Kategoria: Zgłoszenie, pozwolenie, procedury

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Użytkowanie obiektu bez pozwolenia na użytkowanie

Autor: Małgorzata Zegarowicz-Sobuń • Opublikowane: 2018-10-08

Zawarliśmy umowę najmu hali produkcyjnej. Zbliża się termin przekazania obiektu. Inwestor nie ma prawomocnego prawa użytkowania. Czy nam, najemcom, grożą kary za użytkowanie obiektu bez prawomocnej decyzji?

Małgorzata Zegarowicz-Sobuń

»Wybrane opinie klientów

Drugi raz skorzystałam z porady prawnej ePorady24. W obu przypadkach porady udzielił mi p. Marcin Sądej. Sprawy bardzo dokładnie omówił, a na zakończenie wypunktował kolejne etapy postępowania. To co wydawało mi się dość zawikłane po przeglądaniu darmowych portali internetowych z poradami prawnymi, nagle stało się jasne i proste. 
Małgorzata, licencjonowany zarządca nieruchomości, 71 lat

Grażyna, 58 lat, nauczyciel
Dla mnie wszystko jest super
IRENA, 65 lat, technik - ekonomista,obecnie na emeryturze
Szybka i terminowa obsługa. Jestem zadowolona z wykonania usługi. Dziękuję bardzo za pomoc.
Grażyna
Porada jaką otrzymałam jest wnikliwa i satysfakcjonująca. W wątpliwej sytuacji na pewno będę korzystała z Państwa usług
Joanna, księgowa, 58 lat
Wszystko jest tak, jak być powinno - SUPER!!
Grażyna, 60 lat, Asystent Prezesa
Moim zdaniem, po ustawie z 2013r. każdy ruch na rynku nieruchomości wymaga opieki prawno-podatkowej, a co najmniej konsultacji. Szukałem tej pomocy długo i z różnym skutkiem, Znalazłem ją w eporady24. Bardzo się cieszę.
Sławomir, 59 lat
Jestem zadowolony z porady.
Zbigniew
Polecam wszystkim co potrzebują szybkiej i profesjonalnej Pomocy Prawniczej. 
Edyta
Porada udzielona szybko oraz w bardzo przystępny sposób.
Agnieszka
Bardzo obszerna i wyczerpująca odpowiedz ale czekałem na nią dłużej niż 24 godziny.
Mirosław, 50 lat
Jestem bardzo zadowolona z usługi. Po raz kolejny korzystam z Państwa porad i zawsze, tak jak tym razem, są profesjonalne rzeczowe i zrozumiałe. Nigdzie nie otrzymałam tak wyczerpujących informacji, które wyjaśniły moje wątpliwości. Jeśli będzie taka potrzeba, z pewnością poproszę Państwa o pomoc i będę polecać Państwa usługi moim znajomym! 
Zofia
Bardzo dziękuję za całą pomoc! 
Anna
Ważny element jest taki,że można zadawać wiele pytań w trakcie sprawy,za które nie trzeba dopłacać,wszystko jest w cenie. Kompetentni prawnicy,służący pomocą swoją wiedzą i doświadczeniem.
Marcin
Wszystko jest OK
Wojciech, 31 lat, Kierownik
Już korzystałem wcześniej i belek zadowolony.
Adam, 73 lata, Pośrednik w obrocie nieruchomościami
Szybko udzielona odpowiedź, rzeczowo i zrozumiałe. Przystępna cena. Zdecydowanie polecam.
Monika, ekonomista, 44 lata
Opinia prawna była bardzo pomocna i szczegółowa.
Andrzej
Bardzo kompleksowa porada. Prawnik wykazał się wiedzą i cierpliwością odpowiadając na liczne pytania dodatkowe. 
Adam
zacytowane przepisy i bardzo klarowne wyjaśnienie
Zbigniew, 55 lat
Odpowiedź wyczerpująca, dziękuję
Kamila, 46 lat
Bardzo szybka i profesjonalna pomoc.
Piotr
Dziękuję za tak rzetelną i wyczerpującą odpowiedź na moje zapytanie. Jestem bardzo zadowolona z szybkiej odpowiedzi. Wystawiam najwyższą ocenę.
Elżbieta, emeryt, 62 lata
Bardzo wyczerpująca odpowiedź. Prawnik u którego byłam wcześniej, tak mi nie pomógł. Polecam i dziękuję.
Dominika
Jestem zadowolona z porady z szybkości odpowiedzi na pytanie.
Wioletta, bibliotekarka i rolnik, 55 lat
Dziękuję za poradę. Prawnik odpowiedział na wszystkie moje wątpliwości. Usługi tego serwisu są pomocne.
Anna, 42
Dziękuję, jestem zadowolony z usługi.
Mariusz
Dziękuję za poradę. 
Joanna
Bardzo szybka rzetelna odpowiedz podparta teoria. Polecam serwis z czystym sercem.
Jakub, inżynier, 33 lata
profesjonalne i szybkie udzielanie porad .Polecam wszystkim.
Anna

Użytkowanie obiektu budowlanego jest zakończeniem procesu inwestycyjnego. Zacznijmy zatem od objaśnienia, kiedy można przystąpić do użytkowania obiektu budowlanego.

Zgodnie z art. 54 ustawy z dnia 7 lipca 2004 r. Prawo budowlane (Dz. U. 2018 r., poz. 1202 j.t.) – do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego wymagane jest pozwolenie na budowę albo zgłoszenie budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a (wolno stojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane) i 19a (sieci: elektroenergetycznych obejmujących napięcie znamionowe nie wyższe niż 1 kV, wodociągowych, kanalizacyjnych, cieplnych, telekomunikacyjnych) można przystąpić, z zastrzeżeniem art. 55 i art. 57, po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Organ nadzoru budowlanego może także przed upływem tego terminu wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, co wyłącza możliwość wniesienia sprzeciwu oraz uprawnia inwestora do rozpoczęcia użytkowania obiektu.

Nowelizacją Prawa budowlanego z dnia 20 lutego 2015 r. zmieniono część wstępną art. 55 ust. 1 w ten sposób, że skreślono występujące tam przed słowem „decyzję” słowo „ostateczną”. Oznacza to, że obecnie inwestor może przystąpić do użytkowania obiektu budowlanego, co do którego istnieje obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, wówczas gdy taka decyzja będzie wykonalna w rozumieniu art. 130 Kodeksu postępowania administracyjnego. Oznacza to, że decyzja organu I instancji, od której nie wniesiono odwołania (sprzeciwu) i która w konsekwencji stała się ostateczna, może być wykonana.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Pojęcie „przystąpienie do użytkowania” nie zostało zdefiniowane w ustawie, ale wyjaśnieniem tego pojęcia zajęły się sądy administracyjne. Przystąpienie do użytkowania oznacza korzystanie z obiektu budowlanego lub jego części zgodnie z przeznaczeniem. Nie jest przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego i odpowiednio jego części, umieszczenie w nim elementów wyposażenia. Działania takie nazwać należy przygotowaniem obiektu do użytkowania i nie można za nie nałożyć na inwestora kary pieniężnej. Zgodnie z wyrokiem SA w Poznaniu z dnia 12 marca 2013 r., sygn. akt. II SA/Po 171/13, przez „przystąpienie do użytkowania” w rozumieniu art. 57 ust. 7 P.b. należy rozumieć takie działanie inwestora bądź osób działających z jego upoważnienia, które wskazują na trwały zamiar użytkowania obiektu budowlanego. W przypadku budynku handlowego użytkowanie takie, sprowadzające się do korzystania z obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jest niczym innym jak prowadzeniem działalności handlowej. Nie można uznać za przystąpienie do użytkowania obiektu handlowego samego tylko umieszczenia wyposażenia w tym obiekcie. W wyroku SA w Krakowie z dnia 30 października 2012 r., sygn. akt. II SA/Kr 1166/12, sąd wskazał, że nie jest użytkowaniem obiektu budowlanego jednorazowe, kilkugodzinne przebywanie w nim nawet wielu osób, które nie wskazuje na trwały zamiar użytkowania obiektu budowlanego.

Uzyskanie pozwolenia na użytkowanie jest wymagane w trzech wypadkach.

Pierwszy dotyczy obiektu budowlanego, na który jest wymagane pozwolenie na budowę i który jest zaliczony do kategorii: V, IX-XVI, XVII – z wyjątkiem warsztatów rzemieślniczych, stacji obsługi pojazdów, myjni samochodowych i garaży do pięciu stanowisk włącznie, XVII – z wyjątkiem obiektów magazynowych: budynków składowych, chłodni, hangarów i wiat, a także budynków kolejowych: nastawni podstacji trakcyjnych, lokomotywowni, wagonowni, strażnic przejazdowych, myjni taboru kolejowego, XX, XXII – z wyjątkiem placów składowych, postojowych i parkingów, XXIV – z wyjątkiem stawów rybnych, XXVII – z wyjątkiem jazów, wałów przeciwpowodziowych, opasek i ostróg brzegowych oraz rowów melioracyjnych, XXVIII–XXX – określonych w załączniku do ustawy – Prawo budowlane.(art. 55 ust. 1 pkt 1).

Drugi wypadek odnosi się do zakończenia procedury legalizacyjnej lub naprawczej. Zgodnie bowiem z art. 49 ust. 5 (decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót; o zatwierdzeniu projektu budowlanego, jeżeli budowa została zakończona) i art. 51 ust. 4 (decyzję w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i pozwolenia na wznowienie robót budowlanych albo – jeżeli budowa została zakończona – o zatwierdzeniu projektu budowlanego zamiennego) – w decyzjach wydawanych w tych trybach należy nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia na użytkowanie (art. 55 ust. 1 pkt 2).

Trzeci wypadek dotyczy zamiaru przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego przed wykonaniem robót budowlanych w całości – przed zakończeniem budowy. Wymóg ten odnosi się zarówno do obiektów budowlanych wymagających zgłoszenia, jak i tych wymagających pozwolenia na użytkowanie (art. 55 ust. 1 pkt 3).

Co istotne, w przypadku chęci użytkowania obiektu budowlanego przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych, wskazanego w art. 55 ust. 1 pkt 1, inwestor także musi uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie. Zatem w tym przypadku nie należy wykluczyć sytuacji, że wymagane będzie dwukrotne uzyskanie pozwolenia na użytkowanie – w przypadku zamiaru użytkowania przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych, a także po wykonaniu wszystkich robót budowlanych.

W świetle art. 36 ust. 1 pkt 5 informację o obowiązkach i warunkach wynikających z art. 54 lub 55 zamieszcza się w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Zgodnie z art. 57 ust. 7 ustawy w przypadku stwierdzenia przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego lub jego części z naruszeniem przepisów art. 54 i 55, organ nadzoru budowlanego wymierza karę z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego.

W myśl art. 59 ustawy organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję w sprawie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli. W pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego można określić warunki użytkowania tego obiektu albo uzależnić jego użytkowanie od wykonania, w oznaczonym terminie, określonych robót budowlanych. Jeżeli organ nadzoru budowlanego stwierdzi, że obiekt budowlany spełnia warunki użytkowania, pomimo niewykonania części robót wykończeniowych lub innych robót budowlanych związanych z obiektem, w wydanym pozwoleniu na użytkowanie może określić termin wykonania tych robót. Inwestor jest obowiązany zawiadomić organ nadzoru budowlanego o zakończeniu robót budowlanych prowadzonych, po przystąpieniu do użytkowania obiektu budowlanego, na podstawie pozwolenia na użytkowanie.

Przejdźmy teraz do zadanego pytania, czyli czy Państwu, jako najemcom, grożą kary za użytkowanie obiekty bez prawomocnej decyzji.

Otóż zgodnie z art. 57 ust. 7 Prawa budowlanego – w przypadku stwierdzenia przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego lub jego części z naruszeniem przepisów art. 54 i 55, organ nadzoru budowlanego wymierza karę z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego.

Chociaż stroną postępowania w sprawie wydania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie jest wyłącznie inwestor, orzecznictwo sądów administracyjnych w ostatnim czasie kwestionowało każdorazowe przypisywanie odpowiedzialności inwestorowi za samowolne użytkowanie obiektu budowlanego. Z uwagi na to, że nie regulują tego zagadnienia szczegółowo przepisy Prawa budowlanego, trzeba mieć na względzie również to, że orzecznictwo sądów też może ulec zmianie i przyjąć inny pogląd. Z najnowszego orzecznictwa wynika natomiast, że adresatem kary może być tylko inwestor (II Sa/Gl 699/17, wyrok WSA w Gliwicach z dnia 08.11.2017 r., Lex nr 2395569; II OSK 2808/16, wyrok NSA W-wa z dnia 07.11.2017 r., Lex nr 2419415).

W moim przekonaniu nie można zawsze wywodzić, że karę za przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego bez wymaganego prawem pozwolenia wymierza się inwestorowi bez względu na okoliczności sprawy, np. w sytuacji, jeżeli inwestor podjął odpowiednie działania, a mimo to inny podmiot (np. najemca) przystąpił do nielegalnego użytkowania. Sądy dopuszczają więc możliwość nakładania kar z tytułu nielegalnego użytkowania na inny podmiot niż na inwestora (II OSK 2979/12, wyrok NSA W-wa z dn.16.05.2014 r., Lex nr 1575637; II OSK 668/13, wyrok NSA W-wa z dnia 18.09.2014 r., Lex nr 1572781; II SA/Kr 502/15, wyrok SA w Krakowie z dnia 17.06.2015 r., Lex nr 1789925).

Zgodnie z art. 54 ustawy – do użytkowania obiektu budowlanego, na budowę którego wymagane jest pozwolenie na budowę albo zgłoszenie budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1a i 19a można przystąpić, po zawiadomieniu organu nadzoru budowlanego o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Organ nadzoru budowlanego może także przed upływem tego terminu wydać zaświadczenie o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu, co wyłącza możliwość wniesienia sprzeciwu oraz uprawnia inwestora do rozpoczęcia użytkowania obiektu.

Kara z tytułu nielegalnego użytkowania może być nałożona na faktycznego użytkownika, m.in. najemcę, który przystąpił do nielegalnego użytkowania wbrew woli lub wiedzy inwestora.

Jeśli możliwość rozpoczęcia użytkowania obiektu budowlanego uzależniona jest od uprzedniego uzyskania przez inwestora pozwolenia na użytkowanie, to kara z tytułu nielegalnego użytkowania może zostać nałożona na podmiot przystępujący do użytkowania bez zachowania tego warunku. Inwestor powinien okazać najemcy decyzję pozwalającą na użytkowanie.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Inwestycja na działce rolnej w granicach miasta a warunki zabudowy

Jestem właścicielem działki rolnej (klasa III) o pow. 0,7 ha znajdującej się w granicach miasta powiatowego z dostępem do drogi. Sąsiaduje ona z działką, na której zlokalizowany jest dom jednorodzinny, brak planu zagospodarowania przestrzennego terenu. Na tej działce planuję inwestycję w postaci niewielkiego pawilonu handlowego oraz zgłoszenie budowy zjazdu publicznego z drogi wojewódzkiej. Jakie są poszczególne etapy w procedurze inwestycyjno-administracyjnej? Czy działka wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów? Czy należy rozpocząć od złożenia wniosku o wydanie warunków zabudowy? Jakie opłaty należy ponieść? Do jakich organów należy wnosić poszczególne wnioski?

Legalizacja rozbudowy budynku i pozwolenie na użytkowanie

W 1992 r. uzyskałem pozwolenie na budowę domku letniskowego o powierzchni 60 m2. Projekt był przeznaczony do budowy na płaskim terenie. W rzeczywistości teren był na tyle stromy, że należało wykonać fundamenty na wysokość ponad dwóch metrów, a następnie je zasypać. Zamiast tego wykonano strop i powstała piwnica o powierzchni 20 m2. Razem powierzchnia wynosi ok. 81 m2. Z czasem piwnicę zagospodarowano. Budowa ciągnęła się latami. Budynku jednak nie zgłoszono do użytkowania. Jak zgłosić budowę do użytkowania, aby nie postawiono mi zarzutu samowoli budowlanej i abym nie płacił kar, a jednocześnie zalegalizował zmiany?

Zmiana osób w decyzji o warunkach zabudowy

Aktualnie jestem przed złożeniem wniosku o pozwolenie na budowę. Decyzja o warunkach zabudowy została wydana na mnie i mojego tatę. W projekcie mam również jako inwestorów tatę i siebie. Rodzice przepisali mi działkę przed moim ślubem. Ale wyszłam za mąż i to z mężem się buduję, więc chciałabym, żeby on był w dokumentach ujęty. Jak to wszystko teraz załatwić? Nie chciałabym, żeby później to tata musiał się podpisywać na dokumentach, tylko żeby widniał w nich mój mąż. Czy wtedy budynek jest własnością moją i taty?

Niepełny projekt budowlany a decyzja o pozwoleniu na budowę

Buduję połowę bliźniaka. Komin jest „przyklejony” do zewnętrznej ściany. Problem polega na tym, że komin przekracza nieprzekraczalną linię zabudowy. Architekt sporządził projekt budowlany, w którym na projekcie zagospodarowania terenu komina nie widać, a na pozostałych rysunkach jest. Urzędnicy wydali pozwolenie, wszystkie rysunki są opieczętowane, chociaż się różnią. Kolejny problem jest taki, że kilka miesięcy temu zmienił się miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w starej wersji dopuszczał przekroczenie nieprzekraczalnej linii zabudowy przez elementy typu wykusze itp. Nowy plan nic o tym nie mówi. Czy budowa tego komina wymaga zmiany pozwolenia (jest na rysunkach projektu budowlanego, ale nie na rysunku – „projekt zagospodarowania terenu”? Architekt to przeoczył. Co jeśli nowy MPZP nie mówi nic o takiej możliwości? Czy są jakieś wyjścia z tej sytuacji? Podkreślam, że komin był w pierwotnym projekcie (stanowiącym podstawę wydania decyzji) i brakuje go tylko na jednym rysunku – „projekcie zagospodarowania terenu”.

Stary budynek i remonty w nim dokonywane

Jestem właścicielem (wraz z żoną) domu z działką w małej miejscowości. Dom ma ponad 100 lat i chyba jest wpisany (nie mam potwierdzenia) do rejestru zbytków. Dom odziedziczyłem po rodzicach, jest to mój dom rodzinny, wybudował go mój dziadek. Dom jest jednokondygnacyjny z poddaszem (nieużytkowym), dach domu grozi zawaleniem. W domu dokonywane były przeróbki budowlane polegające na powiększeniu otworów okiennych, dodaniu nadproży oraz kilkukrotnej wymianie okien. Wymianie poddano również drzwi wejściowe – wszystko bez żadnych zezwoleń. Chciałbym uregulować status prawny budynku, wymienić dach wraz z przekształceniem poddasza na użytkowe. Jak tego dokonać?

Strona w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę

Jesteśmy z mężem właścicielami domu jednorodzinnego. Na sąsiedniej działce powstaje aktualnie budynek mieszkalny, który według nas jest niezgodny z przepisami budowlanymi dotyczącymi zacieniania (słońce oświetla ścianę naszego domu najwyżej przez godzinę). Nie byliśmy stroną w postępowaniu o wydanie pozwolenia na budowę i o niczym nie byliśmy informowani. Wiemy tylko, że w trakcie budowy zmieniło się przeznaczenie budynku. Co możemy zrobić na tym etapie?



Zapytaj prawnika

Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »