• Data: 2024-07-30 • Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Jestem właścicielem mieszkania w bloku wielorodzinnym. Blok jest obsługiwany przez spółdzielnię mieszkaniową. Chciałem dokonać zabudowy balkonu lekkimi profilami aluminiowymi ze szklanymi szybami przesuwnymi. Wysokość zabudowy od barierki do sufitu ok. 1,5 m. Wykończenia z boku przeźroczystym PCV. Zabudowa ma na celu ocieplenie i wyciszenie mieszkania bez zwiększania powierzchni mieszkania. Wysłałem zapytanie o warunki zabudowy do spółdzielni, na co otrzymałem informację, że należy wykonać wszystko zgodnie z procedurą administracyjną – zgłoszenie do wydziału architektury, wydanie pozwolenia na budowę, projekt zabudowy itp. Czy taka lekka zabudowa rzeczywiście wymaga pozwolenia na budowę? Czy nie wystarczy samo zgłoszenie? Czy w takim wypadku spółdzielnia może wymagać od właściciela mieszkania procedowania zabudowy poprzez zgłoszenie do wydziału architektury?
Zacznę od tego, że na wykonanie ww. zabudowy na pewno potrzebuje Pan zgody spółdzielni, bowiem ingeruje ona w wygląd zewnętrzny, być może nawet w elewację. Bez względu zatem na rozmiar prac związanych z zabudową balkonu na pewno potrzebuje Pan zgody spółdzielni. Po udzieleniu owej zgody to spółdzielnia winna zaś wystąpić do organu administracji architektoniczno-budowlanej ze stosownym zgłoszeniem czy wnioskiem o pozwolenie na budowę, chyba że na piśmie upoważni do tego Pana.
Przechodząc zaś do kwestii pozwolenia na budowę lub zgłoszenia budowy, wskazuję, że § 14a rozporządzenia MSWiA z dnia 16.08.1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych wskazuje, że:
„1. Budynek mieszkalny wielorodzinny powinien być użytkowany w sposób zapewniający nieograniczanie oświetlenia dziennego mieszkań.
2. Na budynku mieszkalnym wielorodzinnym mogą być instalowane urządzenia związane z użytkowaniem budynku lub mieszkania, jak: kraty, żaluzje, rolety, zabudowy balkonów i loggii.
3. Na budynku mieszkalnym wielorodzinnym mogą być instalowane urządzenia i nośniki reklamowe oraz inne urządzenia niezwiązane z użytkowaniem budynku lub mieszkania, o ile nie ograniczają oświetlenia dziennego mieszkania.
4. Przepisu ust. 1 nie stosuje się w przypadku wykonywania robót budowlanych dotyczących elewacji tego budynku”.
Decydując się na instalację urządzeń wskazanych w ust. 2, balkon nie może utracić swej funkcji. Co więcej, zainstalowanie wskazanych w ust. 2 urządzeń nie może doprowadzić do ingerencji w konstrukcję bloku.
Zabudowa urządzeniem z ust. 2 musi mieścić się w definicji „urządzeń budowlanych”. Zgodnie zaś z art. 3 pkt 9 Prawa budowalnego urządzenia budowlane to „urządzenia techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki”.
Zainstalowanie ww. urządzeń o wysokości powyżej 3 m wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Z kolei wymiar poniżej 3 m nie wymaga dokonywania zgłoszenia ani występowania o pozwolenie na budowę. Wynika to z art. 29 ust. 3 pkt 3 litera a) Prawa budowlanego: „Nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę, natomiast wymaga zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, wykonywanie robót budowlanych polegających na instalowaniu: na obiektach budowlanych stanowiących albo niestanowiących całości techniczno-użytkowej urządzeń, w tym antenowych konstrukcji wsporczych i instalacji radiokomunikacyjnych, a także związanego z tymi urządzeniami osprzętu i urządzeń zasilających, o wysokości powyżej 3 m”.
Natomiast jeśli planowany przez Pana pomysł związany z zabudową balkonu zostanie uznany za rozbudowę lub przebudowę, to wymagane jest zgłoszenie, a nawet pozwolenie na budowę. O tym kiedy mamy do czynienia z sytuacją wskazaną w art. 29 ust. 3 pkt 3 lit. a) a kiedy z przebudową lub rozbudową decydują detale, a same sądu administracyjne nie są zgodne z interpretacjach tej kwestii. NSA w wyroku z dnia 22 czerwca 2016 r., sygn. akt II OSK 2543/14, orzekł, iż: „fakt zabudowy balkonu witryną szklaną w ramach PCV nie daje podstaw do kwalifikacji robót do rozbudowy w rozumieniu art. 3 pkt 6 pr. bud. Tego typu konstrukcji nie regulują wprost przepisy pr. bud. Nie ma usprawiedliwionych podstaw do kwalifikacji takiej konstrukcji do obiektu budowlanego lub jego części, a montażu takiej nietrwałej konstrukcji zabudowy balkonu jako budowy”.
Samo prawo budowlane wskazuje, że przebudowa to „wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego”.
Natomiast montaż panelu z PCV (jeśli nie wiąże się z remontem czy przebudową, nie ingeruje w konstrukcję budynku) na balkonie celem poprawy izolacji akustycznej i cieplnej generalnie uznawany jest za montaż urządzeń, które – jeśli nie przekraczają 3 m – nie wymagają ani pozwolenia ani zgłoszenia. Jeśli zaś balkon miałby być zabudowany oknem PCV, to jest to już rozbudowa (jeśli demontujemy np. istniejące okno czy drzwi albo ścianę, zwłaszcza nośną), a ta wymaga pozwolenia na budowę.
Technicznie nie wiem, do jakich ingerencji doprowadzi zakres Pana prac, dlatego zalecam, aby zasięgnął Pan opinii w gminie/starostwie albo z ostrożności zgłosił zamiar wykonania zabudowy w gminie/starostwie, załączając zgodę spółdzielni. Jeśli terminie 30 dni od zgłoszenia organ nie wniesie sprzeciwu, ma Pan prawo przystąpić do planowanej zabudowy. Gdy organ uzna, że wymaga pozwolenia na budowę, wniesie sprzeciw.
Względnie, pozostaje Panu zasięgnąć opinii architekta, który oceni technicznie, czy planowane prace od strony wiedzy technicznej (nie prawnej) wymagają zgłoszenia lub pozwolenia na budowę, bo tu decydują detale techniczne.
Zabudowa balkonu lekkimi profilami aluminiowymi i szklanymi szybami przesuwnymi może przynieść liczne korzyści, takie jak poprawa izolacji cieplnej i akustycznej mieszkania. Ważne jest jednak, aby uzyskać zgodę spółdzielni mieszkaniowej i postępować zgodnie z przepisami prawa budowlanego. Dobrze przemyślana zabudowa może znacząco podnieść komfort życia w bloku, nie ingerując przy tym w konstrukcję budynku.
Potrzebujesz pomocy w sprawach związanych z zabudową balkonu? Skontaktuj się z nami, oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w przygotowaniu niezbędnych pism i wniosków. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 czerwca 2016 r., sygn. akt II OSK 2543/14
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska
Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.
Zapytaj prawnika