Wykup działki dzierżawionej od gminy

Sprzedaż działki gminnej: przetarg jest zasadą

W opisanej sytuacji właściciel lokalu korzysta z gruntu należącego do gminy na podstawie dzierżawy. Budynek stoi na gruncie komunalnym, a dzierżawca obawia się, że jeżeli gmina wystawi działkę na sprzedaż w przetargu, nieruchomość nabędzie osoba trzecia — przypadek ten opisuje porada gmina chce pas działki pod drogę.

Punktem wyjścia jest ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 28 ust. 1 tej ustawy sprzedaż nieruchomości albo oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste następuje w drodze przetargu albo w drodze bezprzetargowej, stosownie do przepisów ustawy. Oznacza to, że gmina nie może swobodnie sprzedać działki wybranej osobie tylko dlatego, że ta osoba od lat z niej korzysta.

Wyjątki od przetargu wynikają przede wszystkim z art. 37 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten przewiduje m.in. sprzedaż bezprzetargową na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w nabyciu, sprzedaż na rzecz użytkownika wieczystego, zbycie udziału na rzecz współwłaściciela, zamianę, darowiznę albo zbycie nieruchomości, która może poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej i nie może być samodzielnie racjonalnie zagospodarowana.

W praktyce urzędnik ma więc rację tylko częściowo: przetarg jest zasadą, ale nie jest jedyną możliwą drogą. Trzeba jednak znaleźć konkretną podstawę ustawową pozwalającą gminie zastosować tryb bezprzetargowy.

Pierwszeństwo nabycia to nie to samo co pierwokup

W sprawach nieruchomości gminnych często myli się trzy pojęcia: przetarg, pierwszeństwo nabycia i prawo pierwokupu. To rozróżnienie ma duże znaczenie.

Pierwszeństwo nabycia z art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami przysługuje tylko osobom wskazanym w tym przepisie. Chodzi w szczególności o osobę, której przysługuje roszczenie o nabycie nieruchomości z ustawy albo z odrębnych przepisów, poprzedniego właściciela pozbawionego własności przed dniem 5 grudnia 1990 r. lub jego spadkobiercę, a także najemcę lokalu mieszkalnego, gdy najem został nawiązany na czas nieoznaczony.

Dzierżawca gruntu nie został w tym katalogu wymieniony tylko z tego powodu, że jest dzierżawcą. Oznacza to, że wieloletnie opłacanie czynszu dzierżawnego, utrzymywanie terenu i faktyczne korzystanie z działki nie tworzy samo przez się pierwszeństwa nabycia.

Prawo pierwokupu polega natomiast na tym, że uprawniony może wejść w miejsce kupującego po zawarciu warunkowej umowy sprzedaży. Przy nieruchomościach gminnych samo wpisanie do umowy dzierżawy postanowienia o pierwokupie nie powinno być traktowane jako prosty sposób obejścia przepisów o przetargu. Gmina dysponuje majątkiem publicznym i musi działać w granicach ustawy, uchwał oraz zasad prawidłowej gospodarki.

Dlatego w sprawie podobnej do opisanej należy najpierw ustalić, czy dzierżawca ma ustawowe roszczenie o nabycie, czy spełnia jedną z przesłanek pierwszeństwa, albo czy gmina może skorzystać z innej podstawy sprzedaży bezprzetargowej.

Czy umowa dzierżawy na 5 lat daje prawo wykupu?

Nie. Zawarcie umowy dzierżawy na 5 lat nie daje dzierżawcy automatycznego prawa pierwokupu ani prawa wykupu działki od gminy bez przetargu. Może mieć znaczenie organizacyjne, bo stabilizuje korzystanie z gruntu, ale sama długość 5 lat nie tworzy ustawowego uprawnienia do nabycia nieruchomości.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami przewiduje natomiast szczególną możliwość zwolnienia z obowiązku sprzedaży w przetargu w odniesieniu do osoby, która dzierżawi nieruchomość na podstawie umowy zawartej co najmniej na 10 lat, jeżeli nieruchomość została zabudowana na podstawie zezwolenia albo pozwolenia na budowę. Nie jest to jednak automatyczne roszczenie dzierżawcy. Wymagana jest analiza dokumentów i decyzja właściwego organu, a w przypadku nieruchomości jednostki samorządu terytorialnego zasadnicze znaczenie może mieć zgoda rady gminy.

Jeżeli więc dzierżawca chce uniknąć ryzyka, że działkę nabędzie ktoś inny, powinien zapytać gminę nie tylko o zawarcie dłuższej dzierżawy, ale przede wszystkim o to, czy w danym stanie faktycznym możliwe jest podjęcie uchwały pozwalającej na sprzedaż bezprzetargową.

Budynek na gruncie gminy a art. 231 Kodeksu cywilnego

W opisanej sprawie ważne jest także to, że na gruncie gminnym znajduje się budynek, a dzierżawca jest właścicielem jednego z lokali. Sama ta okoliczność nie przesądza jeszcze o prawie do wykupu działki, ale wymaga dokładnego sprawdzenia dokumentów: kto wzniósł budynek, kiedy, na jakiej podstawie, czy istniało pozwolenie na budowę, czy budynek został wyodrębniony lokalowo i jaki jest tytuł prawny właścicieli lokali do gruntu.

Art. 231 Kodeksu cywilnego przewiduje roszczenie samoistnego posiadacza gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na cudzym gruncie budynek lub inne urządzenie o wartości znacznie przewyższającej wartość zajętej działki. Taka osoba może żądać przeniesienia własności zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

W przypadku zwykłego dzierżawcy zastosowanie art. 231 Kodeksu cywilnego bywa trudne, ponieważ dzierżawca jest co do zasady posiadaczem zależnym, a nie samoistnym. Nie można więc zakładać, że przepis ten automatycznie pomoże każdemu, kto ma budynek na gruncie gminnym. Może być jednak warty analizy, jeżeli historia budowy, dokumenty i sposób korzystania z nieruchomości odbiegają od typowej dzierżawy.

Sprzedaż bezprzetargowa za zgodą rady gminy

Jeżeli nieruchomość należy do gminy, o sposobie gospodarowania nią decydują przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, uchwały organów gminy oraz działania wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. W wielu sprawach kluczowe jest ustalenie, czy rada gminy może wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zbycia.

Sprzedaż bezprzetargowa nie oznacza sprzedaży za dowolną cenę. Cena nieruchomości ustalana jest co do zasady na podstawie jej wartości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Warunki sprzedaży ustala się w rokowaniach, a podstawą zawarcia aktu notarialnego jest protokół z rokowań.

Przed sprzedażą gmina sporządza wykaz nieruchomości przeznaczonych do zbycia. Osoby, którym przysługuje pierwszeństwo w nabyciu, muszą złożyć wniosek w terminie wskazanym w wykazie; termin ten nie może być krótszy niż 6 tygodni od dnia wywieszenia wykazu. Jeżeli dzierżawca nie należy do osób uprawnionych z art. 34 ustawy, samo złożenie wniosku w tym trybie nie wystarczy.

Co powinien zrobić dzierżawca krok po kroku?

W pierwszej kolejności warto złożyć do gminy pisemny wniosek o wykup działki, opisując historię dzierżawy, sposób zabudowy, poniesione nakłady, aktualne korzystanie z gruntu i interes w nabyciu nieruchomości — szerzej w poradzie wykup drogi gminnej między gruntami rolnymi. Wniosek powinien zawierać prośbę o wskazanie, czy gmina widzi podstawę do sprzedaży bezprzetargowej, a jeżeli nie, to z jakich przyczyn.

Do wniosku dobrze dołączyć kopię umowy dzierżawy, dokumenty dotyczące budynku, odpis księgi wieczystej lokalu i gruntu, wypis z rejestru gruntów, ewentualne pozwolenie na budowę oraz dokumenty potwierdzające poniesione nakłady. Jeżeli w budynku są dwa lokale, sensowne może być wspólne wystąpienie obu właścicieli lokali, ponieważ gmina może nie chcieć sprzedawać gruntu w sposób utrudniający dalsze korzystanie z całej nieruchomości.

Jeżeli gmina twierdzi, że możliwy jest wyłącznie przetarg, warto poprosić o podstawę prawną takiego stanowiska oraz o informację, czy rozważano przesłanki z art. 37 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Czasem problemem nie jest brak jakiejkolwiek podstawy prawnej, lecz brak uchwały, brak operatu szacunkowego, nieuregulowany stan prawny budynku albo obawa gminy przed naruszeniem zasad gospodarowania mieniem publicznym.

FAQ

Czy dzierżawca działki gminnej ma prawo pierwokupu?

Zwykle nie. Dzierżawca nie uzyskuje ustawowego prawa pierwokupu tylko dlatego, że długo korzysta z gruntu i płaci czynsz. Trzeba sprawdzić, czy istnieje szczególna podstawa ustawowa albo czy dana osoba ma pierwszeństwo nabycia na podstawie art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Czy umowa dzierżawy na 5 lat wystarczy do wykupu bez przetargu?

Nie. Umowa na 5 lat nie daje automatycznego prawa wykupu. W niektórych sprawach znaczenie może mieć dzierżawa zawarta co najmniej na 10 lat oraz zabudowanie nieruchomości zgodnie z wymaganymi decyzjami, ale i wtedy potrzebna jest analiza warunków ustawowych oraz stanowisko gminy.

Czy gmina może sprzedać działkę bez przetargu?

Tak, ale tylko w przypadkach przewidzianych prawem. Sprzedaż bezprzetargowa wymaga podstawy z ustawy o gospodarce nieruchomościami, a często także zgody właściwego organu gminy. Nie jest to decyzja uznaniowa podejmowana wyłącznie na prośbę dzierżawcy.

Czy budynek na gruncie gminy pomaga w wykupie działki?

Może pomóc, ale nie zawsze. Znaczenie ma to, kto wybudował budynek, czy zrobił to legalnie, jaki ma tytuł do gruntu i czy spełnione są warunki szczególnych przepisów. W typowej dzierżawie roszczenie z art. 231 Kodeksu cywilnego może być trudne do wykazania.

Co zrobić, gdy gmina odmawia sprzedaży bez przetargu?

Warto zażądać pisemnego stanowiska z podstawą prawną, sprawdzić treść umowy dzierżawy, dokumenty budowlane i księgi wieczyste, a następnie rozważyć złożenie uzupełnionego wniosku. Jeżeli gmina nie ma podstawy do sprzedaży bezprzetargowej, może pozostać jedynie udział w przetargu albo próba doprowadzenia do uchwały umożliwiającej inną ścieżkę.

Podsumowanie

Wykup działki dzierżawionej od gminy bez ryzyka, że nieruchomość nabędzie inna osoba, jest możliwy tylko wtedy, gdy da się wskazać konkretną podstawę prawną sprzedaży bezprzetargowej albo pierwszeństwa nabycia. Sama wieloletnia dzierżawa, nawet połączona z utrzymywaniem gruntu, zwykle nie wystarcza. Przed wykupem warto ustalić, jakie roszczenia przysługują przy zaniedbanym terenie gminnym obok budynku.

W sprawach takich jak opisana najważniejsze jest sprawdzenie dokumentów dotyczących budynku, umów dzierżawy, uchwał gminy i stanu prawnego nieruchomości. Dopiero wtedy można ocenić, czy realna jest sprzedaż bezprzetargowa, czy konieczny będzie przetarg, a także czy warto powoływać się na szczególne przepisy Kodeksu cywilnego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 z późn. zm.
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741 z późn. zm.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.