Warunki zabudowy dla 4 działek
• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
W 2012 r. została wydana decyzja o warunkach zabudowy dla działki i ustalono, że inwestycja będzie obejmować 4 domy jednorodzinne. Dla terenu nie było i nie ma planu zagospodarowania. Następnie w 2013 roku wydano decyzje zatwierdzająca podział tej wyżej opisanej działki na 6 działek, z czego cztery przeznaczone pod budowę domów jednorodzinnych, 5. działka miała pozostać dalej w użytkowaniu rolniczym, a 6. miała pełnić funkcje drogi wewnętrznej na rzecz przyszłych właścicieli działek.W momencie, kiedy chcemy sprzedaż pierwsza z podzielonych działek, dowiedzieliśmy się, że warunki zabudowy będą skonsumowane na pierwszej działce, a dla pozostałych 3 decyzja już nie będzie ważna, jednak ze względu na małą gęstość zabudowy nie można wydać warunków zabudowy dla pozostałych działek. Jak rozwiązać ten problem?
Kiedy wygasa decyzja o warunkach zabudowy?
Zgodnie z ustawą z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) decyzja o warunkach zabudowy wygasa z chwilą stwierdzenia jej wygaśnięcia przez organ administracji, który ją wydał. Dzieje się to w następujących przypadkach (art. 65):
- inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę,
- dla przedmiotowego terenu uchwalono miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, którego ustalenia są inne niż w wydanej decyzji (przy czym nie stosuje się tej przesłanki, jeżeli została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę).
Jeśli ten sam wnioskodawca uzyskał już decyzję o pozwoleniu na budowę, to uniemożliwia to wydanie kolejnej decyzji o pozwoleniu na budowę. Przyczyną jednak nie będzie tutaj fakt, że decyzja o warunkach zabudowy wygasła, lecz zaistnienie sytuacji, w której sprawa administracyjna została już załatwiona decyzją ostateczną.
Do „skonsumowania” decyzji o warunkach zabudowy dochodzi w momencie uprawomocnienia się pozwolenia na budowę (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 18 marca 2009 r., sygn. akt II SA/Kr 156/09; wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 22 listopada 2013 r., sygn. akt II SA/Po 891/13). Nawet jeśli budowa nie została wykonana.
Jedynym wyjściem jest, aby wystąpić łącznie o pozwolenie na budowę lub Pan jako obecny właściciel uzyska decyzję o pozwoleniu na budowę 4 domów, a potem dokonacie przeniesienia pozwolenia na budowę na rzecz inwestorów – ale znowu jedna decyzja – na 4 domy. I znowu wspólnie.
Obecnie można byłoby próbować zmienić WZ na każdą z działek po podziale – ale nadal będzie to jedna decyzja o WZ.
Jak już zostanie wybudowany 1 budynek, łatwiej będzie o kolejne WZ. Z drugiej strony nie zmieniły się przepisy w zakresie analizy obszaru sąsiedniego co do warunków zabudowy, więc nie rozumiem stanowiska organów, że obecnie zabudowa jest zbyt rzadka, aby otrzymać warunki zabudowy dla każdej działki osobno.
Zobacz też: Podział działki z warunkami zabudowy
Przykłady
Marta kupiła działkę na osiedlu, gdzie już wcześniej wydano warunki zabudowy dla całego terenu pod kilka domów jednorodzinnych. Gdy chciała sprzedać jedną z wydzielonych działek, urząd poinformował ją, że cała decyzja o warunkach zabudowy została wykorzystana przy pierwszym pozwoleniu na budowę i dla jej działki trzeba będzie starać się o nowe WZ, co okazało się niemożliwe z uwagi na niską intensywność zabudowy w okolicy.
Paweł i jego wspólnicy wspólnie kupili dużą działkę z planem podziału na kilka mniejszych parceli. Po podziale gruntu chcieli działać niezależnie, ale szybko się okazało, że aby wykorzystać istniejącą decyzję o warunkach zabudowy, muszą razem wystąpić o jedno pozwolenie na budowę obejmujące wszystkie domy, a następnie dopiero mogą przenosić pozwolenia na poszczególnych inwestorów.
Anna odziedziczyła grunt, który został wcześniej podzielony na kilka działek budowlanych. Podczas przygotowań do sprzedaży jednej z nich dowiedziała się, że organ nie wyda osobnych warunków zabudowy, ponieważ po wydzieleniu działek zagęszczenie zabudowy jest zbyt niskie. Aby nie stracić wartości inwestycji, zdecydowała się na wspólne pozwolenie na budowę z pozostałymi właścicielami działek.
Podsumowanie
Sytuacja związana z warunkami zabudowy dla kilku działek po podziale jest skomplikowana i wymaga starannego planowania. Choć pierwotna decyzja o warunkach zabudowy obejmowała budowę czterech domów, to po podziale działki jej skutki mogą być ograniczone do jednej inwestycji. Aby uniknąć problemów, konieczne jest wspólne działanie właścicieli i uzyskanie jednego pozwolenia na budowę obejmującego wszystkie planowane domy, co pozwoli zachować zgodność z wcześniejszą decyzją. W przeciwnym razie może dojść do sytuacji, w której wydzielenie działek utrudni lub wręcz uniemożliwi uzyskanie nowych warunków zabudowy ze względu na zmienione warunki analizowanego obszaru.
Oferta porad prawnych
Jeżeli znajdujesz się w podobnej sytuacji i potrzebujesz wsparcia, skorzystaj z naszej oferty porad prawnych online. Pomożemy Ci przeanalizować decyzje o warunkach zabudowy, sprawdzimy możliwości prawne dla Twojej działki i wskażemy najbezpieczniejsze rozwiązania. Nasze porady są szybkie, wygodne i dostępne bez wychodzenia z domu — możesz skonsultować się z prawnikiem w dogodnym dla siebie czasie, aby sprawnie przeprowadzić całą procedurę i uniknąć kosztownych błędów.
Źródła:
1. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717
2. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 18 marca 2009 r., sygn. akt II SA/Kr 156/09
3. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 22 listopada 2013 r., sygn. akt II SA/Po 891/13
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
prawnicy z dużym doświadczeniem
Zapytaj prawnika
Najnowsze
» Kupno domu z nieprawidłowościami budowlanymi, skutki prawne i możliwe rozwiązania
» Rozbudowa domku rekreacyjnego a przepisy budowlane
» Odwołanie od szerokości drogi wewnętrznej w warunkach zabudowy
» Możliwość przekształcenia obory w budynek mieszkalny
» Jak podział działki może skomplikować odbiór bliźniaka – scalenie czy ściana przeciwpożarowa?
Polecamy
- Wykucie otworu w ścianie nośnej - jak zalegalizować remont i uniknąć kary?
- Szerokość drogi dojazdowej a pozwolenie na budowę
- Ogrodzenie przy drodze gminnej - zgłoszenie czy pozwolenie?
- Dobudowa garażu do domu bez pozwolenia na zgłoszenie
- Podniesienie działki sąsiada bez pozwolenia, jak się przeciwstawić?
Popularne w dziale
Zadaj pytanie »
- Budowa przy granicy działki po zmianie rozporządzenia w 2018
- Budowa domku letniskowego na zgłoszenie do 35 m2 na działce rolnej
- Remont stodoły - pozwolenie czy zgłoszenie?
- Czy do budowy drogi wewnętrznej potrzebne jest pozwolenie?
- Odległości między budynkami z uwzględnieniem przepisów przeciwpożarowych