Domek letniskowy na zgłoszenie - tymczasowy obiekt budowlany

Domek letniskowy jako tymczasowy obiekt budowlany

W opisanym przypadku mamy do czynienia de facto z domkiem letniskowym, a dokładniej domkiem holenderskim. Zgodnie z przepisami taka budowla uważana jest za tzw. tymczasowy obiekt budowlany. Zgodnie z obowiązującymi przepisami Prawa budowlanego – pozwolenia na budowę nie wymaga budowa: „2a) wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku, o powierzchni zabudowy do 35 m², przy czym liczba tych obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m² powierzchni działki;”. W tej sprawie mamy jednak do czynienia z tzw. domkiem letniskowym. Budowa bez pozwolenia możliwa jest pod warunkiem spełnienia kilku przesłanek:

• po pierwsze, planowany domek letniskowy, czyli budynek rekreacji indywidualnej, musi być budynkiem wolno stojącym oraz parterowym;
• po drugie, jego powierzchnia zabudowy nie może przekraczać 35 m²;
• trzecia przesłanka wskazuje, iż liczba takich obiektów na działce nie może przekraczać jednego na każde 500 m² powierzchni działki.

Zgłoszenie domku letniskowego

W tym przypadku wystarczy jedynie dokonanie zgłoszenia do organu administracji architektoniczno-budowlanej (zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego):

• organem administracji architektoniczno-budowlanej w sprawie zgłoszenia budowy jest starosta lub prezydent miasta na prawach powiatu;
• zgłoszenia dokonuje się na odpowiednim formularzu, który otrzymamy w urzędzie bądź ze strony internetowej starostwa powiatowego (urzędu miasta);
• w zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia;
• do zgłoszenia trzeba dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (gdy nie ma obowiązującego planu miejscowego) oraz – w zależności od potrzeb – odpowiednie szkice lub rysunki dotyczące planowanej inwestycji. Nie jest konieczne, aby zostały one przygotowane przez osobę z uprawnieniami budowlanymi. Przy instytucji zgłoszenia nie jest wymagany projekt budowlany domku.

Ryzyko konieczności legalizacji budynku – domku letniskowego holenderskiego

I w tym miejscu pojawiają się schody. Organy Nadzoru Budowlanego w Białymstoku niegdyś uznały w jednej ze spraw, że domki holenderskie spełniają powyższe warunki i można je uznać za domki letniskowe i jako takie podlegają tylko zgłoszeniu, bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę. Gdyby w Polsce było prawo jasne i szczegółowe, w tym miejscu zakończylibyśmy tę poradę, jednak wskazać należy, że te same organy w Szczecinie uznały domki holenderskie za coś zupełnie innego. Co więcej, ich decyzja jest potwierdzona również orzeczeniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Przyczepy w tzw. stylu holenderskim są to obiekty przeznaczone do pełnienia funkcji domów letniskowych, nie można zaś wskazać, że są to np. pojazdy. Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego stwierdził jednak, że w katalogu wymienionych w Prawie budowlanym obiektów, realizowanych na podstawie zgłoszenia, nie ma „domków holenderskich”. Inspektor w tamtym przypadku zażądał więc od właściciela posesji dokumentów wymaganych przy legalizacji, czyli zaświadczenia wójta gminy o zgodności inwestycji z miejscowym planem lub ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy, oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz czterech egzemplarzy projektu budowlanego wraz z wymaganymi opiniami i uzgodnieniami. I w tym przypadku niestety sąd potwierdził to zdanie. Stwierdził przede wszystkim, że domki holenderskie, ustawione na posesji, to nie przyczepy. Nie mają one rejestracji, a ustawione na bloczkach betonowych nie spełniały w chwili kontroli funkcji transportowo-komunikacyjnej. Potencjalna możliwość ich przemieszczania po drogach publicznych nie jest ich zasadniczą funkcją, lecz służy jedynie temu, aby je usytuować na określonym miejscu. Sąd nakazał więc legalizację budynku.

Tymczasowość domku holenderskiego

Ja jednak stałbym na stanowisku, że jest to tymczasowy obiekt budowlany. W orzecznictwie sądowo-administracyjnym przyjmuje się, że nie połączona trwale z gruntem przyczepa typu domek holenderski jest tymczasowym obiektem budowlanym w rozumieniu art. 3 pkt 5 Prawa budowlanego. Nawet odłączenie od mediów i przemieszczanie w obrębie działki nie powoduje utraty cech takiego obiektu. Definicja tymczasowych obiektów budowlanych została zawarta w art. 3 pkt 5 Prawa budowlanego. Stanowi ona, iż tymczasowy obiekt budowlany jest przeznaczony do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jego trwałości technicznej, przewidziany do przeniesienia w inne miejsce lub rozbiórki, a także jest niepołączony trwale z gruntem (np. strzelnica, kiosk uliczny, pawilon sprzedaży ulicznej i wystawowej, przekrycie namiotowe i powłoka pneumatyczna, urządzenie rozrywkowe, barakowóz, obiekt kontenerowy). Wyliczenie tych obiektów ma jednak charakter przykładowy. Do tego rodzaju obiektów mogą być zatem zaliczane także inne obiekty budowlane o analogicznych właściwościach. W przepisie tym wyróżnione zostały dwa rodzaje tymczasowych obiektów budowlanych. Po pierwsze, jest nim obiekt budowlany przeznaczony do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jego trwałości technicznej, przewidzianym do przeniesienia w inne miejsce lub do rozbiórki. Cecha tymczasowości wynika w tym względzie z cech konstrukcyjnych, trwałości materiałów oraz technologii czy też projektu obiektu budowlanego. Po drugie, jest nim obiekt budowlany niepołączony trwale z gruntem. Legislator dokonał jednocześnie przykładowego wyliczenia tego rodzaju obiektów budowlanych. Inne niż wskazane w omawianym przepisie obiekty tymczasowe wymagają zatem uzyskania pozwolenia na budowę. Decydujące znaczenie dla zakwalifikowania określonego obiektu do wymienionych wyżej kategorii mają zarówno okoliczności faktyczne sprawy, jak i zamiar inwestora oraz konstrukcja obiektu.

Podsumowując: w mojej ocenie należałoby zgłosić budowę takich obiektów i oczekiwać ewentualnego sprzeciwu ze strony organów nadzoru.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – klikając w link »