Jak uniknąć opłaty planistycznej?

Opłata planistyczna

Rozważałam Pana problem w wielu aspektach i możliwościach. Jeśli gmina zastrzegła opłatę planistyczną w przypadku sprzedaży przed upływem 5 lat – proszę nie zbywać nieruchomości, bowiem zasadniczo nie ma opcji, aby zmniejszyć opłatę planistyczną.

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ani ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.), do której odsyła art. 37 ust. 1 pierwszej z tych ustaw, nie zawierają definicji pojęcia „nieruchomości” w rozumieniu jej art. 36 ust. 4 i art. 37 ust. 1. W konsekwencji skoro opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się w związku z wzrostem wartości będącym następstwem uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania, nie może ulegać wątpliwości, że chodzi o nieruchomość w granicach objętych zmianą lub uchwaleniem planu powodujących przedmiotowy wzrost. Takiemu pojmowaniu nieruchomości na użytek tych przepisów nie sprzeciwia się również treść art. 46 ust. 1 i art. 461 Kodeksu cywilnego. Oznacza to w konsekwencji, że co do zasady dla potrzeb ustalenia renty planistycznej dokonuje się wyceny jedynie tej nieruchomości, która była objęta zmianą lub uchwaleniem planu skutkującym wzrostem jej wartości i to również, gdy wchodziła ona w skład większej nieruchomości objętej zbyciem w rozumieniu art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Co do zasady wycena jedynie tej części zbywanej nieruchomości prowadzi bowiem do ustalenia wzrostu jej wartości na potrzeby ustalenia renty planistycznej.

Stąd nawet sprzedaż udziałów będzie wiązała się z opłatą. Natomiast kwestia podatku od zbycia także wymaga odczekania 5 lat. Zatem najlepiej rozważyć kwestię odwleczenia formalnego przeniesienia własności na inwestora udziału w działce czy jej podziału i sprzedaży części o upływ okresu 5 lat.

Zabezpieczenie inwestycji

Zabezpieczyć inwestycję można w dwojaki sposób:

1. Umową dzierżawy na inwestora, w której to umowie zostaną określone warunki nakładów – inwestycji na budowę i warunki jej zwrotu.

Najemca i dzierżawca mają prawo domagać się zwrotu nakładów poczynionych na dzierżawioną lub wynajmowaną rzecz przed zbyciem od nowego jej właściciela. Uchwała SN (7) z 30.9.2004 r., sygn. akt III CZP 50/05.

Nawet gdyby stało się nieszczęście i nie dożyłby Pan 5 lat (tu oczywiście hipotetyczne zdarzenie, ale możliwe), Pana spadkobiercy wstępują w umowę i jest dla nich wiążąca.

2. Może zostać podpisana umowa przedwstępna określająca sposób rozliczeń nakładów na nieruchomość jako część należności do zapłaty z tytułu przeniesienia własności.

Przy wykładni oświadczeń woli stron umowy zawartej w formie pisemnej sens tych oświadczeń ustala się przyjmując za podstawę wykładni przede wszystkim tekst dokumentu-umowy (porównaj między innymi uchwałę składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 1995 r., sygn. akt III CZP 66/95). Treść umowy może wskazywać, że nakłady poniesione na dzierżawionej nieruchomości mogą być również formą zadatku gwarantującego zawarcie umowy sprzedaży. Przepisy o zadatku mają charakter dyspozytywny (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 lutego 2014 r., sygn. akt V CSK 187/13). Strony więc w ramach swobody umów mogą określić zarówno sposób wręczenia zadatku, jak i skutki niewykonania umowy przyrzeczone w powiązaniu z nienależytym wykonaniem umowy dzierżawy. Dokonanie nakładów nastąpić powinno w związku czasowym i nie musi nastąpić bezpośrednio w chwili zawarcia umowy przedwstępnej. Istotne jest, że strony zastrzegą zadatek przy zawarciu umowy i określą że będzie on realizowany poprzez nakłady na nieruchomość już po przekazaniu dzierżawcy. Funkcję zadatku w rozumieniu art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego może pełnić świadczenie wręczone kontrahentowi po zawarciu umowy (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2011 r., sygn. akt III CSK 115/11).

Każda z tych opcji pozwoli inwestorowi na bezpieczne inwestowanie z opcją wykupu udziału lub części nieruchomości z rozliczeniem nakładów.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741
3. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 września 2004 r., sygn. akt III CZP 50/05
5. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2011 r., sygn. akt III CSK 115/11
6. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 lutego 2014 r., sygn. akt V CSK 187/13
7. Uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 1995 r., sygn. akt III CZP 66/95

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.