Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podział domu w pionie na dwa lokale

Filip Syrkiewicz • Opublikowane: 2019-02-11

Wraz z dwojgiem braci jesteśmy właścicielami dużego domu piętrowego wraz z działką. Na chwilę obecną zdecydowaliśmy się sprzedać połowę domu i połowę działki. Dom stoi tak mniej więcej na środku tej działki i tak jak idą ściany, płot i po jednej i drugiej stronie nasadzenia. Oczywiście jest na to zgoda nas wszystkich. Mamy także klienta. Dom mamy podzielony już ścianami pionowymi wzdłuż budynku góra i dół i mamy pozwolenie na dwa odrębne lokale, nowy projekt budowlany na te dwa lokale, z których jeden chcemy sprzedać. Problem pojawia się na obecnym etapie, gdyż teraz zleciliśmy podział już geodecie, który teraz będzie składał wstępny podział do urzędu miasta, gdzie, jak wiem z rozmowy z geodetą, istnieją w urzędzie jakieś wątpliwości, narady z prawnikami, co zrobić i jak zaopiniować ten projekt. Na czym może polegać ten problem i czy może nie dojść do tego podziału, a w konsekwencji do sprzedaży i co w tej sytuacji zrobić?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Z przedstawionego stanu faktycznego wynika, że zamiarem Pana oraz Pańskich braci jest dokonanie podziału nieruchomości z zachowaniem rozgraniczenia wzdłuż pionowej płaszczyzny budynku. Konsekwencją takiego podziału ma być zatem wyodrębnienie dwóch obiektów budowlanych, z którymi związany będzie odpowiedni, fizycznie wydzielony udział w prawach do gruntu.Na tle niniejszego opisu nie sposób natomiast ustalić, czy dla nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, czy też realizacja przedsięwzięcia odbywać się będzie na podstawie prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy. Z tych względów, na gruncie omawianego przypadku, zasadne będzie przyjęcie określonych hipotez i założeń.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do podniesionej przez Pana kwestii identyfikacji potencjalnych przeszkód w zatwierdzeniu podziału, należy podkreślić, że zgodnie z art. 92 i nast. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121 z późn. zm.) podział nieruchomości powinien być co do zasady zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, zarówno w zakresie przeznaczenia, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Powstałe w wyniku podziału działki gruntu powinny mieć także niezależny dostęp do drogi publicznej, którego zapewnienie możliwe jest także poprzez wydzielenie drogi wewnętrznej.

W odniesieniu do gruntów zabudowanych, w których podziałem objęty jest również budynek, granice powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu. W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części.

Zgodność projektowanego podziału z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego bądź decyzją o warunkach zabudowy opiniuje wójt, burmistrz lub prezydent miasta w formie postanowienia, na które wnioskodawcy przysługuje zażalenie. Plan miejscowy może również przewidywać ograniczenia w zakresie powierzchni działek powstałych w wyniku podziału. Niespełnienie któregokolwiek z tych kryteriów może zatem stanowić podstawę do odmowy zatwierdzenia projektu podziału.

Podziału nieruchomości dokonać można także niezależnie od ustaleń planu miejscowego w przypadkach określonych w art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W opisanym przez Pana stanie faktycznym możliwość skorzystania z tego trybu rozpatrywać należy na gruncie dyspozycji zawartej w art. 95 pkt 1 ustawy. Zgodnie z tym przepisem podziału dokonać można także wbrew ustaleniom planu miejscowego, jeżeli jego celem jest zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami wzniesionymi na podstawie decyzji o pozwoleniu na budowę, jeżeli podział dokonywany jest na zgodny wniosek wszystkich współwłaścicieli.

Wymaga zauważenia, że hipotezą tego przepisu objęte są przypadki, w których przedmiotem projektowanego podziału jest jeden budynek, który w perspektywie stanowić będzie przedmiot odrębnej własności przysługującej osobom dysponującym tytułem prawnym do nowo wydzielonych działek gruntu. Pogląd taki znalazł aprobatę w orzecznictwie sądów administracyjnych oraz w literaturze przedmiotu (por. np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 10 stycznia 2013 r. – sygn. akt II SA/Wr 762/12).

Przyjmując zatem założenie, iż budynek wzniesiony został na podstawie pozwolenia na budowę, manifestowany przez Pana zamiar zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej wydaje się spełniać kryteria określone w art. 95 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Podobne materiały

Zmiana użytkowania lokalu usługowego na mieszkalne

Mam pytanie dotyczące zmiany sposobu użytkowania mieszkania. Otóż, mam mieszkanie, które jest użytkowane jako lokal usługowy. Chciałbym zmienić...

 

Połączenie dwóch mieszkań we wspólnocie

Sprawa dotyczy połączenia dwóch mieszkań we wspólnocie. Posiadam dwa mieszkania w małej wspólnocie (7 lokali). Chciałbym przebić drzwi z jednego...

 

Termomodernizacja budynku zabytkowego

Budynek kilkurodzinny o wysokości nieprzekraczającej 12 m, wpisany do gminnej ewidencji zabytków. Chcemy wykonać termomodernizację polegającą na...

 

Wykreślenie budynku z gminnej ewidencji zabytków w celu remontu i zamieszkania

Kupiliśmy z żoną stary dom do remontu. Chcieliśmy go ocieplić od zewnątrz, wymienić poszycie dachu oraz wstawić okna połaciowe. Niestety okazało...

 

Problem z gwarancją na wykonanie elewacji

Wykonawca wykonał na moim budynku jednorodzinnym elewację, ale nie podpisaliśmy umowy. Wynikł problem z gwarancją, której wykonawca nie chce podpisać,...

 

Ściany zakupionego mieszkania nie spełniają wymogów akustycznych

Ściany zakupionego mieszkania nie spełniają wymogów akustycznych

Kupiłam mieszkanie od gminy w stanie kompletnej ruiny za bardzo wygórowaną kwotę. Wyremontowałam je bardzo starannie. Po zasiedleniu okazało się, że...