Kategoria: Budynki mieszkalne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Budowa i sprzedaż kilku domów w zabudowie szeregowej, czy konieczna działalność gospodarcza?

Autor: Adam Dąbrowski • Opublikowane: 2019-04-17

Planuję sprzedaż 4 domów w zabudowie szeregowej – etapami, czyli teraz pierwszy dom, już ukończony. Po jego sprzedaży uzyskane pieniądze będą przekazane na ukończenie kolejnego, i tak do ostatniego w dłuższych odstępach czasu. Możliwe, że sprzedam dwa w jednym roku kalendarzowym, ale niekoniecznie. Czy zachodzi tu konieczność otwarcia działalności gospodarczej, a zatem odprowadzenia VAT? Biorę też pod uwagę wynajem, jeśli nie znajdzie się kupiec.

Adam Dąbrowski

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję za konkretną odpowiedź. Na pewno będzie pomocna.
Anna, 62 lata, tłumacz
Bardzo szczegółowe wyjaśnienia w krótkim terminie.
Jolanta
Jestem zadowolony ze szczegółowych informacji. Są podparte paragrafami i zawierają istotę prawną. Chociaż zwykłym ludziom , takim jak ja czasem jest potrzebna odpowiedź -tak lub nie. Wtedy się nie gubią w tym wszystkim. Jednak zawsze istnieje u Państwa możliwość zadania, dodatkowego pytania. Jest to bardzo potrzebne. Jesteście Profesjonalni. Dziękuję!
Krzysztof
Sprawna obsługa, łatwa dostępność i krótki termin odpowiedzi.
Maria, 51 lat, praca biurowa
Opinia była rzeczowa i na temat zadany w pytaniu.
Jacek, prezes, 65 lat
Precyzyjna porada, super napisana, jasna i czytelna :)
Dominika, 28 lat
Informacja z komentarzem jest bardzo wyczerpujaca. Skierowala mnie w dobrym kierunku. Podparla filarami prawa. Dziekuje
Joanna, 58 lat
Porada profesjonalna całkowicie rozwiązująca moje wątpliwości.
Jacek, emeryt, 70 lat
Oceniam bardzo wysoko włożoną pracę w wyjaśnienie sprawy; szybko i wyczerpująco
Anna, kierownik marketingu, 32 lata
Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź. Po raz kolejny skorzystałam z Państwa pomocy i jestem bardzo zadowolona. Jeszcze raz dziękuję.
Jolanta
Dziękuję bardzo za wyczerpującą odpowiedź. Odpowiedź dostałam szybko, i była ona wyczerpującą. Prawnik Pan Maciej Sądej, przedstawił sprawę jasno i przede wszystkim przestałam się martwić sprawa na którą nie mam wpływu. Bo oczywiście, jak się czyta w internecie, to dostaje się masę różnych opcji, opinii, które mogą być nieprawdziwe lub są sprzeczne. 
Edyta, nauczyciel, 46 lat
Dziękuję, choć cena porady tania nie była to jednak w pełni wyczerpująca interesujące mnie zagadnienie.
Bożena
Polecam tą formę usługi. Na spokojnie można w domu zastanowić się jakie jeszcze ważne pytanie zadać, i kolejny raz poradzić się w tej samej cenie.
Barbara, 58 lat
Są to dla mnie jasne odpowiedzi 
Andrzej, 59 lat, kierowca
Pan Marcin Sądej po raz trzeci udzielał mi porady w sprawach podatkowych i po raz trzeci jestem w pełni usatysfakcjonowana Jego poradą. Do tej pory 4 razy korzystałam z usług ePorad24 i za każdym razem otrzymywałam poradę składającą się dwóch członów. Pierwszy to prezentacja przepisów dotyczących mego pytania, a druga to zwięzły \"łopatologiczny\" przepis co i jak uczynić w moim przypadku. Jestem zadowolona w 100% z porady. 
Małgorzata, licencjonowany zarządca nieruchomości, 71 lat
Tak jak czytałam w innych opiniach, wyjaśnienia są bardzo prosto sformułowane, zrozumiałe dla kogoś, kto na co dzień nie ma czynienia z prawem. Wspaniałą rzeczą jest możliwość zadawania dodatkowych pytań. Pozwala to rozwiać jakiekolwiek wątpliwości.
Joanna, nauczyciel, 44 lata
Jestem zadowolony z udzielonej mi porady. Odpowiedz szybka, napisana prostym , zrozumiałym językiem, wyczerpująca temat. 
Czarek
Na moje zapytanie , otrzymałam bardzo szybką wyczerpującą odpowiedź , zrozumiałym językiem (nie prawniczym) napisaną . Korzystała z ePorady24 moja znajoma , która była bardzo zadowolona z szybkiej i solidnej usługi . Dlatego ja również zwróciłam się do nich o pomoc. Z czystym sumieniem POLECAM TĄ FIRMĘ .Zamykam swoją opinie w krótkich słowach, SZYBKO , SOLIDNIE , PROFESJONALNIE I NIE DROGO!!!
Grażyna
Serdeczne dzieki za porade
Grzegorz
Nie wypowiadam się na forach internetowych i nie wystawiam opinii- jednak tym razem poczułam, że muszę napisać o Państwa portalu, ponieważ jest wspaniały. Jestem zachwycona. Rzadko zdarzają się mi problemy natury prawnej, więc nie mam kontaktu z prawnikami. Ten portal okazał się najlepszym dla mnie rozwiązaniem, gdy nastąpiło takie zdarzenie. Przystępna cena, natychmiastowe odpowiedzi i to bardzo wyczerpujące. Zostałam poprowadzona znakomicie, aby rozwiązać swój problem. Gratulacje dla założycieli, dla świetnych prawników. Już poleciłam swoim znajomym i polecam wszystkim. 
Małgorzata
Udzielona odpowiedź w pełni mnie satysfakcjonuje. Z całą pewnością będę korzystać z eporady24, jeżeli oczywiście zajdzie taka potrzeba.
Dorota, nauczyciel, 52 lata
Odpowiedzi na zadane problemy są naprawdę fachowe ale co cenię najbardziej to że są rzetelne.
Adam
Jestem zadowolony, szybka ,rzetelna odpowiedź, profesjonalna.
Andrzej
Bardzo fachowa i zrozumiała odpowiedz od prawnika
Hubert
Szybka i rzeczowa odpowiedź, w której odniesiono się do każdego mojego pytania. Jestem bardzo zadowolony i cieszę, że jest taki serwis. To o wiele wygodniejsze rozwiązanie niż próba szukania i umawiania się z prawnikiem face-to-face.
Marcin
Wyczerpujące wyjaśnienia.
Jarosław, 55 lat, nauczyciel
Wszystko super
Ihor, 24 lata, przedsiębiorca
Drugi raz skorzystałam z porady prawnej ePorady24. W obu przypadkach porady udzielił mi p. Marcin Sądej. Sprawy bardzo dokładnie omówił, a na zakończenie wypunktował kolejne etapy postępowania. To co wydawało mi się dość zawikłane po przeglądaniu darmowych portali internetowych z poradami prawnymi, nagle stało się jasne i proste. 
Małgorzata, licencjonowany zarządca nieruchomości, 71 lat

Grażyna, 58 lat, nauczyciel
Dla mnie wszystko jest super
IRENA, 65 lat, technik - ekonomista,obecnie na emeryturze

Zasadnicze pytanie sprowadza się do tego, czy opisane działanie będzie traktowane jak działalność gospodarcza.

W dniu 30 kwietnia 2018 r. weszła w życie ustawa z dnia 6 marca 2018 r. Prawo przedsiębiorców. Zgodnie z treścią art. 3 ustawy przez działalność gospodarczą należy rozumieć: „zorganizowaną działalność zarobkową wykonywaną we własnym imieniu i w sposób ciągły”, przy czym zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy, nie stanowi działalności gospodarczej działalność:

  1. wykonywana przez osobę fizyczną,
  2. której przychód należny z tej działalności nie przekracza w żadnym miesiącu 50% kwoty minimalnego wynagrodzenia, oraz
  3. która w okresie ostatnich 60 miesięcy nie wykonywała działalności gospodarczej.

Osoba wykonująca działalność poniżej granicy przychodów określonej treścią art. 5 ust. 1 ustawy nie ma obowiązku rejestracji swojej działalności. Wciąż jednak ma prawo do złożenia wniosku o wpis do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. W razie dokonania wpisu, działalność przynosząca przychód poniżej połowy kwoty minimalnego wynagrodzenia, stanie się działalnością gospodarczą, zgodnie z treścią art. 5 ust. 2 ustawy.

Pod przesłankami działalności kryje się:

  1. zorganizowanie – muszą być wykorzystane konkretne składniki materialne i/lub niematerialne w definicji, połączone w sensowny funkcjonalny kompleks, który może uczestniczyć w obrocie gospodarczym. „Zorganizowanie” oznacza również podjęcie działań, które czynią naszą działalność widoczną na zewnątrz, np. baner reklamowy, wynajęcie lokalu i zagospodarowanie witryny sklepowej.
  2. zarobkowy charakter – uwaga – nie jest to tożsame z przynoszeniem dochodu. Możemy ponieść stratę, natomiast musimy się nastawić na zysk. Niezarobkową będzie działalność, która od początku zakłada, że nie będziemy czerpać z niej zysku.
  3. ciągłość – wykonujemy pewne czynności regularnie i powtarzalnie. Jednorazowa akcja ze sprzedażą truskawek z ogródka wszystkim sąsiadkom nie czyni z nas przedsiębiorcy. Natomiast jeśli raz do roku sprzedajemy nasze owoce do hurtowni albo na targu, ale czynimy to regularnie co roku i takie są nasze założenia przy rozpoczynaniu działalności, to oczywiście jest to działalność ciągła. Ciągłość nie musi być tożsama z nieprzerwanym wykonywaniem danych czynności.
  4. we własnym imieniu – prowadzenie działalności na swoją rzecz i zaciąganie zobowiązań we własnym imieniu.

Zgodnie z nową definicją: „Przedsiębiorcą jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną, wykonująca działalność gospodarczą. Przedsiębiorcami są także wspólnicy spółki cywilnej w zakresie wykonywanej przez nich działalności gospodarczej”.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

W rozumieniu przepisów ustawy – Prawo przedsiębiorców podmiot wykonujący działalność nieewidencjonowaną nie będzie uznany za przedsiębiorcę.

Prawo przedsiębiorców obejmie wyłącznie definicję przedsiębiorcy zawartą wcześniej w ustawie o swobodzie działalności gospodarczej.

Przepisy Kodeksu cywilnego definiujące przedsiębiorcę niezależnie od Prawa przedsiębiorców pozostają w mocy. Zatem wykluczenie podmiotu jako przedsiębiorcy w rozumieniu przepisów ustawy – Prawo przedsiębiorców nie wyklucza możliwości uznania go za przedsiębiorcę w rozumieniu przepisów Kodeksu cywilnego, jeśli spełni przesłanki z niego wynikające. W takiej sytuacji będą się do niego w szczególności odnosiły przepisy adresowane w Kodeksie cywilnym do przedsiębiorców, w tym między innymi wiążące przedsiębiorców w relacjach z konsumentami, a także przepisy prawa upadłościowego i prawa restrukturyzacyjnego. Dla przypomnienia, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego: „Przedsiębiorcą jest osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna, o której mowa w art. 331 § 1, prowadząca we własnym imieniu działalność gospodarczą lub zawodową”. Warto dodać, że jeszcze inna definicja przedsiębiorcy przewidziana jest w ustawie o ochronie konkurencji i konsumentów.

Stosownie do ustawy o podatku od towarów i usług (art. 15 ust. 2):

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.

Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Według wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 9 marca 2016 r., sygn. akt II FSK 1423/14, zawarte w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych zastrzeżenie: „jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej” ma taki skutek, że dla kwalifikacji przychodów uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości do przychodów ze źródła regulowanego tym przepisem, bądź przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3) decydujące znaczenie będzie miało ustalenie, czy stanowią one wynik aktywności podatnika, której można przypisać cechy pozarolniczej działalności gospodarczej z art. 5a pkt 6 ustawy. Brak natomiast takiego zastrzeżenia w innych jednostkach redakcyjnych art. 10 ust. 1, prowadzi do wniosku, że w przypadku przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2, 4-7 i 9 ustawy, źródło pozarolnicza działalność gospodarcza nie ma pierwszeństwa – orzekł Naczelny Sąd Administracyjny.

Zarobkowy charakter działalności gospodarczej oznacza, że zamiarem (celem) jej podjęcia jest osiągnięcie zysku. Zysk z kolei powinno się definiować jako nadwyżkę przychodów nad wydatkami. Należy też liczyć się z możliwością nieuzyskania przychodu z prowadzonej działalności gospodarczej, czyli z poniesieniem straty. Tym samym o zarobkowym charakterze działalności gospodarczej nie decyduje faktyczne osiągnięcie zysku, lecz zamiar jego osiągnięcia (por. wyrok NSA z dnia 26 września 2008 r., sygn. akt II FSK 789/07). Z drugiej jednak strony, sam zamiar podatnika osiągnięcia zysku w związku z przeprowadzanymi przez niego transakcjami (czynnościami), nie przesądza w sposób wyłączny o przypisaniu uzyskanego z tych operacji przychodu do źródła wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f., bez jednoczesnego spełnienia pozostałych przesłanek z art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. Wola uzyskania zysku w przytoczonym wyżej rozumieniu, stanowić bowiem może również imperatyw, którym kierować się będzie podatnik zamierzający osiągnąć przychód zaliczany do innych źródeł niż pozarolnicza działalność gospodarcza, w tym np. z najmu lub dzierżawy (art. 10 ust. 1 pkt 6), czy też wreszcie z odpłatnego zbycia składników majątkowych (art. 10 ust. 1 pkt 8).

Zorganizowanie i ciągłość to kolejne cechy działalności gospodarczej. Z ich wyjaśnieniem wiąże się najwięcej problemów interpretacyjnych. Pojęcie „zorganizowanie” można rozpatrywać w dwóch aspektach: zorganizowania formalnego oraz zorganizowania faktycznego. Na organizację formalną przedsięwzięcia kwalifikowanego jako działalność gospodarcza składa się m.in.: wybór formy organizacyjno-prawnej, w jakiej działalność ta będzie uskuteczniana (np. na podstawie zgłoszenia osoby fizycznej do ewidencji działalności gospodarczej, czy też przez powołanie spółki prawa handlowego, wpisanej następnie do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego); uzyskanie właściwego numeru statystycznego; zgłoszenie działalności organowi podatkowemu oraz spełnienie innych warunków prawnych, związanych z podjęciem określonego rodzaju działalności gospodarczej. W tym miejscu wypada jednak wskazać, że dopełnienie wymienionych wyżej wymogów formalnych nie ma decydującego znaczenia dla uznania określonych form aktywności za działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy podatkowej. W judykaturze ugruntował się pogląd, w świetle którego prowadzenie działalności gospodarczej (i osiąganie przychodów z tej działalności) to pewien stan obiektywny. Dla uzyskiwania przychodów z tego źródła nie jest konieczne, aby podatnik miał status przedsiębiorcy, nie jest konieczna rejestracja tej działalności w sposób przewidziany w przepisach odrębnych, dotyczących wymogów formalnych, jakie powinna spełnić osoba prowadząca działalność gospodarczą. Nie ma także znaczenia subiektywne przekonanie podatnika, iż przychody z jego aktywności są przypisane do innego źródła przychodu (por. wyrok NSA z dnia 21 sierpnia 2014 r., sygn. akt II FSK 2096/12). Na takie rozróżnienie pojęcia zorganizowanie (prawne i organizacyjne) zwraca również uwagę organ odwoławczy w zaskarżonej decyzji. Zdaniem jednakże rozpatrującego niniejszą sprawę składu orzekającego NSA, dla oceny, czy aktywność podatnika spełnia cechy „zorganizowania” w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. istotne jest wykazanie, że występuje tutaj element faktycznego zorganizowania działalności. W konsekwencji formę prawną działalności gospodarczej podatnika („zorganizowanie prawne”) można ustalić dopiero po stwierdzeniu, że prowadzi on samodzielnie działalność funkcjonalnie, organizacyjnie przygotowaną do realizacji celu zarobkowego i ma ona charakter ciągły. W efekcie uznać należy, że o zaliczeniu określonych form aktywności podatnika do pozarolniczej działalności gospodarczej zadecyduje nie tyle dopełnienie przez niego wymogów formalnych, związanych z podjęciem i prowadzeniem działalności gospodarczej, ile okoliczności faktyczne świadczące o tym, że jego działania miały charakter zorganizowany i ciągły oraz, że były prowadzone w celu zarobkowym we własnym imieniu i na własny lub cudzy rachunek, a uzyskane w ten sposób przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9 (por. wyrok NSA z dnia 9 kwietnia 2015 r., sygn. akt II FSK 773/13.). Uwzględniając zatem wymieniony aspekt faktyczny, mający znaczenie dla scharakteryzowania zachowań podatnika, należy stwierdzić, że na pojęcie „zorganizowanie” w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f. składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonej działalności, jak i w fazie realizacyjnej.

Z kolei przez „ciągłość” działań należy rozumieć stałość (trwałość) ich wykonywania, powtarzalność, regularność i stabilność.

Rozważania te prowadzą do wniosku, że parametry pozwalające odróżnić sprzedaż wykonywaną w ramach działalności gospodarczej od wyzbywania się majątku prywatnego nie powinny różnić się zarówno przy ocenie określonych czynności z punktu widzenia ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak i ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak wskazał NSA w wyroku z dnia 4 marca 2015 r., sygn. akt II FSK 855/14: „Brak podstaw kwalifikowania do pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 u. p.d.o.f., podejmowanych przez podatnika czynności mieszczących się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, tzn. mających na celu prawidłowe gospodarowanie tym majątkiem oraz zaspokajanie potrzeb rodziny. Działań z zachowaniem – normalnych w takich przypadkach – reguł gospodarności nie należy z gruntu utożsamiać z działalnością gospodarczą”.

Działania w stosunku do stanowiących Pańską własność składników mienia nieruchomego wykazywać będą cechy zorganizowania i ciągłości w rozumieniu art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f., gdy podejmowane czynności, związane z zagospodarowaniem tego mienia i jego rozporządzaniem, będą istotnie odbiegały od normalnego wykonywania prawa własności, a nadto z operacji tych uczyni Pan sobie lub ma zamiar uczynienia stałego (nieokazjonalnego) źródła zarobkowania.

Ustalone w toku postępowania podatkowego okoliczności dotyczące nabycia nieruchomości, czynności związane z jej podziałem, budową domów oraz sprzedaż mogą być ocenione, że działała Pan z zamiarem uzyskania korzyści majątkowej, a zatem w celu zarobkowym. Nie ulega też wątpliwości, że sporne transakcje dokonane zostaną w imieniu własnym oraz na własny rachunek.

W związku z nieruchomością i domami będą podejmowane czynności o charakterze kwalifikowanym (charakterystyczne np. dla działalności deweloperskiej czy też z zakresu obrotu nieruchomościami) z pojęciem działalności gospodarczej. NSA uznał, że sprzedaż dziesięciu mieszkań wybudowanych przez dwa małżeństwa na jednej działce to działalność gospodarcza, a nie zbycie majątku prywatnego.

W opisanej sytuacji trudno będzie uznać, że nie mamy do czynienia z działalnością gospodarcza. Tak w zakresie VAT, jak i podatku dochodowego.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług – opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Towarami w rozumieniu art. 2 pkt 6 ustawy o VAT są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Natomiast stosownie do treści art. 8 ust. 1 ustawy – przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 (...).

Prawo dopuszcza, aby własność tej samej rzeczy przysługiwała niepodzielne kilku osobom. Na tym polega współwłasność w świetle art. 195 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (j.t. Dz. U. z 2014 r. poz. 121). Współwłasność nie jest instytucją samodzielną, lecz stanowi odmianę własności i charakteryzuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom. Do współwłasności stosuje się – jeśli co innego nie wynika z przepisów poświęconych specjalnie tej instytucji – przepisy odnoszące się do własności. Należy zatem uznać, że udział każdego ze współwłaścicieli jest ze swej istoty szczególną postacią prawną własności.

Stosownie do treści art. 196 § 1 Kodeksu cywilnego – współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. W przypadku współwłasności nieruchomości określonej w częściach ułamkowych każdy ze współwłaścicieli ma określony ułamkiem udział w nieruchomości.

Podkreślić należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela. Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli (art. 198 Kodeksu cywilnego). Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział.

Na gruncie powołanych powyżej przepisów prawa należy stwierdzić, że zarówno sprzedaż udziału we współwłasności na podstawie art. 198 K.c., jak i sprzedaż wspólnej nieruchomości za zgodą wszystkich współwłaścicieli na podstawie art. 199 K.c. stanowi odpłatną dostawę towarów.

Nie każda czynność stanowiąca dostawę w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Stosownie do treści art. 15 ust. 1 ustawy VAT – podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza – zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT – obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ze wskazanych regulacji wynika, że dostawa nieruchomości, co do zasady, jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług. W świetle zaś definicji zawartej w art. 15 ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem, dostawa towarów (w tym nieruchomości) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika. W tym kontekście należy stwierdzić, iż nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej.

Pan, w celu dokonania dostawy nieruchomości, podjął aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też dostawa nastąpiła w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Należy mieć na uwadze orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości UE wydane w sprawach C-180/10 i C-181/10. Z treści wskazanych orzeczeń wynika, że za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje środki podobne do wykorzystywanych przez handlowca, tj. wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług developerskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Zakładam, że działka i budynek nie były wykorzystywane do jakiejkolwiek działalności gospodarczej i nie były przedmiotem najmu, dzierżawy oraz nie czerpał Pan z nich jakichkolwiek pożytków.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 15 listopada 2017 r. (II FSK 2769/15) uznał, że wynajem 11 mieszkań z zamiarem zakupu nowych i przeznaczenia ich na ten sam cel należy uznać za działalność gospodarczą. Przychodów uzyskanych z tego tytułu nie można zaliczyć do źródła, jakim jest najem.

W wyroku, sygn. akt II FSK 558/16, dotyczącym właściciela sześciu mieszkań w zabytkowej kamienicy, który nie był przedsiębiorcą, sąd uznał, że musi on stosować stawki podatku właściwe dla działalności gospodarczej, ponieważ na taki cel przeznaczył lokale najemca.

Pana działania jako podatnika wypełnią zapewne definicję działalności gospodarczej, gdy podejmować Pan będzie pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie najmu nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy stanu faktycznego / zdarzenia przyszłego będące efektem aktywnych działań podatnika, na przykład to, w jaki sposób i w jakim celu zostały nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem najmu (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostały nabyte lub wybudowane de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny, a całokształt okoliczności faktycznych wskazuje, że w granicach zwykłego zarządu własnym majątkiem tylko okazjonalnie i sporadycznie mogą być przeznaczone do wynajmu.

Mając więc na uwadze zaprezentowane przepisy prawa podatkowego oraz opisane zdarzenie przyszłe uznaję, że jeżeli w istocie będzie Pan budować oraz wynajmować domy w sposób, który wskazuje na spełnienie wszystkich przesłanek prowadzenia pozarolniczej działalności gospodarczej (a więc wynajem będzie prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły), to przychody uzyskiwane z tego tytułu należy zakwalifikować do źródła przychodu z działalności gospodarczej. Nie będzie możliwe opodatkowanie ryczałtowe.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Czy współwłaściciel domu może robić remont bez mojej zgody?

Mieszkam w piętrowym domu z ogrodem, który jest współwłasnością dwóch właścicieli. Mojej rodziny jest parter, a piętro zajmuje nowy właściciel, który obecnie robi generalny remont pietra. Czy ma do tego prawo bez mojej zgody? Przerabia m.in. instalację gazową, wodną, elektryczną, wyburza ścianki działowe i być może robi otwory drzwiowe w ścianach nośnych. Czy współwłaściciel może robić remont (przebudowę) na tak dużą skalę bez uzgodnień ze mną? Dom jest przedwojenny, w koncepcji pierwotnej jednorodzinny, mamy wspólne wejście.

PIT, VAT przy sprzedaży domu w ramach działalności gospodarczej

Od 18 lat posiadamy wraz z żoną 2 działki (współwłasność). Chcielibyśmy na nich wybudować 2 domy w stanie surowym na sprzedaż. Żona prowadzi jednoosobową działalność (nauczanie), ja z kolei jestem zatrudniony na umowę o pracę. Działki zostały nabyte jeszcze przed ślubem i w czasie, gdy żona nie miała jeszcze firmy – kilka lat temu uczyniłem na jej rzecz darowiznę tych działek w udziale 50/50. Jaka forma działalności byłaby najkorzystniejsza dla zmaksymalizowania zysku ze sprzedaży działki z budynkiem? Chodzi o maksymalne wykorzystanie zwrotu VAT za materiały budowlane. Czy działki nabyte przed założeniem firmy żony oraz przed zawarciem związku małżeńskiego mogą być kosztem budowy?

Rozwiązanie przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości - budynki wybudowane bez pozwolenia na budowę

Podpisałem przedwstępna umowę kupna domu i wpłaciłem zadatek. Podczas podpisywania aktu zwróciłem uwagę na to, że ściana budynku mieszkalnego stoi za blisko granicy działki. Właściciel poinformował mnie wtedy, że ta cześć budynku prawdopodobnie została dobudowana w latach 1992-1993 r., zapewnił przy tym, że wszystko jest zgodnie z prawem, a dokumenty dostarczy. Notariusz poinformował mnie o możliwości wycofania się z umowy w przypadku niejasności. Uspokojony jego zapewnieniami, podpisałam umowę. Sprzedający przez 2 kolejne tygodnie niczego mi w tej kwestii nie wyjaśnił, nie przedstawił potwierdzenia odbioru domu do użytkowania. Zwróciłem się do niego z taką prośbą i od tej pory milczy. Zasięgnąłem informacji u inspektora budowlanego i okazało się, że nie ma żadnych dokumentów odnośnie domu. Owszem, budynek widnieje na mapie. Jakie kroki należałoby przedsięwziąć w celu legalizacji domu? Czy w tej sytuacji mogę wycofać się z umowy? [Przesyłam kopię przedwstępnej umowy do wglądu.]

Odkupienie połowy budynku i odliczenie nakładów na remont

Z bratem jesteśmy od 8 lat właścicielami nieruchomości zabudowanej w wielkości 1/2 udziału. Ja mieszkam w tej nieruchomości, a brat od kilkunastu lat tu nie mieszka. Chciałbym odkupić od brata jego udział. Rzeczoznawca wycenił nieruchomość i moje pytanie brzmi, czy od 1/2 wartości nieruchomości przysługuje mi prawo odliczenia nakładów poniesionych na: remont dachu, wymianę 40-letniej instalacji CO, wymianę zmurszałej podłogi na parterze wraz z wykonaniem izolacji i ociepleniem,  wymianę drzwi i okien, ogrzewanie budynku?

Zakaz montażu rolet zewnętrznych

Zakupiłem mieszkanie na rynku pierwotnym. Mieszkanie usytuowane jest na ostatnim, 4. piętrze, a sam blok graniczy jedynie z uliczkami wewnętrznymi. Niestety dopiero po fakcie dowiedzieliśmy się, że nie ma żadnej możliwości montażu rolet przeciwsłonecznych zewnętrznych (od strony naszego tarasu), gdyż projektant budynku nie zgadza się na to, powołując się przy tym na dożywotnie prawa autorskie do projektu budynku. Niestety próba jakiejkolwiek negocjacji kończy się tutaj fiaskiem. Czy projektant lub deweloper ma prawo zakazać montażu takich rolet, powołując się na prawa autorskie?

Przekształcenie działki na zabudowę wielorodzinną

Posiadam działkę usługową w rejonie, w którym jest tylko zabudowa jednorodzinna. Chciałbym przekształcić działkę na zabudowę wielorodzinną. Jakie są przepisy prawne oraz możliwości, by to wykonać?

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »