Scalenie działek a użytkowanie wieczyste

Najpierw ustal, czy potrzebne jest formalne scalenie i podział

W opisanej sytuacji kluczowe jest rozróżnienie dwóch procedur. Jeżeli chodzi wyłącznie o zmianę przebiegu granicy między dwiema sąsiadującymi działkami tego samego użytkownika wieczystego, czasem wystarczające może być postępowanie podziałowe prowadzone na podstawie przepisów o gospodarce nieruchomościami oraz czynności geodezyjne — zob — temat rozwija porada podział działki po decyzji wz. powiązaną poradę podział zabudowanej działki a mpzp. Pełne scalenie i podział nieruchomości jest natomiast bardziej sformalizowane i prowadzone przez gminę z udziałem rady gminy.

Dlatego przed zakupem należy sprawdzić w urzędzie gminy, czy planowany układ dwóch nowych działek jest zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Trzeba zweryfikować w szczególności minimalną powierzchnię działki budowlanej, minimalną szerokość frontu, dostęp do drogi publicznej, linie zabudowy, wskaźniki zabudowy oraz ewentualne ograniczenia wynikające z infrastruktury technicznej — por. sytuację z porady poszerzenie drogi przez działkę a wywłaszczenie.

Jeżeli działki są objęte użytkowaniem wieczystym, nabywa się prawo użytkowania wieczystego gruntu, a nie własność gruntu. Uprawnienia użytkownika wieczystego są szerokie, ale przy zmianach geodezyjnych i inwestycyjnych nadal znaczenie ma treść księgi wieczystej, umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste oraz stanowisko właściciela gruntu, którym najczęściej jest gmina albo Skarb Państwa.

Kiedy stosuje się scalenie i podział nieruchomości

Scalenie i podział nieruchomości służy przekształceniu niekorzystnie ukształtowanych nieruchomości w taki sposób, aby mogły być racjonalnie zagospodarowane. W praktyce dotyczy to na przykład terenów, na których istnieją wąskie, nieregularne albo źle skomunikowane działki, a po procedurze mają powstać działki budowlane zgodne z planem miejscowym.

Zgodnie z art. 102 ustawy o gospodarce nieruchomościami scalenia i podziału można dokonać, jeżeli nieruchomości są położone w granicach obszarów określonych w planie miejscowym albo gdy wystąpią o to właściciele lub użytkownicy wieczyści posiadający ponad 50% powierzchni gruntów objętych scaleniem i podziałem. Jeżeli więc planowany obszar obejmuje tylko dwie działki należące do jednego użytkownika wieczystego, warunek większości powierzchni co do zasady nie powinien być przeszkodą. Nadal jednak konieczna jest zgodność z planem miejscowym i przeprowadzenie procedury przez gminę.

O przystąpieniu do scalenia i podziału decyduje rada gminy w drodze uchwały. Uchwała określa granice zewnętrzne gruntów objętych procedurą. Nie jest to więc czynność, którą użytkownik wieczysty może wykonać samodzielnie wyłącznie u geodety, jeżeli rzeczywiście wchodzi w grę formalne scalenie i podział w rozumieniu ustawy.

Jak przebiega procedura w gminie

Procedura zależy od lokalnych warunków i od tego, czy gmina uzna, że właściwy jest tryb scalenia i podziału. Typowy przebieg obejmuje następujące etapy:

1. złożenie wniosku przez właściciela albo użytkownika wieczystego, z oznaczeniem działek, opisem planowanej zmiany i uzasadnieniem;
2. dołączenie dokumentów, w szczególności aktualnych danych z ewidencji gruntów, dokumentów z ksiąg wieczystych oraz materiałów potrzebnych do oceny zgodności z MPZP;
3. analizę wniosku przez wójta, burmistrza albo prezydenta miasta;
4. przygotowanie projektu uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału albo projektu odmowy;
5. opracowanie dokumentacji geodezyjnej, prawnej i projektowej, w tym projektu nowego układu działek;
6. wyłożenie projektu uchwały o scaleniu i podziale do wglądu uczestnikom postępowania na 21 dni;
7. możliwość zgłaszania uwag i zastrzeżeń przez uczestników;
8. podjęcie przez radę gminy uchwały o scaleniu i podziale;
9. ujawnienie nowego stanu w ewidencji gruntów i księgach wieczystych oraz wyznaczenie granic nowych działek w terenie.

Jeżeli w postępowaniu uczestniczy tylko jeden użytkownik wieczysty, procedura może być prostsza organizacyjnie, ale nie znosi to wymogów ustawowych. Nadal trzeba przygotować projekt, zachować tryb uchwałowy oraz umożliwić formalne zapoznanie się z dokumentacją.

Ile może trwać scalenie i podział działek

Nie da się zagwarantować jednego terminu. W sprawie prostej, przy zgodności z MPZP, braku sporów, sprawnej pracy geodety i aktywnej gminie, część czynności może zamknąć się w kilku miesiącach. Jeżeli jednak potrzebna jest pełna procedura scalenia i podziału, trzeba liczyć się z terminami pracy urzędu, sesjami rady gminy, przygotowaniem dokumentacji, wyłożeniem projektu na 21 dni oraz późniejszymi zmianami w księgach wieczystych.

W praktyce bezpieczniej zakładać, że pełne postępowanie może potrwać od około 9 do 18 miesięcy, a przy komplikacjach nawet dłużej. Krócej może trwać zwykły podział nieruchomości, jeżeli gmina potwierdzi, że taki tryb jest wystarczający dla planowanego efektu.

Koszty i opłata adiacencka

Koszty zależą od trybu postępowania, liczby działek, zakresu prac geodezyjnych, dokumentacji, wycen oraz czynności w księgach wieczystych. Przy dwóch działkach trzeba zwykle uwzględnić wynagrodzenie geodety, wypisy i wyrysy, ewentualne mapy, opłaty sądowe związane z księgami wieczystymi oraz koszty obsługi prawnej, jeżeli dokumenty mają zostać sprawdzone przed zakupem.

Orientacyjnie mogą to być kwoty od kilku do kilkunastu tysięcy złotych, ale rzeczywista wycena wymaga kontaktu z geodetą działającym na danym terenie oraz z właściwą gminą. Jeżeli pojawi się konieczność sporządzenia wyceny wartości nieruchomości albo wydzielenia gruntu pod drogę, koszt i czas postępowania mogą wzrosnąć.

Przy scaleniu i podziale trzeba pamiętać o możliwej opłacie adiacenckiej. Osoby, które otrzymały nowe nieruchomości wydzielone w wyniku scalenia i podziału, mogą zostać zobowiązane do wniesienia na rzecz gminy opłaty adiacenckiej w wysokości do 50% wzrostu wartości nieruchomości. Jeżeli zamiast scalenia i podziału będzie prowadzony zwykły podział nieruchomości, opłata adiacencka również może pojawić się na odrębnych zasadach, jeżeli rada gminy ustaliła odpowiednią stawkę, a podział spowodował wzrost wartości nieruchomości.

Dodatkowo powierzchnia nieruchomości objętych scaleniem i podziałem może zostać pomniejszona o część potrzebną pod nowe drogi albo poszerzenie dróg istniejących. Jeżeli dojdzie do wydzielenia takich gruntów, ustawa przewiduje mechanizmy odszkodowawcze, ale szczegóły zależą od konkretnego projektu i ustaleń z właściwym organem.

Ryzyka przed zakupem działek w użytkowaniu wieczystym

Najważniejsze ryzyka należy ocenić jeszcze przed zawarciem umowy zakupu prawa użytkowania wieczystego. Po pierwsze, plan miejscowy może nie pozwalać na podział w oczekiwany sposób. Po drugie, nowe działki mogą nie spełniać minimalnych parametrów działki budowlanej. Po trzecie, problemem może być dostęp do drogi publicznej albo konieczność ustanowienia służebności. Po czwarte, księga wieczysta może zawierać ograniczenia, obciążenia albo postanowienia związane z użytkowaniem wieczystym.

Warto też sprawdzić, czy termin użytkowania wieczystego, wysokość opłaty rocznej, sposób korzystania z gruntu oraz cel oddania gruntu w użytkowanie wieczyste są zgodne z planowaną inwestycją. Budowa domu jednorodzinnego powinna być spójna nie tylko z MPZP, ale również z dokumentami dotyczącymi samego użytkowania wieczystego.

Czy niezabudowaną działkę można automatycznie przekształcić we własność

Automatyczne przekształcenie przewidziane w ustawie z dnia 20 lipca 2018 r. dotyczyło gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Co do zasady niezabudowana działka przeznaczona dopiero pod budowę domu nie przekształca się automatycznie w prawo własności tylko dlatego, że w MPZP ma funkcję mieszkaniową.

Nie oznacza to jednak, że przekształcenie albo nabycie własności jest zawsze wykluczone. Możliwe są szczególne tryby przewidziane w ustawach, w tym rozwiązania dotyczące określonych użytkowników wieczystych spełniających warunki historyczne albo sprzedaż gruntu przez właściciela na rzecz użytkownika wieczystego. Trzeba to ocenić indywidualnie, ponieważ znaczenie ma data ustanowienia użytkowania wieczystego, status nieruchomości, osoba właściciela gruntu oraz aktualne stanowisko gminy albo Skarbu Państwa.

Jeżeli plan zakłada najpierw budowę domu, a następnie przekształcenie, trzeba pamiętać, że samo rozpoczęcie budowy nie zawsze wystarczy. Dla trybów ustawowych znaczenie może mieć faktyczne zabudowanie gruntu na cele mieszkaniowe, ujawnienie budynku, dokumenty budowlane i spełnienie warunków określonych w konkretnej ustawie.

Co sprawdzić przed podpisaniem umowy

Przed zakupem warto wykonać krótką analizę due diligence nieruchomości. Powinna ona obejmować księgę wieczystą, wypis i wyrys z ewidencji gruntów, MPZP, dostęp do drogi publicznej, media, przebieg sieci, opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego oraz dokumenty potwierdzające cel użytkowania wieczystego. Jeżeli działki mają zostać sprzedane albo zabudowane osobno, trzeba sprawdzić, czy każda z planowanych działek będzie mogła funkcjonować jako samodzielna działka budowlana.

Dobrym rozwiązaniem jest uzyskanie od geodety wstępnej koncepcji podziału i złożenie w gminie zapytania, czy projektowany układ jest zgodny z planem. Pozwala to ograniczyć ryzyko zakupu działek, których nie da się wykorzystać zgodnie z założeniami inwestora.

FAQ

Czy przy dwóch działkach jednego właściciela zawsze potrzebne jest scalenie i podział?

Nie zawsze. Jeżeli chodzi tylko o zmianę przebiegu granicy albo utworzenie dwóch nowych działek zgodnych z MPZP, może wystarczyć zwykła procedura podziałowa i czynności geodezyjne. Pełne scalenie i podział jest bardziej sformalizowane i wymaga udziału rady gminy.

Czy użytkownik wieczysty może złożyć wniosek o scalenie i podział?

Tak, przepisy przewidują udział użytkowników wieczystych w tej procedurze. Trzeba jednak sprawdzić treść księgi wieczystej, dokumenty ustanowienia użytkowania wieczystego i zgodność planowanego korzystania z gruntu z MPZP.

Czy gmina może odmówić planowanego podziału?

Tak. Odmowa może wynikać zwłaszcza z niezgodności z miejscowym planem, braku dostępu do drogi publicznej, niespełnienia minimalnych parametrów działki budowlanej albo kolizji z infrastrukturą i ustaleniami planistycznymi.

Czy trzeba zapłacić opłatę adiacencką?

Może powstać taki obowiązek, jeżeli w wyniku scalenia i podziału albo podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość, a gmina ma podstawę do ustalenia opłaty. Przy scaleniu i podziale opłata może wynosić do 50% wzrostu wartości.

Czy niezabudowany grunt w użytkowaniu wieczystym przekształci się automatycznie po zakupie?

Co do zasady nie. Automatyczne przekształcenie dotyczyło gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Przy działce niezabudowanej trzeba zbadać inne możliwe tryby, w tym ewentualną sprzedaż gruntu użytkownikowi wieczystemu albo szczególne przepisy dotyczące danego stanu faktycznego.

Podsumowanie

Plan zakupu dwóch niezabudowanych działek w użytkowaniu wieczystym wymaga sprawdzenia nie tylko ceny i księgi wieczystej, ale przede wszystkim możliwości prawnego utworzenia dwóch działek budowlanych. Najważniejsze znaczenie ma MPZP, dostęp do drogi publicznej, parametry nowych działek oraz wybór właściwego trybu postępowania. Jeżeli wystarczy zwykły podział, procedura może być prostsza. Jeżeli konieczne będzie formalne scalenie i podział, trzeba liczyć się z dłuższym postępowaniem uchwałowym i możliwą opłatą adiacencką.

Przekształcenie użytkowania wieczystego w pełną własność nie następuje automatycznie dla samej niezabudowanej działki przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe. Możliwość nabycia własności trzeba sprawdzić osobno, najlepiej przed zakupem prawa użytkowania wieczystego.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
2. Ustawa z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.