Donos do nadzoru budowlanego w sprawie samowoli budowlanej
• Data: 2024-01-31 • Autor: Katarzyna Bereda
Rozbudowa domu i kwestie prawne z tym związane często stanowią wyzwanie dla inwestorów. W artykule omówimy kluczowe aspekty prawne odstąpienia od projektu budowlanego, zwracając uwagę na różnice między zmianami istotnymi a nieistotnymi. Do naszego serwisu dotarło bowiem pytanie pana Adama, na którego sąsiad złożył donos do PINB. Jego działka graniczy z nieruchomością naszego klienta, ale nie jest zabudowana. Problem polega na tym, że mam błędnie wydane pozwolenie na rozbudowę domu. Dom jest dłuższy o 2 m od tego, co jest w pozwoleniu, i ma okna od strony sąsiedniej działki, bo urząd nie zauważył, że jest to źle zaznaczone na projekcie. Pan Adam pyta, czy to teraz ma znaczenie. Wizyta kontrolna ma się odbyć za tydzień, dlatego zastanawia się, jak się do niej przygotować. Sąsiad wynajął prawnika, czy pan Adam ma go wpuścić na działkę i do domu w czasie oględzin?
Odstąpienie od projektu – rozbudowa domu
Zgodnie z treścią art. 36a ust. 5 ustawy Prawo budowlane (P.b.): „Istotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę stanowi odstąpienie w zakresie:
1) projektu zagospodarowania działki lub terenu, z wyjątkiem urządzeń budowlanych oraz obiektów małej architektury;
2) charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji obiektu budowlanego, z zastrzeżeniem ust. 5a;
3) zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z obiektu budowlanego przez osoby niepełnosprawne, o których mowa w art. 1 Konwencji o prawach osób niepełnosprawnych, sporządzonej w Nowym Jorku dnia 13 grudnia 2006 r., w tym osoby starsze;
4) zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części;
5) ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, innych aktów prawa miejscowego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
6) wymagającym uzyskania lub zmiany uzgodnień lub pozwoleń, które są wymagane do uzyskania pozwolenia na budowę lub dokonania zgłoszenia:
a) budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a, 2b i 19a, lub
b) przebudowy, o której mowa w art. 29 ust. 2 pkt 1b.”
Zgodnie natomiast z ust. 5a niniejszego przepisu: „Nie jest istotnym odstąpieniem od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę zmiana wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego niebędącego obiektem liniowym, jeżeli odstąpienie łącznie spełnia następujące warunki:
1) nie przekracza 2% wysokości, szerokości lub długości obiektu budowlanego określonych w projekcie budowlanym;
2) nie zwiększa obszaru oddziaływania obiektu;
3) nie mieści się w zakresie odstępstw, o których mowa w ust. 5 pkt 3–6, z wyjątkiem odstępstwa od projektowanych warunków ochrony przeciwpożarowej, jeżeli odstępstwo zostało uzgodnione z rzeczoznawcą do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych;
4) nie narusza przepisów techniczno-budowlanych”.
Zmiany istotne i nieistotne
Z uwagi na to należy podnieść, iż ustawodawca w sposób bardziej liberalny podchodzi do nieistotnych zmian projektu. Jeżeli występują niewielkie odrębności, to nie jest konieczna stosowna adnotacja w tym zakresie. Należy więc dowiedzieć się, czy w opisanym przypadku odstąpienie w zakresie długości domu nie przekracza 2%, gdyż wówczas będzie to zmiana nieistotna.
Oczywiście, czy to zmiana istotna, czy nie, winna być konsultowana z profesjonalistą. Nawet jeżeli zmiana jest nieistotna, to konieczna jest ingerencja projektanta. Niestety nie mam wiedzy o całym stanie faktycznym, dlatego jeżeli o nieistotności zmian zdecydował w opisanym przypadku projektant, to w przypadku jego pomyłki będzie można wystąpić w stosunku do niego z roszczeniem. Zgodnie bowiem z wyrokiem wojewódzkiego Sądu Administracyjnego:
„Dokonanie kwalifikacji przez projektanta nie ma charakteru wiążącego ani dla organów administracji architektoniczno-budowlanej, ani dla nadzoru budowlanego. Błędne uznanie przez projektanta, iż odstąpienie ma charakter nieistotny, nie wyklucza możliwości podjęcia przez organy budowlane przewidzianych prawem działań, a ewentualne szkody poniesione na skutek takiej nieprawidłowej kwalifikacji odstąpienia mogą stać się podstawą do ewentualnych roszczeń cywilnoprawnych inwestora wobec projektanta” (sygn. akt II SA/GI 95/16).
Natomiast zmianę, która jest istotna, można wykonać dopiero, jeśli uzyska się decyzję o zmianie pozwolenia na budowę. W przeciwnym razie jest to niestety samowola budowlana.
Za samowolę budowlaną uznaje się obiekt będący w trakcie budowy lub wybudowany bez pozwolenia na budowę oraz prowadzenie robót budowlanych bez wymaganego zezwolenia czy zgłoszenia. Zgodnie z treścią art. 90 przedmiotowej ustawy: „Kto, w przypadkach określonych w art. 48, art. 49b, art. 50 ust. 1 pkt 1 lub art. 50 ust. 1 pkt 2, wykonuje roboty budowlane, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2”.
Złamanie przepisów – samowola budowlana i donos do PINB
Trzeba jednak pamiętać, iż postępowanie karne nie zostanie wszczęte, jeżeli upłynęło 5 lat od popełnienia samowoli budowlanej.
Odnosząc się natomiast do sankcji administracyjnych, to ich można spodziewać się zawsze, gdyż nie przedawnia się złamanie przepisów. W przypadku ujawnienia samowoli budowlanej po donosie do PINB należy liczyć się z nakazem rozbiórki obiektu albo legalizacji samowoli budowlanej. Przeważnie organ nakazuje legalizację (postępowanie naprawcze) takiej samowoli. Nawet wydanie decyzji o nakazie rozbiórki nie pozbawia możliwości ochrony obiektu budowlanego przed jego unicestwieniem.
Mimo to legalizacja samowoli budowlanej jest dość kosztownym i długotrwałym procesem – wszystko jednak zależy, w jakim czasie taka samowola została dokonana, jeżeli przed 1995 r., to może to nawet nastąpić bez opłat.
Ponadto od 1 stycznia 2017 r. obowiązują nowe przepisy, które znacząco wpływają na ilość wymaganych zgłoszeń i pozwoleń – bez pozwolenia na budowę wykonać obecnie można:
- Naziemne silosy na materiale sypkim o pojemności do 30 m3 i wysokości nie większej niż 7 m.
- Wolno stojące parterowe budynki gospodarcze, garaże, wiaty lub przydomowe ganki i oranżerie (ogrody zimowe) o powierzchni zabudowy do 35 m2. Łączna liczba takich obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki.
- Wolno stojące altany o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym łączna liczba takich obiektów na działce nie może przekraczać dwóch na każde 500 m2 powierzchni działki.
- Tymczasowe obiekty budowlane, które nie są trwale połączone z gruntem, oraz są przewidziane do rozbiórki lub przeniesienia w inne miejsce w terminie określonym w zgłoszeniu, o którym mowa w art. 30 ust. 1, ale nie później niż przed upływem 180 dni od dnia rozpoczęcia budowy określonego w zgłoszeniu.
- Przebudowa budynków innych niż budynki, o których mowa w ust. 1, z wyłączeniem przegród zewnętrznych, elementów konstrukcyjnych oraz z wyłączeniem budynków, których projekty budowlane wymagają uzgodnienia pod kątem ochrony przeciwpożarowej.
- Przebudowa przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych budynków mieszkalnych jednorodzinnych, o ile nie prowadzą one do zwiększenia dotychczasowego obszaru oddziaływania tych budynków.
- Remont obiektów budowlanych z wyjątkiem budowli, których budowa wymaga uzyskania pozwolenia na budowę oraz przegród zewnętrznych, elementów konstrukcyjnych budynku, które wymagają pozwolenia na budowę.
Z uwagi na powyższe, a także małą wiedzę na temat sytuacji faktycznej, powyżej przedstawiłam wszystkie możliwości obrony swoich praw. Jeżeli zmiany nastąpiły po 1 stycznia 2017 r., to może okazać się, że jest to zmiana nieistotna lub niewymagająca pozwolenia i nie trzeba się martwic kontrolą.
Jeżeli jednak zmiana jest istotna, to stanowi samowolę budowlaną. W takim wypadku organ rozpocznie postępowanie administracyjne i z uwagi na to, że nasz klient zamieszkuje już w budynku, przeważnie dochodzi do konieczności legalizacji takiej samowoli. Podczas kontroli obecny będzie tylko urzędnik – dokona on stosownych oględzin nieruchomości. Warto jednak przed kontrolą zasięgnąć stosownych informacji i sprawdzić, czy zmiany w projekcie nie spełniają przesłanek wskazanych powyżej w zakresie zmian nieistotnych lub braku konieczności uzyskania pozwolenia.
Kontrola z powodu donosu sąsiada
Podczas przedmiotowej kontroli wszczętej po donosie sąsiada do PINB zostanie spisany stosowny protokół – trzeba zadbać o to, by nie zawierał błędów i należycie zadbał o interes pana Adama. Trzeba także dokładnie przeczytać protokół i jeżeli znajdą się tam rzeczy niezrozumiałe, wadliwie zapisane lub niezgodne z prawdą, to należy wnosić o ich sprostowanie. Jeżeli autor pytania nie będzie się zgadzać z twierdzeniami zapisanymi w protokole, zawsze może także poprosić o zaprotokołowanie swoich twierdzeń.
Przedstawiłam możliwe aspekty z dziedziny prawnej, jednak szczegóły w zakresie zmian powinien ocenić profesjonalista w zakresie budownictwa. Konieczne są przy tym oględziny oraz wykonanie pomiarów i analiza tego stanu z załączonymi do pozwolenia projektami. Jeżeli sąsiad złożył skargę i wykazał w niej swój interes, to stał się także stroną postępowania, a więc może uczestniczyć w oględzinach.
Przykłady
Zmiana wymiarów balkonu
Państwo Kowalscy podczas budowy swojego domu jednorodzinnego zdecydowali się na poszerzenie balkonu. Projekt pierwotny przewidywał mniejszą powierzchnię, jednak zmiana nie przekroczyła 2% wymiarów określonych w projekcie, co zgodnie z art. 36a ust. 5a Prawa budowlanego nie wymagało zmiany pozwolenia na budowę. Dzięki temu mogli cieszyć się większą przestrzenią bez konieczności przechodzenia przez skomplikowany proces legalizacji.
Adaptacja poddasza na pokój
Rodzina Nowaków zdecydowała się na adaptację nieużytkowego poddasza na dodatkowy pokój. Ta zmiana, choć wydawała się nieznaczna, wymagała uzyskania nowego pozwolenia na budowę, ponieważ zmieniono sposób użytkowania części budynku. Brak odpowiednich formalności skutkował koniecznością przeprowadzenia postępowania legalizacyjnego i narażeniem na dodatkowe koszty.
Dodanie okien dachowych
Pani Jankowska, budując dom, zdecydowała o dodaniu kilku okien dachowych po uzyskaniu pozwolenia na budowę. W jej przypadku zmiana nie naruszała żadnych kluczowych parametrów obiektu budowlanego, jednak wymagała uzgodnienia ze względu na aspekty ochrony przeciwpożarowej. Ostatecznie, po konsultacji z rzeczoznawcą i uzyskaniu niezbędnych zgód, zmiana została wprowadzona bez problemów prawnych i obawy o donosy sąsiadów do PINB.
Podsumowanie
Podsumowując, w procesie budowlanym kluczowe jest rozróżnienie między zmianami istotnymi a nieistotnymi. Każda modyfikacja projektu, choć może wydawać się niewielka, wymaga dokładnej analizy w kontekście obowiązujących przepisów prawa budowlanego.
Oferta porad prawnych
Potrzebujesz wsparcia prawnego w kwestiach budowlanych? Nasi prawnicy chętnie Ci pomogą, więc już teraz opisz swój problem na formularzu kontaktowym.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 13 lipca 2016 r., sygn. II SA/Gl 95/16
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Katarzyna Bereda
Adwokat, absolwentka Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Szczecińskiego – pracę magisterską napisała z prawa pracy. Podczas studiów odbyła liczne praktyki, zarówno w sądach, jak i w kancelariach adwokackich. Aplikację adwokacką rozpoczęła w 2015 roku. W marcu 2018 roku przystąpiła do egzaminu zawodowego, uzyskując jeden z najlepszych wyników w izbie zielonogórskiej i w konsekwencji kończąc aplikację adwokacką z wyróżnieniem. Specjalizuje się w prawie rodzinnym, cywilnym, zobowiązaniach, prawie spadkowym, prawie gospodarczym i spółkach prawa handlowego.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
