Czy współwłaściciel domu może robić remont bez mojej zgody?

• Data: 2024-06-06 • Autor: Marcin Sądej

Mieszkam w piętrowym domu z ogrodem, który jest współwłasnością dwóch właścicieli. Mojej rodziny jest parter, a piętro zajmuje nowy właściciel, który obecnie robi generalny remont pietra. Czy ma do tego prawo bez mojej zgody? Przerabia m.in. instalację gazową, wodną, elektryczną, wyburza ścianki działowe i być może robi otwory drzwiowe w ścianach nośnych. Czy współwłaściciel może robić remont (przebudowę) na tak dużą skalę bez uzgodnień ze mną? Dom jest przedwojenny, w koncepcji pierwotnej jednorodzinny, mamy wspólne wejście.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Czy współwłaściciel domu może robić remont bez mojej zgody?

Różnica między współwłasnością, a odrębną własnością lokali

W pierwszej kolejności należy uporządkować oraz wyjaśnić kwestię podstawową. Otóż wskazał Pan, że willa jest w stanie współwłasności. Trzeba zaznaczyć, że czym innym jest współwłasność, a czym innym odrębna własność lokali z prawem do udziału w nieruchomości wspólnej.

Jeżeli nieruchomość jest współwłasnością, to oznacza, że zarówna Pan, jak i drugi mieszkaniem macie udziały w całej nieruchomości. Przykładowo: jeżeli udziały wynoszą po 50%, to Pana część dotyczy zarówno Pańskiego mieszkania, jak i mieszkania sąsiada (współwłasność dotyczy całego budynku bez podziału na lokale). W takim przypadku należy sięgnąć do przepisów Kodeksu cywilnego (K.c.). Zgodnie z art. 195 tej ustawy – własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Ponadto w ustawie wskazano, że do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli (art. 199 K.c.). To oznacza, że jeżeli nieruchomość jest współwłasnością, to podejmowane przez sąsiada prace o takiej skali przekraczają zakres zwykłego zarządu i wymagają Pana zgody.

Inaczej przedstawia się sytuacja, jeżeli każdy z Panów posiada odrębną własność lokalu oraz udział w nieruchomości wspólnej. W takiej sytuacji sprawa jest regulowana przez ustawę o własności lokali. W świetle art. 3 tej ustawy w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

Zobacz też: Wymiana rur gazowych

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Prawa i obowiązki właściciela lokalu przy współkorzystaniu z nieruchomości wspólnej

Zgodnie z art. 12 ww. ustawy – właściciel lokalu ma prawo do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Art. 13 stanowi natomiast o obowiązkach właściciela lokalu. Osoba taka ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Właścicielom lokali przysługuje prawo współkorzystania z nieruchomości wspólnej oraz prawo współdecydowania o losach nieruchomości. Każdy właściciel lokalu ma prawo współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Nieruchomością wspólną, co do zasady, będą zatem: ściany zewnętrzne, fundamenty, dach, strychy, korytarze, kominy, pralnie, suszarnie, przechowalnie wózków dziecięcych, instalacje centralnego ogrzewania, kanalizacyjne czy elektryczne, a ponadto ściany nośne, windy.

Jeśli zatem mamy do czynienia z dwoma odrębnymi lokalami mieszkalnymi oraz nieruchomością wspólną, to sąsiad musi uzyskać Pana zgodę na remont i przebudowę tej części, która dotyczy nieruchomości wspólnej. Jeśli sąsiad dokonuje remontów i zmian w instalacji wyłącznie w swoim lokalu, nie może Pan żądać od niego zaprzestania takich działań. Aczkolwiek takie działanie jak ingerencja w konstrukcję budynku poprzez wyburzanie ścian działowych jak najbardziej uzasadnia Pana sprzeciw wobec takiego charakteru przeprowadzanego remontu.

Przykłady

 
Wyburzanie Ścian Nośnych

Pani Anna mieszka na parterze domu, którego piętro jest własnością nowego współwłaściciela, Pana Tomasza. Pan Tomasz postanowił przeprowadzić remont piętra, w ramach którego chce wyburzyć kilka ścian nośnych, aby uzyskać większą przestrzeń. Pani Anna dowiedziała się o planach, gdy zauważyła prace budowlane i obawia się, że te zmiany mogą wpłynąć na stabilność całej konstrukcji domu. Zgodnie z przepisami prawa, takie działania wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli, ponieważ wykraczają poza zwykły zarząd nieruchomością. Pani Anna powinna zgłosić sprzeciw i domagać się wstrzymania prac do czasu uzyskania jej zgody.

 
Przeróbka Instalacji Gazowej

Pan Marek i jego rodzina zajmują parter domu, natomiast piętro jest w posiadaniu Pani Ewy. Pani Ewa zdecydowała się na gruntowną modernizację instalacji gazowej na swoim piętrze, co wiąże się z ingerencją w centralną instalację gazową, która obejmuje cały budynek. Pan Marek zaniepokoił się, gdy zauważył pracowników gazowych manipulujących przy głównych rurach gazowych. Ponieważ instalacja gazowa jest częścią nieruchomości wspólnej, wszelkie prace wymagają zgody obu właścicieli. Pan Marek ma prawo domagać się wstrzymania prac i zorganizowania wspólnej konsultacji, aby omówić bezpieczeństwo i zgodność z przepisami.

 
Wymiana Okien

Pani Katarzyna, mieszkająca na parterze, dowiedziała się, że Pan Jan, właściciel piętra, planuje wymienić wszystkie okna w swoim mieszkaniu na nowe, bardziej energooszczędne modele. Choć z pozoru wydaje się to być kwestia dotycząca tylko jego lokalu, zmiana okien wpływa również na wygląd elewacji budynku, który jest częścią nieruchomości wspólnej. Pani Katarzyna zaniepokoiła się, że nowe okna mogą nie pasować do stylu reszty budynku. W tej sytuacji Pan Jan powinien skonsultować swoje plany z Panią Katarzyną i uzyskać jej zgodę, ponieważ zmiana elewacji wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli.

Podsumowanie

 

Współwłaściciel domu nie może przeprowadzać znaczących remontów, takich jak wyburzanie ścian nośnych czy przeróbki instalacji, bez zgody innych współwłaścicieli, ponieważ takie działania wykraczają poza zakres zwykłego zarządu nieruchomością. W przypadku odrębnej własności lokali, remonty wpływające na nieruchomość wspólną również wymagają konsultacji i zgody wszystkich właścicieli. Warto znać swoje prawa i obowiązki, aby uniknąć potencjalnych konfliktów i problemów prawnych.

Oferta porad prawnych

 

Skorzystaj z naszych usług porad prawnych online i sporządzania pism, aby skutecznie rozwiązywać wszelkie problemy związane z współwłasnością i remontami nieruchomości. Nasz zespół doświadczonych prawników jest gotowy pomóc Ci w każdej sytuacji! Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

 

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Marcin Sądej

O autorze: Marcin Sądej

Prawnik, absolwent Uniwersytetu Marii Curie-Skłodowskiej w Lublinie, ukończone studia podyplomowe z zakresu Przeciwdziałania Przestępczości Gospodarczej i Skarbowej oraz z zakresu Rachunkowości i Rewizji Finansowej. Współpracuje z kancelariami doradców podatkowych oraz biurami rachunkowymi. Na co dzień zajmuje się obsługą prawną spółek handlowych. Publikuje artykuły o tematyce podatkowej. Udziela porad z zakresu prawa podatkowego, handlowego oraz cywilnego.



Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

porady prawne online ePorady24.pl

prawo spadkowe

odpowiedziprawne.pl

Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »