Wybudowanie szeregówki i podział domów na lokale

Rozpoczynam z bratem projekt deweloperski. Działka posiada MPZP, który przewiduje możliwość budowy jednorodzinnej wolnostojącej, bliźniaczej lub szeregową (maksymalnie 3 segmentów). Działka ma 1000 m2, natomiast MPZP przewiduje minimalny rozmiar działki 700 m2. Planujemy wybudowanie szeregówki składającej się z 3 segmentów, a następnie podzielenie każdego domu na dom dwulokalowy, w wyniku czego powstałoby 6 domów. Oczywiście projekt od początku zakładałby taki scenariusz, w związku z tym każdy z 6 domów posiadałby oddzielne wejście oraz oddzielenie pionowymi ścianami. Wszelkie ograniczenia MZPZ jak odległości od granicy, linia zabudowy, linia frontu zostaną spełnione.
1. Jak długo orientacyjnie (zdaję sobie sprawę, że są odchylenia w zależności od miejsca) trwać będzie proces takiego podziału?
2. Kiedy można rozpocząć proces takiego podziału?
3. Czy w związku z tym, że działka ma 1000 m2, a MPZP zakłada minimalnie 700 m2, nie będzie możliwości podziału działki?
4. Wówczas każdy z właścicieli może mieć współudział w gruncie oraz wyłączność użytkowania swojego ogródka?
5. Czy podczas podziału ograniczenia MPZP takie jak szerokość elewacji frontowej jednego segmentu będą się odnosiły do jednego domu (2 lokale) czy do jednego lokalu? To znaczy że jeśli MPZP zakłada szerokość jednego segmentu minimalnie 12 metrów, to czy zablokuje to podział na domy dwulokalowe (oddzielne KW), skoro po podziale te małe domki będą miały elewację 6 metrów od elewacji frontowej?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Wybudowanie szeregówki i podział domów na lokale

Budynek jednorodzinny na działce

Zgodnie z § 3 pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, przez pojęcie zabudowy jednorodzinnej należy rozumieć jeden budynek mieszkalny jednorodzinny lub zespół takich budynków, wraz z budynkami garażowymi i gospodarczymi. Z kolei budynkiem jednorodzinnym stosownie do art. 3 ust. 2a ustawy Prawo budowlane jest budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku. Ani ze wskazanych powyżej przepisów, ani z obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego zdaniem organu nie wynika, aby istniał zakaz lokalizowania na jednej działce budowlanej kilku budynków o takim samym charakterze. Zagęszczenie projektowanej zabudowy regulowane jest bowiem określonymi w planach wskaźnikami zabudowy i powierzchni biologicznie czynnej.

Rozumiem, że plan dopuszcza taką zabudowę, inwestycja będzie spełniała warunki planu, powierzchni biologicznie czynnej oraz ilość lokali.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Podział działki

Przechodząc do odpowiedzi na pytania. Nie da się absolutnie określić czasu na podziału działki na mniejsze. Na proces ten składają się czynności geodety oraz czas na wydanie decyzji – 30–60 dni. Podział nieruchomości następuje na podstawie decyzji administracyjnej. Wniosek o podział składa się do właściwego ze względu na położenie nieruchomości wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.

Podział działki musi być co do zasady zgodny z zapisami planu zagospodarowania. Nie będzie można podzielić działki na mniejsze niż 700 m2.

W przypadku podziału czynności techniczne związane z podziałem nieruchomości wykonuje uprawniony geodeta. Sporządza on wstępny projekt podziału nieruchomości na kopii mapy zasadniczej, a w przypadku jej braku – na kopii mapy katastralnej. Projekt wstępnego podziału nieruchomości można sporządzić samemu. Projekt wstępnego podziału nieruchomości wykonany na mapie jw. powinien zawierać:

granice nieruchomości podlegającej podziałowi,

  • oznaczenie nieruchomości według danych z katastru oraz księgi wieczystej,
  • powierzchnie dzielonej nieruchomości,
  • powierzchnie projektowanych nieruchomości oznaczone w kolorze czerwonym,
  • przedstawione w kolorze czerwonym nowoprojektowane granice nieruchomości,
  • przedstawione w formie graficznej propozycje dostępu do drogi publicznej projektowanych nieruchomości,
  • rzut poszczególnych kondygnacji budynku w przypadku, gdy podziałowi podlega budynek.
    Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Wniosek o podział nieruchomości z szeregówką

Po sporządzeniu wstępnego projektu podziału nieruchomości, należy złożyć wniosek do wójta, burmistrza, prezydenta miasta – organu właściwego dla miejsca położenia nieruchomości, o zaopiniowanie wstępnego projektu podziału nieruchomości.

Do wniosku dołącza się dokumenty stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości (np. odpis z księgi wieczystej, akt notarialny); wypis z ewidencji gruntów i budynków oraz kopie mapy katastralnej obejmującej nieruchomość podlegającą podziałowi; wstępny projekt podziału, opracowany na mapie zasadniczej udostępnionej do celów opiniodawczych przez właściwy ośrodek dokumentacji geodezyjnej i kartograficzne.

Podział musi być zgodny z planem zagospodarowania, więc zasadniczo nie będzie możliwy ani ze względu na powierzchnię działki ani szerokość elewacji.

W przypadku, gdy podział nieruchomości dokonywany jest niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z art. 95 ustawy o gospodarce nieruchomościami, należy wskazać cel dokonania podziału.

Niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku planu niezależnie od ustaleń decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, podziału można dokonać w celu:

  • zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej, co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków;
  • wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze;
  • wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa;
  • realizacji roszczeń do części nieruchomości,
  • realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych;
  • wydzielenia części nieruchomości pod budowę drogi publicznej, linii kolejowej, inwestycji w zakresie budowy lotnisk, budowli przeciwpowodziowych, terenów zamkniętych.

Żaden z tych przepisów nie zachodzi.

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Podział domów na lokale – wyodrębnienie

Sposobem na sprzedaż nieruchomości jest sprzedaż wyodrębnionych lokali z udziałem we współwłasności gruntu i umową o podział do korzystania. Według art. 206 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli więc w danym przypadku stosuje się art. 206, gdyż sposobu posiadania rzeczy wspólnej nie normuje umowa współwłaścicieli ani orzeczenie sądu, każdy współwłaściciel jest uprawniony do bezpośredniego posiadania całej rzeczy wspólnie wraz z pozostałymi współwłaścicielami; granicą jego uprawnienia jest takie samo uprawnienie każdego z pozostałych współwłaścicieli. Wykonywanie własności rzeczy wspólnej podlega ograniczeniom wynikającym z konieczności respektowania praw pozostałych współwłaścicieli. Współwłaściciel jest zatem w wykonywaniu własności rzeczy wspólnej ograniczony prawami innych współwłaścicieli, a w szczególności tym, czy jego korzystanie i współposiadanie daje się pogodzić z korzystaniem i współposiadaniem wykonywanym przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206).

Podział do korzystania można ustalić umownie przy sprzedaży poszczególnych lokali. Przy tym należy uzyskiwać pełnomocnictwo do zawarcia takiej umowy z każdym kupującym, aby przy sprzedaży kolejnego lokalu mieć umocowanie do zawierania umowy do podziału.

Przykłady

Rodzeństwo budujące inwestycję deweloperską na działce z ograniczeniami

Magda i Piotr kupili działkę o powierzchni 1000 m², planując budowę trzech segmentów szeregowca, z których każdy miał być domem dwulokalowym. Już na etapie projektowym zadbali o to, aby każdy z sześciu lokali miał osobne wejście i niezależne instalacje. Jednak gdy przystąpili do formalnego podziału, okazało się, że MPZP wymaga minimalnej powierzchni działki 700 m², co uniemożliwiło podział gruntu na mniejsze działki dla każdego segmentu. Zamiast tego, zdecydowali się na sprzedaż wyodrębnionych lokali mieszkalnych z udziałami we współwłasności gruntu oraz umową o podziale do korzystania. Dzięki temu każdy właściciel zyskał wyłączność na korzystanie z ogródka przy swoim lokalu, mimo że formalnie byli współwłaścicielami gruntu.

 

Inwestor indywidualny i pytania o szerokość elewacji

Tomasz planował budowę zespołu domów w zabudowie szeregowej na działce o powierzchni 1200 m². Zamierzał podzielić budynki na lokale mieszkalne, po dwa na segment, co łącznie dawało sześć mieszkań. Problem pojawił się przy interpretacji zapisów MPZP – plan zakładał minimalną szerokość segmentu 12 metrów, podczas gdy po podziale na dwa lokale frontowa elewacja każdego z nich wynosiła zaledwie 6 metrów. Po konsultacjach z architektem i prawnikiem dowiedział się, że te ograniczenia stosuje się na poziomie budynku, a nie lokalu, co oznaczało, że samodzielne lokale mieszkalne w ramach jednego segmentu nie podlegają odrębnemu wymogowi szerokości elewacji. Tomasz finalnie uzyskał pozwolenie na budowę zgodne z planem.

 

Podział współwłasności po budowie osiedla

Anna wraz z grupą inwestorów zrealizowała budowę małego osiedla domów szeregowych. Po zakończeniu budowy okazało się, że ze względu na zapisy MPZP oraz minimalną powierzchnię działki, nie będą mogli fizycznie podzielić gruntu na odrębne działki dla każdego segmentu. Zdecydowali się więc na inne rozwiązanie – wyodrębnienie lokali w budynkach i ustanowienie udziałów w gruncie wspólnym, przy czym już przy pierwszych umowach sprzedaży zawarli szczegółowy podział do korzystania. Każdy właściciel nowego lokalu zyskał prawo wyłącznego korzystania z przypisanego mu ogródka oraz miejsca postojowego, co pozwoliło im uniknąć przyszłych konfliktów i zapewniło przejrzystość zasad użytkowania przestrzeni.

Podsumowanie

Planując inwestycję polegającą na budowie szeregówki i podziale domów na lokale dwulokalowe, trzeba bardzo dokładnie przeanalizować zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zwłaszcza w zakresie minimalnej powierzchni działki oraz wymogów dotyczących szerokości segmentów. Choć formalny podział działki na mniejsze nie zawsze będzie możliwy, alternatywą pozostaje wyodrębnienie lokali z udziałami w gruncie wspólnym i precyzyjne określenie zasad korzystania z poszczególnych części nieruchomości. Takie rozwiązanie pozwala na sprzedaż poszczególnych lokali jako samodzielnych mieszkań z własnymi ogródkami i wejściami, przy zachowaniu zgodności z przepisami i uniknięciu późniejszych sporów pomiędzy właścicielami. Warto od początku dobrze przygotować projekt i skonsultować się zarówno z architektem, jak i prawnikiem, aby uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek na etapie realizacji inwestycji.

Oferta porad prawnych

Jeżeli planujesz inwestycję deweloperską lub potrzebujesz pomocy w kwestiach związanych z podziałem nieruchomości, możesz skorzystać z naszej oferty porad prawnych online. Odpowiadamy na konkretne pytania, analizujemy dokumenty i pomagamy wybrać najlepsze rozwiązania dostosowane do Twojej sytuacji. Dzięki konsultacjom online szybko uzyskasz jasność co do wymogów prawnych, procedur oraz potencjalnych ryzyk, co pozwoli Ci bezpiecznie przeprowadzić inwestycję od projektu do sprzedaży gotowych lokali.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Izabela Nowacka-Marzeion

O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion

Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.



Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

porady prawne online ePorady24.pl

prawo spadkowe

odpowiedziprawne.pl

Zadaj pytanie »