Kategoria: Inne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Prawo pierwokupu działki pod budynkiem od gminy

Wioletta Dyl • Opublikowane: 2017-03-27

Od 20 lat jestem właścicielem połowy budynku postawionego na gruncie gminy, za który płacę dzierżawę. Jest to budynek składający się z dwóch lokali – jestem właścicielem jednego z nich. Sąsiad jest w takiej samej sytuacji jak ja. Od kilkunastu lat chcę wykupić ten grunt, ale gmina stoi na stanowisku, że mogę go nabyć tylko drogą przetargową. Nie chcę stawać do przetargu, bo może mnie ktoś podkupić, chciałbym mieć pierwszeństwo w wykupie tej działki. Czy jest na to szansa? Gmina chce mi ten teren sprzedać, ale nie ma podstawy i nie może. Moja umowa dzierżawy jest przedłużana co dwa lata, słyszałem, że gdybym dostał na 5 lat, to miałbym możliwość pierwokupu, czy to prawda? Czy mogę jakimś sposobem wykupić tę działkę bez ryzyka podkupienia?

Wioletta Dyl

»Wybrane opinie klientów

Jestem bardzo zadowolony z udzielonej mi odpowiedzi. W mojej sprawie skorzystałem już z wcześniejszych wizyt (na żywo), ale tak wyczerpującej informacji wyjaśniającej jaką otrzymałem na portalu ePorady24 nigdzie nie otrzymałem. Bardzo treściwie, same konkrety bez zbędnego skupiania się na drobnych detalach. 
Dariusz, 52 lata
Bardzo szybko i sprawnie, polecam :)
Jolanta
W bardzo szybki i skuteczny sposób dostałam odpowiedź na moje pytanie.
Grażyna
Dziękuję za konkretną odpowiedź. Na pewno będzie pomocna.
Anna, 62 lata, tłumacz
Bardzo szczegółowe wyjaśnienia w krótkim terminie.
Jolanta
Jestem zadowolony ze szczegółowych informacji. Są podparte paragrafami i zawierają istotę prawną. Chociaż zwykłym ludziom , takim jak ja czasem jest potrzebna odpowiedź -tak lub nie. Wtedy się nie gubią w tym wszystkim. Jednak zawsze istnieje u Państwa możliwość zadania, dodatkowego pytania. Jest to bardzo potrzebne. Jesteście Profesjonalni. Dziękuję!
Krzysztof
Sprawna obsługa, łatwa dostępność i krótki termin odpowiedzi.
Maria, 51 lat, praca biurowa
Opinia była rzeczowa i na temat zadany w pytaniu.
Jacek, prezes, 65 lat
Precyzyjna porada, super napisana, jasna i czytelna :)
Dominika, 28 lat
Informacja z komentarzem jest bardzo wyczerpujaca. Skierowala mnie w dobrym kierunku. Podparla filarami prawa. Dziekuje
Joanna, 58 lat

Odnośnie poruszonego przez Pana zagadnienia dotyczącego prawa pierwokupu działki dzierżawionej od miasta należy sięgnąć przede wszystkim do regulacji ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 r. (Dz. U. Nr 115, poz. 741 z późn. zm.). Art. 28 ust. 1 tej ustawy mówi, że „sprzedaż nieruchomości albo oddanie w użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej następuje w drodze przetargu lub w drodze bezprzetargowej, stosownie do przepisów rozdziału 4 niniejszego działu”. Zatem generalną zasadą zbywania nieruchomości gminnych jest zasada zbycia w drodze przetargu.

Katalog przypadków, kiedy nieruchomość może zostać zbyta w drodze bezprzetargowej, jest wymieniony w art. 37 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Są to m.in. przypadki, gdy nieruchomość:

  1. jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu (prawo pierwokupu nieruchomości).
    W przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu przysługuje osobie, która spełnia jeden z następujących warunków (art. 34 ww. ustawy):
    „a) przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu;
    b) jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu;
    c) jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony”.
  2. jest zbywana osobom fizycznym i osobom prawnym, które prowadzą działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo-rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową, a także organizacjom pożytku publicznego (OPP) na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego;
  3. zbycie następuje w drodze zamiany lub darowizny;
  4. sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego;
  5. przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości;
  6. ma stanowić wkład niepieniężny (aport) do spółki albo wyposażenie nowo tworzonej państwowej lub samorządowej osoby prawnej, lub majątek tworzonej fundacji;
  7. jest zbywana na rzecz zarządzającego specjalną strefą ekonomiczną, na której terenie jest położona;
  8. przedmiotem zbycia jest udział w nieruchomości, a zbycie następuje na rzecz innych współwłaścicieli nieruchomości.

Ustawodawca nie zdefiniował pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości. Sąd Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z 23 lipca 1992 r. stwierdził, że: „pierwszeństwo polega przede wszystkim na eliminacji innych podmiotów ubiegających się o tę samą rzecz. Jego konstrukcja jurydyczna nie jest oparta na uprawnieniu, lecz na tkwiącym w pierwszeństwie zakazie zadysponowania rzeczą w sposób je naruszający. Realizacja pierwszeństwa jest zatem możliwa dopiero wówczas, gdy adresat zakazu stworzy swym zachowaniem sytuację, w której zakaz staje się aktualny. Te sytuacje stanowią jednocześnie granice, w jakich uprzywilejowanie pierwszeństwem, oznaczające intencjonalne pogorszenie sytuacji prawnej jednej ze stron, znajduje uzasadnienie w przyzwoleniu ustawodawcy”.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Tak więc umowne prawo pierwokupu może być ustanowione w zawartej między stronami umowie, do której zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego, np. w umowie dzierżawy. Natomiast jeżeli w Pana umowie dzierżawy od miasta gruntu brak jest takiego zastrzeżenia umownego, to niestety w świetle przytoczonych powyżej przepisów sam fakt pozostawania dzierżawcą danej nieruchomości, nawet przez okres aż 20 lat, nie jest samodzielną podstawą do ubiegania się o skorzystanie z prawa pierwokupu, ponieważ ustawa nie przyznaje takiego prawa osobom, które nie spełniają co najmniej jednej z podanych wyżej przesłanek.

Można ewentualnie zastanowić się, czy nie można byłoby w Pana sytuacji skorzystać z unormowania przepisu art. 231 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Zatem w przypadku gdy budynek na dzierżawionej działce miasta przenosiłby jej wartość, być może byłaby to pewna ścieżka do postępowania.

Co do zasady, dzierżawcy nie przysługuje również możliwość skorzystania z bezprzetargowego nabycia nieruchomości. Proszę pamiętać, że zgodnie z obecnie brzmiącym art. 37 ust.4 ww. ustawy – również zawarcie samej umów dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony następuje w drodze przetargu. Wojewoda albo odpowiednia rada lub sejmik mogą wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia tych umów. Wcześniejsze brzmienie tego artykułu pozwalało na sprzedaż dzierżawionej nieruchomości w trybie bezprzetargowym w przypadku umowy zawartej co najmniej na 10 lat, jeżeli nieruchomość została zabudowana na podstawie zezwolenia na budowę.

Jak widać, obecnie nawet zawarcie umowy dzierżawy na okres dłuższy niż 3 lata nie zwalnia z przetargu, o ile wskazane organy nie odstąpiłyby od tego obowiązku.

Jeszcze raz na koniec napiszę, że w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostki samorządu terytorialnego, rada lub sejmik – odpowiednio w drodze zarządzenia lub uchwały – mogą zwolnić z obowiązku zbycia w drodze przetargu nieruchomości.

Warunki zbycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej ustala się w rokowaniach przeprowadzonych z nabywcą. Przy zbyciu w trybie bezprzetargowym podstawę do zawarcia umowy notarialnej stanowi protokół rokowań. Przy sprzedaży nieruchomości w trybie bezprzetargowym cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż jej wartość (ta określana jest przez rzeczoznawcę majątkowego).

Można się przejść do stosownego wydziału i spróbować ustalić z urzędniczką zajmującą się Pana sprawą kwestię możliwości nabycia w Pana sytuacji nieruchomości gminnej. Z doświadczenia wiem, że bezpośredni kontakt z urzędnikiem bywa w takich sytuacjach najlepszy, ponieważ może ona Panu doradzić dalszy tryb postępowania najbardziej dla Pana korzystny.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
wizytówka Zadaj pytanie »