Legalizacja otworów w ścianach elewacyjnych, samowola budowlana, koszty i procedura

Charakter robót i konieczność legalizacji

Wykucie otworów w ścianach elewacyjnych budynków stykających się ze sobą stanowi ingerencję w element konstrukcyjny oraz w wygląd elewacji. Z tego względu, jeżeli prace zostały wykonane bez wymaganego pozwolenia na budowę albo bez zgłoszenia, z dużym prawdopodobieństwem będą one traktowane jako samowola budowlana i podlegać będą procedurze legalizacyjnej.

Możliwość legalizacji uproszczonej

Legalizacja uproszczona jest możliwa wyłącznie w ściśle określonych przypadkach. Dotyczy ona sytuacji, gdy:

• obiekt został wybudowany co najmniej 20 lat temu,

• wcześniej nie toczyło się postępowanie legalizacyjne ani rozbiórkowe,

• budowa została zakończona,

• obiekt nie stwarza zagrożenia dla życia lub zdrowia ludzi.

Jeżeli wykonane otwory były elementem większej rozbudowy zakończonej ponad 20 lat temu, można rozważać legalizację uproszczoną całego zakresu robót. W praktyce jednak, przy samym wykonaniu przejść w istniejących ścianach, najczęściej konieczne jest przeprowadzenie zwykłej legalizacji samowoli budowlanej na podstawie art. 48 i następnych ustawy Prawo budowlane.

Zwykła legalizacja samowoli budowlanej

Postępowanie legalizacyjne prowadzone jest przez organ nadzoru budowlanego, zazwyczaj powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego. Może ono zostać wszczęte na wniosek właściciela lub z urzędu.

W toku postępowania organ:

• wydaje postanowienie o wstrzymaniu robót, również wtedy, gdy budowa została już zakończona,

• informuje o możliwości złożenia wniosku o legalizację oraz o obowiązku uiszczenia opłaty legalizacyjnej,

• wzywa do złożenia dokumentów legalizacyjnych w określonym terminie.

Do dokumentów tych należą m.in. zaświadczenie o zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy, projekt budowlany sporządzony przez osobę z uprawnieniami, ekspertyzy techniczne dotyczące elementów konstrukcyjnych oraz oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Po sprawdzeniu dokumentów i ich zgodności z przepisami organ wydaje postanowienie o ustaleniu opłaty legalizacyjnej, a po jej uiszczeniu – decyzję o legalizacji.

Koszty legalizacji

Wysokość opłaty legalizacyjnej zależy od rodzaju obiektu, jego kategorii oraz współczynników określonych w ustawie. Dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych opłata ta najczęściej mieści się w przedziale od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Przy niewielkich ingerencjach, takich jak wykonanie przejść w ścianach, koszt ten może wynosić orientacyjnie od 5 000 do 10 000 zł, jednak ostateczna kwota każdorazowo wynika z przepisów art. 49d oraz art. 59f Prawa budowlanego.

Podstawa prawna

Procedurę legalizacji robót budowlanych wykonanych z naruszeniem przepisów regulują w szczególności następujące przepisy ustawy Prawo budowlane:

Art. 48. [Samowola budowlana; decyzja nakazująca rozbiórkę obiektu budowlanego będącego w budowie lub jego części albo wybudowanego bez wymaganego pozwolenia na budowę; postanowienie o wstrzymaniu prowadzenia robót budowlanych]

1. Organ nadzoru budowlanego wydaje postanowienie o wstrzymaniu budowy w przypadku obiektu budowlanego lub jego części będącego w budowie albo wybudowanego:

1. bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę albo

2. bez wymaganego zgłoszenia albo pomimo wniesienia sprzeciwu do tego zgłoszenia.

2. Jeżeli w wyniku budowy występuje stan zagrożenia życia lub zdrowia ludzi, w postanowieniu o wstrzymaniu budowy organ nadzoru budowlanego nakazuje bezzwłoczne zabezpieczenie obiektu oraz usunięcie stanu zagrożenia.

3. W postanowieniu informuje się o możliwości złożenia wniosku o legalizację oraz zasadach obliczania opłaty legalizacyjnej.

4. Postanowienie o wstrzymaniu budowy wydaje się również w przypadku zakończenia budowy.

Art. 48a. [Złożenie wniosku o legalizację]

1. W terminie 30 dni od dnia doręczenia postanowienia inwestor, właściciel lub zarządca obiektu może złożyć wniosek o legalizację.

Art. 48b. [Dokumenty legalizacyjne]

1. Organ nadzoru budowlanego nakłada obowiązek przedłożenia dokumentów legalizacyjnych w terminie nie krótszym niż 60 dni.

Art. 49. [Sprawdzenie spełnienia wymagań; opłata legalizacyjna; decyzja o legalizacji]
Po sprawdzeniu kompletności i zgodności dokumentów organ ustala opłatę legalizacyjną, a po jej uiszczeniu wydaje decyzję o legalizacji.

Art. 49d. [Wysokość opłaty legalizacyjnej]

1. Wysokość opłaty legalizacyjnej oblicza się zgodnie z art. 59f, przy czym stawka podlega pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu.