Roboty ziemne pod przyszłą budowę a skargi sąsiada

Czym jest niwelacja terenu i czy wymaga pozwolenia?

Generalnie należy pamiętać, że na działkach rolnych także obowiązują przepisy Prawa budowlanego. Niemniej jednak w świetle uregulowań zawartych w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (P.b.) niwelacja terenu nie jest definiowana jako roboty budowlane. Niwelacją terenu nazywamy szereg prac wykonywanych w celu usunięcia, a więc zniwelowania różnic wysokości na danym obszarze. Krótko mówiąc – są to prace zmierzające do nadania danemu terenowi pożądanego kształtu, najczęściej jego wyrównania i wypoziomowania.

W żadnym punkcie Prawo budowlane nie definiuje niwelacji terenu jako robót budowlanych, toteż z założenia wykonanie jej nie musi być poprzedzone uzyskaniem pozwolenia. Jednak może ona stanowić etap przygotowawczy do rozpoczęcia budowy lub robót budowlanych – w ten sposób definiuje ją art. 41 ust. 1 pkt 2 P.b. W myśl przepisów niwelacje i podnoszenie terenu wchodzą w skład prac przygotowawczych, są uwzględnione w pozwoleniu na budowę, nawet jeśli nie rozpoczęły się właściwe prace budowlane (np. przygotowywanie fundamentów budynku), ponieważ niwelacja terenu w tym przypadku, oznacza rozpoczęcie budowy. A zatem jeśli inwestor rozpoczyna prace zmierzające do zniwelowania terenu pod przyszłą budowę przed uzyskaniem ostatecznej decyzji zezwalającej na budowę, jego działania są traktowane jako samowola budowlana i jako takie mogą być przyczyną nałożenia na niego kar przez organy nadzoru budowlanego.

Niemniej jednak na gruncie obowiązujących przepisów roboty ziemne i roboty budowlane to nie to samo i należy je rozróżnić. Roboty ziemne, tak jak w opisanym przez Pana przypadku, służące niwelacji w celu uzyskania poziomu drugiej działki nie mają związku z robotami budowlanymi. Przykładowo Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 5 listopada 2003 r. (sygn. akt IV SA 1131/2002) stwierdził:

„Niwelacja terenu, wyrównanie poziomu gruntu czy też jego podwyższenie nie stanowią robót budowlanych, które podlegają regulacji prawa budowlanego. Mogą natomiast być przedmiotem oceny w postępowaniu dotyczącym naruszania stosunków wodnych. Kwestie te reguluje obecnie art. 29 ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. Prawo wodne”.

Podobne stanowisko zajął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie w wyroku z 16 stycznia 2008 r. (sygn. II SA/Rz 731/07, LEX nr 487256):

„Budowla ziemna oznacza budowlę, której podstawowym tworzywem jest ziemia. Budowla taka jest wykonana w gruncie lub z gruntu. Przykładem budowli ziemnej może być wykonany z ziemi wał czy wykonany z ziemi kopiec. Budowla ziemna musi mieć charakter kubaturowy, być widoczna i istnieć w kategoriach obiektywnych. Niemożliwym jest uznanie za »budowlę ziemną« każdego przesunięcia i rozplantowania warstwy ziemi, zwłaszcza przesunięcia niepowodującego powstania widocznej budowli i niemającego na celu w bliższej lub dalszej przyszłości wykonanie jakiegokolwiek obiektu budowlanego”.

Jednak innej kwalifikacji takich robót ziemnych dokonał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w wyroku z 22 sierpnia 2008 r. (sygn. II SA/Gl 152/08, LEX nr 509803):

„Dla zakwalifikowania skutków robót ziemnych jako budowli ziemnej wystarczające jest, aby stanowiły one pewną całość techniczno-użytkową o określonej konstrukcji i funkcji. Za taką całość można uznać także skutek wykonanych robót niwelacyjnych, jeśli doszło do celowego nawiezienia czy przemieszczenia wielkich mas ziemi skutkującego powiększeniem płaskiej części terenu.

Zobacz też: Rów melioracyjny na działce budowlanej prawo

Prace ziemne a naturalny kierunek spływu wód opadowych

Jednakże trzeba zaznaczyć, że co do zasady prace polegające na wyrównaniu terenu nie są robotami budowlanymi w rozumieniu prawa budowlanego, ale jak to zostało zaznaczone wyżej, może być przedmiotem badania z uwagi na ewentualne naruszenie stosunków wodnych na podstawie § 29 rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (tekst jednolity: Dz. U. 1999 r. Nr 15 poz. 140). Zatem dokonywanie zmiany naturalnego spływu wód opadowych w celu kierowania go na teren sąsiedniej nieruchomości bez zgody jej właściciela lub zarządcy jest zabronione. Zgodnie z brzmieniem art. 29 ust. 1 Prawa wodnego (Dz.U. z 2005, Nr 239, poz. 2019), właściciel gruntu nie może więc: 1. zmieniać stanu wody na gruncie, a zwłaszcza kierunku odpływu znajdującej się na jego gruncie wody opadowej, ani kierunku odpływu ze źródeł ze szkodą dla gruntów sąsiednich; 2. odprowadzać wód oraz ścieków na grunty sąsiednie. Na właścicielu gruntu ciąży obowiązek usunięcia przeszkód oraz zmian w odpływie wody, powstałych na jego gruncie wskutek przypadku lub działania osób trzecich, ze szkodą dla gruntów sąsiednich. To oczywiście oznacza, że jeśli na skutek zmian w ukształtowaniu terenu zostanie zalana działka sąsiednia, należy usunąć tę przeszkodę. O ile spowodowanie przez właściciela działki zmiany stanu wody na gruncie wpłyną szkodliwie na grunty sąsiednie, wójt, burmistrz lub prezydent miasta może – w drodze decyzji – nakazać przywrócenie stanu poprzedniego lub wykonanie urządzeń zapobiegających szkodom (np. drenażu).”

A zatem wracając do Pana sprawy: prace niwelujące mające na celu jedynie wyrównanie działki do poziomu działki drugiej, aby utworzyć jednolity teren, nie wiążą się z koniecznością uzyskania pozwolenia budowlanego. Jeżeli w wyniku prac ziemnych wykonywanych przez Pańskiego ojca nie nastąpiła zmiana naturalnego kierunku spływu wód opadowych, to również brak jest podstaw do ingerencji organów nadzoru budowlanego, a tym bardziej niezadowolonego sąsiada.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.