Jak przebiega proces scalenia i podziału dwóch działek?

Scalenie i podział dwóch działek

Scalanie i podział nieruchomości to proces przeprowadzany przez gminę. Rozumiem bowiem, że chodzi tu o taką sytuację, w której mamy do czynienia z dwoma być może mało ustawnymi działkami, może bez właściwego dostępu do drogi publicznej, które poprzez ponowne wydzielenie mają stać się bardziej atrakcyjne, bardziej „przyjemne” do wykorzystania.

Proces scalenia i podziału jest możliwy wówczas, gdy dopuszcza go miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a wynikiem scalenia i podziału staje się przekształcenie niekorzystnie ukształtowanych nieruchomości w celu umożliwienia ich wykorzystania i inwestycji. W praktyce chodzi o stworzenie korzystniejszych warunków wykorzystania terenu, na przykład przez zwiększenie obszarów budownictwa jednorodzinnego.

Szczegółowe warunki scalenia i podziału nieruchomości określa plan miejscowy, a o bezpośrednim przystąpieniu do tego postępowania decyduje rada gminy w drodze uchwały. Zgodnie z art. 102 ust. 2 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami „Scalenia i podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli są one położone w granicach obszarów określonych w planie miejscowym albo gdy o scalenie i podział wystąpią właściciele lub użytkownicy wieczyści posiadający ponad 50% powierzchni gruntów objętych scaleniem i podziałem. Pan posiada 100% gruntów, które miałyby podlegać scaleniu, więc wniosek powinien zostać przyjęty i rozpatrzony. O przystąpieniu do scalenia i podziału nieruchomości decyduje rada gminy w drodze uchwały, określając w niej granice zewnętrzne gruntów objętych scaleniem i podziałem”.

Proces scalenia i podziału działek

Postępowanie jest długotrwałe, ale trudno wskazać konkretne terminy. Wszystko zależy od działania gminy, częstotliwości sesji rady gminy. Zgodnie z ustawą taki proces wygląda następująco:

1. Właściciel składa wniosek, we wniosku muszą się znaleźć:
   • dane osobowe i adresowe wnioskodawców,
   • opis i lokalizacja działek podlegających scaleniu i podziałowi oraz uzasadnienie tego procesu.
2. Do wniosku należy dołączyć aktualne wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów oraz odpisy z ksiąg wieczystych.
3. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta powiadamia uczestników o wszczęciu postępowania, chyba że mimo dołożenia należytej staranności adres tych osób nie został ustalony. Tutaj ten proces będzie krótki (bez konieczności ustalenia innych, często będących spadkobiercami nieujawnionymi uczestników), ponieważ mamy jednego właściciela.
4. Po analizie przedłożonych dokumentów wójt, burmistrz lub prezydent miasta opracowuje projekt uchwały o scaleniu i podziale terenu. Ma na to sześć miesięcy, licząc od dnia złożenia wniosku. W zależności od wyników badania wniosku projekt ten może przybrać formę uchwały o:
   • przystąpieniu do scalenia i podziału – obejmuje ona opracowanie geodezyjne granic zewnętrznych gruntów objętych scaleniem i podziałem, dokumentację geodezyjną i prawną dotychczasowego stanu prawnego, dokumentację projektową scalenia i podziału, dokumentację z wyceny nieruchomości w stanie dotychczasowym i w stanie przyszłym;
   • odmowie przystąpienia do scalenia i podziału.
5. Projekt uchwały rady gminy o scaleniu i podziale nieruchomości podlega zaopiniowaniu przez uczestników scalenia oraz wyłożeniu do wglądu uczestnikom postępowania, na okres 21 dni, w siedzibie urzędu gminy. Fakt, że w Pana przypadku będzie to jeden uczestnik, nie zwalnia gminy z obowiązku wyłożenia. Uczestnicy mogą zgłaszać zastrzeżenia i uwagi do projektu.
6. Rada gminy podejmuje uchwałę o scaleniu i podziale nieruchomości. Uchwałę doręcza się uczestnikom postępowania, których adresy są znane, a ponadto informację o podjęciu uchwały podaje się do publicznej wiadomości w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości oraz na stronach internetowych urzędu gminy, a także przez ogłoszenie w prasie lokalnej.
7. Uchwała stanowi podstawę do:

• • zamknięcia istniejących ksiąg wieczystych;
  • założenia nowych ksiąg wieczystych i ujawnienia w nich praw do nieruchomości powstałych w wyniku scalenia i podziału;
  • ujawnienia nowego stanu prawnego nieruchomości w katastrze nieruchomości;
  • wyznaczenia i utrwalenia na gruncie granic nieruchomości powstałych w wyniku scalenia i podziału;
  • wprowadzenia uczestników postępowania na nowe nieruchomości.Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
    

Koszty przeprowadzenia postępowania

Koszty związane ze scalaniem i podziałem nieruchomości ponoszą uczestnicy postępowania proporcjonalnie do powierzchni posiadanych przez nich nieruchomości objętych scaleniem i podziałem, jeżeli postępowanie zostało przeprowadzone na ich wniosek. W tym przypadku będzie to tylko Pan. Natomiast będą to automatycznie koszty niższe, bo nieobarczone kosztami korespondencji, druków, kopii. Koszty także trudno oszacować, ponieważ wszystko zależy od kosztów pracy geodetów, a to związane jest danym terenem. Ponadto w grę wchodzą koszty zmian w księgach wieczystych. Zarówno samą możliwość dokonania oczekiwanego przez Pana działania, jak i orientacyjne koszty ustalić Pan może bezpośrednio w gminie.

Musi Pan pamiętać, że powierzchnię każdej nieruchomości objętej scaleniem i podziałem pomniejsza się o powierzchnię niezbędną do wydzielenia działek gruntu pod nowe drogi lub pod poszerzenie dróg istniejących. Pomniejszenie to następuje proporcjonalnie do powierzchni wszystkich nieruchomości objętych scaleniem i podziałem oraz do ogólnej powierzchni działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi i pod poszerzenie dróg istniejących. Oczywiście w przypadku pańskich działek może nie być konieczności dokonania takiego pomniejszenia, jednak musi mieć Pan świadomość tej możliwości. Za działki gruntu, wydzielone pod nowe drogi albo pod poszerzenie dróg istniejących, a także za urządzenia, których właściciele lub użytkownicy wieczyści nie mogli odłączyć od gruntu, oraz za drzewa i krzewy gmina wypłaca odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielami albo użytkownikami wieczystymi a właściwym organem wykonawczym jednostki samorządu terytorialnego lub starostą.

Musi Pan także pamiętać, że osoby, które otrzymały nowe nieruchomości wydzielone w wyniku scalenia i podziału, są zobowiązane do wniesienia na rzecz gminy opłat adiacenckich w wysokości do 50% wzrostu wartości tych nieruchomości w stosunku do wartości nieruchomości dotychczas posiadanych.

Przeprowadzenie scalenia i podziału działek a MPZP

Pyta Pan, czy jest ryzyko, że cała procedura może się nie powieść. Przede wszystkim miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Przeprowadzenie scalenia i podziału nieruchomości jest zależne od samego sporządzenia planu miejscowego i w konsekwencji tego obowiązkowego ustalenia w nim szczegółowych zasad, warunków scalania i podziału nieruchomości. Scalenie i podział muszą uwzględniać postanowienia tego planu, w tym przeznaczenie gruntów oraz ustalone powierzchnie działek budowlanych. Stąd odsyłam Pana do gminy, ponieważ tam uzyska Pan informacje o istnieniu planu i o tym, czy Pana pomysł na podział wpisuje się w ten plan.

Jeśli chodzi o przekształcenie użytkowania wieczystego niezabudowanej działki, to niestety takiej możliwości obecnie nie ma. Nawet ustawa z dnia 9 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości dotyczy nieruchomości zabudowanych. Zgodnie z art. 1 tej ustawy „Osoby fizyczne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe lub zabudowanych garażami albo przeznaczonych pod zabudowę na cele mieszkaniowe lub pod zabudowę garażami oraz nieruchomości rolnych mogą wystąpić z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego tych nieruchomości w prawo własności”. Zatem dopiero po zabudowaniu gruntu będzie można dokonać przekształcenia.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.