Domek letniskowy na zgłoszenie - tymczasowy obiekt budowlany

• Autor: Michał Berliński

Posiadam domek holenderski o wymiarach 3,50 x 12 m. Chciałbym kupić działkę budowlaną i legalnie postawić tam ten domek, który ma spełniać funkcję domku letniskowego. Czy jest możliwe uzyskanie pozwolenia na budowę dla takiego domku? Czy może wystarczy tylko zgłoszenie?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Domek letniskowy na zgłoszenie - tymczasowy obiekt budowlany

Domek letniskowy jako tymczasowy obiekt budowlany

W opisanym przypadku mamy do czynienia de facto z domkiem letniskowym, a dokładniej domkiem holenderskim. Zgodnie z przepisami taka budowla uważana jest za tzw. tymczasowy obiekt budowlany. Zgodnie z obowiązującymi przepisami Prawa budowlanego – pozwolenia na budowę nie wymaga budowa: „2a) wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki;”. W tej sprawie mamy jednak do czynienia z tzw. domkiem letniskowym. Budowa bez pozwolenia możliwa jest pod warunkiem spełnienia kilku przesłanek:

  • po pierwsze, planowany domek letniskowy, czyli budynek rekreacji indywidualnej, musi być budynkiem wolno stojącym oraz parterowym;
  • po drugie, jego powierzchnia zabudowy nie może przekraczać 35 m2;
  • trzecia przesłanka wskazuje, iż liczba takich obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki.

Zobacz też: Zgłoszenie domku holenderskiego

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Zgłoszenie domku letniskowego

W tym przypadku wystarczy jedynie dokonanie zgłoszenia do organu administracji architektoniczno-budowlanej (zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego):

  • organem administracji architektoniczno-budowlanej w sprawie zgłoszenia budowy jest starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu;
  • zgłoszenia dokonuje się na odpowiednim formularzu, który otrzymamy w urzędzie bądź ze strony internetowej starostwa powiatowego (urzędu miasta);
  • w zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia;
  • do zgłoszenia trzeba dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (gdy nie ma obowiązującego planu miejscowego) oraz – w zależności od potrzeb – odpowiednie szkice lub rysunki dotyczące planowanej inwestycji. Nie jest konieczne, aby zostały one przygotowane przez osobę z uprawnieniami budowlanymi. Przy instytucji zgłoszenia nie jest wymagany projekt budowlany domku.
    Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Ryzyko konieczności legalizacji budynku – domku letniskowego holenderskiego

I w tym miejscu pojawiają się schody. Organy Nadzoru Budowlanego w Białymstoku niegdyś uznały w jednej ze spraw, że domki holenderskie spełniają powyższe warunki i można je uznać za domki letniskowe i jako takie podlegają tylko zgłoszeniu, bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę. Gdyby w Polsce było prawo jasne i szczegółowe, w tym miejscu zakończylibyśmy tę poradę, jednak wskazać należy, że te same organy w Szczecinie uznały domki holenderskie za coś zupełnie innego. Co więcej, ich decyzja jest potwierdzona również orzeczeniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Przyczepy w tzw. stylu holenderskim są to obiekty przeznaczone do pełnienia funkcji domów letniskowych, nie można zaś wskazać, że są to np. pojazdy. Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego stwierdził jednak, że w katalogu wymienionych w Prawie budowlanym obiektów, realizowanych na podstawie zgłoszenia, nie ma „domków holenderskich”. Inspektor w tamtym przypadku zażądał więc od właściciela posesji dokumentów wymaganych przy legalizacji, czyli zaświadczenia wójta gminy o zgodności inwestycji z miejscowym planem lub ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz czterech egzemplarzy projektu budowlanego wraz z wymaganymi opiniami i uzgodnieniami. I w tym przypadku niestety sąd potwierdził to zdanie. Stwierdził przede wszystkim, że domki holenderskie, ustawione na posesji, to nie przyczepy. Nie mają one rejestracji, a ustawione na bloczkach betonowych nie spełniały w chwili kontroli funkcji transportowo-komunikacyjnej. Potencjalna możliwość ich przemieszczania po drogach publicznych nie jest ich zasadniczą funkcją, lecz służy jedynie temu, aby je usytuować na określonym miejscu. Sąd nakazał więc legalizację budynku.

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Tymczasowość domku holenderskiego

Ja jednak stałbym na stanowisku, że jest to tymczasowy obiekt budowlany. W orzecznictwie sądowo-administracyjnym przyjmuje się, że nie połączona trwale z gruntem przyczepa typu domek holenderski jest tymczasowym obiektem budowlanym w rozumieniu art. 3 pkt 5 Prawa budowlanego. Nawet odłączenie od mediów i przemieszczanie w obrębie działki nie powoduje utraty cech takiego obiektu. Definicja tymczasowych obiektów budowlanych została zawarta w art. 3 pkt 5 Prawa budowlanego. Stanowi ona, iż tymczasowy obiekt budowlany jest przeznaczony do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jego trwałości technicznej, przewidziany do przeniesienia w inne miejsce lub rozbiórki, a także jest niepołączony trwale z gruntem (np. strzelnica, kiosk uliczny, pawilon sprzedaży ulicznej i wystawowej, przekrycie namiotowe i powłoka pneumatyczna, urządzenie rozrywkowe, barakowóz, obiekt kontenerowy). Wyliczenie tych obiektów ma jednak charakter przykładowy. Do tego rodzaju obiektów mogą być zatem zaliczane także inne obiekty budowlane o analogicznych właściwościach. W przepisie tym wyróżnione zostały dwa rodzaje tymczasowych obiektów budowlanych. Po pierwsze, jest nim obiekt budowlany przeznaczony do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jego trwałości technicznej, przewidzianym do przeniesienia w inne miejsce lub do rozbiórki. Cecha tymczasowości wynika w tym względzie z cech konstrukcyjnych, trwałości materiałów oraz technologii czy też projektu obiektu budowlanego. Po drugie, jest nim obiekt budowlany niepołączony trwale z gruntem. Legislator dokonał jednocześnie przykładowego wyliczenia tego rodzaju obiektów budowlanych. Inne niż wskazane w omawianym przepisie obiekty tymczasowe wymagają zatem uzyskania pozwolenia na budowę. Decydujące znaczenie dla zakwalifikowania określonego obiektu do wymienionych wyżej kategorii mają zarówno okoliczności faktyczne sprawy, jak i zamiar inwestora oraz konstrukcja obiektu.

Podsumowując: w mojej ocenie należałoby zgłosić budowę takich obiektów i oczekiwać ewentualnego sprzeciwu ze strony organów nadzoru.

Przykłady

Pan Andrzej z Mazur – szybkie zgłoszenie, szybki wypoczynek

Pan Andrzej kupił działkę rekreacyjną w pobliżu jeziora o powierzchni 1100 m². Posiadał domek holenderski (3,5 x 10 m), który chciał postawić jako miejsce letniego wypoczynku. Złożył zgłoszenie budowy budynku rekreacji indywidualnej do starostwa – załączył oświadczenie o prawie do dysponowania gruntem, prosty szkic rozmieszczenia domku oraz informację o rozpoczęciu robót. Po 21 dniach, nie otrzymawszy sprzeciwu, ustawił domek na bloczkach i od razu mógł z niego korzystać. Dzięki zgodności z przepisami i braku miejscowego planu, obyło się bez problemów.

Pani Dorota z województwa zachodniopomorskiego – kontrola i legalizacja

Pani Dorota ustawiła domek holenderski na działce swojej mamy, również o powierzchni ok. 1000 m². Nie dokonała jednak wcześniejszego zgłoszenia, sądząc, że domek nie wymaga formalności. Po kilku miesiącach została skontrolowana przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Urzędnicy uznali, że domek nie jest „przyczepą”, lecz tymczasowym obiektem budowlanym – i jako taki powinien być zgłoszony. W efekcie pani Dorota musiała przeprowadzić procedurę legalizacji, co wiązało się z dodatkowymi kosztami, wykonaniem projektu i opiniami technicznymi.

Państwo Kowalscy – gmina z planem miejscowym komplikuje sprawę

Państwo Kowalscy nabyli działkę o powierzchni 600 m² w gminie, gdzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Chcieli ustawić domek holenderski na zgłoszenie. Niestety, plan przewidywał na tym terenie wyłącznie zabudowę jednorodzinną z fundamentem – nie dopuszczał obiektów tymczasowych. Urząd odrzucił zgłoszenie, a Kowalscy musieli wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy i pozwolenie na budowę małego domku murowanego. Domek holenderski został przesunięty na działkę znajomych, gdzie zgłoszenie było możliwe.

Podsumowanie

Postawienie domku holenderskiego jako obiektu letniskowego może odbyć się na podstawie zgłoszenia, o ile spełnione są określone warunki dotyczące wielkości, przeznaczenia oraz liczby obiektów na działce. Kluczowe znaczenie ma tu również interpretacja lokalnych organów administracyjnych oraz istnienie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Choć prawo przewiduje uproszczoną procedurę, praktyka pokazuje, że różnice w podejściu urzędów mogą prowadzić do sporów i konieczności legalizacji. Dlatego przed ustawieniem domku warto sprawdzić lokalne przepisy i skonsultować się z urzędem, by uniknąć problemów w przyszłości.

Oferta porad prawnych

Jeśli masz wątpliwości dotyczące postawienia domku letniskowego, zgłoszenia budowy lub interpretacji przepisów prawa budowlanego, skorzystaj z naszej pomocy prawnej online. Oferujemy szybkie i profesjonalne porady – bez wychodzenia z domu. Prześlij opis swojej sprawy, a doświadczony prawnik przeanalizuje Twoją sytuację i udzieli konkretnej, praktycznej odpowiedzi dostosowanej do Twoich potrzeb.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Michał Berliński

O autorze: Michał Berliński

Prawnik, absolwent Wydziału Prawa, Prawa Kanonicznego i Administracji na Katolickim Uniwersytecie Lubelskim Jana Pawła II w Lublinie. Studia ukończył w 2015 roku obroną pracy magisterskiej w Katedrze Prawa Pracy o temacie „Zakaz konkurencji w trakcie i po ustaniu stosunku pracy”. Podczas studiów praktykował w kancelariach adwokackich i radcowskich oraz w prokuraturze, udzielał również porad prawnych w Uniwersyteckiej Poradni Prawnej głównie z zakresu prawa cywilnego oraz rodzinnego. Ukończył aplikację komorniczą w Izbie Komorniczej przy Sądzie Apelacyjnym w Lublinie. W 2018 roku uzyskał pozytywny wynik z egzaminu komorniczego i został powołany na stanowisko asesora komorniczego przez Prezesa Sądu Apelacyjnego w Lublinie. Nieprzerwanie od 2015 roku pracuje jako asystent komornika, aplikant, asesor komorniczy i kierownik kancelarii. Aktualnie prowadzi własną kancelarię komorniczą, Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Radomiu. Specjalizuje się głównie w prawie cywilnym, rodzinnym, postępowaniu cywilnym oraz egzekucyjnym. Interesuje się również prawem pracy, nieruchomości i ich obrotem, a także prawem nowych technologii i rynkiem e-commerce.



Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

porady prawne online ePorady24.pl

prawo spadkowe

odpowiedziprawne.pl

Zadaj pytanie »