Zarzuty o nielegalną rozbiórkę budynku

Kiedy rozbiórka wymaga pozwolenia, a kiedy zgłoszenia?

Rozbiórka obiektu budowlanego nie zawsze wymaga pozwolenia, ale nie oznacza to pełnej dowolności inwestora. Prawo budowlane przewiduje różne tryby: pozwolenie na rozbiórkę, zgłoszenie rozbiórki albo brak obowiązku zarówno pozwolenia, jak i zgłoszenia. Wybór trybu zależy przede wszystkim od rodzaju obiektu, jego wysokości, położenia względem granicy działki oraz ochrony konserwatorskiej.

Co do zasady pozwolenia na rozbiórkę nie wymaga rozbiórka budynków i budowli niewpisanych do rejestru zabytków oraz nieobjętych ochroną konserwatorską, jeżeli mają wysokość poniżej 8 m, a ich odległość od granicy działki jest nie mniejsza niż połowa wysokości. Taka rozbiórka zwykle wymaga jednak zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej.

Bez pozwolenia i bez zgłoszenia można natomiast rozebrać obiekty i urządzenia budowlane, na których budowę nie jest wymagane pozwolenie na budowę, o ile nie podlegają ochronie jako zabytki. Jeżeli obiekt jest wpisany do rejestru zabytków, znajduje się w gminnej ewidencji zabytków albo jest objęty inną formą ochrony konserwatorskiej, przed podjęciem prac trzeba szczególnie ostrożnie ustalić wymagane zgody.

W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót rozbiórkowych. Organ może wnieść sprzeciw, a w określonych sytuacjach może także nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia na rozbiórkę, zwłaszcza gdy planowane prace mogą wpływać na bezpieczeństwo ludzi, mienia, środowisko albo zabytki.

Czy można rozpocząć rozbiórkę przed pozwoleniem albo zgłoszeniem?

Tak, ale tylko wyjątkowo. Art. 31 ust. 5 Prawa budowlanego pozwala rozpocząć roboty zabezpieczające oraz rozbiórkowe przed uzyskaniem pozwolenia na rozbiórkę albo przed dokonaniem zgłoszenia, jeżeli mają one na celu usunięcie bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia.

To nie jest alternatywna ścieżka do zwykłej rozbiórki. Przepis ma charakter awaryjny i powinien być stosowany tylko wtedy, gdy zagrożenie jest realne, aktualne i na tyle pilne, że oczekiwanie na standardową procedurę mogłoby doprowadzić do szkody, wypadku albo katastrofy budowlanej.

W wyroku Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 2 września 2010 r., sygn. akt II AKa 202/10, podkreślono, że art. 31 Prawa budowlanego dotyczy rozbiórki, a rozpoczęciu prac zabezpieczających i rozbiórkowych przed uzyskaniem pozwolenia nie może towarzyszyć żaden inny cel niż usunięcie bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia.

Oznacza to, że inwestor powinien działać tylko w takim zakresie, jaki jest konieczny do usunięcia zagrożenia. Jeżeli wystarcza podparcie ściany, wygrodzenie terenu, zdjęcie luźnych elementów albo częściowa rozbiórka, wykonanie pełnej rozbiórki całego obiektu może zostać ocenione jako przekroczenie granic dopuszczalnego działania.

Co trzeba zrobić po rozpoczęciu awaryjnych robót?

Rozpoczęcie robót w trybie art. 31 ust. 5 Prawa budowlanego nie zwalnia inwestora z obowiązku dopełnienia formalności. Należy bezzwłocznie wystąpić o pozwolenie na rozbiórkę albo dokonać zgłoszenia, zależnie od tego, jaki tryb byłby wymagany dla danego obiektu w zwykłej sytuacji.

W praktyce warto jednocześnie poinformować organ o przyczynach natychmiastowego działania i załączyć dowody. Mogą to być w szczególności: ekspertyza techniczna osoby z odpowiednimi uprawnieniami, dokumentacja fotograficzna, nagrania, protokoły z oględzin, notatki straży pożarnej, policji lub nadzoru budowlanego, a także korespondencja z zarządcą drogi, gminą albo właścicielami sąsiednich nieruchomości.

Zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 17 października 2017 r., sygn. akt II SA/Ol 691/17, instytucja z art. 31 ust. 5 Prawa budowlanego ma charakter wyjątkowy i opiera się na swoistym stanie wyższej konieczności. Inwestor powinien wykazać istnienie tego stanu w postępowaniu dotyczącym pozwolenia na rozbiórkę lub zgłoszenia.

Przeczytaj też: zgłoszenie rozbiórki stodoły

Kiedy grożą zarzuty o nielegalną rozbiórkę?

Odrębnie oceniana jest kara za użytkowanie budynku bez odbioru, dlatego tych dwóch trybów i ich konsekwencji nie należy utożsamiać.

Zarzuty o nielegalną rozbiórkę mogą pojawić się zwłaszcza wtedy, gdy organ uzna, że obiekt rozebrano bez wymaganego pozwolenia, bez skutecznego zgłoszenia, mimo sprzeciwu organu albo z przekroczeniem zakresu wynikającego z trybu awaryjnego. Sama ekspertyza o złym stanie technicznym nie zawsze przesądza o legalności działania. Istotne jest, czy zagrożenie było bezpośrednie i czy nie dało się bezpiecznie poczekać na standardową procedurę.

Organ nadzoru budowlanego może wstrzymać prowadzenie robót wykonywanych bez wymaganego pozwolenia albo zgłoszenia. Może również nałożyć obowiązki dotyczące zabezpieczenia terenu, przedłożenia dokumentów, wykonania określonych robót zabezpieczających albo doprowadzenia obiektu lub terenu do stanu zgodnego z prawem.

Aktualnie wykonywanie robót budowlanych bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo rozbiórkę, bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo sprzeciwu organu może wiązać się z odpowiedzialnością przewidzianą w Prawie budowlanym, w tym z grzywną. Jeżeli rozbiórka dotyczyła zabytku, mogą dodatkowo wejść w grę odrębne, znacznie surowsze konsekwencje wynikające z przepisów o ochronie zabytków.

Jak bronić się przed zarzutem samowolnej rozbiórki?

Obrona w takiej sprawie powinna koncentrować się na wykazaniu trzech kwestii. Po pierwsze, że zagrożenie było bezpośrednie, a nie tylko potencjalne lub odległe. Po drugie, że zakres prac odpowiadał rzeczywistej potrzebie usunięcia zagrożenia. Po trzecie, że inwestor niezwłocznie podjął działania formalne wobec właściwego organu.

Znaczenie ma chronologia zdarzeń. Dobrze przygotowana dokumentacja powinna pokazywać, kiedy stwierdzono zagrożenie, kto je ocenił, jakie działania zalecono, kiedy rozpoczęto prace, kiedy zawiadomiono organ i dlaczego zastosowanie zwykłej procedury było niewystarczające.

W orzecznictwie wskazuje się, że art. 31 ust. 5 Prawa budowlanego nie pozwala wykonywać dowolnych robót budowlanych ani prowadzić rozbiórki w zakresie szerszym, niż wymaga tego usunięcie zagrożenia. Takie stanowisko wynika m.in. z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 września 2011 r., sygn. akt II OSK 1366/10.

Zobacz również: rozbiórka budynku z gminnej ewidencji zabytków

Co oznacza wstrzymanie rozbiórki przez nadzór budowlany?

Wstrzymanie robót nie przesądza jeszcze automatycznie, że inwestor ponosi odpowiedzialność. Oznacza jednak, że organ ma wątpliwości co do legalności albo bezpieczeństwa prowadzonych prac i chce ustalić stan faktyczny. W postanowieniu o wstrzymaniu robót organ może wskazać obowiązki, które trzeba wykonać, w tym zabezpieczenie pozostałej części obiektu.

Na tym etapie nie należy ignorować korespondencji z organu ani kontynuować prac wbrew wstrzymaniu, chyba że organ wyraźnie dopuści określone czynności zabezpieczające. Warto złożyć wyjaśnienia, przedstawić ekspertyzę i inne dowody, a także precyzyjnie opisać, dlaczego rozpoczęcie robót było konieczne przed uzyskaniem pozwolenia lub przed zgłoszeniem.

Jeżeli budynek został rozebrany w całości, inwestor powinien szczególnie dokładnie wykazać, że całkowita rozbiórka była jedynym realnym sposobem usunięcia bezpośredniego zagrożenia. W przeciwnym razie organ może przyjąć, że tryb awaryjny został wykorzystany do obejścia zwykłych wymogów formalnych.

FAQ

Czy katastrofalny stan budynku zawsze pozwala na rozbiórkę bez pozwolenia?

Nie. Zły stan techniczny musi tworzyć bezpośrednie zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia. Jeżeli zagrożenie nie jest nagłe, należy skorzystać ze zwykłego trybu: pozwolenia albo zgłoszenia.

Czy ekspertyza techniczna wystarczy do obrony?

Ekspertyza jest bardzo ważna, ale zwykle nie wystarczy sama w sobie. Powinna wskazywać konkretne zagrożenie, jego pilność i zalecany zakres prac. Warto uzupełnić ją zdjęciami, protokołami i dowodami zawiadomienia organów.

Czy po rozpoczęciu awaryjnej rozbiórki trzeba złożyć zgłoszenie?

Tak, jeżeli dla danego obiektu normalnie wymagane byłoby zgłoszenie. Tryb awaryjny pozwala rozpocząć prace wcześniej, ale nie usuwa obowiązku bezzwłocznego dopełnienia formalności.

Co zrobić, gdy nadzór budowlany wstrzymał roboty?

Należy zastosować się do postanowienia organu, zabezpieczyć teren zgodnie z nakazem i przygotować wyjaśnienia oraz dowody. Kontynuowanie prac mimo wstrzymania może pogorszyć sytuację inwestora.

Czy można legalnie rozebrać cały budynek w trybie awaryjnym?

Jest to możliwe tylko wyjątkowo, gdy całkowita rozbiórka była konieczna do usunięcia bezpośredniego zagrożenia. Inwestor musi umieć wykazać, że mniejszy zakres prac nie zapewniłby bezpieczeństwa.

Podsumowanie

Rozbiórka rozpoczęta bez pozwolenia albo zgłoszenia może być legalna tylko wtedy, gdy mieści się w wyjątkowym trybie usuwania bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia. Kluczowe znaczenie mają dowody, zakres wykonanych prac oraz szybkość późniejszego dopełnienia formalności.

Jeżeli nadzór budowlany wstrzymał roboty i pojawiły się zarzuty nielegalnej rozbiórki, sprawa nie jest jeszcze przesądzona. Trzeba jednak precyzyjnie wykazać, że działanie było konieczne, proporcjonalne i podjęte w sytuacji, w której zwykła procedura nie mogła zapewnić bezpieczeństwa.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, t.j. Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 2 września 2010 r., sygn. akt II AKa 202/10
3. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 17 października 2017 r., sygn. akt II SA/Ol 691/17
4. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z dnia 11 marca 2010 r., sygn. akt II SA/Sz 1365/09
5. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 1 lipca 2010 r., sygn. akt VII SA/Wa 817/10
6. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 września 2011 r., sygn. akt II OSK 1366/10

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.