Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podział domu i gruntu na dwie części

Janusz Polanowski • Opublikowane: 2020-10-19

Potrzebuję porady w sprawie gruntu i podziału domu w czasie budowy. Wspólnie z siostrą mamy działkę budowlaną we współwłasności. Chcieliśmy podzielić nieruchomość na dwie równe części i postawić na niej dwa domy w zabudowie szeregowej. Niestety nie dostaliśmy na to zgody ze względy na ograniczenia zabudowy w tym rejonie. Rozwiązaniem, jakie istnieje, jest zmiana projektu na jeden dom dwulokalowy, ale wtedy przed rozpoczęciem budowy nie będziemy mogli podzielić gruntu na swoje części. Na jakim etapie i kiedy będzie można zrobić podział gruntu wraz ze zbudowanym domem? Czy dopiero po oddaniu budowy domu? Czy można to zrobić w trakcie budowy? A może są jakieś inne rozwiązania? Pytanie wzięło się stąd, że mam fundusze na zbudowanie domu w stanie surowym, a na resztę prac chciałbym wziąć kredyt. W takiej sytuacji musiałbym obciążyć siostrę hipoteką, a tego nie chcę. Chciałbym wziąć kredyt hipoteczny tylko na siebie, aby siostra była bezpieczna i niezależna ode mnie.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.


Podział domu i gruntu na dwie części

Obciążenie hipoteką udziałów we współwłasności

Nic nie stoi na przeszkodzie, aby hipoteką zostały obciążone wyłącznie Pańskie udziały we współwłasności nieruchomości. O możliwości obciążenia hipoteką udziałów we współwłasności zdecydował ustawodawca w art. 65 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece; od artykułu 65 zaczyna się rozdział o hipotece.

Jest Pan uprawniony obciążyć hipoteką swe udziały we współwłasności, a nie udziały cudze (niezależnie od stopnia pokrewieństwa lub relacji osobistych z innym współwłaścicielem); analogicznie jest z należącymi do Pana udziałami we współwłasności – wykluczone jest, by współwłaściciel (niezależnie od innych czynników) miał prawo (bez szczególnego tytułu prawnego) obciążać hipoteką do Pana należące udziały we współwłasności. Odrębnym zagadnieniem jest to, czy potencjalny wierzyciel (np. bank) zaaprobuje takie zabezpieczenie wierzytelności mu należnej, czyli obciążenie hipoteką wyłącznie należących do Pana udziałów we współwłasności. Niestety wierzyciele dążą do uzyskania zabezpieczenia (np. przez ustanowienie na ich rzecz hipoteki) na majątku możliwie wysokiej wartości; również niestety, taki proceder jest praktycznie bezkarny.

Podział nieruchomości quoad usum (do używania)

Przyda się Panu oraz Pańskiej siostrze lektura przepisów o współwłasności – od art. 195 do art. 221 Kodeksu cywilnego (K.c.); proponuję także lekturę niezbyt długiej ustawy o własności lokali – wprawdzie (ewentualna) wspólnota mieszkaniowa byłaby tak zwaną małą wspólnotą mieszkaniową, ale dotyczące tak zwanych dużych wspólnot mieszkaniowych przepisy tej ustawy mogą służyć jako inspiracja (np. odnośnie do podziału nieruchomości wspólnej do korzystania lub dbałości o nieruchomość wspólną). Przyda się to szczególnie przy podejmowaniu decyzji np. dotyczących zbudowania odrębnych lokali oraz (w dalszej przyszłości) ustanowienia odrębnej własności lokali (by stały się one nieruchomościami lokalowymi). Proszę zwrócić uwagę na to, że słowo „podział” może być różnie rozumiane – także w odniesieniu do współwłasności nieruchomości. Podział nieruchomości może prowadzić do podzielenia jednej nieruchomości na mniejsze (np. dzielenie gruntu na tak zwane parcele budowlane). Nieruchomość może być także podzielona quoad usum (do używania), co przewidziano w art. 206 K.c.; co więcej, podział taki może zostać ujawniony w księdze wieczystej (prowadzonej dla nieruchomości).

Skoro Pan zakłada zdolność sfinansowania budowy domu do stanu surowego bez pożyczania pieniędzy (zwłaszcza w związku z ustanowieniem obciążenia hipotecznego), to proszę zastanowić się nad tym, co miałoby zostać obciążone hipotecznie: należące do Pana udziały we współwłasności, czy też Pańska nieruchomość lokalowa?

Stopień zaawansowania prac budowlanych a ustanowienie odrębnej własności lokali

Przepisy o ustanawianiu nieruchomości lokalowych skoncentrowano w początkowych artykułach ustawy o własności lokali. Jeżeli do ustanowienia nieruchomości lokalowej dochodzi wskutek złożenia oświadczeń woli (w formie aktu notarialnego), to wcześniej trzeba uzyskać (pozytywne) stanowisko starosty, które jest formułowane w oparciu o opinię specjalistyczną; w sensie prawnym. Nieruchomość lokalowa powstaje wraz z wpisami w księgach wieczystych – zakłada się księgę wieczystą dla nieruchomości lokalowych oraz dokonuje wpisów, także w księdze wieczystej, prowadzonej dla nieruchomości wspólnej. Proponuję nawiązać kontakt z specjalistą z zakresu wyodrębniania lokali i skonsultować z nim potrzebny (a zwłaszcza niezbędny) stopień zaawansowania prac budowlanych, który byłby niezbędny do sformułowania opinii specjalistycznej, w oparciu o którą starosta byłby uprawniony zająć stanowisko „otwierające” możność ustanowienia odrębnej własności lokali.

Po ustanowieniu odrębnej własności lokali (powtarzam wielkie znaczenie wpisów w księgach wieczystych) mógłby Pan zaciągnąć kredyt (np. na tak zwane wykończenie oraz wyposażenie Pańskiego lokalu mieszkalnego), który byłby zabezpieczony hipoteką obciążającą wyłącznie własność Pańskiej nieruchomości lokalowej (być może Pańska siostra postąpiłaby podobnie w odniesieniu do jej nieruchomości lokalowej), a więc bez obciążania (w celu zabezpieczenia udzielonego Panu kredytu) ani należącej do Pańskiej siostry nieruchomości lokalowej, ani nieruchomości wspólnej.

Mała wspólnota mieszkaniowa

Wielu ludzi żyje „we wspólnotach mieszkaniowych” – czasem nawet nie zdając sobie sprawy z tego, ponieważ w faktycznie małych (np. z paroma nieruchomościami lokalowymi) wspólnotach mieszkaniowych można „przeoczyć” powstanie wspólnoty mieszkaniowej z mocy prawa (art. 6 ustawy o własności lokali). Daleki jestem od reklamowania wspólnot mieszkaniowych – także z uwagi na znajomość realiów w sporej ich liczbie występujących. Faktem jest jednak, że tak można funkcjonować (nawet przez wiele dziesięcioleci), co więcej, popularność mieszkań w blokach „deweloperskich” świadczy o tym, że masa ludzi akceptuje funkcjonowanie w takich realiach. Jedna zaleta jest niewątpliwa (niezależnie od liczby lokali we wspólnocie mieszkaniowej): wspólnota mieszkaniowa funkcjonuje (najczęściej) „na bazie” jednej nieruchomości gruntowej, co oznacza wolność od wewnętrznych sporów co do służebności (np. droga, instalacje).

Wyodrębnienie nieruchomości lokalowych

Jako współwłaściciele, są Państwo uprawnieni decydować niezależnie od tego, czy w przyszłości dojdzie do wyodrębnienia nieruchomości lokalowych w aktualnie planowanym domu. Można nawet, w jakimś stopniu, odroczyć podjęcie decyzji ostatecznej – co do podziału jednej nieruchomości na dwie nieruchomości. Prawdopodobnie dałoby się dom skonstruować tak (z jednoczesnym właściwym zaplanowaniem przebiegu instalacji), by odrębne nieruchomości lokalowe były od siebie oddzielone ścianą pionową (i to przebiegającą wzdłuż linii rozważanej jako granica między nieruchomościami w przypadku podziału aktualnie jednej nieruchomości. Co więcej, solidne ściany mogłyby w przyszłości ułatwić uzyskanie decyzji aprobującej wniosek o podział nieruchomości. Moim zdaniem, taki wariant dawałby Państwu sporą swobodę. Z jednej strony sprawdzenie się w praktyce podziału nieruchomości wspólnej do korzystania (art. 206 K.c.) mógłby skłonić Państwa do rezygnacji ze starań o podział nieruchomości (gruntowej oraz domu) na dwie nieruchomości gruntowe z dwoma (formalnie rzecz biorąc) domami, spośród których każdy stanowiłby część składową (art. 47 K.c., art. 48 K.c.) jednej z dwóch nieruchomości gruntowych (art. 46 K.c.), powstałych wskutek podziału. Podział do korzystania (np. odrębne „ogródki” na gruncie) może się okazać właściwym wariantem – zwłaszcza w przypadku niewielkiej powierzchni gruntu. Trzeba przecież pamiętać o potrzebie wyznaczenia miejsc na infrastrukturę wspólną – coraz więcej miejsca zajmuje na ogół gromadzenie odpadów, a często „własny grill” lub odrębne ławki są przejawem mało racjonalnego podejścia do gospodarowania przestrzenią.

Zdaję sobie sprawę z silnej (zwłaszcza we współczesnej Polsce) tendencji indywidualistycznej, ale warto zwracać uwagę na fakty, np. „droga przy drodze” (a każda wewnętrzna, nawet w ramach wykonywania służebności na cudzym gruncie) to nie tylko „szastanie przestrzenią” (którą można by rozsądniej zagospodarować), ale także wyższe koszty (budowa i utrzymanie dróg kosztuje).

Aktualnie są Państwo na etapie podejmowania bardzo ważnych decyzji. Część z nich może prowadzić do tego, by w przyszłości mieć „możliwość manewru” – utrzymanie odrębnej własności lokali i związanej z nimi wspólnoty mieszkaniowej albo podział na odrębne nieruchomości. Właściwy „układ” domu może sprzyjać podziałowi nieruchomości.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »