Jak podzielić działkę z zabudową zagrodową i zmienić funkcję budynków?

Budynki na działce rolnej

Przede wszystkim by ustalić, czy w ogóle jest możliwość takiej legalizacji, zmiany przeznaczenia i podziału należy sięgnąć do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (tzw. mpzp).

Jeśli w mpzp Pani działka jest oznaczona jako działka rolna z zabudową zagrodową, to opisany pomysł może okazać się niemożliwy do przeprowadzenia. Wynika to z faktu, że zabudowa zagrodowa to budynki mieszkalne oraz budynki do celów gospodarczych lub budynki inwentarskie na terenie gospodarstw rolnych, hodowlanych, leśnych albo ogrodniczych. A zatem przy zabudowie zagrodowej i działce zagrodowej zawsze prócz budynku mieszkalnego musi znajdować się przynajmniej jeden budynek gospodarczy lub budynek inwentarski, a całość zabudowy łącznie musi być przynajmniej częściowo powiązana z prowadzeniem gospodarstwa rolnego, czyli z produkcją rolną, hodowlaną, ogrodniczą lub leśną.

Powyższa definicja zabudowy zagrodowej wynika z § 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2022 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Legalizacja budynku garażowego

Na pewno trzeba dokonać legalizacji budynku garażowego (niezależnie od planowanego podziału), bowiem w innym wypadku organ stwierdzi samowolę budowlaną, a za nią odpowiada aktualny właściciel, nie poprzednik. Stwierdzenie samowoli wiąże się z nakazem rozbiórki lub opłatą legalizacyjną (po dokonaniu legalizacji, o ile legalizacja jest możliwa, tj. będzie zgodna z mpzp) i grzywną. Legalizacja samowoli co do zasady odbywa się przez wezwanie organu, ale w praktyce sam właściciel (zwłaszcza gdy kupił budynek z stwierdzoną przez niego samowolą) może wystąpić z wnioskiem do organu administracji architektoniczno-budowlanej. Dalej procedurę opisuje art. 48b i następne Prawa budowalnego. I tak, przypadku złożenia wniosku o legalizację organ nadzoru budowlanego nakłada, w drodze postanowienia, obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60 dni od dnia doręczenia tego postanowienia. W przypadku budowy wymagającej decyzji o pozwoleniu na budowę lub w przypadku budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1–3 Prawa budowlanego, do dokumentów legalizacyjnych należą:

1. zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami: obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego lub uchwał w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej;
2. dokumenty, o których mowa w art. 33 ust. 2 pkt 1, 2 i 4, oraz dwa egzemplarze projektu technicznego (tj. 1) projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany w postaci: papierowej – w 3 egzemplarzach albo elektronicznej, wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, lub kopiami tych opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów; 2) oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane).

W przypadku budowy innej niż budowa wymagająca decyzji o pozwoleniu na budowę lub budowy innej niż budowa, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1–3, do dokumentów legalizacyjnych należą:

1. zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innymi aktami prawa miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego lub uchwał w sprawie ustalenia lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub towarzyszącej;
2. oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2 (tj. oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane);
3. projekt zagospodarowania działki lub terenu.

W przypadku przedłożenia ww. dokumentów legalizacyjnych organ nadzoru budowlanego sprawdza:

• kompletność dokumentów legalizacyjnych, w tym kompletność projektu budowlanego;
• zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z przepisami ustawy, w tym zgodność z przepisami techniczno-budowlanymi; jeżeli budowa została zakończona, sprawdza się zgodność z przepisami obowiązującymi w chwili zakończenia budowy.

W razie stwierdzenia nieprawidłowości organ ponownie wyznacza termin na ich usunięcie.

Jeśli organ uzna, że załączona dokumentacja legalizacyjna nie posiada nieprawidłowości, to organ wyda postanowienie o ustaleniu opłaty legalizacyjnej za samowolę. Po uiszczeniu opłaty legalizacyjnej organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o legalizacji, która zatwierdza projekt budowlany albo projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz zezwala na wznowienie budowy, jeżeli budowa nie została zakończona. Wysokość opłaty legalizacyjnej w przypadku:

1. Budowy wymagającej decyzji o pozwoleniu na budowę lub budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1 pkt 1–3 – oblicza się zgodnie z przepisem art. 59f (tj. iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w). Stawka opłaty (s) wynosi 500 zł. Kategorie obiektów, współczynnik kategorii obiektu oraz współczynnik wielkości obiektu określa załącznik do ustawy prawo budowlane), z tym że stawka opłaty podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu;
2. budowy, o której mowa w art. 29 ust. 1:

• • pkt 4–10, 12 oraz 14–18 i 29 – wynosi 5000 zł,
  • pkt 11, 13, 19–21 i 28 – wynosi 2500 zł;
  • instalowania, o którym mowa w art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. a i b – wynosi 2500 zł.

Natomiast zgodnie z art. 49e ustawy Prawo budowlane „organ nadzoru budowlanego wydaje decyzję o rozbiórce (zamiast decyzji legalizacyjnej) obiektu budowlanego lub jego części w przypadku:

1. niezłożenia wniosku o legalizację w wymaganym terminie;
2. wycofania wniosku o legalizację;
3. nieprzedłożenia, w wyznaczonym terminie, dokumentów legalizacyjnych;
4. niewykonania, w wyznaczonym terminie, postanowienia o usunięciu nieprawidłowości w dokumentach legalizacyjnych;
5. nieuiszczenia opłaty legalizacyjnej w wyznaczonym terminie;
6. kontynuowania budowy pomimo postanowienia o wstrzymaniu budowy.

Niestety mimo dokonania legalizacji, za samowolę nakładana jest grzywna w drodze przepisów kodeksu postępowania w sprawach o wykroczenia (art. 93 i 94 ustawy Prawo budowlane), czyli do 1000 zł (czasem do 2000 zł w przypadku naruszenia art. 66 ust. 1a prawa budowlanego). Legalizacja jest więc kosztowna. Niestety w innym wypadku organ wyda nakaz rozbiórki i również nałoży grzywnę.

Podział działki rolnej z zabudową zagrodową

Przechodząc do podziału, to jak wskazałam wyżej: podział działki rolnej z zabudową zagrodową będzie możliwy, jeśli każda podzielona działka zachowa zabudowę zagrodową opisaną na wstępie. W wyniku podziału działka rolna nie może mieć mniej niż 0,3 ha.

Zmiana sposobu użytkowania budynków

Co do zmiany przeznaczenia, to jeśli podział byłby możliwy, tj. zgodny z mpzp, a po podziale każda działka zachowa zabudowę zagrodową (tj. na każdej będzie m.in. budynek mieszkalny oraz budynek gospodarczy lub inwentarski związane z prowadzonym gospodarstwem rolnym), to wówczas można przejść do zmiany sposobu użytkowania budynków. Ewentualne już przed podziałem działki, ale wówczas po podziale nadal na każdej z działek trzeba zachować zabudowę zagrodową zgodnie z tym co wcześniej.

Tę procedurę opisuje art. 71 i nast. Prawa budowlanego. Zgodnie z jego treścią przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności (lecz nie tylko) podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. W zgłoszeniu należy określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części a do zgłoszenia należy dołączyć:

1. opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
2. zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;
3.  oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2 (o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane);
4. zaświadczenie lub kopię zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub kopię tej decyzji, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
5. w przypadku zmiany sposobu użytkowania, o której mowa w ust. 1 pkt 2 – ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności, lub kopię takiej ekspertyzy;
6. w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia i opinie, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw, w szczególności decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, zgodnie z art. 72 ust. 3 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko, lub kopie tych pozwoleń, uzgodnień i opinii.

W przypadku zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, polegającej na podjęciu lub zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego – do zgłoszenia trzeb także dołączyć ekspertyzę rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.

Zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części dokonuje się w postaci papierowej albo w formie dokumentu elektronicznego za pośrednictwem portalu e–Budownictwo.

Jeśli w zgłoszeniu organ dostrzeże braki, wezwie do ich uzupełnienia wyznaczając termin.

Organ administracji architektoniczno-budowlanej wnosi sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części:

1. wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę;
2. narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innych aktów prawa miejscowego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
3. może spowodować niedopuszczalne:

1. 1. zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
   2. pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,
   3. pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych,
   4. wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, organ administracji architektoniczno-budowlanej, nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia.

Jeżeli zaś zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych:

1. objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę – rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę;
2. objętych obowiązkiem zgłoszenia – do zgłoszenia, o którym mowa w ust. 2, stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 2–3.

Jak Pani widzi, to, co wskazałam na wstępie, to, czy zmiana jest możliwa, określi mpzp, a gdy go nie ma – warunki zabudowy. Tutaj warto skonsultować w gminie planowane zmiany i zasięgnąć ich opinii co do ich zgodności z mpzp/warunkami zabudowy. Być może WZ albo mpzp dopuszczają tylko zabudowę jednorodzinną wraz z zabudową zagrodową, wówczas zmiana na budynek wielorodzinny w ogóle nie będzie możliwa. Nadto, gdyby na skutek podziału na działkach miałyby być tylko budynki mieszkalne bez gospodarczych, to również zostanie naruszony mpzp, bo zabudowa zagrodowa wymaga obok budynków mieszkalnych także gospodarcze lub inwentarskie związanych z prowadzoną działalnością jako całość.

Nie wpływa to jednak na konieczność legalizacji garażu, jeśli nie chcą Państwo otrzymać nakazu rozbiórki.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.