Czy potrzebna zgoda wspólnoty na altanę w ogródku do wyłącznego korzystania?

Nieruchomość wspólna jako przedmiot współwłasności właścicieli lokali

Zgodnie z art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz. U. 2005 r. Nr 31 poz. 266; dalej jako „u.w.l.”) – jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.) i Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) o współwłasności. Chodzi o przepisy art. 195-209 K.c. dotyczące współwłasności oraz art. 606-608 K.p.c. i art. 611-616 K.p.c.

Zgodnie z art. 3 ust. 2 u.w.l. – nieruchomością wspólną jest grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Nieruchomość wspólna jest zawsze przedmiotem współwłasności właścicieli lokali.

Zakres nieruchomości wspólnej może w konkretnym stanie faktycznym budzić wątpliwości. Z pewnością najmniej problemów sprawia zaliczenie do niej gruntu, na którym położony jest budynek obejmujący wyodrębniane lokale. Grunt taki należy do nieruchomości wspólnej także wtedy, gdy jego obszar przekracza potrzeby związane z korzystaniem ze stanowiących odrębne nieruchomości lokali oraz części budynku czy urządzeń służących do wspólnego użytku. Podobnie, jeżeli na danej nieruchomości znajduje się więcej niż jeden budynek i w każdym z nich wyodrębniono lokale, nieruchomość wspólną stanowi cały grunt, a nie tylko części przylegające do poszczególnych budynków. Modyfikując podany wyżej przykład, gdyby na nieruchomości N znajdowały się 2 budynki, a w każdym z nich można by wyodrębnić 5 lokali, X zaś dokonał tego w stosunku do 2 lokali w budynku Nr 1 i 3 lokali w budynku Nr 2, nieruchomością wspólną byłby cały grunt, a jej współwłaścicielami byliby X oraz właściciele lokali wyodrębnionych z obu budynków.

Przez części budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli lokali rozumie się, co znalazło m.in. wyraz w wyroku Sądu Najwyższego z 2 grudnia 1998 r. (I CKN 903/97; OSNC 1999 r. nr 6 poz. 116), te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami (mieszkalnymi lub użytkowymi) należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale. Sąd Najwyższy wyraźnie stwierdził też, iż samodzielny lokal mieszkalny nie należy do części budynku mogących stanowić przedmiot współwłasności właścicieli nieruchomości lokalowych (wyrok z 21 lutego 2002 r.; IV CKN 751/2000; Biuletyn Sądu Najwyższego 2002 r. nr 6 poz. 17).

Czym jest nieruchomość wspólna wspólnoty mieszkaniowej?

Ustawa o własności lokali definiuje, że nieruchomością wspólną wspólnoty mieszkaniowej są te części budynku (i istniejących w nim urządzeń), które nie służą wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 u.w.l.), a także grunt (ewentualnie prawo użytkowania wieczystego), na którym wzniesiono budynek. Nieruchomością wspólną będą zatem np. rury kanalizacyjne, ściany zewnętrzne, dach, strychy, korytarze, kominy, pralnie, suszarnie, przechowalnie wózków dziecięcych, instalacje centralnego ogrzewania, czy kanalizacyjne.

Każdemu właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej. Udział w tej współwłasności został przez ustawę o własności lokali skonstruowany jako prawo związane z własnością lokalu, co ma niezwykle istotne konsekwencje:

• nie można ustanowić odrębnej własności bez jednoczesnego ustanowienia i przeniesienia na nabywcę udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej,
• nie jest możliwe rozporządzanie udziałem w nieruchomości wspólnej niezależnie od nieruchomości lokalowej i odwrotnie,
• przepisy u.w.l. wyraźnie wyłączają dopuszczalność zniesienia tej współwłasności, jest ona więc współwłasnością przymusową i trwa tak długo, jak długo utrzymuje się odrębna własność lokali; zniesienie współwłasności mogłoby nastąpić jedynie w przypadku zniesienia odrębnej własności wszystkich wyodrębnionych lokali; oznacza to, że nie można znieść współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki istnieje odrębna własność lokali w danym budynku.

Istotnym praktycznie problemem jest sposób ustalania wielkości udziału w nieruchomości wspólnej. Co do zasady, wysokość udziału zależy od powierzchni lokalu, oblicza się ją bowiem jako stosunek powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali znajdujących się w budynku wraz z powierzchnią pomieszczeń do nich przynależnych (art. 3 ust. 3 u.w.l.). Udział dotychczasowego właściciela, który ma prawo do niewyodrębnionych lokali, oblicza się analogicznie, tzn. bierze się pod uwagę powierzchnię użytkową należących do niego niewyodrębnionych lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi. Przed wyodrębnieniem lokalu konieczne jest więc dokładne obliczenie powierzchni nie tylko będącego przedmiotem tej czynności lokalu i pomieszczeń do niego przynależnych, lecz wszystkich samodzielnych lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi znajdujących się w budynku.

Jeżeli na nieruchomości usytuowany jest więcej niż jeden budynek, udział właściciela lokalu wyznacza stosunek powierzchni użytkowej jego lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi, do sumy powierzchni użytkowych lokali znajdujących się we wszystkich budynkach wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (art. 3 ust. 5 u.w.l.).

Naruszenie prawa do współposiadania rzeczy wspólnej

Odnosząc to do Pani sytuacji: może Pani korzystać z nieruchomości wspólnej – gruntu, ogródka, przynależnego do Pani lokalu, tylko w takim zakresie, w jakim ustalono to w akcie notarialnym. Oznacza to, że nie może Pani zasadniczo odgrodzić sobie części wspólnej nieruchomości jako ogródka do własnego korzystania, bo ustalenie sobie ogródka, pobudowanie ogrodzenia czy jakiekolwiek czynności wymagają tu zgody wspólnoty (uchwały).

Każdy z właścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. W razie naruszenia tego prawa służy ochrona petytoryjna w postaci powództwa o dopuszczenie do posiadania.

Nie stoi to w sprzeczności z możliwością wydzielenia poszczególnych części nieruchomości wspólnej do wyłącznego korzystania przez poszczególnych właścicieli. Prawo do korzystania np. z tarasu jest wówczas gwarantowane poprzez umowę quoad usum. Umowa taka polega na dokonaniu podziału nieruchomości na części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli.

Zmiana ustalonego sposobu korzystania z nieruchomości określonego w umowie do podziału może nastąpić w wyniku zmiany umowy – wymaga to zgody wszystkich współwłaścicieli albo w wyniku orzeczenia sądowego.

Grunt i ściany zewnętrzne, dach są częścią nieruchomości wspólnej, zatem posadowienie altany na gruncie stanowi ingerencję w nieruchomość wspólną i wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej.

Wspólnota powinna podjąć stosowną uchwałę zezwalającą na taką inwestycję. Zgodnie z treścią art. 206 K.c. – każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Niestety nie oznacza to prawa do swobodnego ingerowania w nieruchomość wspólną w sposób nieuzgodniony z pozostałymi właścicielami.

Wspólnota w tym wypadku ma rację, czyli ma prawo żądać przywrócenia stanu poprzedniego, a więc rozebrania altany.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego - Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733
4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 lutego 2002 r.; IV CKN 751/2000
5. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 grudnia 1998 r. I CKN 903/97

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.