Działalność gospodarcza w mieszkaniu bez zmiany sposobu użytkowania lokalu

Pan Marek zwrócił się do nas z pytaniem, czy w części lokalu mieszkalnego można prowadzić działalność gospodarczą bez zmiany sposobu użytkowania. Konkretnie chodziło od dwa rodzaje działalności: o możliwość prowadzenia kursu nauki jazdy lub świadczenia usług geodezyjnych w mieszkaniu bez zmiany sposobu użytkowania.? Pan Marek dodaje, że mieszkanie znajduje się w budynku wspólnoty mieszkaniowej i pyta, jakie przypisy regulują te zagadnienia.

Mieszkanie jako miejsce prowadzenia działalności gospodarczej

W obowiązujących obecnie przepisach nie ma jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, które rodzaje działalności gospodarczej mogą być prowadzone „w domu” bez zmiany sposobu użytkowania. Przechodząc jednak do meritum, wskazuję, iż mając na uwadze treść art. 2 ustawy Prawo Przedsiębiorców: „Podejmowanie, wykonywanie i zakończenie działalności gospodarczej jest wolne dla każdego na równych prawach”.

Organ bowiem nie narzuca przedsiębiorcy miejsca prowadzenia działalności gospodarczej ani nie zakazuje prowadzenia takiej działalności w domu, mieszkaniu, czy innym przystosowanym do tego lokalu. Jeżeli chodzi o mieszkanie, w którym będzie Pan także mieszkać, to jedyną okolicznością, która wymaga analizy, jest sytuacja, czy faktycznie należy zmienić przeznaczenie lokalu, czy też jego części.

Zobacz też: Zmiana lokalu usługowego na mieszkalny

Zamiana sposobu użytkowania lokalu

Z odpowiedzią śpieszy w tym względzie Prawo budowlane. Zgodnie z treścią art. 71 ust. 1 pkt 2 tejże ustawy: „Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności: podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń”.

To jedyny przepis regulujący powyższą wątpliwość. Nie ma w ustawie ani w żadnym innym akcie enumeratywnego wyliczenia działalności, które wymagają lub nie wymagają zmiany sposobu użytkowania lokalu. Dlatego rozważając wątpliwości, należy mieć na uwadze istotę każdego przypadku.

Zgodnie bowiem z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 stycznia 2017 r., sygn. akt II OSK 964/15: „Legalna definicja zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego opiera się na przykładowym wskazaniu sytuacji, które uznaje się za zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego. Zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego (jego części) jest podjęcie w nim takiej działalności, do której mają zastosowanie inne normy z zakresu bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź dotyczące wielkości lub układu obciążeń, aniżeli normy, które znajdowały zastosowanie do dotychczasowego sposobu użytkowania. Przyjęta przez ustawodawcę formuła »podjęcie działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego...« (w przeciwieństwie do formuły, np. »podjęcie działalności zwiększającej ryzyko pożarowe«) wskazuje na zamierzone odwołanie się ustawodawcy do pewnych norm (»warunków«), które mogą mieć zastosowanie do nowo podjętej działalności. Celem reglamentacji ustawy Prawo budowlane jest zapewnienie zgodności obiektów budowlanych z przepisami (art. 4 ustawy – Prawo budowlane). Zasadne jest zatem reglamentowanie nowego sposobu użytkowania obiektu ze względu na podjęcie działalności, do której mają zastosowanie inne (względem dotychczasowego sposobu użytkowania) normy wynikające z przepisów prawa – z reguły z zakresu bezpieczeństwa, czy techniczne”.

Ponadto zgodnie z wyrokiem WSA w Gdańsku sygn. akt II Sa/gd 102/18: „Ustawodawca nie zdefiniował pojęcia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Sytuacje, o jakich mowa w art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, przesądzające o takiej zmianie zostały wymienione w tym przepisie w sposób niewyczerpujący. Wynika jednak z nich, że nie chodzi o jakąkolwiek zmianę sposobu użytkowania w odniesieniu do pierwotnego czyli też dotychczasowego legalnego sposobu użytkowania ale o zmianę, która wpływa na zmianę istotnych wymagań odnoszących się do danego obiektu związanych z konkretnym sposobem korzystania z niego. Dotyczy to w szczególności wymagań, o jakich mowa w pkt 2 ust. 1 art. 71 ww. ustawy, a wiec wymagań związanych z bezpieczeństwem dalszego, zmienionego sposobu użytkowania obiektu. Zalicza się do nich m.in. bezpieczeństwo pożarowe, higieniczno-sanitarne oraz wielkość lub układ obciążeń”.

Jeżeli pan Marek chce prowadzić w pokoju biuro geodezyjne, to oczywiście powyższy przepis pozwala mu na to bez konieczności zmiany sposobu użytkowania. Dla ustawodawcy kluczowa jest bowiem zmiana bezpieczeństwa i warunków takiego obiektu budowlanego.

Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymagającą pozwolenia właściwego organu należy rozumieć nie tylko przeznaczenie obiektu do innego rodzaju użytkowania, lecz także zintensyfikowanie dotychczasowego sposobu użytkowania obiektu, jeżeli spowoduje to skutki określone w art. 71 ust. 1 ustawy Prawo budowlane. Nie tylko zmiana rodzaju użytkowania obiektu budowlanego, lecz także znaczące zwiększenie realizowanej już działalności wytwórczej lub usługowej w tym obiekcie mogą powodować niekorzystne dla otoczenia skutki, w szczególności w sferze bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

Warunki budynku, w którym prowadzona jest działalność

Dla oceny, czy doszło do wymagającej zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego, wystarczające jest ustalenie, że w kontrolowanym obiekcie została podjęta inna działalność niż dotychczasowa, z czym wiąże się zmiana warunków bezpieczeństwa pożarowego, zdrowotnego, pracy, higieniczno-sanitarnych lub w zakresie ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

Dlatego też, w mojej ocenie, prowadzenia biura geodezyjnego nie stwarza konieczności zmiany sposobu użytkowania lokalu, albowiem działalność ta nie zmienia warunków bezpieczeństwa pożarowego, zdrowotnego, pracy itp. Jako geodeta pan Marek będzie sam pracował niejako w domowym biurze, co nie wywołuje negatywnych konsekwencji.

Natomiast prowadzenie szkoły nauki jazdy, gdzie będą przychodzić uczniowie, gdzie będą odbywać się zajęcia teoretyczne oraz spotkania większej grupy osób, może naruszyć powyższe zasady – w szczególności mogą nie być spełnione warunku bezpieczeństwa pożarowego oraz zdrowotnego.

Należy jednak wskazać, iż stanowisko orzecznictwa i doktryny w tej kwestii jest naprawdę zróżnicowane. Proszę zwrócić na tę tezę:

„W sytuacji, gdy lokal mieszkalny mieszczący się na parterze budynku wielorodzinnego przeznaczono na punkt przedszkolny, to nie doszło do zasadniczej zmiany sposobu jego użytkowania, gdyż jest on też przeznaczony do tego, aby przebywały w nim dzieci i osoby dorosłe, przy czym przez pewien czas, w szczególności w dzień, mogą być to dzieci i dorośli, którzy w tym lokalu nie mieszkają. Mieszkanie będzie nadal użytkowane zgodnie z przeznaczeniem, nawet jeżeli w dzień przebywać będą w nim dzieci i dorośli w większej liczbie niż typowa dla jednej rodziny, przy czym pobyt ten może być związany z celami zbliżonymi do wychowania przedszkolnego, mianowicie zapewnienie opieki dzieciom w wieku przedszkolnym, których rodzice pracują.”

Powyższe mogłoby przemawiać za tym, iż prowadzenie szkoły nauki jazdy mieści się w powyższych ramach i żadnych zmian w użytkowaniu wprowadzać nie trzeba. Jest jednak w orzecznictwie wiele innych orzeczeń, które nakładają na przedsiębiorcę obowiązek zmiany sposobu użytkowania, gdy przez lokal będą przewijać się petenci.

Mając powyższe na uwadze, podnoszę, iż aby nie doszło do zmiany sposobu użytkowania lokalu, działalność, którą chce założyć pan Marek, nie może zmieniać warunków: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotnych, higieniczno-sanitarnych, ochrony środowiska bądź wielkości lub układu obciążeń. Natomiast ocena, czy działalność taka zmienia niniejsze, jest indywidualna i zależy w dużej mierze od podejścia do danej sprawy.

Należy także zwrócić uwagę na stanowisko wspólnoty w zakresie prowadzenia w domu działalności gospodarczej – o ile w zakresie biura geodezyjnego nikt nie będzie miał pretensji, o tyle szkoła nauki jazdy może być już kwestią problematyczną.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 6 marca 2018 r. - Prawo przedsiębiorców - Dz.U. 2018 poz. 646
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 stycznia 2017 r., sygn. akt II OSK 964/15
4. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 5 kwietnia 2018 r., sygn. II SA/Gd 102/18

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.