Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Wybudowanie szeregówki i podział domów na lokale

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2021-07-30

Rozpoczynam z bratem projekt deweloperski. Działka posiada MPZP, który przewiduje możliwość budowy jednorodzinnej wolnostojącej, bliźniaczej lub szeregową (maksymalnie 3 segmentów). Działka ma 1000 m2, natomiast MPZP przewiduje minimalny rozmiar działki 700 m2. Planujemy wybudowanie szeregówki składającej się z 3 segmentów, a następnie podzielenie każdego domu na dom dwulokalowy, w wyniku czego powstałoby 6 domów. Oczywiście projekt od początku zakładałby taki scenariusz, w związku z tym każdy z 6 domów posiadałby oddzielne wejście oraz oddzielenie pionowymi ścianami. Wszelkie ograniczenia MZPZ jak odległości od granicy, linia zabudowy, linia frontu zostaną spełnione.
1. Jak długo orientacyjnie (zdaję sobie sprawę, że są odchylenia w zależności od miejsca) trwać będzie proces takiego podziału?
2. Kiedy można rozpocząć proces takiego podziału?
3. Czy w związku z tym, że działka ma 1000 m2, a MPZP zakłada minimalnie 700 m2, nie będzie możliwości podziału działki?
4. Wówczas każdy z właścicieli może mieć współudział w gruncie oraz wyłączność użytkowania swojego ogródka?
5. Czy podczas podziału ograniczenia MPZP takie jak szerokość elewacji frontowej jednego segmentu będą się odnosiły do jednego domu (2 lokale) czy do jednego lokalu? To znaczy że jeśli MPZP zakłada szerokość jednego segmentu minimalnie 12 metrów, to czy zablokuje to podział na domy dwulokalowe (oddzielne KW), skoro po podziale te małe domki będą miały elewację 6 metrów od elewacji frontowej?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Wybudowanie szeregówki i podział domów na lokale

Budynek jednorodzinny na działce

Zgodnie z § 3 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, przez pojęcie zabudowy jednorodzinnej należy rozumieć jeden budynek mieszkalny jednorodzinny lub zespół takich budynków, wraz z budynkami garażowymi i gospodarczymi. Z kolei budynkiem jednorodzinnym stosownie do art. 3 ust. 2a ustawy Prawo budowlane jest budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Ani ze wskazanych powyżej przepisów, ani z obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego zdaniem organu nie wynika, aby istniał zakaz lokalizowania na jednej działce budowlanej kilku budynków o takim samym charakterze. Zagęszczenie projektowanej zabudowy regulowane jest bowiem określonymi w planach wskaźnikami zabudowy i powierzchni biologicznie czynnej.

Rozumiem, że plan dopuszcza taką zabudowę, inwestycja będzie spełniała warunki planu, powierzchni biologicznie czynnej oraz ilość lokali.

Podział działki

Przechodząc do odpowiedzi na pytania. Nie da się absolutnie określić czasu na podziału działki na mniejsze. Na proces ten składają się czynności geodety oraz czas na wydanie decyzji – 30–60 dni. Podział nieruchomości następuje na podstawie decyzji administracyjnej. Wniosek o podział składa się do właściwego ze względu na położenie nieruchomości wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Podział działki musi być co do zasady zgodny z zapisami planu zagospodarowania. Nie będzie można podzielić działki na mniejsze niż 700 m2.

W przypadku podziału czynności techniczne związane z podziałem nieruchomości wykonuje uprawniony geodeta. Sporządza on wstępny projekt podziału nieruchomości na kopii mapy zasadniczej, a w przypadku jej braku – na kopii mapy katastralnej. Projekt wstępnego podziału nieruchomości można sporządzić samemu. Projekt wstępnego podziału nieruchomości wykonany na mapie jw. powinien zawierać:

granice nieruchomości podlegającej podziałowi,

  • oznaczenie nieruchomości według danych z katastru oraz księgi wieczystej,
  • powierzchnie dzielonej nieruchomości,
  • powierzchnie projektowanych nieruchomości oznaczone w kolorze czerwonym,
  • przedstawione w kolorze czerwonym nowoprojektowane granice nieruchomości,
  • przedstawione w formie graficznej propozycje dostępu do drogi publicznej projektowanych nieruchomości,
  • rzut poszczególnych kondygnacji budynku w przypadku, gdy podziałowi podlega budynek.

Wniosek o podział nieruchomości z szeregówką

Po sporządzeniu wstępnego projektu podziału nieruchomości, należy złożyć wniosek do wójta, burmistrza, prezydenta miasta – organu właściwego dla miejsca położenia nieruchomości, o zaopiniowanie wstępnego projektu podziału nieruchomości.

Do wniosku dołącza się dokumenty stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości (np. odpis z księgi wieczystej, akt notarialny); wypis z ewidencji gruntów i budynków oraz kopie mapy katastralnej obejmującej nieruchomość podlegającą podziałowi; wstępny projekt podziału, opracowany na mapie zasadniczej udostępnionej do celów opiniodawczych przez właściwy ośrodek dokumentacji geodezyjnej i kartograficzne.

Podział musi być zgodny z planem zagospodarowania, więc zasadniczo nie będzie możliwy ani ze względu na powierzchnię działki ani szerokość elewacji.

W przypadku, gdy podział nieruchomości dokonywany jest niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami, należy wskazać cel dokonania podziału.

Niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku planu niezależnie od ustaleń decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podziału można dokonać w celu:

  • zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej, co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków;
  • wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze;
  • wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa;
  • realizacji roszczeń do części nieruchomości,
  • realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych;
  • wydzielenia części nieruchomości pod budowę drogi publicznej, linii kolejowej, inwestycji w zakresie budowy lotnisk, budowli przeciwpowodziowych, terenów zamkniętych.

Żaden z tych przepisów nie zachodzi.

Podział domów na lokale – wyodrębnienie

Sposobem na sprzedaż nieruchomości jest sprzedaż wyodrębnionych lokali z udziałem we współwłasności gruntu i umową o podział do korzystania. Według art. 206 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli więc w danym przypadku stosuje się art. 206, gdyż sposobu posiadania rzeczy wspólnej nie normuje umowa współwłaścicieli ani orzeczenie sądu, każdy współwłaściciel jest uprawniony do bezpośredniego posiadania całej rzeczy wspólnie wraz z pozostałymi współwłaścicielami; granicą jego uprawnienia jest takie samo uprawnienie każdego z pozostałych współwłaścicieli. Wykonywanie własności rzeczy wspólnej podlega ograniczeniom wynikającym z konieczności respektowania praw pozostałych współwłaścicieli. Współwłaściciel jest zatem w wykonywaniu własności rzeczy wspólnej ograniczony prawami innych współwłaścicieli, a w szczególności tym, czy jego korzystanie i współposiadanie daje się pogodzić z korzystaniem i współposiadaniem wykonywanym przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206).

Podział do korzystania można ustalić umownie przy sprzedaży poszczególnych lokali. Przy tym należy uzyskiwać pełnomocnictwo do zawarcia takiej umowy z każdym kupującym, aby przy sprzedaży kolejnego lokalu mieć umocowanie do zawierania umowy do podziału.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – klikając w link »

Komentarze (0):



Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »