Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zmiana zatwierdzonego projektu budowlanego lub pozwolenia na budowę po podziale działki

Wioletta Dyl • Opublikowane: 2019-08-19

Jestem właścicielką gospodarstwa rolnego, które wkrótce zostanie sprzedawane z wyłączeniem fragmentu, na którym znajduje się nasz rodzinny dom. Obok istniejącej już posesji wyodrębniony został obszar 0,08 ha pod budowę domu mojej siostry. Geodeta wyznaczył więc 3 niezależne działki: 1. – na której stoi dom rodzinny, 2. – pod dom siostry i 3. – na sprzedaż (jest to pole uprawne). Jednak zanim zostały wyodrębnione, projektant siostry zdążył zrobić projekt domu na jeszcze starą, nieistniejącą już działkę i z tego względu parę dni temu został złożony wniosek o przeniesienie budowy. Projektant powiedział, że na uprawomocnienie czeka się do 3 tygodni i tu tkwi problem. Jesteśmy bowiem zobowiązani umową przedwstępną do sprzedaży działki nr 3 za 7 dni Zapytaliśmy projektanta, czy możemy sprzedać działkę nr 3, nie czekając na uprawomocnienie się przeniesienia budowy. On twierdzi, że można, gdyż nie widzi związku pomiędzy przeniesieniem a sprzedażą pozostałych gruntów. Czy to prawda?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zgodnie z brzmieniem art. 28 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623 z późn. zm.) – roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, z wyłączeniem robót określonych w art. 29-31.

Niestety z przekazanych informacji nie wynika, czy projektant siostry wystąpił już o pozwolenie na budowę i ją uzyskał, czy też może wystąpił jedynie o zatwierdzenie projektu budowlanego.

Procedura uzyskania pozwolenia na budowę jest procesem skomplikowanym, a procedury administracyjne – ze względu na ich wieloetapowość, skomplikowanie oraz uczestnictwo wielu instytucji – powodują ich znaczne wydłużenie. Niemniej jednak na przestrzeni lat zostały one na tyle „opanowane”, że stosowny organ administracji terenowej ma na wydanie decyzji 65 dni. Nie wiem, czy projektant Pani siostry miał na myśli uprawomocnienie się wniosku o pozwolenia na budowę.

Projekt budowlany składa się z 2 części: z projektu architektoniczno-budowlanego budynku i projektu zagospodarowania terenu (czyli z naniesionego na aktualną mapę sytuacyjno-wysokościową zarysu projektowanych obiektów: budynku, szamba, śmietnika, dojazdów, ogrodzenia, a także przebiegu sieci uzbrojenia terenu).

Opisy i rysunki przyłączy, np. wodociągowego, elektrycznego, gazowego, kanalizacyjnego, są nierozdzielną częścią projektu. W zależności od uzyskanych warunków zabudowy może być dodatkowo wymagany projekt ogrodzenia lub wjazdu na działkę.

Zgodnie z art. 32 i 33 Prawa budowlanego – do wniosku o pozwolenie na budowę inwestor musi dołączyć:

  1. cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi; w przypadku projektu typowego uprawniony projektant musi wykonać adaptację projektu architektoniczno-budowlanego;
  2. oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
  3. projekt zagospodarowania działki lub terenu z naniesieniem projektowanego budynku i przyłączy instalacyjnych od istniejących sieci do niego oraz z bilansem terenu wykonanymi przez uprawnionego projektanta na aktualnej mapie sytuacyjno-wysokościowej przeznaczonej do celów projektowych (w skali 1:500);
  4. decyzję o warunkach zabudowy (w przypadku, gdy nie ma uchwalonego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla danej miejscowości);
  5. warunki techniczne dostawy mediów: gazu, energii elektrycznej oraz wody i odbioru ścieków;
  6. wypis i wyrys z mapy ewidencyjnej gruntów;
  7. decyzję o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej (konieczna tylko wówczas, gdy grunt posiada klasę I-III);
  8. oświadczenie projektanta o geotechnicznych warunkach posadowienia;
  9. kserokopię z nadania uprawnień projektowych oraz aktualny wpis do izby architektów projektantów wykonujących opracowanie.

Wszystkie załączane kserokopie dokumentów powinny być potwierdzone „za zgodność z oryginałem”.

Natomiast samo pozwolenie na budowę stanowi decyzję w rozumieniu przepisów prawa administracyjnego, która posiada swój zakres podmiotowy i przedmiotowy. Zakresem przedmiotowym objęta jest nieruchomość o konkretnym numerze działki, a tym samym rozmieszczeniu, wielkości itd.

Poprzez zmianę podziału działek, którego dokonał geodeta, zmieniły się parametry działki, na której ma stanąć dom Pani siostry. Jeżeli projektant działający w imieniu inwestora, czyli Pani siostry, otrzymał już pozwolenia na budowę lub na nią oczekuje, to powinien wystąpić ze stosownym wnioskiem o zmianę decyzji o pozwoleniu na budowę. Stosowny organ oceni nowy stan faktyczny i wyda decyzję o zmianie decyzji o pozwoleniu na budowę.

Zmiana decyzji o pozwoleniu na budowę może nastąpić wyłącznie na podstawie art. 36a Prawa budowlanego (tak: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 17 września 2009 roku, sygn. akt: II OSK 1407/08). Zmiana decyzji w tym trybie powoduje, że przestaje obowiązywać (chociaż formalnie nie zostaje uchylona) decyzja o pozwoleniu na budowę (pierwotna), a w jej miejsce zaczyna obowiązywać nowa decyzja (zmieniająca), która w zależności od wnioskowanych przez inwestora zmian, konsumuje (wchłania) postanowienia decyzji pierwotnej bądź też całkowicie lub częściowo je zmienia (tak: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 14 kwietnia 2010 roku, sygn. akt: II OSK 674/09).

O zmianę pozwolenia na budowę na podstawie art. 36a Prawa budowlanego wnioskuje się w razie istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę. Próbę wykazania okoliczności, w których dane odstąpienie zostanie uznane za istotne, podjęto w art. 36a ust. 5 Prawa budowlanego poprzez wskazanie, iż nieistotne odstąpienia w omawianym zakresie nie wymagają uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę i są dopuszczalne, o ile nie dotyczą m.in.:

  • zakresu objętej projektem zagospodarowania działki lub terenu,
  • charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,
  • zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,
  • ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,
  • oraz nie wymagają uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów wymaganych przepisami szczególnymi.

Organ administracyjny rozstrzyga o stopniu odstępstwa od pozwolenia na budowę na zasadzie swobodnego uznania (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 12 maja 2011 roku, sygn. akt: VII SA/Wa 2071/10).

Przedstawiona procedura dokonania zmiany zatwierdzonego projektu budowlanego lub pozwolenia na budowę, a nawet samego tylko projektu, jeżeli nie jest on jeszcze skończony, rzeczywiście nie ma wpływu na możliwość sprzedaży przez Państwa działki nr 3, ponieważ są to postępowania od siebie niezależne, tym bardziej że dom Pani siostry nie jest planowany na działce nr 3.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Podobne materiały

Wywłaszczenie w celu poszerzenia drogi

Planuję zakup domu oznaczonego symbolem C4 według wyrysu z planu zagospodarowania przestrzennego. Z mapki wynika, że przez działkę, którą jestem...

 

Odległość usytuowania budynku od granicy działki rolnej

Planuję budowę domu. Posiadam dwie sąsiadujące ze sobą działki – po 12 arów każda. Jedna z nich jest budowlana, druga rolna. Ze względu na...

 

Modyfikacja funkcji budynku po uzyskaniu warunków zabudowy, problem z pozwoleniem na budowę

Złożyłem wniosek o wydanie decyzji o warunkach zabudowy budynku z garażem (nie ma planu miejscowego), ale w decyzji powierzchnia zabudowy...

 

Budowa na działce rolnej oznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jako RM

Posiadam gospodarstwo rolne i ziemię rolną V i VI klasy. Zakupiłam sąsiadującą z moim domem i zabudowaniami gospodarczymi działkę...

 

Warunkowe zezwolenie na użytkowanie - zgłoszenie zakończenia robót czy budowy?

Warunkowe zezwolenie na użytkowanie - zgłoszenie zakończenia robót czy budowy?

Posiadam decyzję – zezwolenie na użytkowanie części budynku mieszkalnego wydaną kilka lat temu, ale warunkowo (wykończenie budynku i działki)....

Dwa stykające się domy na dwóch działkach, czy można wybudować?

Dwa stykające się domy na dwóch działkach, czy można wybudować?

Posiadam 11-arową działkę. Chciałbym ją podzielić i wybudować na każdej z tych działek domek o pow. 35 m 2 , ale w ten...