Sprzedaż strychu przez wspólnotę mieszkaniową

Czy wspólnota może sprzedać strych?

Strych w budynku wielolokalowym najczęściej stanowi część nieruchomości wspólnej — zob. powiązaną poradę decyzja pinb w małej wspólnocie. Oznacza to, że służy właścicielom lokali zgodnie ze swoim przeznaczeniem i nie należy samodzielnie do jednego z mieszkańców. Inaczej będzie wtedy, gdy z aktu ustanowienia odrębnej własności lokalu, aktu sprzedaży, księgi wieczystej lub dokumentacji technicznej wynika, że dana część strychu została już prawnie wyodrębniona albo przypisana do konkretnego lokalu jako pomieszczenie przynależne.

W opisanej sprawie wspólnoty z ulicy Słonecznej pierwszym krokiem nie powinna być sama rozmowa o cenie, lecz ustalenie stanu prawnego. Należy porównać powierzchnię lokalu i ewentualnego pomieszczenia przynależnego wskazaną w akcie notarialnym, księdze wieczystej, zaświadczeniu o samodzielności lokalu oraz dokumentacji budynku. Jeżeli sąsiadka korzysta z większej powierzchni niż ta, która została skutecznie objęta jej prawem własności, nadwyżka co do zasady pozostaje częścią nieruchomości wspólnej.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, że w sprawach dotyczących ustanowienia odrębnej własności lokalu powstałego wskutek przebudowy strychu i jego zbycia legitymacja bierna może przysługiwać wspólnocie mieszkaniowej. W uchwale z dnia 16 października 2008 r., sygn. akt III CZP 91/08, Sąd Najwyższy odwołał się do charakteru wspólnoty mieszkaniowej jako jednostki organizacyjnej, która w zakresie zarządu nieruchomością wspólną może występować w obrocie prawnym i procesie.

Uchwała wspólnoty przy sprzedaży strychu

Sprzedaż strychu, jego adaptacja na lokal mieszkalny albo przyłączenie do istniejącego lokalu to czynności przekraczające zwykły zarząd nieruchomością wspólną. W typowej wspólnocie mieszkaniowej potrzebna jest uchwała właścicieli lokali, podjęta według zasad przewidzianych w ustawie o własności lokali. W małych wspólnotach sposób podejmowania decyzji może wymagać dodatkowej analizy, ponieważ stosuje się do nich odmienne reguły zarządu rzeczą wspólną.

Zgodnie z art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali do czynności przekraczających zwykły zarząd należą między innymi zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy, rozporządzenie takim lokalem oraz zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.

Uchwała nie powinna być ogólnym stwierdzeniem, że wspólnota zgadza się na sprzedaż strychu. Dla bezpieczeństwa prawnego powinna precyzyjnie wskazywać, czego dotyczy zgoda, komu i na jakich warunkach ma zostać sprzedana lub przyłączona powierzchnia, kto ponosi koszty dokumentacji, aktu notarialnego, wpisów w księgach wieczystych, prac budowlanych oraz ewentualnych uzgodnień administracyjnych — zob — szerzej w poradzie ładowanie auta w garażu a zgoda. powiązaną poradę kupno działki budowlanej od wspólnoty wiejskiej.

Co powinna zawierać uchwała o sprzedaży strychu?

Dobrze przygotowana uchwała powinna obejmować kilka elementów, które później umożliwią skuteczne zawarcie aktu notarialnego i wpisy w księgach wieczystych. W praktyce najważniejsze są:

• dokładne oznaczenie nieruchomości, budynku, części strychu i planowanej powierzchni objętej sprzedażą lub przyłączeniem,
• zgoda na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, jeżeli strych ma przestać pełnić dotychczasową funkcję,
• zgoda na przebudowę, nadbudowę lub adaptację, jeżeli planowane prace ingerują w części wspólne budynku, konstrukcję, dach, instalacje albo elewację,
• zgoda na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w wyniku adaptacji albo na przyłączenie powierzchni do istniejącego lokalu,
• zgoda na sprzedaż lokalu lub pomieszczenia konkretnemu nabywcy albo inwestorowi,
• upoważnienie zarządu wspólnoty do zawarcia umów i złożenia oświadczeń w formie wymaganej prawem, w szczególności w akcie notarialnym,
• zasady rozliczenia ceny, kosztów, podatków, dokumentacji projektowej, inwentaryzacji i wpisów wieczystoksięgowych,
• zgoda na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, jeżeli powstanie nowy lokal albo zmieni się powierzchnia lokali już istniejących.

Jeżeli uchwała ma być podstawą zawarcia aktu notarialnego, jej treść powinna być spójna z dokumentacją geodezyjną, budowlaną i lokalową. Notariusz może wymagać także zaświadczenia o samodzielności lokalu, rzutów, inwentaryzacji oraz dokumentów potwierdzających sposób reprezentacji wspólnoty.

Jak ustalić cenę strychu?

Ustawa o własności lokali nie nakazuje wprost, aby w każdej sprawie sprzedaży strychu sporządzać operat szacunkowy. Z praktycznego punktu widzenia wycena rzeczoznawcy majątkowego jest jednak najbezpieczniejszym rozwiązaniem. Chroni zarząd przed zarzutem sprzedaży części wspólnej zaniżonej wartości, a właścicielom lokali pozwala ocenić, czy transakcja rzeczywiście leży w interesie wspólnoty.

Cena może zależeć między innymi od powierzchni, stanu technicznego strychu, możliwości adaptacji, lokalizacji budynku, koniecznych nakładów, ograniczeń konstrukcyjnych, dostępu do instalacji, stanu dachu oraz tego, czy nabywca uzyska samodzielny lokal, czy tylko powiększy dotychczasowe mieszkanie.

Propozycja, że właściciel w zamian za przejęcie części strychu wykona remont dachu nad swoim mieszkaniem, nie powinna być przyjmowana automatycznie jako wystarczające wynagrodzenie. Remont dachu może być świadczeniem na rzecz wspólnoty, ale należy porównać jego realną wartość z wartością zbywanej powierzchni. Wspólnota może żądać dopłaty, jeżeli wartość strychu jest wyższa niż wartość oferowanych prac.

Zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej

Adaptacja strychu może prowadzić do powstania nowego samodzielnego lokalu albo do powiększenia lokalu już istniejącego. W obu wariantach może być konieczne ponowne obliczenie udziałów w nieruchomości wspólnej. Udziały wpływają między innymi na głosowanie, koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i rozliczenia we wspólnocie.

Zmiana udziałów wymaga zachowania właściwej formy prawnej. W praktyce następuje w akcie notarialnym, a następnie jest ujawniana w księgach wieczystych. Jeżeli zmiana dotyczy praw właścicieli lokali, nie wystarczy samo techniczne przeliczenie powierzchni przez zarząd wspólnoty.

W uchwale z dnia 3 października 2003 r., sygn. akt III CZP 65/03, Sąd Najwyższy wskazywał, że przy spełnieniu odpowiednich warunków możliwe jest wyodrębnienie części nieruchomości wspólnej, która nie jest niezbędna do korzystania z lokali zgodnie z ich przeznaczeniem. W odniesieniu do strychu każdorazowo trzeba jednak sprawdzić, czy jego wydzielenie nie pozbawi innych właścicieli realnego korzystania z części wspólnych, dostępu do instalacji albo możliwości utrzymania budynku.

Adaptacja strychu a prawo budowlane

Uchwała wspólnoty rozwiązuje tylko część problemu. Adaptacja strychu może wymagać spełnienia wymogów prawa budowlanego, w tym przygotowania projektu, uzyskania zgód administracyjnych albo dokonania właściwych zgłoszeń. Zakres formalności zależy od rodzaju prac, ingerencji w konstrukcję, zmiany sposobu użytkowania, podniesienia dachu, przebudowy instalacji, ochrony przeciwpożarowej oraz statusu budynku.

Podniesienie dachu, zmiana geometrii dachu lub ingerencja w elementy konstrukcyjne to sprawy, które zwykle wymagają szczególnie ostrożnej analizy technicznej i prawnej. W budynkach zabytkowych albo położonych na obszarach objętych ochroną konserwatorską mogą pojawić się dodatkowe ograniczenia.

Wspólnota powinna też zadbać, aby inwestor przejął odpowiedzialność za szkody powstałe podczas prac, koszty zabezpieczenia budynku, odbiorów, dokumentacji powykonawczej oraz ewentualnego przywrócenia stanu zgodnego z prawem, jeżeli roboty zostaną wykonane wadliwie.

Kto jest właścicielem strychu faktycznie używanego przez sąsiadkę?

Odpowiedź zależy od dokumentów. Jeżeli w akcie notarialnym i księdze wieczystej wskazano, że lokal obejmuje określoną powierzchnię strychu jako pomieszczenie przynależne, właścicielka może mieć prawo tylko do tej opisanej części. Jeżeli faktycznie korzysta z większej powierzchni, nadwyżka nie staje się automatycznie jej własnością tylko dlatego, że była przez nią użytkowana.

Jeżeli dokumenty są nieprecyzyjne, sprzeczne albo niezgodne ze stanem faktycznym, konieczne może być ich uporządkowanie. Może to obejmować inwentaryzację, sprostowanie oznaczeń, zawarcie umowy w formie aktu notarialnego, zmianę udziałów i wpisy do ksiąg wieczystych. Wspólnota nie powinna akceptować nieformalnego powiększenia lokalu bez wyjaśnienia, czy doszło do rozporządzenia częścią nieruchomości wspólnej i czy właściciele otrzymują ekwiwalent odpowiadający wartości tej powierzchni.

W sprawie z ulicy Słonecznej wspólnota może więc żądać dodatkowego wynagrodzenia, jeżeli sąsiadka chce nabyć albo zalegalizować korzystanie z powierzchni, która nadal stanowi część nieruchomości wspólnej. Sam remont dachu może zostać zaliczony na poczet rozliczenia tylko wtedy, gdy wspólnota świadomie zaakceptuje taki sposób zapłaty i uzna go za ekwiwalentny.

Procedura krok po kroku

Bezpieczne przeprowadzenie sprzedaży lub przyłączenia strychu zwykle obejmuje następujące etapy:

1. analiza aktów notarialnych, ksiąg wieczystych, rzutów lokali i dokumentacji budynku,
2. ustalenie, czy strych jest częścią wspólną, pomieszczeniem przynależnym, czy może istnieje spór co do jego statusu,
3. ocena techniczna możliwości adaptacji oraz wpływu prac na dach, konstrukcję, instalacje i bezpieczeństwo budynku,
4. wycena powierzchni lub ustalenie zasad rozliczenia na podstawie wiarygodnych danych,
5. przygotowanie projektu uchwały właścicieli lokali,
6. podjęcie uchwały i udzielenie zarządowi odpowiedniego umocowania,
7. uzyskanie wymaganych dokumentów administracyjnych i technicznych, jeżeli są potrzebne,
8. zawarcie aktu notarialnego, zmianę udziałów oraz złożenie wniosków wieczystoksięgowych,
9. rozliczenie ceny, kosztów i prac budowlanych zgodnie z uchwałą oraz umową.

FAQ

Czy każdy właściciel musi zgodzić się na sprzedaż strychu?

W typowej wspólnocie mieszkaniowej decyzje w sprawach przekraczających zwykły zarząd zapadają w trybie uchwały właścicieli lokali. Nie zawsze oznacza to jednomyślność, ale jeżeli czynność ingeruje bezpośrednio w prawo własności konkretnego właściciela albo wymaga umowy wszystkich właścicieli, konieczna może być szersza zgoda. Dlatego przed transakcją trzeba ustalić dokładny zakres czynności.

Czy wspólnota może sprzedać strych za symboliczną kwotę?

Sprzedaż za kwotę rażąco odbiegającą od wartości rynkowej może prowadzić do sporów i zarzutów działania na szkodę właścicieli lokali. Bezpieczniej jest oprzeć cenę na wycenie rzeczoznawcy albo na innych obiektywnych danych potwierdzających wartość powierzchni.

Czy remont dachu może zastąpić zapłatę ceny?

Może być elementem rozliczenia, ale powinien mieć realną, możliwą do zweryfikowania wartość. W uchwale i umowie trzeba określić zakres prac, termin, standard wykonania, odpowiedzialność za wady oraz sposób rozliczenia, zwłaszcza gdy wartość strychu przewyższa koszt remontu.

Czy samo korzystanie ze strychu daje prawo własności?

Nie. Korzystanie ze strychu, nawet wieloletnie, nie zastępuje aktu notarialnego, wpisów w księdze wieczystej ani innych dokumentów potwierdzających nabycie prawa. Własność trzeba oceniać na podstawie dokumentów i konkretnego stanu faktycznego.

Czy po adaptacji strychu trzeba zmienić udziały?

Często tak. Jeżeli powstaje nowy lokal albo zwiększa się powierzchnia istniejącego lokalu, udziały w nieruchomości wspólnej mogą wymagać ponownego obliczenia i ujawnienia w księgach wieczystych. Ma to znaczenie dla kosztów utrzymania budynku i głosowania we wspólnocie.

Podsumowanie

Sprzedaż strychu przez wspólnotę mieszkaniową wymaga ustalenia, czy strych rzeczywiście jest częścią nieruchomości wspólnej, przygotowania prawidłowej uchwały, ustalenia ekwiwalentnej ceny oraz zachowania formy aktu notarialnego tam, gdzie jest ona wymagana. Jeżeli adaptacja prowadzi do powstania nowego lokalu albo powiększenia istniejącego, trzeba liczyć się także ze zmianą udziałów i wpisami w księgach wieczystych.

W sprawach podobnych do opisanej najwięcej ryzyka powstaje wtedy, gdy stan faktyczny nie zgadza się z aktami notarialnymi i księgami wieczystymi. Wspólnota powinna wtedy najpierw uporządkować dokumenty, a dopiero później podejmować decyzję o sprzedaży, dopłacie, rozliczeniu remontem albo przyłączeniu powierzchni do lokalu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 16 października 2008 r., sygn. akt III CZP 91/08
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2003 r., sygn. akt III CZP 65/03

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.