Opóźnienie budowy domu przez ekipę budowlaną

Gdy wykonawca przerywa budowę domu

Pan Paweł ustalił z wykonawcą ustnie koszt budowy domu do stanu surowego na 400 tys. zł. Wykonawca otrzymał zaliczki w łącznej kwocie 250 tys. zł, ale nie wszystkie wypłaty zostały pokwitowane. Po wykonaniu części prac ekipa przestała pojawiać się na budowie, a do wykonania pozostał dach i prace przy poddaszu. Materiały leżą na terenie inwestycji i niszczeją.

W takiej sytuacji najważniejsze jest uporządkowanie faktów: co dokładnie zostało uzgodnione, jakie prace wykonano, jakie kwoty zapłacono, jakie materiały przekazano wykonawcy i od kiedy roboty faktycznie stoją. Dopiero na tej podstawie można wybrać właściwe działanie: wezwanie do dokończenia prac, odstąpienie od umowy, żądanie zwrotu części pieniędzy albo dochodzenie odszkodowania.

Umowa o roboty budowlane i jej ustna forma

Umowa z ekipą budowlaną może być umową o roboty budowlane, jeżeli wykonawca zobowiązuje się do oddania określonego obiektu lub jego wyodrębnionej części, zgodnie z projektem i zasadami wiedzy technicznej, a inwestor ma przygotować roboty, odebrać obiekt i zapłacić wynagrodzenie. Wynika to z art. 647 Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 648 Kodeksu cywilnego umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem. Brak pisemnej umowy nie oznacza jednak automatycznie, że porozumienie jest nieważne. Umowa może zostać zawarta także ustnie albo przez zachowanie stron, na przykład przez dopuszczenie ekipy na budowę, wykonywanie prac i wypłacanie zaliczek.

Problem pojawia się na etapie dowodowym. Jeżeli strony nie spisały umowy, trzeba wykazać jej treść innymi środkami: pokwitowaniami, przelewami, korespondencją SMS lub e-mail, zdjęciami z budowy, nagraniami, zeznaniami świadków, harmonogramem prac, kosztorysem, zamówieniami materiałów albo wpisami w dzienniku budowy, jeśli taki dokument jest prowadzony.

W sporze konsumenta z przedsiębiorcą przepisy o formie zastrzeżonej dla celów dowodowych nie powinny zamykać konsumentowi drogi do korzystania z dowodu z zeznań świadków lub przesłuchania stron. Jeżeli jednak wykonawca kwestionuje ustalenia, brak pisemnej umowy nadal zwiększa ryzyko procesowe.

Jakie dowody zebrać przed wysłaniem wezwania?

Ciężar udowodnienia faktów spoczywa zasadniczo na tym, kto wywodzi z nich skutki prawne. Wynika to z art. 6 Kodeksu cywilnego. W procesie cywilnym strony powinny wskazywać dowody na poparcie swoich twierdzeń, co wynika z art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego.

Przed wysłaniem pisma do wykonawcy warto przygotować uporządkowany zestaw dowodów. Szczególne znaczenie mają:

• potwierdzenia przelewów, pokwitowania i notatki dotyczące wypłat gotówkowych,
• wiadomości potwierdzające cenę, zakres prac, terminy i obietnice powrotu na budowę,
• zdjęcia oraz nagrania dokumentujące stan wykonanych robót i pozostawionych materiałów,
• dane osób, które widziały ustalenia stron, przekazywanie pieniędzy albo prace na budowie,
• oferty innych wykonawców, jeżeli inwestor musi szukać ekipy zastępczej.

Najtrudniejszy może być dowód zapłaty gotówką bez pokwitowania. Nie jest to z góry niemożliwe, ale wymaga wykazania okoliczności pośrednich, na przykład świadków przekazania pieniędzy, wiadomości potwierdzających odbiór zaliczki albo zgodności wypłat z etapami prac.

Wezwanie wykonawcy do dokończenia robót

W praktyce pierwszym krokiem powinno być pisemne wezwanie wykonawcy do wznowienia i zakończenia prac. Pismo powinno być konkretne. Należy wskazać, jakie roboty nie zostały wykonane, jaki termin wyznacza inwestor oraz jakie będą skutki bezczynności wykonawcy.

Wezwanie można oprzeć na art. 491 Kodeksu cywilnego, który pozwala wyznaczyć dłużnikowi dodatkowy termin do wykonania zobowiązania z zagrożeniem odstąpienia od umowy. W sprawach budowlanych znaczenie ma również art. 656 Kodeksu cywilnego, który odsyła do wybranych przepisów o umowie o dzieło, w tym dotyczących opóźnienia, wadliwego wykonywania robót i odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu.

Jeżeli inwestorowi nadal zależy na dokończeniu robót przez tę samą ekipę, wezwanie z realnym, ale stanowczym terminem bywa najbezpieczniejszym rozwiązaniem. Daje wykonawcy ostatnią szansę, a jednocześnie buduje materiał dowodowy na wypadek późniejszego sporu.

Odstąpienie od umowy z ekipą budowlaną

Jeżeli wykonawca opóźnia się z rozpoczęciem albo wykończeniem prac tak dalece, że nie jest prawdopodobne, aby zdołał zakończyć je w umówionym czasie, inwestor może powołać się na art. 635 Kodeksu cywilnego, stosowany odpowiednio do robót budowlanych. Przepis ten pozwala odstąpić od umowy jeszcze przed upływem terminu wykonania, bez wyznaczania dodatkowego terminu, jeżeli skala opóźnienia uzasadnia taki wniosek.

W wielu sprawach bezpieczniej jest jednak najpierw wysłać wezwanie z dodatkowym terminem. Zmniejsza to ryzyko zarzutu, że odstąpienie było zbyt pochopne, zwłaszcza gdy umowa była ustna, a strony nie ustaliły jednoznacznego harmonogramu.

Oświadczenie o odstąpieniu powinno być złożone w taki sposób, aby wykonawca mógł zapoznać się z jego treścią. Dla celów dowodowych najlepiej wysłać je listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo doręczyć w inny sposób pozwalający wykazać datę i treść doręczenia.

W piśmie warto wskazać podstawę odstąpienia, opisać niewykonane roboty, zażądać rozliczenia zaliczek, zwrotu materiałów i wydania dokumentów związanych z budową, jeżeli pozostają u wykonawcy. Jeżeli część prac została wykonana, strony powinny ją rozliczyć. Nie zawsze oznacza to prosty zwrot całej zapłaconej kwoty, ponieważ wykonawca może domagać się zapłaty za rzeczywiście wykonane i przydatne roboty.

Zwrot zaliczek i rozliczenie wykonanych prac

Po odstąpieniu od umowy wzajemnej zastosowanie może mieć art. 494 Kodeksu cywilnego. Strona odstępująca może żądać zwrotu tego, co świadczyła, a także naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania na zasadach ogólnych.

W robotach budowlanych rozliczenie bywa bardziej złożone niż przy zwykłej sprzedaży. Wykonanych fundamentów, ścian czy stropu nie da się fizycznie zwrócić wykonawcy. Dlatego w praktyce ustala się wartość robót wykonanych prawidłowo i porównuje ją z kwotą zapłaconą przez inwestora. Jeżeli inwestor zapłacił więcej, niż wynosi wartość wykonanych prac, może żądać zwrotu nadpłaty.

Jeżeli nie ma kosztorysu ani protokołów odbioru, pomocna może być prywatna wycena, dokumentacja fotograficzna oraz opinia specjalisty. W procesie sądowym sporne kwestie techniczne i wartościowe często wymagają opinii biegłego.

Odszkodowanie za opóźnienie i szkody na budowie

Jeżeli przez przerwę w pracach inwestor poniósł szkodę, może żądać odszkodowania na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego. Trzeba wykazać niewykonanie albo nienależyte wykonanie zobowiązania, wysokość szkody oraz normalny związek przyczynowy między zachowaniem wykonawcy a szkodą.

Odszkodowanie może obejmować na przykład spadek wartości materiałów, konieczne koszty zabezpieczenia budowy, dodatkowe wydatki na prace naprawcze albo uzasadnioną różnicę w cenie, jeżeli inwestor musiał powierzyć dokończenie robót innej ekipie na mniej korzystnych warunkach. Każdy taki koszt powinien być udokumentowany fakturami, ofertami, zdjęciami, korespondencją i opisem przyczyn.

Inwestor powinien jednocześnie ograniczać rozmiar szkody. Jeżeli na budowie leżą deski, drewno lub inne materiały narażone na zniszczenie, należy w rozsądnym zakresie je zabezpieczyć. Koszt takiego zabezpieczenia może być później elementem roszczenia, jeżeli był potrzebny i pozostawał w związku z opóźnieniem wykonawcy.

Jeżeli problem polega nie tylko na opóźnieniu, ale także na wykonywaniu robót wadliwie albo sprzecznie z umową, znaczenie ma art. 636 Kodeksu cywilnego. Po wezwaniu do zmiany sposobu wykonywania i bezskutecznym upływie odpowiedniego terminu inwestor może odstąpić od umowy albo powierzyć poprawienie lub dalsze wykonanie innej osobie na koszt i niebezpieczeństwo wykonawcy.

Co powinno zawierać pismo do wykonawcy?

Pismo do wykonawcy powinno być krótkie, ale precyzyjne. Warto zawrzeć w nim:

• datę i dane stron,
• opis zawartej umowy, nawet jeżeli była ustna,
• zakres wykonanych oraz niewykonanych prac,
• kwoty zapłacone wykonawcy i sposób ich udokumentowania,
• termin na wznowienie lub zakończenie robót,
• zapowiedź odstąpienia od umowy i żądania zwrotu nadpłaty,
• informację o roszczeniu odszkodowawczym, jeżeli szkoda już powstała.

Jeżeli termin minie bezskutecznie, inwestor może wysłać kolejne pismo z oświadczeniem o odstąpieniu od umowy oraz wezwaniem do zapłaty konkretnej kwoty. W razie braku reakcji pozostaje droga sądowa, a przed jej wszczęciem warto rozważyć próbę ugodową lub mediację.

FAQ

Czy ustna umowa z ekipą budowlaną jest ważna?

Tak, może być ważna. Umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem, ale brak pisemnego dokumentu nie powoduje automatycznie nieważności. Problemem jest przede wszystkim udowodnienie treści ustaleń.

Czy można od razu odstąpić od umowy, gdy wykonawca nie przychodzi na budowę?

To zależy od skali opóźnienia i treści ustaleń. Jeżeli opóźnienie jest tak duże, że terminowe zakończenie prac jest mało prawdopodobne, można rozważyć art. 635 Kodeksu cywilnego. W praktyce często bezpieczniej jest najpierw wysłać pisemne wezwanie z dodatkowym terminem.

Jak odzyskać zaliczkę zapłaconą gotówką bez pokwitowania?

Trzeba wykazać zapłatę innymi dowodami, na przykład świadkami, wiadomościami, zdjęciami, historią wypłat z rachunku, notatkami z ustaleń lub późniejszymi wypowiedziami wykonawcy potwierdzającymi odbiór pieniędzy. Brak pokwitowania utrudnia sprawę, ale nie zawsze ją przekreśla.

Czy można obciążyć wykonawcę kosztami innej ekipy?

Można tego dochodzić, ale trzeba wykazać podstawę prawną, konieczność zlecenia prac innej osobie, wysokość kosztów i ich związek z zachowaniem pierwotnego wykonawcy. Przy wadliwym wykonywaniu robót istotny jest art. 636 Kodeksu cywilnego.

Czy warto zabezpieczyć materiały pozostawione na budowie?

Tak. Inwestor powinien rozsądnie ograniczać szkodę. Jeżeli materiały niszczeją przez przerwę w pracach, należy je zabezpieczyć i udokumentować koszty. Takie wydatki mogą być później elementem roszczenia odszkodowawczego.

Podsumowanie

W sprawie opóźnionej lub porzuconej budowy najważniejsze są dowody, precyzyjne pismo do wykonawcy i prawidłowe rozliczenie wykonanych robót. Inwestor może żądać dokończenia prac, odstąpić od umowy, dochodzić zwrotu nadpłaty oraz odszkodowania, ale każde roszczenie wymaga wykazania konkretnych faktów i kwot.

Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest zwykle wysłanie pisemnego wezwania z ostatecznym terminem, a dopiero po jego bezskutecznym upływie złożenie oświadczenia o odstąpieniu i wezwanie do zapłaty. Jeżeli sprawa dotyczy dużej kwoty albo budowa jest zaawansowana, warto wcześniej przeanalizować dokumenty i dowody.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 21 kwietnia 2009 r., V ACa 88/09

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.