Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zakup strychu od wspólnoty mieszkaniowej

Tomasz Krupiński • Opublikowane: 2017-11-27

Wspólnota chce sprzedać strych. Jakie zapisy powinny się znaleźć w akcie notarialnym, który uchwala zgodę wspólnoty na sprzedaż strychu? Jak należy ustalić cenę? Sprawę komplikuje fakt, że sąsiadka mieszkająca na ostatnim piętrze niegdyś kupiła mieszkanie ze strychem. Powierzchnia w akcie notarialnym jest znacznie mniejsza niż powierzchnia rzeczywiście przez nią użytkowana. Przy okazji adaptacji strychu chciałaby podnieść swój dach i powiększyć mieszkanie, a tym samym uregulować wpis powierzchni w akcie notarialnym. W zamian za to oferuje wspólnocie remont dachu nad swoim mieszkaniem. Czy wspólnota powinna żądać dodatkowego wynagrodzenia? Kto jest w rzeczywistości właścicielem strychu nad jej mieszkaniem?

Tomasz Krupiński

»Wybrane opinie klientów

Na moje pytanie odpowiadała pani mec. Katarzyna Bereda. Z jej pomocą sama napisałam zawiadomienie o możliwości popełnienia przestępstwa. Jaki będzie skutek - nie wiem ale wyjaśniała moje wątpliwości w sposób klarowny i robiła to szybko. Zdarzyło się, że pytanie zadałam o godzinie 22.00 a odpowiedź miałam już po dwóch godzinach tego samego dnia czyli o północy! Trochę dłużył mi się czas do otrzymania pierwszej porady. rozumiem jednak, że wynikało to z konieczności zapoznania się z materiałem.
Dorota, plastyk, 57 lat
Wypowiedź wyczerpała moje pytania. Dziękuję
Miłosz
Błyskawiczna odpowiedź !! Bardzo rzeczowa. Dziękuję !!
Robert
Porada wyczerpująca, optymistyczna, choć wymaga odpowiedzi na pytanie dodatkowe (które właśnie wysłałem), gdyż wygląda że druga strona sporu zupełnie inaczej interpretuje sytuację.
Paweł, przedsiębiorca, 56 lat
Dziękuję za wyczerpującą odpowiedź. Miałam takie samo stanowisko jak przedstawione przez Państwa, jednak zrodził się spór i zdania były podzielone. Teraz wszystko jest jasne :) 
Beata, księgowa

W kwestii sprzedaży strychu we wspólnocie mieszkaniowej wielokrotnie wypowiadał się Sąd Najwyższy. W uchwale z dnia 16 października 2008 (III CZP 91/08) stwierdził, że – w sprawie o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli o ustanowienie odrębnej własności i sprzedaży lokalu powstałego wskutek przebudowy strychu, stanowiącego przedmiot własności wspólnej, legitymacja bierna przysługuje wspólnocie mieszkaniowej. Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

„W uzasadnieniu uchwały składu siedmiu sędziów z dnia 21 grudnia 2007 r., III CZP 65/07 (OSNC 2008, nr 7-8, poz. 69) Sąd Najwyższy wyjaśnił sporną kwestię, dotyczącą statusu prawnego wspólnoty mieszkaniowej, uznając, że jest ona jednostką organizacyjną, o której mowa w art. 331 k.c., do której należy stosować odpowiednio przepisy dotyczące osób prawnych, oraz że w związku z tym może ona nabywać prawa i zaciągać obowiązki do własnego majątku. Jednocześnie przyjął, że zakres przysługującej wspólnocie mieszkaniowej zdolności do czynności prawnych jest ograniczony do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (administrowaniem) nieruchomością wspólną. Kierując się tym stanowiskiem, mającym rangę zasady prawnej, oraz odwołując się do treści art. 65 K.p.c., należy stwierdzić, że zakres zdolności procesowej wspólnoty mieszkaniowej wyznaczony jest przez zakres przysługującej jej zdolności do czynności prawnych. Tym samym pierwszorzędnego znaczenia nabiera kwestia, czy sprawa niniejsza jest »związana z zarządzaniem nieruchomością wspólną«. Pozytywna odpowiedź na to pytanie wynika z treści art. 22 ust. 3 punkty 4 i 5 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Zgodnie z tym przepisem czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu sprawowanego samodzielnie przez zarząd wspólnoty mieszkaniowej są m.in. zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego. Są więc to takie czynności, o które chodzi w sprawie. Skoro zaś sama ustawa kwalifikuje je jako czynności przekraczające zarząd nieruchomością wspólną, to nie ulega wątpliwości, że sprawa niniejsza jest sprawą związaną z zarządzaniem taką nieruchomością, co oznacza, że zdolność procesowa przysługuje w niej wspólnocie mieszkaniowej, a nie właścicielom lokali tworzących tę wspólnotę”.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Uchwała o sprzedaży strychu w pierwszym rzędzie powinna zawierać zgodę wspólny na adaptację, zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej – strychu.

Cenę ustala się co do zasady w drodze wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego i stanowi ona iloczyn metrów oraz ceny jednostkowej metra.

W dalszej części wspólnota powinna wyrazić zgodę na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w wyniku adaptacji strychu oraz na sprzedaż wskazanego lokalu oraz – przy spełnieniu wymogów prawa – na sprzedaż i przyłączenie do istniejącego lokalu zaadoptowanego pomieszczenia – na rzecz inwestora.

Kolejnym krokiem jest wyrażenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, tj. we współwłasności części wspólnych budynku i w prawie wieczystego użytkowania działki gruntu w następstwie powstania własności odrębnej lokali oraz na skorygowanie udziałów w odniesieniu do już wyodrębnionych lokali, która to zmiana będzie polegała na nowym obliczeniu udziałów w nieruchomości wspólnej, co w konsekwencji spowoduje, że wielkość tych udziałów w odniesieniu do już wyodrębnionych lokali może ulec zwiększeniu lub zmniejszeniu.

Są to najistotniejsze warunki, jakie powinna uwzględniać uchwała wspólnoty.

Niewątpliwie strych jest taką częścią nieruchomości wspólnej, której związek funkcjonalny ze wszystkimi lokalami nie ma tak ścisłego charakteru, jak części nieruchomości, które objęte są współwłasnością przymusową. Przy zgodzie pozostałych współwłaścicieli lokalu możliwe jest żądanie zniesienia współwłasności polegające na wyodrębnieniu strychu wchodzącego w skład nieruchomości wspólnej (tak co do piwnic Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 3.10.2003 r., III CZP 65/03, OSNC 2004, Nr 12, poz. 89, G. B. „Aktualne problemy stosowania uchwały o własności lokali”, R. 2006, nr 11, s. 9-26).

Przepis art. 22 ust. 3 u.w.l. wskazuje czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, wymagające podjęcia określonych działań przez zarząd wspólnoty (pkt 4, 5, 5a, 6, 6a, 7, 9), bądź przez właścicieli lokali (art. 22 ust. 4). Sprawy te dotyczą wyłącznie spraw zarządu nieruchomością wspólną. Właściciele lokali nie mogą w trybie przepisów ustawy podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali (por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009 r. II CSK 600/08, LEX nr 500188). Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności: zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt. 4), udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt. 5a).

W przypadku części nieruchomości wspólnej, co do której może nastąpić zmiana przeznaczenia, w szczególności kiedy może stać się pomieszczeniem przynależnym do określonego lokalu, określono następujący algorytm czynności (G. B. „Aktualne problemy stosowania uchwały o własności lokali”, R. 2006, nr 11, s. 9-26):

  • „właściciel lokalu występuje do wspólnoty mieszkaniowej o wyrażenie zgody na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej w postaci piwnicy (strychu) przez jej wyłączenie z nieruchomości wspólnej i przyłączenie do lokalu jako pomieszczenia przynależnego oraz zmianę wysokości udziałów;
  • wyrażenie zgody przez wspólnotę oznacza konieczność umownego zniesienia współwłasności części nieruchomości wspólnej (aktem notarialnym) przez wszystkich właścicieli lokali przez przekazanie jej na wyłączną własność właścicielowi określonego lokalu jako pomieszczenia przynależnego;
  • oświadczenie właściciela lokalu o przyłączeniu do jego lokalu pomieszczenia przynależnego i o zmianie wysokości udziału w nieruchomości wspólnej;
  • ustalenie nowych udziałów w nieruchomości wspólnej;
  • wniosek wieczystoksięgowy”.

Wspólnota może żądać dodatkowego wynagrodzenia, a wręcz powinna. Sprzedają Państwo część nieruchomości wspólnej i powinno to się odbywać z zyskiem dla wspólnoty.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Pytania i odpowiedzi

Czy w serwisie można otrzymać pomoc prawną?

W serwisie udzielamy porad prawnych. Wystarczy wypełnić formularz i opisać problem. Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Ile czasu trzeba czekać na poradę prawną?

Porada prawna udzielana jest do 24 godzin. W bardziej skomplikowanych sprawach terminy ustalane są indywidualnie.

Podobne materiały

Autor projektu zamiennego

Zajmujemy się projektowaniem głównie konstrukcji budynków. Jak powinienem się zachować w przypadku, gdy jestem autorem projektu budowlanego...

Czy mogę dokończyć budowę domu po przepisaniu działki?

Rodzice rozpoczęli budowę domu, jednak później rozwiedli się. Budowa nie została oficjalnie zakończona. Działka została przepisana na mamę (jednak dom...

Zakaz budowy studni i brak linii wodociągowej

Zgodnie z planem zagospodarowania mogę się budować na mojej działce, ale nie wolno mi kopać studni, ponieważ działka leży w pasie ochronnym strefy...

Zmiana użytkowania obiektu budowlanego i uciążliwość sąsiedztwa

Przed 3 laty urząd gminy poinformował mnie, że sąsiad złożył wniosek o rozbudowę istniejącego budynku gospodarczego i zmianę sposobu...

Uporządkowanie zaniedbanej nieruchomości

Kupuję zaniedbaną nieruchomość (nieużytki), na której w granicy są wybudowane budynki gospodarcze sąsiadów. Chciałbym to jakoś uporządkować, bo...

Bezprawne nawożenie ziemi na działkę przez sąsiada

Mam problem z bezprawnym nawożeniem ziemi na działkę przez sąsiada. Mieszkam na osiedlu domków jednorodzinnych, od jakiegoś czasu właściciel...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »