Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Co zrobić gdy sąsiad postawił garaż na mojej działce bez zgody?

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2017-10-16

Mam problem natury dobrosąsiedzkiej. Mój budynek gospodarczy został postawiony w pierwszej połowie lat 80-tych XX w., blisko granicy – dach dwuspadowy, ale okap kończy się jeszcze na mojej działce. Czytałem, że w tamtym czasie budynki gospodarcze z materiałów niepalnych można było stawiać w takiej bliskości granicy, tylko żeby woda nie spadała na działkę sąsiada. Kilkanaście lat temu bez naszej zgody sąsiad dostawił do naszego budynku garaż. Ostatnio nasze relacje nie są najlepsze, więc postanowiłem postawić ogrodzenie na swoim, nie na granicy. Jednak sąsiad stwierdził, że nie ma zamiaru „odsunąć się” i wyjść z mojej działki, chyba że dostanie nakaz sądowy. Co mogę w tej sytuacji począć?

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Na moje pytanie odpowiadała pani mec. Katarzyna Bereda. Z jej pomocą sama napisałam zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa. Jaki będzie skutek - nie wiem ale wyjaśniała moje wątpliwości w sposób klarowny i robiła to szybko. Zdarzyło się, że pytanie zadałam o godzinie 22.00 a odpowiedź miałam już po dwóch godzinach tego samego dnia czyli o północy! Trochę dłużył mi się czas do otrzymania pierwszej porady. rozumiem jednak, że wynikało to z konieczności zapoznania się z materiałem.
Dorota, plastyk, 57 lat
Wypowiedź wyczerpała moje pytania. Dziękuję
Miłosz
Błyskawiczna odpowiedź !! Bardzo rzeczowa. Dziękuję !!
Robert
Porada wyczerpująca, optymistyczna, choć wymaga odpowiedzi na pytanie dodatkowe (które właśnie wysłałem), gdyż wygląda że druga strona sporu zupełnie inaczej interpretuje sytuację.
Paweł, przedsiębiorca, 56 lat
Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź. Miałam takie samo stanowisko jak przedstawione przez Państwa, jednak zrodził się spór i zdania były podzielone. Teraz wszystko jest jasne :) 
Beata, księgowa

Prawo budowlane to jeden argument. Jeśli chodzi o posadowienie Pańskiego budynku – może być Pan spokojny.

Na mocy art. 103 ust. 2 Prawa budowlanego z 1994 r. – „do obiektów, których budowa została zakończona przed dniem 1.1.1995 r. lub przed tym dniem zostało wszczęte postępowanie administracyjne, stosuje się przepisy dotychczasowe – czyli przepisy ustawy z 24.10.1974 r. – Prawo budowlane”.

Zgodnie natomiast z postanowieniami art. 37 ust. 1 Prawa budowlanego z 1974 r. – obiekty budowlane lub ich części wybudowane niezgodnie z przepisami obowiązującymi w dacie ich budowy podlegają przymusowej rozbiórce albo przejęciu na własność państwa bez odszkodowania i w stanie wolnym od obciążeń, gdy właściwy organ administracji stwierdzi, że obiekt budowlany lub jego część:

  1. znajduje się na terenie, który zgodnie z postanowieniami przepisów o planowaniu przestrzennym nie jest przeznaczony pod zabudowę albo przeznaczony jest pod innego rodzaju zabudowę lub
  2. powoduje bądź w razie wybudowania spowodowałby niebezpieczeństwo dla ludzi lub mienia albo niedopuszczalne pogorszenie warunków zdrowotnych lub użytkowych dla otoczenia.

Oceniając sposób zastosowania tych rozwiązań w praktyce, w orzecznictwie przyjmuje się, że ocena wszystkich przesłanek uzasadniających nakaz rozbiórki obiektu budowlanego przewidzianych w art. 37 ust. 1 i 2 Prawa budowlanego z 1974 r. winna być dokonywana według stanu prawnego obowiązującego w dacie budowy tego obiektu, chyba że stan prawny w zakresie przesłanek wskazanych wyżej w pkt 1 i 2 obowiązujący w dacie orzekania przez organ dla inwestora, który dopuścił się samowoli, jest korzystniejszy dla inwestora (wyrok Najwyższego Sądu Administracyjnego z dnia 26 lipca 2007 r., sygn. akt II OSK 1094/06). Natomiast przy ocenie ewentualnych zagrożeń związanych z obiektem budowlanym stanowiącym przedmiot postępowania w orzecznictwie sądowym podkreśla się, że nie wystarczy stwierdzenie przez organ naruszenia warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki. Organ nadzoru budowlanego powinien wykazać, że posadowienie konkretnego obiektu budowlanego na działce spowodowało rzeczywiste niebezpieczeństwo dla ludzi i mienia. „Innymi słowy, zobowiązany jest wykazać, że dalsze akceptowanie funkcjonowania samowolnie posadowionych obiektów mogłoby spowodować groźbę dla życia lub zdrowia przebywających w pobliżu osób lub realne niebezpieczeństwo powstania szkody w mieniu” (wyrok WSA w Warszawie z dnia 23.04.2007 r., sygn. akt VII SA/Wa 224/07).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Jak Pan widzi – nawet gdyby naruszył Pan odległości od granicy – nikt nie ruszy Pana budynku ani geometrii dachu. Gorzej z budynkiem sąsiada. Czy w ogóle można go nazwać budynkiem? Czy jest on trwale związany z gruntem? Czy sąsiad miał pozwolenie, zgłoszenie? Te pytania wymagają odpowiedzi.

Można trudnego sąsiada postraszyć inspektorem budowlanym, podkreślając, że postawił budynek na gruncie, którym nie miał prawa dysponować na cele budowlane. Niewykluczone, że inwestycja sąsiada zakończy się nakazem rozbiórki.

Idąc dalej – również na gruncie prawa cywilnego ma Pan podstawy do roszczeń.

Z treści art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego (K.c.) wynika, iż przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

Ochrona własności w pewnych wypadkach doznaje bowiem ograniczeń. Jedno z nich przewiduje art. 151 K.c., w świetle którego – jeśli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.

Analiza przepisu art. 151 K.c. wskazuje, że reguluje on szczególną sytuację oczywistego naruszenia prawa własności nieruchomości, do jakiego może dojść w stosunkach sąsiedzkich przy zabudowie sąsiadujących ze sobą gruntów, który ma zastosowanie jedynie wówczas, gdy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia na sąsiedniej nieruchomości doszło do przypadkowego, niezawinionego umyślnie i bezprawnego naruszenia prawa własności przez przekroczenie granic nieruchomości naruszonej przez posadowienie na niej części lub nawet całości budynku, który powinien stać na gruncie sąsiednim.

W opisanej sytuacji ma Pan więc możliwości na dwóch polach. Proponuję zacząć od procedury administracyjnej – a dalej, jeśli to nie przyniesie skutku – skierować sprawę do sądu.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Pytania i odpowiedzi

Czy w serwisie można otrzymać pomoc prawną?

W serwisie udzielamy porad prawnych. Wystarczy wypełnić formularz i opisać problem. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Ile czasu trzeba czekać na poradę prawną?

Porada prawna udzielana jest do 24 godzin. W bardziej skomplikowanych sprawach terminy ustalane są indywidualnie.

Podobne materiały

Jak skorzystać z abolicji w opłacie legalizacyjnej samowoli budowlanej?

Co muszę zrobić, aby skorzystać z abolicji w opłacie legalizacyjnej samowoli budowlanej budynku gospodarczo-rekreacyjnego (domek grillowy) o pow....

Czy w przypadku samowoli budowlanej dochodzi do przedawnienia?

Budynek, a dokładnie obora, został wybudowany w latach 70-80, nie znam konkretnej daty. Jest to samowola budowlana, nie było żadnych planów...

Odpowiedzialność z tytułu samowoli budowlanej

Nielegalnie dobudowuję pomieszczenie mieszkalne. Sąsiadka zgłosiła mnie do nadzoru budowlanego. Jaka kara mi grozi? Czy jest sposób, żeby skończyć tę...

Problemy z legalizacją samowoli budowlanej w gminie

Nasz problem to legalizacja samowoli budowlanej w gminie. Został postawiony domek letniskowy na działce leśnej, staramy się o warunki zabudowy, żeby...

Rozbudowa domu bez pozwolenia

Dom został wybudowany w 1954 r. W roku 1989 rodzice dobudowali klatkę schodową. Tego samego roku otrzymałem dom. W 1992 jako nowy właściciel...

Legalizacja budynku bez kary

Mieliśmy na działce rozwalającą się wiatę po poprzednich właścicielach posesji. Mój mąż postanowił wymienić drewno i powiększyć wiatę. Wyszedł...

Zasypanie przez sąsiada rowu melioracyjnego

Jakie są możliwości prawne w zakresie postępowania administracyjnego (ewentualnie cywilnego) dotyczące przywrócenia przez sąsiada stanu zgodnego...

Donos sąsiada do PINB w sprawie rozbudowy domu

Sąsiad złożył na mnie donos do PINB. Jego działka graniczy z moją, ale nie jest zabudowana. Problem polega na tym, że mam błędnie wydane pozwolenie na...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »