Zakup działki rekreacyjnej z domkiem, jak sprawdzić legalność budynku?

Oczywiście zrozumiałe są Pana obawy. Zakup domu, który okazałby się być samowolą budowlaną, niesie dla nowego właściciela mnóstwo problemów. Zarówno natury prawnej, jak i finansowej (grzywna, nakaz rozbiórki lub kosztowna legalizacja). Dlatego przed zakupem nieruchomości warto upewnić się, że budynek został formalnie odebrany i będziemy mogli w nim zamieszkać. Tutaj jednak w razie czego zastosowanie znajdzie nieodpłatna uproszona procedura legalizacyjna.

Uproszczona procedura legalizacyjna

Uproszczone postępowanie może mieć zastosowanie, jeżeli od zakończenia budowy upłynęło co najmniej 20 lat. Termin „zakończenie budowy” jest nieostry i budzi wątpliwości interpretacyjne. Zgodnie z wyrokiem WSA w Rzeszowie, sygn. akt II SA/Rz 71/21: „przez to pojęcie należy rozumieć doprowadzenie budowy do takiego stadium, w którym w przypadku legalnej budowy obowiązuje zawiadomienie o jej zakończeniu lub wystąpienie z wnioskiem o udzielenie pozwolenia na jej użytkowanie”. Należy zatem uznać, że wszelkiego rodzaju roboty budowlane wykonane po tym momencie nie powinny przerywać 20-letniego biegu. Obiekt budowlany, od którego zakończenia budowy minęło ponad 20 lat, może przecież wymagać remontu albo wymiany stolarki okiennej. Należy jednak pamiętać, iż wszystkie roboty budowlane, które zostały wykonane bez wymaganego zgłoszenia robót budowlanych lub uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, będą traktowane jako osobna samowola budowlana.

Ustawodawca przewidział dwie sytuacje, w których przypadku przeprowadzenie uproszczonego postępowania legalizacyjnego jest niemożliwe:

1. 
   20-letni termin upłynął po dniu wydania postanowienia o wstrzymaniu budowy w postępowaniu legalizacyjnym „zwykłym” (art. 49f ust. 5 Prawo budowlane),
2. decyzja o nakazie rozbiórki wydano przed dniem wejścia w życie ustawy z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw, tj. przed dniem 19 września 2020 r. (art. 32 ww. ustawy).

W tym miejscu warto nadmienić, iż w orzecznictwie utrwalił się pogląd, zgodnie z którym uproszczone postępowanie legalizacyjne może być wszczęte jako odrębna sprawa, niezależnie od toczącego się „zwykłego” postępowania legalizacyjnego, co zostało również potwierdzone w wyroku NSA z dnia 14 marca 2023 r., sygn. akt II OSK 2857/21:

„Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego prawidłowe rozumienie treści przepisów art. 25 i art. 32 ustawy nowelizującej wskazuje, że w stosunku do obiektów budowlanych, co do których wszczęto postępowanie legalizacyjne na podstawie dotychczasowych przepisów Prawa budowlanego, ale nie wydano decyzji o nakazie rozbiórki, możliwe jest zastosowanie uproszczonego postępowania legalizacyjnego, o jakim mowa w art. 49f Prawa budowlanego. Zauważyć trzeba, że prezentowana przez organy nadzoru odmienna wykładnia wymienionych przepisów prowadziłaby do nieuzasadnionego ograniczenia nowej regulacji z artykułu 49f Prawa budowlanego, podczas gdy celem wprowadzonych przez ustawodawcę rozwiązań było niewątpliwie jak najszersze uporządkowanie starych samowoli budowlanych”.

Dokumenty legalizacyjne

Po wszczęciu postępowania przez organ nadzoru sama procedura ulega uproszczeniu względem „zwykłego” trybu z art. 48, co powinno przełożyć się również na krótszy czas rozpatrywania danej sprawy. Po wszczęciu postępowania organ nadzoru w drodze postanowienia nakłada obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60 dni. Do dokumentów tych należą: oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (druk PB-5), geodezyjna inwentaryzacja powykonawcza obiektu budowlanego, a także ekspertyza techniczna sporządzona przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia budowlane, wskazująca, czy stan techniczny obiektu budowlanego nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi oraz pozwala na bezpieczne użytkowanie obiektu budowlanego zgodnie z dotychczasowym lub zamierzonym sposobem użytkowania.

Sprawdzenie dokumentacji istniejącego budynku

Właściciel obiektu legalizowanego w trybie uproszczonym zwolniony jest z obowiązku ponoszenia wysokiej opłaty legalizacyjnej.

Budynek jest jednym z najważniejszych obiektów katastru nieruchomości, którego rolę w Polsce spełnia ewidencja gruntów i budynków (EGiB). Informacje zawarte w tym rejestrze publicznym gromadzone są zgodnie z przepisami ustawy z dnia 17 maja 1989 roku Prawo Geodezyjne i Kartograficzne oraz aktów wykonawczych.

Jeśli natomiast jest tak, że w ewidencji budynków i gruntów obiekt jest wykazany – wskazuję, że najpewniej został on wzniesiony legalnie. Sugeruję weryfikację jeszcze księgi wieczystej, o ile jest.

Urzędowym dokumentem potwierdzającym „legalność” budowli jest zawsze wypis z kartoteki budynków oraz wypis i wyrys z ewidencji gruntów dostępny również w starostwie. Jeśli na obu tych dokumentach występuje budynek i jego dane zgadzają się ze stanem faktycznym, nie ma powodu do niepokoju.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.