Kategoria: Mała architektura - altana, ogrodzenie

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Czy potrzebna zgoda wspólnoty na altanę w ogródku do wyłącznego korzystania?

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2017-07-21

Zakupiłam „mieszkanie z ogródkiem do wyłącznego dysponowania” – tak jest wpisane w akcie notarialnym. Postawiłam w ogródku altanę związaną fundamentem z gruntem, altana jest oszklona, zamykana, o wymiarach 3 x 3 m, ogródek ma 190 m2. Następnie otrzymałam informację od wspólnoty, że potrzebuję ich zgody, ponieważ ogródek owszem – jest do mojego wyłącznego dysponowania, ale jest też częścią wspólną. Dziś było posiedzenie wspólnoty i nie zgodzili się na obecność altany. To osiedle składa się z trzech domów, każdy 3-piętrowy. Osoby, które się nie zgodziły, to mieszkańcy domów, z okien których nawet nie widać tej altany, więc im na pewno nie przeszkadza. Najbliżsi sąsiedzi wyrazili zgodę. Czy czeka mnie rozbiórka altany?

Izabela Nowacka-Marzeion

»Wybrane opinie klientów

Sprawna obsługa, łatwa dostępność i krótki termin odpowiedzi.
Maria, 51 lat, praca biurowa
Opinia była rzeczowa i na temat zadany w pytaniu.
Jacek, prezes, 65 lat
Precyzyjna porada, super napisana, jasna i czytelna :)
Dominika, 28 lat
Informacja z komentarzem jest bardzo wyczerpujaca. Skierowala mnie w dobrym kierunku. Podparla filarami prawa. Dziekuje
Joanna, 58 lat
Porada profesjonalna całkowicie rozwiązująca moje wątpliwości.
Jacek, emeryt, 70 lat
Oceniam bardzo wysoko włożoną pracę w wyjaśnienie sprawy; szybko i wyczerpująco
Anna, kierownik marketingu, 32 lata
Dziękuję za szybką i wyczerpującą odpowiedź. Po raz kolejny skorzystałam z Państwa pomocy i jestem bardzo zadowolona. Jeszcze raz dziękuję.
Jolanta
Dziękuję bardzo za wyczerpującą odpowiedź. Odpowiedź dostałam szybko, i była ona wyczerpującą. Prawnik Pan Maciej Sądej, przedstawił sprawę jasno i przede wszystkim przestałam się martwić sprawa na którą nie mam wpływu. Bo oczywiście, jak się czyta w internecie, to dostaje się masę różnych opcji, opinii, które mogą być nieprawdziwe lub są sprzeczne. 
Edyta, nauczyciel, 46 lat
Dziękuję, choć cena porady tania nie była to jednak w pełni wyczerpująca interesujące mnie zagadnienie.
Bożena
Polecam tą formę usługi. Na spokojnie można w domu zastanowić się jakie jeszcze ważne pytanie zadać, i kolejny raz poradzić się w tej samej cenie.
Barbara, 58 lat
Są to dla mnie jasne odpowiedzi 
Andrzej, 59 lat, kierowca
Pan Marcin Sądej po raz trzeci udzielał mi porady w sprawach podatkowych i po raz trzeci jestem w pełni usatysfakcjonowana Jego poradą. Do tej pory 4 razy korzystałam z usług ePorad24 i za każdym razem otrzymywałam poradę składającą się dwóch członów. Pierwszy to prezentacja przepisów dotyczących mego pytania, a druga to zwięzły \"łopatologiczny\" przepis co i jak uczynić w moim przypadku. Jestem zadowolona w 100% z porady. 
Małgorzata, licencjonowany zarządca nieruchomości, 71 lat
Tak jak czytałam w innych opiniach, wyjaśnienia są bardzo prosto sformułowane, zrozumiałe dla kogoś, kto na co dzień nie ma czynienia z prawem. Wspaniałą rzeczą jest możliwość zadawania dodatkowych pytań. Pozwala to rozwiać jakiekolwiek wątpliwości.
Joanna, nauczyciel, 44 lata
Jestem zadowolony z udzielonej mi porady. Odpowiedz szybka, napisana prostym , zrozumiałym językiem, wyczerpująca temat. 
Czarek
Na moje zapytanie , otrzymałam bardzo szybką wyczerpującą odpowiedź , zrozumiałym językiem (nie prawniczym) napisaną . Korzystała z ePorady24 moja znajoma , która była bardzo zadowolona z szybkiej i solidnej usługi . Dlatego ja również zwróciłam się do nich o pomoc. Z czystym sumieniem POLECAM TĄ FIRMĘ .Zamykam swoją opinie w krótkich słowach, SZYBKO , SOLIDNIE , PROFESJONALNIE I NIE DROGO!!!
Grażyna
Serdeczne dzieki za porade
Grzegorz
Nie wypowiadam się na forach internetowych i nie wystawiam opinii- jednak tym razem poczułam, że muszę napisać o Państwa portalu, ponieważ jest wspaniały. Jestem zachwycona. Rzadko zdarzają się mi problemy natury prawnej, więc nie mam kontaktu z prawnikami. Ten portal okazał się najlepszym dla mnie rozwiązaniem, gdy nastąpiło takie zdarzenie. Przystępna cena, natychmiastowe odpowiedzi i to bardzo wyczerpujące. Zostałam poprowadzona znakomicie, aby rozwiązać swój problem. Gratulacje dla założycieli, dla świetnych prawników. Już poleciłam swoim znajomym i polecam wszystkim. 
Małgorzata
Udzielona odpowiedź w pełni mnie satysfakcjonuje. Z całą pewnością będę korzystać z eporady24, jeżeli oczywiście zajdzie taka potrzeba.
Dorota, nauczyciel, 52 lata
Odpowiedzi na zadane problemy są naprawdę fachowe ale co cenię najbardziej to że są rzetelne.
Adam
Jestem zadowolony, szybka ,rzetelna odpowiedź, profesjonalna.
Andrzej
Bardzo fachowa i zrozumiała odpowiedz od prawnika
Hubert
Szybka i rzeczowa odpowiedź, w której odniesiono się do każdego mojego pytania. Jestem bardzo zadowolony i cieszę, że jest taki serwis. To o wiele wygodniejsze rozwiązanie niż próba szukania i umawiania się z prawnikiem face-to-face.
Marcin
Wyczerpujące wyjaśnienia.
Jarosław, 55 lat, nauczyciel
Wszystko super
Ihor, 24 lata, przedsiębiorca
Drugi raz skorzystałam z porady prawnej ePorady24. W obu przypadkach porady udzielił mi p. Marcin Sądej. Sprawy bardzo dokładnie omówił, a na zakończenie wypunktował kolejne etapy postępowania. To co wydawało mi się dość zawikłane po przeglądaniu darmowych portali internetowych z poradami prawnymi, nagle stało się jasne i proste. 
Małgorzata, licencjonowany zarządca nieruchomości, 71 lat

Grażyna, 58 lat, nauczyciel
Dla mnie wszystko jest super
IRENA, 65 lat, technik - ekonomista,obecnie na emeryturze
Szybka i terminowa obsługa. Jestem zadowolona z wykonania usługi. Dziękuję bardzo za pomoc.
Grażyna
Porada jaką otrzymałam jest wnikliwa i satysfakcjonująca. W wątpliwej sytuacji na pewno będę korzystała z Państwa usług
Joanna, księgowa, 58 lat
Wszystko jest tak, jak być powinno - SUPER!!
Grażyna, 60 lat, Asystent Prezesa

Zgodnie z art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz. U. 2005 r. Nr 31 poz. 266; dalej jako „u.w.l.”) – jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego (K.c.) i Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) o współwłasności. Chodzi o przepisy art. 195-209 K.c. dotyczące współwłasności oraz art. 606-608 K.p.c. i art. 611-616 K.p.c.

Zgodnie z art. 3 ust. 2 u.w.l. – nieruchomością wspólną jest grunt oraz te części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Nieruchomość wspólna jest zawsze przedmiotem współwłasności właścicieli lokali.

Zakres nieruchomości wspólnej może w konkretnym stanie faktycznym budzić wątpliwości. Z pewnością najmniej problemów sprawia zaliczenie do niej gruntu, na którym położony jest budynek obejmujący wyodrębniane lokale. Grunt taki należy do nieruchomości wspólnej także wtedy, gdy jego obszar przekracza potrzeby związane z korzystaniem ze stanowiących odrębne nieruchomości lokali oraz części budynku czy urządzeń służących do wspólnego użytku. Podobnie, jeżeli na danej nieruchomości znajduje się więcej niż jeden budynek i w każdym z nich wyodrębniono lokale, nieruchomość wspólną stanowi cały grunt, a nie tylko części przylegające do poszczególnych budynków. Modyfikując podany wyżej przykład, gdyby na nieruchomości N znajdowały się 2 budynki, a w każdym z nich można by wyodrębnić 5 lokali, X zaś dokonał tego w stosunku do 2 lokali w budynku Nr 1 i 3 lokali w budynku Nr 2, nieruchomością wspólną byłby cały grunt, a jej współwłaścicielami byliby X oraz właściciele lokali wyodrębnionych z obu budynków.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Przez części budynku i urządzenia niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli lokali rozumie się, co znalazło m.in. wyraz w wyroku Sądu Najwyższego z 2 grudnia 1998 r. (I CKN 903/97; OSNC 1999 r. nr 6 poz. 116), te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami (mieszkalnymi lub użytkowymi) należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości i które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli ze względu na należące do nich lokale. Sąd Najwyższy wyraźnie stwierdził też, iż samodzielny lokal mieszkalny nie należy do części budynku mogących stanowić przedmiot współwłasności właścicieli nieruchomości lokalowych (wyrok z 21 lutego 2002 r.; IV CKN 751/2000; Biuletyn Sądu Najwyższego 2002 r. nr 6 poz. 17).

Ustawa o własności lokali definiuje, że nieruchomością wspólną wspólnoty mieszkaniowej są te części budynku (i istniejących w nim urządzeń), które nie służą wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli lokali (art. 3 ust. 2 u.w.l.), a także grunt (ewentualnie prawo użytkowania wieczystego), na którym wzniesiono budynek. Nieruchomością wspólną będą zatem np. rury kanalizacyjne, ściany zewnętrzne, dach, strychy, korytarze, kominy, pralnie, suszarnie, przechowalnie wózków dziecięcych, instalacje centralnego ogrzewania, czy kanalizacyjne.

Każdemu właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej. Udział w tej współwłasności został przez ustawę o własności lokali skonstruowany jako prawo związane z własnością lokalu, co ma niezwykle istotne konsekwencje:

  • nie można ustanowić odrębnej własności bez jednoczesnego ustanowienia i przeniesienia na nabywcę udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej,
  • nie jest możliwe rozporządzanie udziałem w nieruchomości wspólnej niezależnie od nieruchomości lokalowej i odwrotnie,
  • przepisy u.w.l. wyraźnie wyłączają dopuszczalność zniesienia tej współwłasności, jest ona więc współwłasnością przymusową i trwa tak długo, jak długo utrzymuje się odrębna własność lokali; zniesienie współwłasności mogłoby nastąpić jedynie w przypadku zniesienia odrębnej własności wszystkich wyodrębnionych lokali; oznacza to, że nie można znieść współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki istnieje odrębna własność lokali w danym budynku.

Istotnym praktycznie problemem jest sposób ustalania wielkości udziału w nieruchomości wspólnej. Co do zasady, wysokość udziału zależy od powierzchni lokalu, oblicza się ją bowiem jako stosunek powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali znajdujących się w budynku wraz z powierzchnią pomieszczeń do nich przynależnych (art. 3 ust. 3 u.w.l.). Udział dotychczasowego właściciela, który ma prawo do niewyodrębnionych lokali, oblicza się analogicznie, tzn. bierze się pod uwagę powierzchnię użytkową należących do niego niewyodrębnionych lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi. Przed wyodrębnieniem lokalu konieczne jest więc dokładne obliczenie powierzchni nie tylko będącego przedmiotem tej czynności lokalu i pomieszczeń do niego przynależnych, lecz wszystkich samodzielnych lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi znajdujących się w budynku.

Jeżeli na nieruchomości usytuowany jest więcej niż jeden budynek, udział właściciela lokalu wyznacza stosunek powierzchni użytkowej jego lokalu wraz z pomieszczeniami przynależnymi, do sumy powierzchni użytkowych lokali znajdujących się we wszystkich budynkach wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (art. 3 ust. 5 u.w.l.).

Odnosząc to do Pani sytuacji: może Pani korzystać z nieruchomości wspólnej – gruntu, ogródka, przynależnego do Pani lokalu, tylko w takim zakresie, w jakim ustalono to w akcie notarialnym. Oznacza to, że nie może Pani zasadniczo odgrodzić sobie części wspólnej nieruchomości jako ogródka do własnego korzystania, bo ustalenie sobie ogródka, pobudowanie ogrodzenia czy jakiekolwiek czynności wymagają tu zgody wspólnoty (uchwały).

Każdy z właścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. W razie naruszenia tego prawa służy ochrona petytoryjna w postaci powództwa o dopuszczenie do posiadania.

Nie stoi to w sprzeczności z możliwością wydzielenia poszczególnych części nieruchomości wspólnej do wyłącznego korzystania przez poszczególnych właścicieli. Prawo do korzystania np. z tarasu jest wówczas gwarantowane poprzez umowę quoad usum. Umowa taka polega na dokonaniu podziału nieruchomości na części do wyłącznego użytku poszczególnych współwłaścicieli.

Zmiana ustalonego sposobu korzystania z nieruchomości określonego w umowie do podziału może nastąpić w wyniku zmiany umowy – wymaga to zgody wszystkich współwłaścicieli albo w wyniku orzeczenia sądowego.

Grunt i ściany zewnętrzne, dach są częścią nieruchomości wspólnej, zatem posadowienie altany na gruncie stanowi ingerencję w nieruchomość wspólną i wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej.

Wspólnota powinna podjąć stosowną uchwałę zezwalającą na taką inwestycję. Zgodnie z treścią art. 206 K.c. – każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Niestety nie oznacza to prawa do swobodnego ingerowania w nieruchomość wspólną w sposób nieuzgodniony z pozostałymi właścicielami.

Wspólnota w tym wypadku ma rację, czyli ma prawo żądać przywrócenia stanu poprzedniego, a więc rozebrania altany.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Konstrukcja drewniana na części wspólnej nieruchomości

Sprawa dotyczy postawienia na nieruchomości wspólnej (po 1/4 części), w części wyznaczonej do wyłącznego korzystania, drewnianej drewutni – wyższej od ogrodzenia o 50 cm, oraz podwyższenia ogrodzenia o 30 cm. Sąsiedzi bez zgody postawili takie konstrukcje. Mimo sprzeciwu nie chcą usunąć. Czy mieli prawo? Co robić?

Twierdzenia sąsiada dotyczące ogrodzenia

Sąsiad twierdzi, że ogrodzenie z siatki (nasze) stoi 2 m na jego działce i chce wyciąć siatkę i ogrodzenie. Czy ma do tego prawo? Co powinnam robić?

Zgoda sąsiada na budowę ogrodu zimowego w zabudowie bliźniaczej

Jestem współwłaścicielem domu bliźniaka. Do mojego lokalu przypisana jest działka o powierzchni 49% procent ogrodu. Czy jeśli sąsiad jako udziałowiec nie zgodzi się na budowę ogrodu zimowego, mogę składać zawiadomienie do gminy, że planuję taką budowę? Czy dostanę odmowę?

Zwłoka w przestawieniu ogrodzenia

Sąsiad przed laty krzywo ogrodził swoją działkę, przejmując część mojego lasu. Zwleka z przestawieniem ogrodzenia. Co robić?

Żądanie usunięcia markizy tarasowej

Kilka lat temu pod naszym balkonem, u jego podstawy została zawieszona za szeroka markiza tarasowa (szer. 4 m, wyciąg ok. 3 m) – jej końce wystają poza nasz balkon po 60 cm z obu stron. Nieodpowiednie wymiary markizy i niezgodny z instrukcjami producenta montaż powodują, że jest to urządzenie niebezpieczne, które na deszczu zamaka, zwiększając jeszcze swój ciężar. Dodatkowo właściciele markizy rozciągnęli nad nią linki, po których płoży się winobluszcz, co sprowadziło ptactwo, które żywi się owocami i wypróżnia na płótno markizy. Na zimę sąsiad zwija markizę wraz z brudem i ptasimi odchodami, a wiosną rozwija i wtedy ta mieszanina brudu i ptasich odchodów śmierdzi okropnie, dokuczając nam i pozostałym lokatorom. A więc nie dość, że grozi nam katastrofa budowlana, to mamy jeszcze smród. Nie wychodzimy na balkon, nie otwieramy z tej strony mieszkania okien. Co zrobić, aby wróciła normalność?

Odsunięcie ogrodzenia 6 metrów od drogi

Chce postawić ogrodzenie od strony drogi. Jest to droga wojewódzka. Zarządca drogi wydał decyzję, aby odsunąć ogrodzenie 6m od krawędzi drogi (jest to pas drogowy). Chce się odwołać, aby odstąpić 4 m. Czy są jakieś szanse na pozytywną odpowiedź? Sąsiednie ogrodzenia znajdują się w odległości 4 m i mniej. Mój dom znajduje się blisko drogi. Jeśli odstąpię 6 m, to ogródka zostanie mi niecałe 5 m. Ogrodzenie znajdowałoby się pośrodku placu przed domem.

Jak uzyskać zgodę na budowę domku letniskowego na działce leśnej?

Wystąpiłem do gminy o wydanie warunków zabudowy na mały domek letniskowy 35 m2 na działce leśnej. Niestety Lasy Państwowe odmówiły zgody i tym samym gmina, mimo chęci wydania WZ, wydała decyzję odmowną. Działka ma dostęp do drogi publicznej, zapewnione są media (prąd, woda), po drugiej stronie drogi wszystkie działki są już zabudowane. W planie zagospodarowania, który utracił ważność, nie było zgody na zmianę przeznaczenia na cele nieleśne. Czy w takiej sytuacji jest szansa na zmianę decyzji lasów państwowych?



Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »