Jak uniknąć opłaty planistycznej przy sprzedaży działki

Kiedy powstaje opłata planistyczna?

Opłata planistyczna, często nazywana rentą planistyczną, wynika z art. 36 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Jeżeli w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w planie. Opłata jest określana procentowo od wzrostu wartości i nie może być wyższa niż 30% tego wzrostu.

Nie wystarczy więc sam fakt, że w planie wpisano stawkę 30%. Gmina musi jeszcze wykazać wzrost wartości nieruchomości spowodowany planem. Wysokość opłaty ustala się według wartości na dzień sprzedaży, zwykle na podstawie operatu rzeczoznawcy majątkowego. Jeżeli właściciel nie zgadza się z decyzją, może ją zaskarżyć w zwykłym toku postępowania administracyjnego.

W opisanej sytuacji kluczowe są dwie daty. Pierwsza to data wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a nie tylko data jego uchwalenia przez radę gminy. Druga to data planowanego aktu notarialnego przenoszącego własność działki, udziału w działce albo wydzielonej części nieruchomości.

Jak liczyć 5 lat przy rencie planistycznej?

Termin 5 lat przy opłacie planistycznej nie biegnie od dnia zakupu działki. Liczy się go od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. W praktyce trzeba sprawdzić uchwałę rady gminy, publikację w wojewódzkim dzienniku urzędowym oraz przepis końcowy uchwały, który wskazuje, po ilu dniach plan wchodzi w życie.

Jeżeli plan został uchwalony w czerwcu 2021 r., nie oznacza to automatycznie, że 5 lat minęło w czerwcu 2026 r. Plan mógł zacząć obowiązywać dopiero po publikacji i upływie wskazanego vacatio legis. Dopiero od tej daty należy liczyć termin. Sprzedaż przed jego upływem może uruchomić postępowanie o ustalenie opłaty planistycznej, o ile rzeczywiście wystąpił wzrost wartości nieruchomości.

Gdy sprzedaż poprzedza budowa kilku obiektów, trzeba niezależnie ocenić budowa domów na sprzedaż a podatki.

Właściciel może też wystąpić do gminy o ustalenie wysokości opłaty jeszcze przed zbyciem nieruchomości. Jest to przydatne, gdy planowana transakcja ma dużą wartość i przed zawarciem aktu notarialnego trzeba znać realne ryzyko finansowe.

Sprzedaż działki, udziału albo wydzielonej części

Najbezpieczniejszym sposobem uniknięcia opłaty planistycznej jest powstrzymanie się od zbycia nieruchomości do czasu upływu 5 lat od dnia wejścia planu w życie. Dotyczy to nie tylko sprzedaży całej działki. Ryzyko może pojawić się także przy sprzedaży udziału, sprzedaży wydzielonej części po podziale geodezyjnym albo przy innej czynności, która w realiach sprawy prowadzi do odpłatnego przeniesienia własności.

Sam podział geodezyjny działki co do zasady nie jest jeszcze sprzedażą. Może jednak przygotowywać późniejsze zbycie jednej z części, dlatego przed podziałem warto sprawdzić, czy nowa działka będzie spełniała parametry z planu miejscowego, czy zachowa dostęp do drogi publicznej i czy nie pojawią się dodatkowe ograniczenia techniczne. Przy problemach z przebiegiem granic przydatna może być porada o tym, jak rozwiązać sprawę, gdy występują przesunięte granice działki.

Nie należy zakładać, że każda konstrukcja formalna automatycznie wyłączy rentę planistyczną. W szczególności wniesienie działki aportem do spółki, sprzedaż udziałów, umowa zamiany albo inne rozliczenia z inwestorem wymagają osobnej analizy cywilnej, podatkowej i administracyjnej. Jeżeli w rzeczywistości dochodzi do odpłatnego przeniesienia wartości ekonomicznej gruntu, ryzyko opłaty, PIT, PCC, VAT albo sporu z gminą może być istotne.

Opłata planistyczna a podatek dochodowy od sprzedaży

Opłata planistyczna i podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości to dwa różne obowiązki. Renta planistyczna zależy od planu miejscowego i wzrostu wartości nieruchomości. PIT zależy natomiast od daty nabycia nieruchomości i zasad z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Przy prywatnej sprzedaży nieruchomości 5-letni termin podatkowy liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie albo wybudowanie. Jeżeli działka została kupiona w maju 2021 r., termin podatkowy upływa z końcem 2026 r. Oznacza to, że sprzedaż prywatna bez PIT będzie co do zasady możliwa od 1 stycznia 2027 r. Sprzedaż przed tą datą może powodować obowiązek rozliczenia PIT-39 i 19% podatku od dochodu, chyba że zastosowanie znajdzie odpowiednie zwolnienie, na przykład ulga mieszkaniowa.

Trzeba też uważać, czy planowana inwestycja z budową bliźniaka nie przybierze cech działalności gospodarczej albo przedsięwzięcia deweloperskiego. W takim przypadku skutki podatkowe mogą być inne niż przy zwykłej, jednorazowej sprzedaży prywatnej.

Jak bezpiecznie ułożyć współpracę z inwestorem?

Jeżeli właściciel działki nie ma środków na budowę, a chce współpracować z inwestorem, nie zawsze trzeba od razu sprzedawać część nieruchomości. Często bezpieczniejsza jest umowa inwestycyjna połączona z dzierżawą albo użyczeniem gruntu, zgodą na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane i szczegółowym rozliczeniem nakładów.

W takiej umowie trzeba precyzyjnie określić, kto finansuje projekt, pozwolenia, przyłącza, budowę, podatki, ubezpieczenie i ewentualne koszty przerwania inwestycji. Należy też jasno opisać, co dzieje się z nakładami, jeżeli nie dojdzie do późniejszej sprzedaży udziału albo części działki. Dla inwestora istotne jest to, że budynek wzniesiony na cudzym gruncie co do zasady staje się częścią nieruchomości właściciela gruntu, dlatego zabezpieczenia umowne muszą być bardzo konkretne.

Drugim rozwiązaniem jest notarialna umowa przedwstępna sprzedaży udziału albo wydzielonej części działki po upływie właściwych terminów. Można w niej uregulować zadatek, zaliczki, harmonogram robót, kary umowne, sposób rozliczenia nakładów i warunki odstąpienia od umowy. Jeżeli stroną jest inwestor finansujący budowę, umowa powinna przewidywać także kontrolę dokumentacji, rozliczenie faktur i procedurę odbioru robót.

Trzeci wariant to spółka celowa albo wspólne przedsięwzięcie, ale nie należy traktować tego jako prostego sposobu na obejście opłaty planistycznej. Wniesienie nieruchomości do spółki, sprzedaż udziałów albo rozliczenie zysku może wywołać skutki podatkowe i wymagać odrębnej analizy. Taki model ma sens dopiero po sprawdzeniu renty planistycznej, PIT, VAT, PCC oraz odpowiedzialności stron.

Czego nie robić, aby nie zwiększyć ryzyka?

Największym błędem jest podpisanie umowy, która formalnie nazywa się dzierżawą, pożyczką albo rozliczeniem nakładów, ale faktycznie już teraz przenosi na inwestora ekonomiczne władztwo nad częścią działki. Taka konstrukcja może wywołać spór nie tylko z inwestorem, lecz także z gminą albo organami podatkowymi.

Nie warto też opierać decyzji wyłącznie na stwierdzeniu, że od uchwalenia planu minęło 5 lat. Trzeba sprawdzić datę wejścia planu w życie. Różnica kilkunastu albo kilkudziesięciu dni może decydować o tym, czy gmina będzie mogła wszcząć postępowanie w sprawie opłaty planistycznej.

Wreszcie, przed rozpoczęciem budowy bliźniaka należy sprawdzić, czy plan miejscowy dopuszcza taką zabudowę, czy możliwy jest późniejszy podział działki, czy każda część będzie miała dostęp do drogi oraz czy parametry działki 25 x 50 m pozwalają spełnić wymagania planu i przepisów techniczno-budowlanych.

Podsumowanie

Uniknięcie opłaty planistycznej polega przede wszystkim na niedokonywaniu zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Przy planie uchwalonym w czerwcu 2021 r. trzeba sprawdzić dokładną datę jego wejścia w życie, bo sama data uchwały nie przesądza jeszcze o końcu terminu.

Osobno trzeba policzyć termin podatkowy. Jeżeli działka została nabyta w maju 2021 r., sprzedaż prywatna bez PIT będzie zasadniczo możliwa od 1 stycznia 2027 r. Współpraca z inwestorem może być oparta na dzierżawie, umowie inwestycyjnej albo umowie przedwstępnej, ale dokumenty muszą jasno regulować nakłady, odpowiedzialność, termin przeniesienia własności i rozliczenia stron.

FAQ

Czy opłata planistyczna zawsze wynosi 30%?

Nie. Stawka w planie miejscowym nie może przekroczyć 30% wzrostu wartości nieruchomości, ale sama opłata zależy od rzeczywistego wzrostu wartości ustalonego w postępowaniu. Jeżeli wzrostu nie było albo gmina go nie wykaże, samo wpisanie stawki w planie nie wystarcza.

Od kiedy liczyć 5 lat przy opłacie planistycznej?

Od dnia, w którym miejscowy plan albo jego zmiana stały się obowiązujące. Nie jest to automatycznie dzień uchwalenia planu. Trzeba sprawdzić publikację uchwały w wojewódzkim dzienniku urzędowym i przepis o wejściu uchwały w życie.

Czy sprzedaż udziału w działce może uruchomić opłatę planistyczną?

Tak, sprzedaż udziału także może być traktowana jako zbycie i może prowadzić do ustalenia opłaty planistycznej, jeżeli spełnione są pozostałe warunki: wzrost wartości w związku z planem oraz zbycie w ustawowym terminie.

Czy umowa przedwstępna powoduje obowiązek zapłaty renty planistycznej?

Sama umowa przedwstępna co do zasady nie przenosi własności, więc nie jest jeszcze sprzedażą. Trzeba jednak uważać, aby jej postanowienia i rozliczenia nie tworzyły konstrukcji pozornej, która w praktyce odpowiada wcześniejszemu odpłatnemu przeniesieniu nieruchomości.

Czy przy działce kupionej w 2021 r. można sprzedać ją bez PIT w 2026 r.?

Co do zasady nie, jeżeli jest to prywatna sprzedaż nieruchomości nabytej w 2021 r. Termin podatkowy 5 lat liczy się od końca roku nabycia, więc upływa 31 grudnia 2026 r. Sprzedaż bez PIT będzie zasadniczo możliwa od 1 stycznia 2027 r., o ile nie występują szczególne okoliczności.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - Dz.U. 2003 nr 80 poz. 717, w szczególności art. 36 i art. 37.
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - Dz.U. 1997 nr 115 poz. 741, w zakresie zasad wyceny nieruchomości.
3. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350, w szczególności art. 10 ust. 1 pkt 8 i art. 30e.
4. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93, w szczególności przepisy o umowie przedwstępnej, zadatku i rozliczeniach nakładów.
5. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 września 2005 r., sygn. akt III CZP 50/05, dotycząca rozliczenia nakładów między stronami stosunku najmu albo dzierżawy.
6. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia 2011 r., sygn. akt III CSK 115/11, oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 lutego 2014 r., sygn. akt V CSK 187/13, dotyczące funkcji zadatku i swobody ułożenia zabezpieczeń umownych.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.