Co zrobić gdy sąsiad postawił garaż na mojej działce bez zgody?

Przymusowa rozbiórka obiektów budowlanych wybudowanych niezgodnie z przepisami obowiązującymi w dacie ich budowy

Prawo budowlane to jeden argument. Jeśli chodzi o posadowienie Pańskiego budynku – może być Pan spokojny.

Na mocy art. 103 ust. 2 Prawa budowlanego z 1994 r. – „do obiektów, których budowa została zakończona przed dniem 1.1.1995 r. lub przed tym dniem zostało wszczęte postępowanie administracyjne, stosuje się przepisy dotychczasowe – czyli przepisy ustawy z 24.10.1974 r. – Prawo budowlane”.

Zgodnie natomiast z postanowieniami art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego z 1974 r. – obiekty budowlane lub ich części wybudowane niezgodnie z przepisami obowiązującymi w dacie ich budowy podlegają przymusowej rozbiórce albo przejęciu na własność państwa bez odszkodowania i w stanie wolnym od obciążeń, gdy właściwy organ administracji stwierdzi, że obiekt budowlany lub jego część:

1. znajduje się na terenie, który zgodnie z postanowieniami przepisów o planowaniu przestrzennym nie jest przeznaczony pod zabudowę albo przeznaczony jest pod innego rodzaju zabudowę lub
2. powoduje bądź w razie wybudowania spowodowałby niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia albo niedopuszczalne pogorszenie warunków zdrowotnych lub użytkowych dla otoczenia.

Oceniając sposób zastosowania tych rozwiązań w praktyce, w orzecznictwie przyjmuje się, że ocena wszystkich przesłanek uzasadniających nakaz rozbiórki obiektu budowlanego przewidzianych w art. 37 ust. 1 i 2 Prawa budowlanego z 1974 r. winna być dokonywana według stanu prawnego obowiązującego w dacie budowy tego obiektu, chyba że stan prawny w zakresie przesłanek wskazanych wyżej w pkt 1 i 2 obowiązujący w dacie orzekania przez organ dla inwestora, który dopuścił się samowoli, jest korzystniejszy dla inwestora (wyrok Najwyższego Sądu Administracyjnego z dnia 26 lipca 2007 r., sygn. akt II OSK 1094/06). Natomiast przy ocenie ewentualnych zagrożeń związanych z obiektem budowlanym stanowiącym przedmiot postępowania w orzecznictwie sądowym podkreśla się, że nie wystarczy stwierdzenie przez organ naruszenia warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki. Organ nadzoru budowlanego powinien wykazać, że posadowienie konkretnego obiektu budowlanego na działce spowodowało rzeczywiste niebezpieczeństwo dla ludzi i mienia. „Innymi słowy, zobowiązany jest wykazać, że dalsze akceptowanie funkcjonowania samowolnie posadowionych obiektów mogłoby spowodować groźbę dla życia lub zdrowia przebywających w pobliżu osób lub realne niebezpieczeństwo powstania szkody w mieniu” (wyrok WSA w Warszawie z dnia 23.04.2007 r., sygn. akt VII SA/Wa 224/07).

Budynek sąsiada na gruncie, którym nie miał prawa dysponować

Jak Pan widzi – nawet gdyby naruszył Pan odległości od granicy – nikt nie ruszy Pana budynku ani geometrii dachu. Gorzej z budynkiem sąsiada. Czy w ogóle można go nazwać budynkiem? Czy jest on trwale związany z gruntem? Czy sąsiad miał pozwolenie, zgłoszenie? Te pytania wymagają odpowiedzi.

Można trudnego sąsiada postraszyć inspektorem budowlanym, podkreślając, że postawił budynek na gruncie, którym nie miał prawa dysponować na cele budowlane. Niewykluczone, że inwestycja sąsiada zakończy się nakazem rozbiórki.

Idąc dalej – również na gruncie prawa cywilnego ma Pan podstawy do roszczeń.

Z treści art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego (K.c.) wynika, iż przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

Ochrona własności w pewnych wypadkach doznaje bowiem ograniczeń. Jedno z nich przewiduje art. 151 K.c., w świetle którego – jeśli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.

Analiza przepisu art. 151 K.c. wskazuje, że reguluje on szczególną sytuację oczywistego naruszenia prawa własności nieruchomości, do jakiego może dojść w stosunkach sąsiedzkich przy zabudowie sąsiadujących ze sobą gruntów, który ma zastosowanie jedynie wówczas, gdy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia na sąsiedniej nieruchomości doszło do przypadkowego, niezawinionego umyślnie i bezprawnego naruszenia prawa własności przez przekroczenie granic nieruchomości naruszonej przez posadowienie na niej części lub nawet całości budynku, który powinien stać na gruncie sąsiednim.

W opisanej sytuacji ma Pan więc możliwości na dwóch polach. Proponuję zacząć od procedury administracyjnej – a dalej, jeśli to nie przyniesie skutku – skierować sprawę do sądu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
3. Wyrok WSA w Warszawie z dnia 23.04.2007 r., sygn. akt VII SA/Wa 224/07

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.