• Autor: Izabela Nowacka-Marzeion
Wybudowałem na podstawie zatwierdzonego projektu budowlanego i ważnego pozwolenia na budowę budynek jednorodzinny. Jest on kompletnie wykończony, ma podłączone wszystkie media i zamieszkały od ponad dziesięciu lat. Teraz chcę go sprzedać i tu zaczęły się problemy. Kupujący ten dom zażądał ode mnie pozwolenia na użytkowanie. Nie mam pozwolenia na użytkowanie domu i nie pamiętam, czy zgłosiłem zakończenie budowy, nie mam też prowadzonego w trakcie budowy dziennika budowy. Według aktualnego prawa budowlanego nie ma obowiązku posiadania pozwolenia na użytkowanie. Czy w tej sytuacji muszę wystąpić o zgodę na użytkowanie obiektu używanego od ponad 10 lat?
Nie musi mieć Pan pozwolenia na użytkowanie. Wystarczyło zgłoszenie zakończenia budowy.
Przepis art. 54 ustawy Prawo budowlane (dalej u.p.b.) stanowi, że do użytkowania obiektu budowlanego, na którego wzniesienie jest wymagane pozwolenie na budowę można przystąpić z zastrzeżeniem art. 55 i 57, po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten w terminie 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji.
Zakończenie budowy jest pewnym stanem faktycznym i polega na zaprzestaniu prowadzenia prac związanych z wznoszeniem obiektu budowlanego. Dokonanie skutecznego zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego oznacza uznanie przez organ, iż proces budowlany został zakończony. Zakończenie budowy nastąpi przede wszystkim w sytuacji, gdy zostało złożone zawiadomienie spełniające warunki określone w ustawie i organ nie złoży sprzeciwu do tak dokonanego zgłoszenia.
Artykuł 57 u.p.b. określa jakie dokumenty inwestor jest zobowiązany dołączyć do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego oraz przewiduje, że w sytuacji złożenia zawiadomienia o zakończeniu budowy z brakami organ jest obowiązany wezwać inwestora do uzupełnienia dostrzeżonych braków, a inwestor ma obowiązek braki te uzupełnić.
Zgodnie z art. 57 ust. 7 u.p.b., w przypadku stwierdzenia przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego z naruszeniem przepisów art. 54 i 55, właściwy organ wymierza karę z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego, stosując odpowiednio przepisy, o których mowa w art. 59f ust. 1.
Według art. 59f ust. 1, 2, 3 u.p.b. kara z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego stanowi iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w), gdzie stawka opłaty (s) wynosi […] zł i podlega dziesięciokrotnemu podwyższeniu. Kategorie obiektów, współczynnik kategorii obiektu oraz współczynnik wielkości obiektu określa załącznik do ustawy.
Kara za nielegalne użytkowanie budynku mieszkalnego jednorodzinnego obliczona zgodnie z art. 59f ust. 1, 2, 3 u.p.b. stanowi iloczyn:
– stawki opłaty (s) = 500 zł x 10 = 5000 zł
– współczynnika kategorii obiektu (k) = 2,0
– współczynnika wielkości obiektu (w) =1,0
i wynosi 10 000 zł (5000 zł x 2,0 x 1,0).
Jednak w Pana przypadku jest to przedawnione.
Nie otrzyma Pan kary, ale zgłoszenia zakończenia budowy powinien Pan dokonać lub uzyskać pozwolenie na użytkowanie – bez znaczenia, bowiem formalne warunki są te same – a kupujący, jak widać, potrzebuje dokumentu – dla siebie czy dla banku. Panu to ułatwi życie i jemu.
Pisze Pan, że brakuje Panu dziennika budowy. Prawo budowlane nie przewiduje trybu postępowania w przypadku nieprzedłożenia dziennika budowy, np. ze względu na jego zagubienie lub zniszczenie.
W sytuacji ubiegania się o pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego, w celu udokumentowania określonych faktów, należy przeprowadzić postępowanie dowodowe w oparciu o przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego – w celu ustalenia jego treści można dopuścić inne dowody (zob. art. 75 § 1 K.p.a.). Zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania administracyjnego jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. W szczególności dowodem mogą być dokumenty, zeznania świadków, opinie biegłych oraz oględziny. Dopuszczalne są inne środki dowodowe jak opinie, plany, mapy, filmy, zdjęcia, taśmy nagrań, itp.
Budynek może zostać dopuszczony do użytkowania, ale aby można było tak zrobić należy w miarę możliwości odtworzyć przebieg budowy, biorąc pod uwagę wszystkie dowody.
Marta odziedziczyła po dziadkach dom, który był wybudowany jeszcze w latach 90. Budynek przez lata był zamieszkany, wszystkie media działały bez zarzutu. Gdy postanowiła go sprzedać, okazało się, że nie ma ani pozwolenia na użytkowanie, ani zgłoszenia zakończenia budowy. Nowy nabywca potrzebował takiego dokumentu do uzyskania kredytu, więc Marta musiała odtworzyć historię budowy na podstawie zdjęć rodzinnych i zeznań sąsiadów.
Piotr, kupując działkę na przedmieściach, postawił dom zgodnie z projektem i pozwoleniem na budowę. W ferworze wykańczania wnętrz i przeprowadzki zapomniał o formalnym zgłoszeniu zakończenia budowy. Po dziesięciu latach, gdy chciał przepisać nieruchomość na córkę, został poproszony o dokument potwierdzający zakończenie budowy. Na szczęście sprawa była już przedawniona, a urzędnicy pomogli mu dopełnić brakujących formalności.
Anna i Tomasz przez lata budowali dom metodą gospodarczą. Nigdy nie prowadzili skrupulatnie dziennika budowy, a po zakończeniu prac nie zgłosili zakończenia inwestycji. Gdy postanowili sprzedać nieruchomość, pojawił się problem braku wymaganych dokumentów. Dzięki wsparciu prawnika zebrali dostępne materiały: faktury za zakup materiałów, fotografie z budowy oraz oświadczenia ekipy budowlanej, co pozwoliło na pomyślne zakończenie sprawy.
Brak formalnego pozwolenia na użytkowanie domu, który od lat jest zamieszkany i wybudowany zgodnie z przepisami, nie przekreśla możliwości jego sprzedaży. Kluczowe jest, aby sprawdzić, czy dokonano zgłoszenia zakończenia budowy — to właśnie ono potwierdza legalność użytkowania obiektu. Nawet jeśli dokumentów brakuje, prawo przewiduje możliwość odtworzenia przebiegu budowy na podstawie dostępnych dowodów. Choć sytuacja może wydawać się skomplikowana, w praktyce możliwe jest jej uporządkowanie, co ułatwi zarówno sprzedaż domu, jak i zapewni spokój prawny dla nowego właściciela.
Jeżeli masz wątpliwości co do formalności związanych z budową, zakończeniem budowy czy sprzedażą nieruchomości, skorzystaj z naszej pomocy. Oferujemy szybkie i rzetelne porady prawne online — bez wychodzenia z domu, jasno wyjaśniamy Twoją sytuację i pomagamy znaleźć najlepsze rozwiązanie. Niezależnie od tego, czy brakuje Ci dokumentów, potrzebujesz pomocy w kontakcie z urzędem, czy chcesz bezpiecznie przeprowadzić transakcję sprzedaży, nasi prawnicy są do Twojej dyspozycji.
1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion
Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.
Zapytaj prawnika