• Autor: Michał Berliński
Posiadam domek holenderski o wymiarach 3,50 x 12 m. Chciałbym kupić działkę budowlaną i legalnie postawić tam ten domek, który ma spełniać funkcję domku letniskowego. Czy jest możliwe uzyskanie pozwolenia na budowę dla takiego domku? Czy może wystarczy tylko zgłoszenie?
W opisanym przypadku mamy do czynienia de facto z domkiem letniskowym, a dokładniej domkiem holenderskim. Zgodnie z przepisami taka budowla uważana jest za tzw. tymczasowy obiekt budowlany. Zgodnie z obowiązującymi przepisami Prawa budowlanego – pozwolenia na budowę nie wymaga budowa: „2a) wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m2 powierzchni działki;”. W tej sprawie mamy jednak do czynienia z tzw. domkiem letniskowym. Budowa bez pozwolenia możliwa jest pod warunkiem spełnienia kilku przesłanek:
Zobacz też: Zgłoszenie domku holenderskiego
W tym przypadku wystarczy jedynie dokonanie zgłoszenia do organu administracji architektoniczno-budowlanej (zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego):
I w tym miejscu pojawiają się schody. Organy Nadzoru Budowlanego w Białymstoku niegdyś uznały w jednej ze spraw, że domki holenderskie spełniają powyższe warunki i można je uznać za domki letniskowe i jako takie podlegają tylko zgłoszeniu, bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę. Gdyby w Polsce było prawo jasne i szczegółowe, w tym miejscu zakończylibyśmy tę poradę, jednak wskazać należy, że te same organy w Szczecinie uznały domki holenderskie za coś zupełnie innego. Co więcej, ich decyzja jest potwierdzona również orzeczeniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Przyczepy w tzw. stylu holenderskim są to obiekty przeznaczone do pełnienia funkcji domów letniskowych, nie można zaś wskazać, że są to np. pojazdy. Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego stwierdził jednak, że w katalogu wymienionych w Prawie budowlanym obiektów, realizowanych na podstawie zgłoszenia, nie ma „domków holenderskich”. Inspektor w tamtym przypadku zażądał więc od właściciela posesji dokumentów wymaganych przy legalizacji, czyli zaświadczenia wójta gminy o zgodności inwestycji z miejscowym planem lub ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz czterech egzemplarzy projektu budowlanego wraz z wymaganymi opiniami i uzgodnieniami. I w tym przypadku niestety sąd potwierdził to zdanie. Stwierdził przede wszystkim, że domki holenderskie, ustawione na posesji, to nie przyczepy. Nie mają one rejestracji, a ustawione na bloczkach betonowych nie spełniały w chwili kontroli funkcji transportowo-komunikacyjnej. Potencjalna możliwość ich przemieszczania po drogach publicznych nie jest ich zasadniczą funkcją, lecz służy jedynie temu, aby je usytuować na określonym miejscu. Sąd nakazał więc legalizację budynku.
Ja jednak stałbym na stanowisku, że jest to tymczasowy obiekt budowlany. W orzecznictwie sądowo-administracyjnym przyjmuje się, że nie połączona trwale z gruntem przyczepa typu domek holenderski jest tymczasowym obiektem budowlanym w rozumieniu art. 3 pkt 5 Prawa budowlanego. Nawet odłączenie od mediów i przemieszczanie w obrębie działki nie powoduje utraty cech takiego obiektu. Definicja tymczasowych obiektów budowlanych została zawarta w art. 3 pkt 5 Prawa budowlanego. Stanowi ona, iż tymczasowy obiekt budowlany jest przeznaczony do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jego trwałości technicznej, przewidziany do przeniesienia w inne miejsce lub rozbiórki, a także jest niepołączony trwale z gruntem (np. strzelnica, kiosk uliczny, pawilon sprzedaży ulicznej i wystawowej, przekrycie namiotowe i powłoka pneumatyczna, urządzenie rozrywkowe, barakowóz, obiekt kontenerowy). Wyliczenie tych obiektów ma jednak charakter przykładowy. Do tego rodzaju obiektów mogą być zatem zaliczane także inne obiekty budowlane o analogicznych właściwościach. W przepisie tym wyróżnione zostały dwa rodzaje tymczasowych obiektów budowlanych. Po pierwsze, jest nim obiekt budowlany przeznaczony do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jego trwałości technicznej, przewidzianym do przeniesienia w inne miejsce lub do rozbiórki. Cecha tymczasowości wynika w tym względzie z cech konstrukcyjnych, trwałości materiałów oraz technologii czy też projektu obiektu budowlanego. Po drugie, jest nim obiekt budowlany niepołączony trwale z gruntem. Legislator dokonał jednocześnie przykładowego wyliczenia tego rodzaju obiektów budowlanych. Inne niż wskazane w omawianym przepisie obiekty tymczasowe wymagają zatem uzyskania pozwolenia na budowę. Decydujące znaczenie dla zakwalifikowania określonego obiektu do wymienionych wyżej kategorii mają zarówno okoliczności faktyczne sprawy, jak i zamiar inwestora oraz konstrukcja obiektu.
Podsumowując: w mojej ocenie należałoby zgłosić budowę takich obiektów i oczekiwać ewentualnego sprzeciwu ze strony organów nadzoru.
Pan Andrzej kupił działkę rekreacyjną w pobliżu jeziora o powierzchni 1100 m². Posiadał domek holenderski (3,5 x 10 m), który chciał postawić jako miejsce letniego wypoczynku. Złożył zgłoszenie budowy budynku rekreacji indywidualnej do starostwa – załączył oświadczenie o prawie do dysponowania gruntem, prosty szkic rozmieszczenia domku oraz informację o rozpoczęciu robót. Po 21 dniach, nie otrzymawszy sprzeciwu, ustawił domek na bloczkach i od razu mógł z niego korzystać. Dzięki zgodności z przepisami i braku miejscowego planu, obyło się bez problemów.
Pani Dorota ustawiła domek holenderski na działce swojej mamy, również o powierzchni ok. 1000 m². Nie dokonała jednak wcześniejszego zgłoszenia, sądząc, że domek nie wymaga formalności. Po kilku miesiącach została skontrolowana przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. Urzędnicy uznali, że domek nie jest „przyczepą”, lecz tymczasowym obiektem budowlanym – i jako taki powinien być zgłoszony. W efekcie pani Dorota musiała przeprowadzić procedurę legalizacji, co wiązało się z dodatkowymi kosztami, wykonaniem projektu i opiniami technicznymi.
Państwo Kowalscy nabyli działkę o powierzchni 600 m² w gminie, gdzie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Chcieli ustawić domek holenderski na zgłoszenie. Niestety, plan przewidywał na tym terenie wyłącznie zabudowę jednorodzinną z fundamentem – nie dopuszczał obiektów tymczasowych. Urząd odrzucił zgłoszenie, a Kowalscy musieli wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy i pozwolenie na budowę małego domku murowanego. Domek holenderski został przesunięty na działkę znajomych, gdzie zgłoszenie było możliwe.
Postawienie domku holenderskiego jako obiektu letniskowego może odbyć się na podstawie zgłoszenia, o ile spełnione są określone warunki dotyczące wielkości, przeznaczenia oraz liczby obiektów na działce. Kluczowe znaczenie ma tu również interpretacja lokalnych organów administracyjnych oraz istnienie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Choć prawo przewiduje uproszczoną procedurę, praktyka pokazuje, że różnice w podejściu urzędów mogą prowadzić do sporów i konieczności legalizacji. Dlatego przed ustawieniem domku warto sprawdzić lokalne przepisy i skonsultować się z urzędem, by uniknąć problemów w przyszłości.
Jeśli masz wątpliwości dotyczące postawienia domku letniskowego, zgłoszenia budowy lub interpretacji przepisów prawa budowlanego, skorzystaj z naszej pomocy prawnej online. Oferujemy szybkie i profesjonalne porady – bez wychodzenia z domu. Prześlij opis swojej sprawy, a doświadczony prawnik przeanalizuje Twoją sytuację i udzieli konkretnej, praktycznej odpowiedzi dostosowanej do Twoich potrzeb.
1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
O autorze: Michał Berliński
Prawnik, absolwent Wydziału Prawa, Prawa Kanonicznego i Administracji na Katolickim Uniwersytecie Lubelskim Jana Pawła II w Lublinie. Studia ukończył w 2015 roku obroną pracy magisterskiej w Katedrze Prawa Pracy o temacie „Zakaz konkurencji w trakcie i po ustaniu stosunku pracy”. Podczas studiów praktykował w kancelariach adwokackich i radcowskich oraz w prokuraturze, udzielał również porad prawnych w Uniwersyteckiej Poradni Prawnej głównie z zakresu prawa cywilnego oraz rodzinnego. Ukończył aplikację komorniczą w Izbie Komorniczej przy Sądzie Apelacyjnym w Lublinie. W 2018 roku uzyskał pozytywny wynik z egzaminu komorniczego i został powołany na stanowisko asesora komorniczego przez Prezesa Sądu Apelacyjnego w Lublinie. Nieprzerwanie od 2015 roku pracuje jako asystent komornika, aplikant, asesor komorniczy i kierownik kancelarii. Aktualnie prowadzi własną kancelarię komorniczą, Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Radomiu. Specjalizuje się głównie w prawie cywilnym, rodzinnym, postępowaniu cywilnym oraz egzekucyjnym. Interesuje się również prawem pracy, nieruchomości i ich obrotem, a także prawem nowych technologii i rynkiem e-commerce.
Zapytaj prawnika