Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Jak uniknąć opłaty planistycznej?

Autor: Izabela Nowacka-Marzeion

Sprawa dotyczy uniknięcia opłaty planistycznej i zmniejszenia ewentualnego podatku przy inwestycji. W maju 2021 kupiłem na przetargu gminnym działkę. W czerwcu 2021 dla obszaru, na którym jest działka, ustalono MPZP z wpisaną opłatą planistyczną 30% od wzrostu wartości w przypadku odsprzedaży (5 lat). I teraz tak mam piękną działkę 25 x 50 m w fajnej miejscowości z mediami przy asfalcie i MPZP, ale nie mam pieniędzy, żeby coś tam zbudować. Wymyśliłem, że na tej działce można wybudować bliźniak z jakimś inwestorem, który ma środki, i potem to podzielić na pół. Jak przeprowadzić taką inwestycję, żeby nie musieć płacić opłaty planistycznej i jak najmniej podatku? I żeby inwestycja była bezpieczna dla obu stron?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Jak uniknąć opłaty planistycznej?

Opłata planistyczna

Rozważałam Pana problem w wielu aspektach i możliwościach. Jeśli gmina zastrzegła opłatę planistyczną w przypadku sprzedaży przed upływem 5 lat – proszę nie zbywać nieruchomości, bowiem zasadniczo nie ma opcji, aby zmniejszyć opłatę planistyczną.

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ani ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.), do której odsyła art. 37 ust. 1 pierwszej z tych ustaw, nie zawierają definicji pojęcia „nieruchomości” w rozumieniu jej art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1. W konsekwencji skoro opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się w związku z wzrostem wartości będącym następstwem uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania, nie może ulegać wątpliwości, że chodzi o nieruchomość w granicach objętych zmianą lub uchwaleniem planu powodujących przedmiotowy wzrost. Takiemu pojmowaniu nieruchomości na użytek tych przepisów nie sprzeciwia się również treść art. 46 ust. 1 i art. 461 Kodeksu cywilnego. Oznacza to w konsekwencji, że co do zasady dla potrzeb ustalenia renty planistycznej dokonuje się wyceny jedynie tej nieruchomości, która była objęta zmianą lub uchwaleniem planu skutkującym wzrostem jej wartości i to również, gdy wchodziła ona w skład większej nieruchomości objętej zbyciem w rozumieniu art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Co do zasady wycena jedynie tej części zbywanej nieruchomości prowadzi bowiem do ustalenia wzrostu jej wartości na potrzeby ustalenia renty planistycznej.

Stąd nawet sprzedaż udziałów będzie wiązała się z opłatą. Natomiast kwestia podatku od zbycia także wymaga odczekania 5 lat. Zatem najlepiej rozważyć kwestię odwleczenia formalnego przeniesienia własności na inwestora udziału w działce czy jej podziału i sprzedaży części o upływ okresu 5 lat.

Zabezpieczenie inwestycji

Zabezpieczyć inwestycję można w dwojaki sposób:

1. Umową dzierżawy na inwestora, w której to umowie zostaną określone warunki nakładów – inwestycji na budowę i warunki jej zwrotu.

Najemca i dzierżawca mają prawo domagać się zwrotu nakładów poczynionych na dzierżawioną lub wynajmowaną rzecz przed zbyciem od nowego jej właściciela. Uchwała SN (7) z 30.9.2004 r., sygn. akt III CZP 50/05.

Nawet gdyby stało się nieszczęście i nie dożyłby Pan 5 lat (tu oczywiście hipotetyczne zdarzenie, ale możliwe), Pana spadkobiercy wstępują w umowę i jest dla nich wiążąca.

2. Może zostać podpisana umowa przedwstępna określająca sposób rozliczeń nakładów na nieruchomość jako część należności do zapłaty z tytułu przeniesienia własności.

 

Przy wykładni oświadczeń woli stron umowy zawartej w formie pisemnej sens tych oświadczeń ustala się przyjmując za podstawę wykładni przede wszystkim tekst dokumentu-umowy (porównaj między innymi uchwałę składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 1995 r., sygn. akt III CZP 66/95). Treść umowy może wskazywać, że nakłady poniesione na dzierżawionej nieruchomości mogą być również formą zadatku gwarantującego zawarcie umowy sprzedaży. Przepisy o zadatku mają charakter dyspozytywny (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 lutego 2014 r., sygn. akt V CSK 187/13). Strony więc w ramach swobody umów mogą określić zarówno sposób wręczenia zadatku, jak i skutki niewykonania umowy przyrzeczone w powiązaniu z nienależytym wykonaniem umowy dzierżawy. Dokonanie nakładów nastąpić powinno w związku czasowym i nie musi nastąpić bezpośrednio w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Istotne jest, że strony zastrzegą zadatek przy zawarciu umowy i określą że będzie on realizowany poprzez nakłady na nieruchomość już po przekazaniu dzierżawcy. Funkcję zadatku w rozumieniu art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego może pełnić świadczenie wręczone kontrahentowi po zawarciu umowy (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2011 r., sygn. akt III CSK 115/11).

Każda z tych opcji pozwoli inwestorowi na bezpieczne inwestowanie z opcją wykupu udziału lub części nieruchomości z rozliczeniem nakładów.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Indywidualne porady prawne

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

ePorady24.pl

spadek.info

odpowiedziprawne.pl

Zadaj pytanie »