Wydzielenie lokali - mieszkań w domu i ich najem

Definicja budynku mieszkalnego jednorodzinnego

Obecna ustawa Prawo budowlane, tj. artykuł 3 pkt 2a, zawiera definicję budynku mieszkalnego jednorodzinnego, która stanowi iż: jest to budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Wprowadzenie ograniczenia wydzielenia powierzchni użytkowej do 30% ma zapobiegać budowaniu budynków jednorodzinnych, które w rzeczywistości mają pełnić funkcję wielorodzinną bądź użytkową.

Tymczasem zamiarem Pana jest wydzielenie ok. 4 samodzielnych lokali. Otóż do 16 grudnia 2002 r. obowiązywało rozporządzenie ministra gospodarki przestrzennej i budownictwa z 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zawierało ono definicję domku jednorodzinnego, w brzmieniu: „jest to budynek mieszkalny jednorodzinny lub zespół takich budynków w układzie: wolno stojącym, bliźniaczym, szeregowym, atrialnym, a także budynek mieszkalny zawierający nie więcej niż cztery mieszkania lub zespół takich budynków”; definicja ta dopuszczała domy jednorodzinne z maksymalnie czterema lokalami”. Tę definicję zmieniło rozporządzenie z 12 kwietnia 2002 r., co zostało zaadaptowane do aktualnie obowiązującej ustawy Prawo budowlane w ww. art. 3 pkt 2a. Niemniej oznacza to, że jeżeli plan zagospodarowania miejscowego został uchwalony przed grudniem 2002 r., to mógł on przewidywać budowę domków jednorodzinnych według definicji wcześniejszej. W obecnej sytuacji przeważającą praktyką starostów jest wydawanie pozwoleń na budowę małych domów mieszkalnych (czterolokalowych) na terenach przeznaczonych pod budownictwo jednorodzinne, korzystając z interpretacji celowościowej (ustalenia planu były wprowadzone wtedy, gdy przepis tak definiował budynki jednorodzinne). W pierwszej więc kolejności winien Pan sprawdzić, jak wyglądał z czasu budowy domu plan zagospodarowania miejscowego. Jeżeli na dzisiaj budynek ma charakter jednorodzinny, a Pan zamierza go zmienić, natomiast plam miejscowy pochodzi sprzed 2002 r., to należy zmienić sposób jego użytkowania.

Zobacz też: Budynek jednorodzinny a wielorodzinny

Zmiana sposobu użytkowania budynku

Stosownie do art. 71 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności: podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Ustalenie, że nastąpiła zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, sprowadza się zatem do wyjaśnienia, czy i w jakim zakresie podjęcie lub zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności związanej z jego użytkowaniem wpływa na zmianę wymagań stawianych obiektowi, związanych głównie z bezpieczeństwem jego dalszego, zmienionego użytkowania. A zatem przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymagającą pozwolenia właściwego organu należy rozumieć nie tylko przeznaczenie obiektu do innego rodzaju użytkowania, lecz także zintensyfikowanie dotychczasowego sposobu użytkowania obiektu, jeżeli spowoduje to skutki określone w ww. art. 71. Jak wynika z orzecznictwa, przeznaczenie domu jednorodzinnego na wynajem dla wielu osób oznacza właśnie znaczne zintensyfikowanie dotychczasowego sposobu użytkowania.

Przeczytaj też: Wynajem mieszkania w domu jednorodzinnym

Organ administracji, do którego należy się zgłosić

Generalnie zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia właściwemu organowi, którym w rozumieniu art. 71 ust. 2–5 jest, zgodnie z art. 82, organ administracji architektoniczno-budowlanej I instancji – starosta lub wojewoda. Ustawodawca nakazał, aby w zgłoszeniu określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Do zgłoszenia należy dołączyć:

• opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania,
• zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby – również danymi technologicznymi,
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
• zaświadczenie wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności,
• w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami.

Tryb zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania

W razie konieczności uzupełnienia zgłoszenia organ administracji architektoniczno-budowlanej nakłada na zgłaszającego, w drodze postanowienia, obowiązek uzupełnienia brakujących dokumentów i wskazuje jednocześnie termin na uzupełnienie zgłoszenia. W przypadku bezskutecznego upływu wskazanego terminu właściwy organ wnosi sprzeciw w drodze decyzji. Zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części powinno zostać złożone przed dokonaniem zmiany sposobu ich użytkowania, tym bardziej, że zgodnie z art. 71 ust. 7 ww. ustawy dokonanie zgłoszenia o zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części nie wywołuje skutków prawnych. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji. Określony w art. 71 ust. 4b nakaz stosowania art. 30 ust.6a oznacza, że za dzień wniesienia sprzeciwu uznaje się dzień nadania decyzji w placówce pocztowej, a w przypadku doręczania pism za pomocą środków komunikacji elektronicznej (w trybie art. 391 Kodeksu postępowania administracyjnego) za dzień wniesienia sprzeciwu uznaje się dzień wprowadzenia do systemu teleinformatycznego.

Organ administracji architektoniczno-budowlanej może z urzędu przed upływem 30 dni od dnia doręczenia mu zgłoszenia, wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Wydanie przez organ administracji architektoniczno-budowlanej stosownego zaświadczenia jest jednoznaczne z brakiem możliwości wniesienia sprzeciwu przez ten organ. Ponadto wydanie tego zaświadczenia uprawnia inwestora do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Organ administracji architektoniczno-budowlanej może z urzędu przed upływem 30 dni od dnia doręczenia mu zgłoszenia, wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu. Wydanie przez organ administracji architektoniczno-budowlanej stosownego zaświadczenia jest jednoznaczne z brakiem możliwości wniesienia sprzeciwu przez ten organ. Zatem wydanie tego zaświadczenia uprawnia Pana do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Sprzeciw od zmiany sposobu użytkowania

Organ administracji architektoniczno-budowlanej wnosi sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części:

• wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę (w takim przypadku rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę),
• narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,
• może spowodować niedopuszczalne:

1. 1. zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
   2. pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,
   3. pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,
   4. wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Ponadto zmiana sposobu użytkowania domu jednorodzinnego lub jego części jest niedopuszczalna, jeśli obiekt ten jest zlokalizowany na nieruchomości, o której mowa w art. 53 ust. 6 oraz ust. 14 ustawy z 20.7.2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz. U. z 2017 r., poz. 1529 ), tj. nieruchomości gruntowej, wchodzącej w skład Zasobu, której powierzchnia nie przekracza 1500 m² i jest przeznaczona pod zabudowę jednorodzinną.

Samowola budowlana

Należy pamiętać, że samowolna zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części stanowi samowolę budowlaną i wtedy organ nadzoru budowlanego, do którego właściwości zgodnie z art. 83 ust. 1 należy to postępowanie, zobowiązany jest wydać postanowienie nakładające na osobę, która dokonała takiej zmiany, obowiązek zaprzestania użytkowania obiektu budowlanego lub jego części oraz przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów wymaganych przy legalnej zmianie sposobu użytkowania. W przypadku stwierdzenia wykonania obowiązku przedstawienia dokumentów, organ nadzoru budowlanego w drodze postanowienia ustala wysokość opłaty legalizacyjnej.

W przypadku zaś stwierdzenia, że zainteresowany:

• nie wykonał w ogóle albo nie wykonał w terminie obowiązku przedstawienia dokumentów, albo
• użytkuje obiekt budowlany lub jego część pomimo wydania przez organ nadzoru budowlanego postanowienia o wstrzymaniu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, albo
• zmienia sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części pomimo wniesienia sprzeciwu przez organ administracji architektoniczno-budowlanej,
  – organ nadzoru budowlanego, w drodze decyzji, nakazuje przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Dobrze byłoby też pamiętać, że zgodnie z art. 93 pkt 9b ww. ustawy ten, kto zmienia sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, o którym mowa wart.71 ust. 2 Prawa budowlanego albo pomimo wniesienia sprzeciwu, o którym mowa w art.71 ust. 3–5 ww. ustawy podlega karze grzywny.

Nadzór budowlany zawsze może przeprowadzić kontrolę sposobu użytkowania budynku choćby na skutek zgłoszenia „usłużnego” sąsiada, zatem lepiej jednak dokonać zgłoszenia samemu.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.