolą zasięgnąć stosownych informacji i sprawdzić, czy Pani zmiany w projekcie nie spełniają przesłanek wskazanych powyżej w zakresie zmian nieistotnych lub braku konieczności uzyskania pozwolenia.

Podczas przedmiotowej kontroli zostanie spisany stosowny protokół – proszę zadbać o to, by nie zawierał błędów i należycie zadbał o Pani interes. Proszę także dokładnie przeczytać protokół i jeżeli znajdą się tam rzeczy niezrozumiałe, wadliwie zapisane lub niezgodne z prawdą, to proszę wnosić o ich sprostowanie. Jeżeli nie będzie się Pani zgadzać z twierdzeniami zapisanymi w protokole, zawsze może Pani także poprosić o zaprotokołowanie swoich twierdzeń.

Przedstawiłam możliwe aspekty z dziedziny prawnej, jednak szczegóły w zakresie zmian powinien ocenić profesjonalista w zakresie budownictwa. Konieczne są przy tym oględziny oraz wykonanie pomiarów i analiza tego stanu z załączonymi do pozwolenia projektami. Jeżeli sąsiadka złożyła skargę i wykazała w niej swój interes, to stała się także stroną postępowania, a więc może uczestniczyć w oględzinach.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Co zrobić gdy sąsiad postawił garaż na mojej działce bez zgody?

Mam problem natury dobrosąsiedzkiej. Mój budynek gospodarczy został postawiony w pierwszej połowie lat 80-tych XX w., blisko granicy – dach...

Kara za zrobienie fundamentów domu bez pozwolenia - legalizacja czy rozbiórka?

Od dłuższego czasu załatwiam ze swoim partnerem dokumenty dotyczące budowy domu. Jeszcze nie otrzymaliśmy pozwolenia, ale postanowiliśmy zrobić fundamenty....

Nakaz inspektora budowlanego wprowadzenia zmian w starym budynku ze względu na wymogi przeciwpożarowe

Wiosną tego roku wymieniliśmy pokrycie dachowe na bardzo starym budynku gospodarczym stojącym przy granicy działki. Remont był podyktowany wymogami...

Nie posiadam planów budynku a chcę zrobić remont

Jestem właścicielem domu z 1911 r., na parterze prowadzona jest działalność gospodarcza. Natomiast na pierwszym piętrze znajdują się lokale mieszkalne....

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »