Kategoria: Budynki mieszkalne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Część mieszkania przeznaczona na działalność gospodarczą a zmiana sposobu użytkowania

Katarzyna Bereda • Opublikowane: 2019-06-21

Czy w części lokalu mieszkalnego mogę prowadzić działalność gospodarczą bez zmiany sposobu użytkowania? Czy mogę prowadzić kurs nauki jazdy bez zmiany sposobu użytkowania? Co w tej sprawie mówią przepisy?

Katarzyna Bereda

»Wybrane opinie klientów

Szybka i fachowa odpowiedź, przystępny język. Bardzo ważne - to pisemna forma, która pozwala na spokojną analizę. Na pewno ponownie skorzystam.
Małgorzata
Tak właśnie zrobiłem. Odwołałem się do Sądu.
Sylwester
Pomoc uzyskana szybko i konkretnie. Napewno skorzystam z usług eporady jeśli oczywiście będzie taka konieczność.
Katarzyna
Jestem bardzo zadowolony z udzielonej mi odpowiedzi. W mojej sprawie skorzystałem już z wcześniejszych wizyt (na żywo), ale tak wyczerpującej informacji wyjaśniającej jaką otrzymałem na portalu ePorady24 nigdzie nie otrzymałem. Bardzo treściwie, same konkrety bez zbędnego skupiania się na drobnych detalach. 
Dariusz, 52 lata
Bardzo szybko i sprawnie, polecam :)
Jolanta

W obowiązujących obecnie przepisach nie ma jednoznacznej odpowiedzi na pytanie, które rodzaje działalności gospodarczej mogą być prowadzone „w domu” bez zmiany sposobu użytkowania.

Przechodząc jednak do meritum sprawy, wskazuję, iż mając na uwadze treść art. 2 ustawy Prawo Przedsiębiorców: „Podejmowanie, wykonywanie i zakończenie działalności gospodarczej jest wolne dla każdego na równych prawach”.

Organ bowiem nie narzuca przedsiębiorcy miejsca prowadzenia działalności gospodarczej ani nie zakazuje prowadzenia takiej działalności w domu, mieszkaniu, czy innym przystosowanym do tego lokalu. Jeżeli chodzi o mieszkanie, w którym będzie Pan także mieszkać, to jedyną okolicznością, która wymaga analizy, jest sytuacja, czy faktycznie należy zmienić przeznaczenie lokalu, czy też jego części.

Z odpowiedzią śpieszy w tym względzie Prawo budowlane. Zgodnie z treścią art. 71 ust. 1 pkt 2 tejże ustawy: „Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności: podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń”.

To jedyny przepis regulujący powyższą wątpliwość. Nie ma w ustawie, ani w żadnym innym akcie enumeratywnego wyliczenia działalności, które wymagają lub nie wymagają zmiany sposobu użytkowania lokalu. Dlatego rozważając wątpliwości, należy mieć na uwadze istotę każdego przypadku.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Zgodnie bowiem z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 stycznia 2017 r.: „Legalna definicja zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego opiera się na przykładowym wskazaniu sytuacji, które uznaje się za zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego. Zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego (jego części) jest podjęcie w nim takiej działalności, do której mają zastosowanie inne normy z zakresu bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź dotyczące wielkości lub układu obciążeń, aniżeli normy, które znajdowały zastosowanie do dotychczasowego sposobu użytkowania. Przyjęta przez ustawodawcę formuła »podjęcie działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego...« (w przeciwieństwie do formuły, np. »podjęcie działalności zwiększającej ryzyko pożarowe«) wskazuje na zamierzone odwołanie się ustawodawcy do pewnych norm (»warunków«), które mogą mieć zastosowanie do nowo podjętej działalności. Celem reglamentacji ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1332) jest zapewnienie zgodności obiektów budowlanych z przepisami (art. 4 ustawy – Prawo budowlane). Zasadne jest zatem reglamentowanie nowego sposobu użytkowania obiektu ze względu na podjęcie działalności, do której mają zastosowanie inne (względem dotychczasowego sposobu użytkowania) normy wynikające z przepisów prawa – z reguły z zakresu bezpieczeństwa, czy techniczne” (II OSK 964/15).

Ponadto zgodnie z wyrokiem WSA w Gdańsku: „Ustawodawca nie zdefiniował pojęcia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Sytuacje, o jakich mowa w art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz. 1332 ze zm.), przesądzające o takiej zmianie zostały wymienione w tym przepisie w sposób niewyczerpujący. Wynika jednak z nich, że nie chodzi o jakąkolwiek zmianę sposobu użytkowania w odniesieniu do pierwotnego czyli też dotychczasowego legalnego sposobu użytkowania ale o zmianę, która wpływa na zmianę istotnych wymagań odnoszących się do danego obiektu związanych z konkretnym sposobem korzystania z niego. Dotyczy to w szczególności wymagań, o jakich mowa w pkt 2 ust. 1 art. 71 ww. ustawy, a wiec wymagań związanych z bezpieczeństwem dalszego, zmienionego sposobu użytkowania obiektu. Zalicza się do nich m.in. bezpieczeństwo pożarowe, higieniczno-sanitarne oraz wielkość lub układ obciążeń” (II Sa/gd 102/18).

Jeżeli chce Pan prowadzić w pokoju biuro geodezyjne, to oczywiście powyższy przepis pozwala Panu na to bez konieczności zmiany sposobu użytkowania. Dla ustawodawcy kluczowa jest bowiem zmiana bezpieczeństwa i warunków takiego obiektu budowlanego.

Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymagającą pozwolenia właściwego organu należy rozumieć nie tylko przeznaczenie obiektu do innego rodzaju użytkowania, lecz także zintensyfikowanie dotychczasowego sposobu użytkowania obiektu, jeżeli spowoduje to skutki określone w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Nie tylko zmiana rodzaju użytkowania obiektu budowlanego, lecz także znaczące zwiększenie realizowanej już działalności wytwórczej lub usługowej w tym obiekcie mogą powodować niekorzystne dla otoczenia skutki, w szczególności w sferze bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

Dla oceny, czy doszło do wymagającej zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego, wystarczające jest ustalenie, że w kontrolowanym obiekcie została podjęta inna działalność niż dotychczasowa, z czym wiąże się zmiana warunków bezpieczeństwa pożarowego, zdrowotnego, pracy, higieniczno-sanitarnych lub w zakresie ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.

Dlatego też, w mojej ocenie, prowadzenia biura geodezyjnego nie stwarza konieczności zmiany sposobu użytkowania lokalu, albowiem działalność ta nie zmienia warunków bezpieczeństwa pożarowego, zdrowotnego, pracy itp. Jako geodeta będzie Pan sam pracował niejako w domowym biurze, co nie pociąga za sobą negatywnych konsekwencji.

Natomiast prowadzenie szkoły nauki jazdy, gdzie będą przychodzić uczniowie, gdzie będą odbywać się zajęcia teoretyczne oraz spotkania większej grupy osób, może naruszyć powyższe zasady – w szczególności mogą nie być spełnione warunku bezpieczeństwa pożarowego oraz zdrowotnego.

Należy jednak wskazać, iż stanowisko orzecznictwa i doktryny w tej kwestii jest naprawdę zróżnicowane. Proszę zwrócić na tę tezę:

„W sytuacji, gdy lokal mieszkalny mieszczący się na parterze budynku wielorodzinnego przeznaczono na punkt przedszkolny, to nie doszło do zasadniczej zmiany sposobu jego użytkowania, gdyż jest on też przeznaczony do tego, aby przebywały w nim dzieci i osoby dorosłe, przy czym przez pewien czas, w szczególności w dzień, mogą być to dzieci i dorośli, którzy w tym lokalu nie mieszkają. Mieszkanie będzie nadal użytkowane zgodnie z przeznaczeniem, nawet jeżeli w dzień przebywać będą w nim dzieci i dorośli w większej liczbie niż typowa dla jednej rodziny, przy czym pobyt ten może być związany z celami zbliżonymi do wychowania przedszkolnego, mianowicie zapewnienie opieki dzieciom w wieku przedszkolnym, których rodzice pracują.”

Powyższe mogłoby przemawiać za tym, iż prowadzona przez Pana szkoła nauki jazdy mieści się w powyższych ramach i żadnych zmian w użytkowaniu wprowadzać nie trzeba. Jest jednak w orzecznictwie wiele innych orzeczeń, które nakładają na przedsiębiorcę obowiązek zmiany sposobu użytkowania, gdy przez lokal będą przewijać się petenci.

Mając powyższe na uwadze, podnoszę, iż aby nie doszło do zmiany sposobu użytkowania lokalu, działalność, którą chce Pan założyć, nie może zmieniać warunków: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotnych, higieniczno-sanitarnych, ochrony środowiska bądź wielkości lub układu obciążeń. Natomiast ocena, czy działalność taka zmienia niniejsze, jest indywidualna i zależy w dużej mierze od podejścia do danej sprawy.

Proszę także zwrócić uwagę na stanowisko wspólnoty w zakresie prowadzenia w domu działalności gospodarczej – o ile w zakresie biura geodezyjnego nikt nie będzie miał pretensji, o tyle szkoła nauki jazdy może być już kwestią problematyczną.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
wizytówka Zadaj pytanie »