Podział domu dwulokalowego i gruntu we współwłasności

Hipoteka na udziale we współwłasności

Jeżeli działka należy do Pana i siostry we współwłasności ułamkowej, co do zasady każdy współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody drugiego. Art. 65 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wprost dopuszcza obciążenie hipoteką części ułamkowej nieruchomości, jeżeli stanowi ona udział współwłaściciela.

Oznacza to, że hipoteka może zostać ustanowiona wyłącznie na Pana udziale. Trzeba jednak pamiętać, że udział jest prawem do całej wspólnej nieruchomości w określonej części ułamkowej, a nie własnością konkretnego pokoju, kondygnacji, połowy ogrodu czy „swojej” części budynku. Nawet szczegółowa umowa quoad usum nie zmienia udziału we współwłasności w odrębną nieruchomość.

Dopuszczalność prawna nie przesądza o decyzji kredytowej. Bank może ocenić udział jako zabezpieczenie trudniejsze do sprzedaży w egzekucji i odmówić kredytu albo zaproponować inne zabezpieczenie. Jeżeli wierzyciel zaspokoi się z udziału, nabywca udziału może wejść w miejsce dotychczasowego współwłaściciela. Drugi współwłaściciel nie odpowiada przez to osobiście za cudzy dług, ale może znaleźć się we współwłasności z nową osobą.

Jeżeli docelowym rozwiązaniem ma być zniesienie współwłasności przez podział działki i domu, istniejącą hipotekę i sposób zabezpieczenia trzeba wcześniej uzgodnić z bankiem i notariuszem. Art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece przewiduje szczególne skutki hipoteki przy podziale nieruchomości i zniesieniu współwłasności. Nie należy więc zakładać, że istniejące obciążenie samo „przeniesie się” wyłącznie na przyszły lokal kredytobiorcy i pozostawi drugi lokal bez żadnych skutków. Docelowy sposób zabezpieczenia powinien być ustalony przed czynnością podziałową.

Podział gruntu a dom dwulokalowy

Przed rozpoczęciem inwestycji warto sprawdzić, czy parametry terenu pozwalają na bliźniak lub dom dwulokalowy na danej działce. Budowa jednego domu jednorodzinnego z dwoma lokalami jest prawnie czymś innym niż budowa dwóch odrębnych domów na dwóch działkach.

Geodezyjny podział gruntu podlega ustawie o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli obowiązuje plan miejscowy, projektowany podział musi być z nim zgodny; przy braku planu znaczenie mają zasady określone w art. 94 tej ustawy, w tym przepisy odrębne i, gdy ma zastosowanie, decyzja o warunkach zabudowy. Trzeba również sprawdzić m.in. dostęp wydzielanych działek do drogi publicznej. Przy współwłasności podział na wniosek wymaga co do zasady działania wszystkich współwłaścicieli, chyba że o podziale orzeka sąd.

Wyodrębnienie dwóch lokali w jednym domu nie dzieli gruntu na dwie nieruchomości. Każdy właściciel lokalu uzyskuje udział w nieruchomości wspólnej obejmującej grunt i te części budynku oraz urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Dlatego nie należy utożsamiać takiej konstrukcji z podziałem domu w pionie prowadzącym do innego układu prawnego.

Podział do korzystania, czyli quoad usum

Jeszcze przed wyodrębnieniem lokali współwłaściciele mogą ustalić, kto korzysta z określonych części wspólnej nieruchomości. Taka umowa może przypisać do wyłącznego korzystania np. części ogrodu, miejsca postojowe lub fragment podjazdu, a jednocześnie ustalić zasady korzystania z dojścia, instalacji, pomieszczeń technicznych i innych elementów wspólnych.

Quoad usum nie znosi współwłasności i nie tworzy nowych działek ani lokali. Jest przede wszystkim umową porządkującą sposób wykonywania uprawnień współwłaścicieli wynikających z art. 206 Kodeksu cywilnego. Dla celów dowodowych warto sporządzić ją co najmniej na piśmie, z czytelnym załącznikiem graficznym. W odpowiednich przypadkach roszczenie wynikające z określenia sposobu korzystania może być ujawnione w księdze wieczystej, ale również wtedy nie staje się prawem rzeczowym równoważnym odrębnej własności lokalu.

Co daje udział, quoad usum i wyodrębnienie lokalu?

Kiedy można ustanowić odrębną własność lokali?

W nowym domu dwulokalowym samo fizyczne wydzielenie pomieszczeń nie wystarcza. Zgodnie z art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali ustanowienie odrębnej własności samodzielnego lokalu musi być zgodne z ustaleniami planu miejscowego albo treścią właściwej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a także z pozwoleniem na budowę albo skutecznie dokonanym zgłoszeniem oraz z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy.

W opisanej sytuacji oznacza to, że dla nowego budynku nie ma bezpiecznej podstawy do ustanowienia odrębnej własności lokalu wyłącznie dlatego, że wykonano ściany, instalacje i wejścia. Najpierw trzeba doprowadzić inwestycję do etapu, na którym budowa została legalnie zakończona albo uzyskano wymagane pozwolenie na użytkowanie, zależnie od właściwego trybu z Prawa budowlanego.

Wyjątek z art. 2 ust. 1b dotyczy budynków istniejących przed 1 stycznia 1995 r. albo wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed tą datą. Nie jest to wyjątek dla nowo budowanego domu tylko dlatego, że lokale są już technicznie gotowe.

Ustawa przewiduje również, że w budynku mieszkalnym jednorodzinnym co do zasady odrębne nieruchomości mogą stanowić najwyżej dwa samodzielne lokale mieszkalne. Ograniczenie to nie dotyczy budynków wybudowanych na podstawie pozwolenia na budowę wydanego przed 11 lipca 2003 r. Dla nowego domu zaprojektowanego jako dwulokalowy limit dwóch lokali jest więc zgodny z założeniem inwestycji.

Zaświadczenie starosty nie jest tylko potwierdzeniem układu ścian

Samodzielny lokal mieszkalny musi być wydzielony trwałymi ścianami i spełniać ustawową funkcję mieszkalną. Jednak zaświadczenie starosty z art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali stwierdza spełnienie wymagań wskazanych w ust. 1a–2. Przy nowym budynku organ nie bada więc wyłącznie tego, czy pomieszczenia są od siebie oddzielone. Znaczenie ma również zgodność z dokumentami planistycznymi i budowlanymi oraz właściwe zakończenie budowy lub dopuszczenie obiektu do użytkowania.

Dopiero po uzyskaniu potrzebnych dokumentów można przejść do czynności ustanawiającej odrębną własność. Umowa wymaga formy aktu notarialnego, a zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali do powstania odrębnej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Wpis ma charakter konstytutywny.

Czy można podzielić nieruchomość w trakcie budowy?

Trzeba odróżnić geodezyjny podział gruntu od ustanowienia odrębnej własności lokali. Geodezyjny podział działki może być prowadzony niezależnie od tego, czy lokale zostały wyodrębnione, jeżeli spełnione są warunki ustawy o gospodarce nieruchomościami i innych właściwych przepisów. Nie oznacza to jednak, że każdy dom dwulokalowy da się później „rozciąć” na dwie działki.

W przypadku nowego budynku ustanowienie odrębnej własności lokali jest natomiast związane z wymaganiami art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali, a więc także z legalnym zakończeniem budowy lub pozwoleniem na użytkowanie. To właśnie ta część odróżnia obecny stan prawny od poglądu, że wystarczający mógłby być sam odpowiedni stopień zaawansowania prac.

Mała wspólnota mieszkaniowa po wyodrębnieniu dwóch lokali

Po ustanowieniu odrębnej własności lokali ogół ich właścicieli tworzy wspólnotę mieszkaniową. Gdy łączna liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych nie jest większa niż trzy, do zarządu nieruchomością wspólną stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Przy dwóch właścicielach szczególnie przydatne jest wcześniejsze ustalenie zasad ponoszenia kosztów, korzystania z ogrodu i podjazdu, dostępu do wspólnych instalacji, wykonywania remontów oraz rozliczania nakładów. Odrębna własność lokali zwiększa samodzielność każdego właściciela, ale nie eliminuje konieczności wspólnego decydowania o nieruchomości wspólnej.

Jak ograniczyć ryzyko drugiego współwłaściciela przy kredycie?

Jeżeli celem jest, aby siostra nie odpowiadała za Pana finansowanie, najczytelniejszy wariant zakłada, że nie jest kredytobiorcą ani poręczycielem i nie ustanawia zabezpieczenia na swoim udziale lub lokalu. Hipoteka tylko na Pana udziale nie czyni jej dłużnikiem osobistym, ale ewentualna egzekucja z udziału może zmienić osobę współwłaściciela i utrudnić dalsze decyzje dotyczące wspólnej nieruchomości.

Zabezpieczenie na całej nieruchomości jest innym wariantem. Wymaga udziału właścicieli obciążanego prawa i oznacza, że nieruchomość należąca również do siostry zostaje objęta hipoteką. Nawet jeżeli siostra nie staje się dłużnikiem osobistym z umowy kredytu, jej prawo do nieruchomości nie pozostaje wtedy poza ryzykiem egzekucji z zabezpieczenia hipotecznego.

Jeżeli bank nie akceptuje hipoteki na udziale, można rozważyć inne zabezpieczenie niezwiązane z udziałem siostry albo przesunąć kredyt hipoteczny na moment, gdy lokal kredytobiorcy będzie już odrębną nieruchomością z własną księgą wieczystą. W tym ostatnim wariancie, o ile wcześniej nie ustanowiono zabezpieczeń obciążających wspólną nieruchomość lub udział, hipoteka może zostać ustanowiona bezpośrednio na konkretnym lokalu kredytobiorcy.

Bezpieczna kolejność działań

1. Sprawdzenie stanu prawnego i planistycznego. Należy przeanalizować księgę wieczystą, udziały, projekt budowlany, plan miejscowy albo właściwą decyzję o warunkach zabudowy oraz ustalić, czy geodezyjny podział gruntu jest w ogóle potrzebny i dopuszczalny.
2. Budowa w ramach istniejącej współwłasności. Na tym etapie warto uregulować finansowanie nakładów, sposób korzystania z działki oraz odpowiedzialność za wspólne koszty. W razie potrzeby można zawrzeć umowę quoad usum.
3. Ustalenie finansowania przed zakończeniem budowy. Jeżeli kredyt jest potrzebny wcześniej, z bankiem trzeba porównać hipotekę na udziale, hipotekę na całej nieruchomości za zgodą współwłaściciela oraz inne dostępne zabezpieczenia. Quoad usum nie zastąpi prawa stanowiącego przedmiot hipoteki.
4. Legalne zakończenie budowy lub pozwolenie na użytkowanie. Trzeba dopełnić właściwego dla inwestycji trybu z Prawa budowlanego, w szczególności skutecznie zawiadomić o zakończeniu budowy albo uzyskać pozwolenie na użytkowanie, jeżeli jest wymagane.
5. Zaświadczenie o samodzielności lokali. Po spełnieniu wymagań z art. 2 ustawy o własności lokali należy uzyskać dokumenty potrzebne do ustanowienia odrębnej własności.
6. Akt notarialny. Współwłaściciele ustanawiają odrębną własność lokali i określają udziały w nieruchomości wspólnej oraz inne potrzebne postanowienia.
7. Wpis do księgi wieczystej. Dopiero konstytutywny wpis powoduje powstanie odrębnej nieruchomości lokalowej.
8. Hipoteka na konkretnym lokalu. Jeżeli finansowanie ma być zabezpieczone już na wyodrębnionym lokalu, bank może ustanowić hipotekę na prawie należącym do kredytobiorcy, z uwzględnieniem ewentualnych wcześniejszych obciążeń.

FAQ

Czy mogę ustanowić hipotekę tylko na swoim udziale?

Co do zasady tak. Art. 65 ust. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece pozwala obciążyć hipoteką część ułamkową nieruchomości stanowiącą udział współwłaściciela. Bank nie ma jednak obowiązku uznać takiego zabezpieczenia za wystarczające.

Czy nowy dom dwulokalowy można podzielić na lokale przed zakończeniem budowy?

Nie można oprzeć wyodrębnienia wyłącznie na tym, że lokale są już fizycznie wykonane. Dla nowego budynku art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali wymaga także zgodności z pozwoleniem na użytkowanie albo skutecznie dokonanym zawiadomieniem o zakończeniu budowy, zależnie od właściwego trybu.

Czy zaświadczenie o samodzielności tworzy własność lokalu?

Nie. Zaświadczenie potwierdza spełnienie ustawowych wymagań, ale odrębna własność powstaje dopiero po dokonaniu właściwej czynności prawnej i wpisie prawa do księgi wieczystej.

Czy quoad usum wystarczy jako zabezpieczenie dla banku?

Nie jest ono odpowiednikiem odrębnej własności lokalu. Umowa określa sposób korzystania z nieruchomości wspólnej, natomiast hipoteka obciąża określone prawo ujawniane w księdze wieczystej, np. udział albo odrębną nieruchomość lokalową. Bank może brać umowę quoad usum pod uwagę przy ocenie ryzyka, ale nie zmienia ona przedmiotu hipoteki.

Czy siostra będzie odpowiadać za mój kredyt?

Nie odpowiada osobiście za cudzy kredyt tylko dlatego, że jest współwłaścicielem. Sytuacja zmienia się, jeżeli sama przystąpi do długu, poręczy go albo zgodzi się obciążyć swoje prawo hipoteką. Nawet przy hipotece wyłącznie na Pana udziale egzekucja może jednak doprowadzić do zmiany współwłaściciela nieruchomości.

Czy wyodrębnienie dwóch lokali automatycznie dzieli działkę?

Nie. Właściciele lokali mają udziały w nieruchomości wspólnej, w tym w gruncie. Geodezyjny podział gruntu wymaga odrębnej oceny i odrębnej procedury.