Odległość usytuowania budynku od granicy działki rolnej

• Autor: Wioletta Dyl

Planuję budowę domu. Posiadam dwie sąsiadujące ze sobą działki – po 12 arów każda. Jedna z nich jest budowlana, druga rolna. Ze względu na ukształtowanie terenu chciałbym się wybudować przy granicy z działką rolną (dokładnie 10 cm od granicy). Czy trzeba zachowywać ustawowe 3–4 metry od granicy działki, jeżeli jestem jej właścicielem? Czy mogę się budować bezpośrednio przy granicy? [dołączam mapkę]

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Odległość usytuowania budynku od granicy działki rolnej

Odległość budynku od granicy działki

Usytuowanie budynków na działce reguluje rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Artykuł 12 reguluje zasady ogólne, art. 13 określa odległości budynków z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi umożliwiające wymagane naturalne oświetlenie dla tych pomieszczeń. Artykuły 271-273 natomiast określają odległości budynków względem siebie pod względem bezpieczeństwa pożarowego. Podstawowe odległości, jakich budynek nie może przekraczać od granicy działki, to 4 m (gdy budynek zwrócony jest ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę granicy działki) i 3 m (w przypadku gdy ściana ta nie posiada otworów okiennych i drzwiowych).

Istotne w opisanej sprawie jest to, czy na przedmiotowym terenie nie mają zastosowania inne przepisy. Mogą być to regulacje dotyczące:

· zagospodarowania przestrzennego,

· ogólnych przepisów techniczno-budowlanych,

· związane z ochroną przeciwpożarową.

W planach zagospodarowania przestrzennego (jeśli dla danej gminy planu nie ma, to w wystawionych dla działki warunkach zabudowy), mogą pojawić się dodatkowe ograniczenia w lokalizacji projektowanej zabudowy. Ograniczenia te mogą być związane z:

· linią zabudowy,

· nieprzekraczalną linią zabudowy,

· obowiązującą linią zabudowy.

Zobacz też: Minimalna szerokość drogi dojazdowej do działki rolnej

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

Dotyczy to szczególnie odległości od drogi, co u Pana nie występuje. Dobra wiadomość jest taka, że jeżeli usytuowanie Pana przyszłego domu jest zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub działka ma szerokość do 16 m, to wybudowanie budynku w granicy działki (bez zachowania wymaganych odległości) jest jak najbardziej dopuszczalne i zgodne z prawem. Natomiast w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (o którym Pan nie wspomina) określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu może nastąpić jedynie w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Przeczytaj też: Odległość zabudowy od drogi gminnej

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Granica z własną działką rolną

Z uwagi na fakt, że usytuowanie przez Pana budynku mieszkalnego miałoby nastąpić inaczej, niż jest to określone ogólnymi przepisami ww. rozporządzenia, należałoby we wniosku o wydanie decyzji taki stan sprawy zaznaczyć. Warto we wniosku podkreślić, iż rozporządzenie dotyczy odległości między sąsiadującymi budynkami, a więc odległości od granic działek budowlanych, natomiast nie odnosi się ono do granicy działki rolnej, dodatkowo należącej do Pana. Fakt, iż ta druga Pańska działka jest rolna (wyłączona spod zabudowy), stanowi okoliczność przemawiającą na Pana korzyść. Zatem w tych okolicznościach sprawy wniosek o wydanie decyzji dla planowanego usytuowania budynku innego niż wynikałoby to z przepisów ww. rozporządzenia, winien być rozpatrzony pozytywnie.

Zobacz również: Budowa na granicy działki

Przykłady

Pan Tomasz kupił dwie działki: jedną budowlaną i drugą rolną, przylegającą do siebie. Ze względu na nasłonecznienie i ukształtowanie terenu postanowił posadowić dom tuż przy granicy z działką rolną, bo to miejsce dawało najlepszy widok i dostęp do światła. Po konsultacji z urzędem gminy okazało się, że skoro obie działki są jego własnością, a rolna nie jest przeznaczona pod zabudowę, może złożyć wniosek o indywidualne warunki zabudowy.

 

Pani Anna, planując budowę domu na swojej działce budowlanej, rozważała maksymalne przesunięcie budynku w stronę działki rolnej należącej również do niej. W miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nie było przeciwwskazań, a urzędnik w gminie potwierdził, że dla własnych działek nie obowiązują standardowe odległości między budynkami. W efekcie Anna mogła lepiej zagospodarować przestrzeń na ogród od strony drogi.

 

Państwo Kowalscy posiadali rozległy teren, z którego część miała status działki rolnej. Chcąc maksymalnie wykorzystać powierzchnię budowlaną, zdecydowali się postawić dom na granicy z częścią rolną. Po konsultacjach dowiedzieli się, że kluczowe jest określenie tego we wniosku o warunki zabudowy i wyjaśnienie, że druga działka nie będzie zabudowywana, co pozwoliło im uzyskać zgodę na realizację inwestycji w zaplanowanym miejscu.

Podsumowanie

Możliwość usytuowania budynku tuż przy granicy z własną działką rolną zależy przede wszystkim od zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy. Choć ogólne przepisy techniczno-budowlane wskazują minimalne odległości od granicy działki, w przypadku gdy obie działki należą do tego samego właściciela, a jedna z nich jest działką rolną bez przeznaczenia pod zabudowę, istnieje realna szansa na uzyskanie zgody na bliższe usytuowanie budynku. Kluczowe jest odpowiednie sformułowanie wniosku i wskazanie, że planowana inwestycja nie narusza przepisów przeciwpożarowych ani lokalnych ograniczeń przestrzennych.

Oferta porad prawnych

Jeżeli masz wątpliwości dotyczące odległości budynku od granicy działki lub potrzebujesz pomocy przy uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy, skorzystaj z naszych porad prawnych online. Oferujemy szybkie i konkretne wsparcie w interpretacji przepisów oraz pomoc w przygotowaniu niezbędnych wniosków i pism do urzędów. Niezależnie od etapu inwestycji, możesz liczyć na profesjonalną analizę Twojej sytuacji i praktyczne wskazówki dostosowane do Twoich potrzeb.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Wioletta Dyl

O autorze: Wioletta Dyl

Radca prawny, absolwentka prawa na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Wrocławskiego. Udziela porad prawnych z zakresu prawa autorskiego, nowych technologii, ochrony danych osobowych, a także prawa konkurencji, podatkowego i pracy. Zajmuje się również sporządzaniem regulaminów oraz umów, szczególnie z zakresu e-biznesu i prawa informatycznego, które jest jej pasją. Posiada kilkudziesięcioletnie doświadczenie prawne, obecnie prowadzi własną kancelarię prawną.



Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

porady prawne online ePorady24.pl

prawo spadkowe

odpowiedziprawne.pl

Zadaj pytanie »