• Data: 2024-01-10 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Czy zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego to tylko formalność, czy wymaga zgłoszenia? W świetle Prawa budowlanego każda modyfikacja w sposobie użytkowania budynku, od gospodarczego po produkcyjny, może wiązać się z koniecznością zgłoszenia odpowiednim organom. Artykuł 71 i następne Prawa budowlanego precyzyjnie określają procedury i dokumenty niezbędne w tym postępowaniu. Na przykładzie sprawy pana Janusza przedstawimy, co należy zrobić, aby doszło do prawidłowej zmiany sposobu użytkowania budynku gospodarczego na warsztat produkcyjny.
Pan Janusz posiada budynek gospodarczy zaklasyfikowany wg KŚT do podgrupy: budynki produkcyjne, usługowe i gospodarcze dla rolnictwa. W tym budynku obecnie pan Janusz niezawodowo wykonuje prace warsztatowe oraz przechowuje w nim narzędzia i maszyny do obróbki metalu. Budynek wyposażony jest w odpowiednie przyłącza elektryczne do zasilania maszyn trójfazowych oraz doprowadzona jest do niego woda. Zamiarem pana Janusza jest rozpoczęcie działalności gospodarczej polegającej na produkcji maszyn. Chciałby ten budynek wykorzystać na cele działalności jako warsztat produkcyjno-usługowy. Pyta więc, czy planowaną zmianę użytkowania budynku będzie obowiązany zgłosić odpowiednim organom? A jeśli tak, jak należy to przeprowadzić?
W sprawie przedstawionej przez pana Janusza nie chodzi o klasyfikację środków trwałych, ale o charakter budynku, sposób użytkowania i przeznaczenia budynku według przepisów ustawy – Prawo budowlane (P.b.). Podczas budowy pan Janusz zgłaszał albo uzyskiwał pozwolenie na budowę budynku gospodarczego, usługowego lub produkcyjnego. Zapewne gospodarczego i najpewniej tak ten budynek figuruje w rejestrze gruntów.
Art. 71 i 71a Prawa budowlanego kompleksowo regulują postępowanie w razie zgłoszenia przez uprawniony podmiot zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z wyjątkiem sytuacji, gdy zamierzona zmiana sposobu użytkowania określonego obiektu wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę (art. 71 ust. 6 pkt 1 P.b.).
Art. 71 ust. 1 i 2 P.b. regulują zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego (lub jego części) polegającą na podjęciu bądź zaniechaniu w obiekcie budowlanym (lub jego części) działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. Tego rodzaju zmiana sposobu użytkowania zasadniczo wymaga zgłoszenia. Z kolei zmiana sposobu użytkowania obiektu lub jego części bez wymaganego zgłoszenia, uregulowanego w art. 71 ust. 2 P.b., aktualizuje konieczność przeprowadzenia procedury legalizacyjnej określonej w art. 71a P.b. Oznacza to, że zmiana sposobu użytkowania budynku musi być zgłoszona.
Zmianę sposobu użytkowania budynku pan Janusz powinien zgłosić w starostwie. Dokumenty, jakimi należy dysponować, to:
Opis i rysunek usytuowania obiektu budowlanego powinien określać jego położenie w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach. Opis i rysunek można przygotować samodzielnie.
Zwięzły opis techniczny powinien określać rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby – również danymi technologicznymi.
Oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane składa zawsze wnioskodawca.
Zaświadczenie właściwego urzędu miasta lub gminy o zgodności planowanej inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania – jeśli takiego planu nie ma, należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy.
Pan Janusz posiada budynek gospodarczy i chce w nim prowadzić produkcję maszyn. Czyli sposób wykorzystania budynku się zasadniczo zmienia – z gospodarczego na produkcyjny. Oznacza to zmianę sposobu użytkowania budynku. Jeśli pan Janusz miałby problem z określeniem, na czym polega zmiana, może na przykład zajrzeć do wypisu z rejestru gruntów albo podatków od budynków – płaci zapewne za budynek gospodarczy, a nie budynek produkcyjny czy użytkowy.
Opinię na temat np. bezpieczeństwa przeciwpożarowego może wydać biegły (specjalista) z zasad bezpieczeństwa p.poż. To on określi, w jakim stopniu zmienią się dotychczasowe warunki przy uruchomieniu produkcji.
Bez wątpienia zmiana polegająca na uruchomieniu produkcji w budynku gospodarczym, który według Prawa budowlanego jest budynkiem przeznaczonym do niezawodowego wykonywania prac warsztatowych oraz do przechowywania materiałów, narzędzi, sprzętu i płodów rolnych służących mieszkańcom budynku mieszkalnego – jest zmianą sposobu użytkowania budynku.
Przekształcenie magazynu w warsztat samochodowy
Pan Jan, właściciel niewielkiego magazynu, postanowił przekształcić go w warsztat samochodowy. Zmiana ta wymagała zgłoszenia, gdyż wprowadzała nowe warunki bezpieczeństwa pożarowego oraz zmieniała charakterystykę obciążenia budynku. W procesie zgłoszenia pan Jan musiał przedstawić odpowiednie dokumenty, w tym opis techniczny oraz ekspertyzę bezpieczeństwa.
Zmiana salonu kosmetycznego w studio tatuażu
Pani Ewa prowadziła salon kosmetyczny, który chciała przekształcić w studio tatuażu. Chociaż zmiana wydawała się niewielka, wymagała zgłoszenia z powodu nowych wymogów higieniczno-sanitarnych. Do zgłoszenia pani Ewa musiała dołączyć oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością oraz zaświadczenie o zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Adaptacja piwnicy na mieszkanie
Pan Kamil, właściciel kamienicy, zdecydował się zaadaptować nieużytkowaną piwnicę na mieszkanie. Ta zmiana sposobu użytkowania wymagała zgłoszenia, gdyż wprowadzała nowe warunki zdrowotne i mieszkalne. W procesie zgłaszania pan Kamil przedstawił opis techniczny piwnicy, plany konstrukcyjne oraz ekspertyzę dotyczącą warunków mieszkalnych.
Każda zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego wymaga odpowiedniego zgłoszenia i często jest powiązana z koniecznością przedstawienia szczegółowej dokumentacji. Przestrzeganie przepisów Prawa budowlanego jest kluczowe nie tylko dla legalności przekształceń, ale także dla bezpieczeństwa i zgodności z lokalnymi planami zagospodarowania przestrzennego. Przygotowanie i zgłoszenie niezbędnych dokumentów to podstawa, aby uniknąć przyszłych komplikacji prawnych i finansowych.
Potrzebujesz pomocy przy zgłoszeniu zmiany sposobu użytkowania budynku? Skorzystaj z naszych porad prawnych online oraz profesjonalnego przygotowania niezbędnych pism. Zapewniamy kompleksowe wsparcie, aby każda Twoja decyzja była zgodna z prawem. Zachęcamy do kontaktu poprzez formularz umieszczony poniżej.
1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika