Samowolne zajęcie części wspólnej nieruchomości

Czy sąsiad może zabudować część wspólną nieruchomości?

Co do zasady nie. Klatka schodowa, spocznik, dojście do strychu, dach oraz elementy umożliwiające dostęp do przewodów kominowych zwykle należą do nieruchomości wspólnej, jeżeli nie służą wyłącznie jednemu lokalowi. W budynku z wyodrębnionymi lokalami właściciel konkretnego mieszkania nie może samodzielnie włączyć takiej przestrzeni do swojego lokalu tylko dlatego, że znajduje się ona przy jego drzwiach.

Podstawową zasadę wyraża art. 206 Kodeksu cywilnego: każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to, że korzystanie z części wspólnej nie może prowadzić do faktycznego pozbawienia innych właścicieli dostępu do tej części budynku.

Z kolei art. 207 Kodeksu cywilnego przewiduje, że pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom stosownie do udziałów, a w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną. Jeżeli więc jeden właściciel zajmuje część wspólną wyłącznie dla siebie, problem dotyczy nie tylko dostępu, ale także rozliczeń między właścicielami.

W orzecznictwie podkreśla się, że współwłaściciel nie ma prawa do dowolnie wybranej, fizycznie wydzielonej części rzeczy wspólnej. Ma prawo do współposiadania całości, ale z poszanowaniem identycznego prawa pozostałych osób. Takie stanowisko wynika m.in. z wyroku Sądu Najwyższego z dnia 25 października 1973 r., sygn. akt III CRN 247/73.

Jakie roszczenia przysługują przeciwko właścicielowi lokalu?

W opisanej sytuacji pierwszym praktycznym krokiem powinno być pisemne wezwanie właścicielki lokalu do przywrócenia dostępu do części wspólnych. W piśmie warto wskazać konkretnie, czego Pani żąda: usunięcia drzwi lub innej przeszkody, udostępnienia strychu, zapewnienia dojścia do dachu, umożliwienia kontroli przewodów kominowych oraz rozliczenia pieniędzy pobranych na remont klatki schodowej.

Jeżeli wezwanie nie przyniesie skutku, możliwe jest skierowanie sprawy do sądu cywilnego. W pozwie można rozważyć przede wszystkim żądanie:

• dopuszczenia do współposiadania części wspólnej, czyli przywrócenia realnego dostępu do klatki schodowej, strychu lub dachu,
• nakazania usunięcia przeszkód, np. drzwi, zabudowy albo zamknięcia uniemożliwiającego korzystanie z części wspólnej,
• zaniechania dalszych naruszeń prawa współwłasności,
• rozliczenia korzyści uzyskanych przez wyłączne korzystanie z części wspólnej, jeżeli da się je wykazać,
• zwrotu albo rozliczenia kwot pobranych na remont, jeżeli prace nie zostały wykonane lub wykonano je nienależycie.

Podstawą takich żądań mogą być przepisy o współwłasności, w tym art. 206 Kodeksu cywilnego, a w zakresie żądania usunięcia naruszeń także roszczenie właścicielskie z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego. Dobór podstawy prawnej zależy jednak od tego, czy żąda Pani przede wszystkim dostępu, usunięcia zabudowy, rozliczenia pieniędzy, czy kilku rzeczy jednocześnie.

Ważne jest także żądanie zabezpieczenia na czas procesu. Jeżeli brak dostępu do strychu lub dachu uniemożliwia wykonanie obowiązkowych kontroli, napraw albo czynności przeciwpożarowych, w pozwie można wnieść o tymczasowe nakazanie udostępnienia tych miejsc do czasu prawomocnego zakończenia sprawy.

Samowola budowlana a sprawa cywilna

Postępowanie przed organem nadzoru budowlanego jest potrzebne, jeżeli doszło do robót wykonanych bez wymaganych zgód, zgłoszenia albo pozwolenia. Organ może badać legalność zabudowy, zgodność robót z przepisami techniczno-budowlanymi i bezpieczeństwo użytkowania budynku.

Trzeba jednak odróżnić dwie kwestie. Nadzór budowlany zajmuje się legalnością robót budowlanych, natomiast sąd cywilny rozstrzyga spór między właścicielami o korzystanie z części wspólnej. Nawet jeżeli nadzór budowlany prowadzi własne postępowanie, nie oznacza to automatycznie, że odzyska Pani dostęp do strychu lub klatki schodowej bez pozwu cywilnego.

Brak dostępu do przewodów kominowych, dachu albo strychu może mieć znaczenie dowodowe. W pozwie warto podkreślić, że zachowanie sąsiadki utrudnia wykonywanie okresowych kontroli budynku i może wpływać na bezpieczeństwo mieszkańców. Należy dołączyć korespondencję z kominiarzem, administratorem, nadzorem budowlanym albo innymi osobami, które potwierdzają, że dostęp jest potrzebny.

Jak przygotować się do pozwu?

Przed skierowaniem sprawy do sądu warto zebrać dokumenty pokazujące, jaki był pierwotny układ budynku i jak doszło do zajęcia części wspólnej. Pomocne będą zwłaszcza: akty notarialne, księgi wieczyste, rzut kondygnacji, dokumentacja techniczna budynku, uchwały albo pisemne uzgodnienia właścicieli, zdjęcia klatki schodowej przed i po zabudowie, korespondencja z sąsiadką oraz pisma z nadzoru budowlanego.

W wezwaniu przedsądowym należy wyznaczyć rozsądny termin na dobrowolne przywrócenie dostępu. Pismo najlepiej wysłać listem poleconym za potwierdzeniem nadania albo doręczyć w sposób pozwalający wykazać, że adresat je otrzymał. Jeżeli sąsiadka odmówi albo nie odpowie, będzie to dodatkowy argument za koniecznością procesu.

Jeżeli od naruszenia posiadania minęło niewiele czasu, czasem rozważa się także ochronę posesoryjną. W opisanej sprawie wskazano jednak, że problem trwa od około dwóch lat, dlatego kluczowe mogą okazać się roszczenia właścicielskie i roszczenia wynikające ze współwłasności, a nie szybki tryb posesoryjny.

Rozliczenie pieniędzy pobranych na remont klatki schodowej

Osobnym wątkiem jest niewywiązanie się z ustaleń dotyczących remontu klatki schodowej. Jeżeli sąsiadka pobrała pieniądze na remont, a prac nie wykonała, wykonała je wadliwie albo nie przedstawiła rozliczenia, można żądać wykazania wydatków, zwrotu niewykorzystanych środków albo naprawienia szkody.

W tym zakresie najważniejsze będą dowody finansowe: potwierdzenia przelewów, pokwitowania, wiadomości e-mail, SMS-y, kosztorysy, faktury, zdjęcia prac oraz świadkowie ustaleń. Jeżeli pieniądze przekazano bez pisemnej umowy, sprawa nadal może być dochodzona, ale wymaga starannego udowodnienia, na jaki cel środki zostały przekazane i jaki był zakres zobowiązania sąsiadki.

Roszczenie o rozliczenie remontu można połączyć z pozwem dotyczącym części wspólnej, jeżeli sprawy są ze sobą faktycznie powiązane. Niekiedy praktyczniejsze jest jednak rozdzielenie żądań, zwłaszcza gdy spór o dostęp do strychu wymaga szybkiego zabezpieczenia, a rozliczenia finansowe wymagają szerszego postępowania dowodowego.

FAQ

Czy mogę samodzielnie usunąć drzwi zamontowane przez sąsiada?

Co do zasady nie warto działać samodzielnie siłowo, bo może to wywołać kolejny spór, zarzut naruszenia posiadania albo odpowiedzialność za uszkodzenie mienia. Bezpieczniejsze jest wezwanie do usunięcia przeszkody, zgłoszenie sprawy do nadzoru budowlanego i pozew cywilny z wnioskiem o zabezpieczenie.

Czy nadzór budowlany może nakazać usunięcie zabudowy?

Może, jeżeli ustali, że roboty wykonano z naruszeniem przepisów prawa budowlanego i zachodzą podstawy do wydania odpowiedniej decyzji. Nie zawsze rozwiązuje to jednak spór o współposiadanie, dlatego często potrzebne jest równoległe postępowanie cywilne.

Czy mogę żądać pieniędzy za to, że sąsiad korzysta z części wspólnej sam?

Tak, jeżeli wykaże się, że sąsiad korzysta z części wspólnej z wyłączeniem pozostałych właścicieli i osiąga z tego wymierną korzyść albo narusza ich uprawnienia. Sąd Najwyższy dopuścił możliwość rozliczenia korzyści z takiego korzystania m.in. w uchwale z dnia 10 maja 2006 r., sygn. akt III CZP 9/06.

Czy potrzebna jest zgoda wszystkich właścicieli na zabudowę części wspólnej?

W praktyce zabudowa, która zmienia sposób korzystania z części wspólnej albo ogranicza prawa innych właścicieli, wymaga odpowiedniej zgody właścicieli oraz spełnienia wymogów budowlanych. Samowolne włączenie fragmentu klatki schodowej do lokalu jest szczególnie ryzykowne prawnie.

Co zrobić, jeśli przez zamknięcie strychu nie można wykonać przeglądu kominowego?

Należy udokumentować odmowę dostępu i potrzebę przeprowadzenia kontroli, np. korespondencją z kominiarzem lub protokołem. W pozwie można żądać zabezpieczenia polegającego na czasowym udostępnieniu wejścia do strychu, dachu albo przewodów kominowych.

Podsumowanie

Samowolne zajęcie części wspólnej nieruchomości przez jednego właściciela lokalu narusza prawa pozostałych właścicieli, jeżeli uniemożliwia im korzystanie z klatki schodowej, strychu, dachu lub innych elementów budynku. W takiej sytuacji warto działać dwutorowo: prowadzić sprawę administracyjną przed nadzorem budowlanym, jeżeli doszło do samowoli budowlanej, oraz rozważyć pozew cywilny o dopuszczenie do współposiadania, usunięcie naruszeń i rozliczenie korzyści. Osobno można dochodzić rozliczenia pieniędzy pobranych na remont, jeżeli sąsiadka nie wykonała ustaleń albo nie przedstawiła wydatków.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
3. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 10 maja 2006 r., sygn. akt III CZP 9/06
5. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 października 1973 r., sygn. akt III CRN 247/73

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.