Ładowanie auta elektrycznego w garażu wspólnoty

Czy właściciel garażu potrzebuje zgody wspólnoty?

Jeżeli garaż jest samodzielnym lokalem z odrębną księgą wieczystą, właściciel może z niego korzystać w granicach prawa własności. Nie oznacza to jednak pełnej swobody przy przebudowie zasilania. W opisanej sytuacji problemem nie jest samo parkowanie ani samo posiadanie samochodu elektrycznego, lecz planowane doprowadzenie nowego zasilania, montaż urządzeń i ewentualne prowadzenie przewodów przez elementy należące do nieruchomości wspólnej.

Instalacje, szachty, rozdzielnice, trasy kablowe, przepusty, ściany konstrukcyjne, korytarze techniczne i inne elementy służące więcej niż jednemu właścicielowi zwykle są częściami wspólnymi. Jeżeli prace mają przebiegać przez takie miejsca, wspólnota ma prawo wymagać wcześniejszego wniosku, projektu lub opisu technicznego, uzgodnienia sposobu prowadzenia przewodów, zasad odpowiedzialności za szkody oraz aktualizacji dokumentacji technicznej budynku.

Zgodnie z art. 22 ustawy o własności lokali czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie, natomiast czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają uchwały właścicieli lokali. Przebudowa nieruchomości wspólnej, istotna ingerencja w instalację elektryczną budynku albo zmiana parametrów zasilania może zostać uznana za czynność przekraczającą zwykły zarząd.

Warunki przyłączenia uzyskane od operatora systemu dystrybucyjnego nie zastępują zgody wspólnoty. Operator ocenia możliwość przyłączenia z punktu widzenia sieci, natomiast wspólnota decyduje o ingerencji w nieruchomość wspólną i o warunkach prowadzenia prac w budynku.

Procedura z ustawy o elektromobilności

W budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, w których liczba samodzielnych lokali mieszkalnych jest większa niż trzy, zastosowanie ma art. 12b ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych. Przepis przewiduje, że punkt ładowania instaluje się i eksploatuje po uzyskaniu zgody zarządu wspólnoty, spółdzielni albo osoby sprawującej zarząd nieruchomością.

Wspólnota mieszkaniowa inaczej ocenia punkt ładowania o mocy mniejszej niż 11 kW, a inaczej rozwiązania o większej mocy albo wymagające przebudowy instalacji wspólnej. Wydanie zgody na instalację i eksploatację punktu ładowania o mocy mniejszej niż 11 kW stanowi czynność zwykłego zarządu. Jeżeli jednak planowana moc wynosi 11 kW lub więcej, albo konieczna jest przebudowa części wspólnych, bezpiecznym trybem jest uchwała właścicieli lokali.

Do wniosku warto dołączyć co najmniej: opis urządzenia i jego mocy, miejsce montażu, trasę przewodów, informację o zabezpieczeniach, sposób rozliczania energii, oświadczenie o pokryciu kosztów oraz dokument potwierdzający tytuł prawny do garażu lub stanowiska postojowego. Jeżeli wnioskodawca nie jest właścicielem lokalu, potrzebna może być zgoda właściciela.

Ustawa przewiduje też terminy. Co do zasady w terminie 30 dni od złożenia wniosku podmiot zarządzający zleca ekspertyzę, jeżeli jest wymagana. Następnie wniosek powinien zostać rozpatrzony w terminie 30 dni od otrzymania ekspertyzy, a gdy ekspertyza nie jest wymagana, w terminie 30 dni od złożenia wniosku.

Czym jest punkt ładowania?

Zgodnie z art. 2 pkt 17 ustawy o elektromobilności i paliwach alternatywnych punkt ładowania to urządzenie umożliwiające ładowanie pojedynczego pojazdu elektrycznego, pojazdu hybrydowego lub autobusu zeroemisyjnego oraz miejsce, w którym wymienia się lub ładuje akumulator służący do napędu tego pojazdu.

Wallbox montowany na stałe w garażu co do zasady należy traktować jako punkt ładowania. Jest to urządzenie przeznaczone właśnie do ładowania pojazdu i jego montaż w budynku wielorodzinnym powinien być poprzedzony procedurą przewidzianą w ustawie oraz uzgodnieniami ze wspólnotą, jeżeli prace dotyczą części wspólnych.

Inaczej należy ocenić zwykłe gniazdo 230 V, które już istnieje w garażu i służy ogólnym celom, takim jak oświetlenie, brama czy okazjonalne zasilenie urządzeń. Samo istnienie takiego gniazda nie oznacza jeszcze, że właściciel formalnie zainstalował punkt ładowania. Jeżeli jednak gniazdo jest używane regularnie do ładowania samochodu, obciąża instalację przez wiele godzin i było projektowane na inne potrzeby, wspólnota może zasadnie żądać oceny bezpieczeństwa, rozliczeń i zgodności z dokumentacją techniczną.

Gniazdo 3-fazowe wykonane specjalnie po to, aby zasilać przenośną ładowarkę, czyli tak zwaną cegłę, należy traktować ostrożnie. Nawet jeżeli samo urządzenie jest przenośne, wykonanie dedykowanego obwodu, zabezpieczeń i gniazda do ładowania auta może być ocenione jako element instalacji punktu ładowania. W praktyce warto objąć taki zamiar jednym wnioskiem do wspólnoty.

Ekspertyza instalacji elektrycznej

Ekspertyza nie jest wymagana w każdym przypadku. Ustawa przewiduje, że nie trzeba jej sporządzać, jeżeli w budynku została zaprojektowana i wykonana instalacja elektryczna przeznaczona do zasilania punktów ładowania. Wtedy montaż powinien uwzględniać istniejące rozwiązania techniczne i zabezpieczenia.

Jeżeli takiej instalacji nie ma, ekspertyza może być konieczna. Jej celem jest ocena, czy instalacja elektryczna budynku oraz konkretne stanowisko postojowe lub garaż pozwalają na bezpieczne przyłączenie punktu ładowania. Ekspertyza powinna wskazywać między innymi dostępną moc, miejsce przyłączenia, wymagane zabezpieczenia, warunki bezpiecznej eksploatacji oraz wymagania przeciwpożarowe.

Koszt ekspertyzy ponosi wnioskodawca. Jeżeli z ekspertyzy wynika, że montaż jest możliwy dopiero po zmianie umowy przyłączeniowej budynku, wykonaniu nowej instalacji albo przebudowie istniejącej, zgoda może zostać udzielona pod warunkiem, że wnioskodawca zobowiąże się pokryć koszty tych czynności.

Na co konkretnie powinna zgodzić się wspólnota?

Wniosek do wspólnoty powinien być możliwie konkretny. Ogólna prośba o zgodę na ładowanie samochodu często nie wystarczy, ponieważ zarząd lub właściciele muszą wiedzieć, na jakie prace i jakie ryzyka wyrażają zgodę.

W praktyce zgoda powinna obejmować w szczególności:

• instalację i eksploatację punktu ładowania albo dedykowanego obwodu do ładowania pojazdu,
• moc urządzenia i maksymalne obciążenie instalacji,
• trasę prowadzenia przewodów przez części wspólne, jeżeli taka trasa jest potrzebna,
• miejsce montażu zabezpieczeń, rozdzielnicy, licznika lub podlicznika,
• obowiązek wykonania prac przez osobę z odpowiednimi uprawnieniami,
• sposób rozliczania energii elektrycznej,
• obowiązek pokrycia kosztów montażu, ekspertyzy, napraw i ewentualnych szkód,
• obowiązek przekazania dokumentacji powykonawczej wspólnocie.

Jeżeli garaż ma odrębną księgę wieczystą, warto dołączyć odpis lub numer księgi oraz wskazać, czy właściciel ma pełne prawo do garażu, czy tylko prawo do korzystania z określonego miejsca. Ma to znaczenie przy ocenie, czy spełniony jest warunek posiadania tytułu prawnego do lokalu i stanowiska postojowego do wyłącznego użytku.

Ryzyka samowolnego montażu

Samowolne wykonanie instalacji może prowadzić do sporu ze wspólnotą, żądania wstrzymania prac, demontażu urządzeń, przywrócenia stanu poprzedniego oraz pokrycia kosztów napraw. W skrajnych przypadkach problem może dotyczyć także odpowiedzialności za szkodę, jeżeli nieprawidłowo wykonana instalacja spowoduje awarię, pożar, uszkodzenie części wspólnych albo przerwę w zasilaniu.

Właściciel powinien też pamiętać o ubezpieczeniu i dokumentacji technicznej. Jeżeli instalacja zostanie wykonana bez wymaganych uzgodnień, niezgodnie z projektem albo przez osobę bez kwalifikacji, może to utrudnić likwidację szkody i zwiększyć ryzyko odpowiedzialności wobec wspólnoty lub sąsiadów.

FAQ

Czy na samo ładowanie auta w prywatnym garażu potrzebna jest zgoda wspólnoty?

Jeżeli korzystasz wyłącznie z własnej, prawidłowo wykonanej instalacji i nie ingerujesz w części wspólne, sytuacja jest prostsza. W budynku wielorodzinnym najczęściej jednak zasilanie, trasy kablowe, zabezpieczenia lub rozliczenia są powiązane z nieruchomością wspólną, dlatego zgoda wspólnoty bywa konieczna.

Czy zwykłe gniazdko 230 V staje się punktem ładowania?

Samo istniejące gniazdo ogólnego przeznaczenia nie powinno być automatycznie uznawane za nowo zainstalowany punkt ładowania. Jeżeli jednak jest wykorzystywane regularnie do ładowania samochodu, wspólnota może wymagać oceny bezpieczeństwa i rozliczeń, zwłaszcza gdy instalacja nie była projektowana do takiego obciążenia.

Czy wallbox jest punktem ładowania?

Tak, wallbox jest urządzeniem przeznaczonym do ładowania pojazdu elektrycznego i co do zasady należy go traktować jako punkt ładowania. Jego montaż w budynku wielorodzinnym powinien zostać poprzedzony odpowiednią procedurą oraz uzgodnieniem technicznym.

Czy punkt ładowania 11 kW wymaga uchwały wspólnoty?

Ustawa mówi o mocy mniejszej niż 11 kW jako czynności zwykłego zarządu. Punkt o mocy 11 kW lub większej nie mieści się w tym uproszczeniu, dlatego w praktyce należy liczyć się z koniecznością uzyskania uchwały, szczególnie gdy instalacja wymaga ingerencji w części wspólne.

Kto płaci za ekspertyzę, montaż i licznik?

Co do zasady koszty związane z instalacją punktu ładowania, ekspertyzą, montażem, przyłączeniem, zabezpieczeniami i opomiarowaniem powinien pokryć wnioskodawca. Warto wyraźnie zadeklarować to we wniosku do wspólnoty.

Podsumowanie

Ładowanie samochodu elektrycznego w garażu należącym do właściciela lokalu jest możliwe, ale w budynku wielorodzinnym trzeba oddzielić korzystanie z własnego garażu od ingerencji w części wspólne. Montaż wallboxa, dedykowanego gniazda 3-fazowego, nowego przyłącza lub nowych przewodów zwykle wymaga zgody wspólnoty, a przy większej mocy albo przebudowie instalacji także uchwały właścicieli.

Najbezpieczniej przed rozpoczęciem prac przygotować techniczny opis inwestycji, wskazać moc urządzenia, trasę przewodów, sposób rozliczeń i zobowiązanie do pokrycia kosztów. Pozwala to ograniczyć ryzyko sporu, odmowy ubezpieczyciela i późniejszego żądania demontażu instalacji.

Źródła

1. Ustawa z dnia 11 stycznia 2018 r. o elektromobilności i paliwach alternatywnych, Dz. U. 2018 poz. 317 ze zm.

2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388 ze zm.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.