Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Zajęcie części wspólnej nieruchomości i samowola budowlana

Izabela Nowacka-Marzeion • Opublikowane: 2022-03-24

Mieszkam w domu wolnostojącym podzielonym na trzy lokale mieszkalne, każdy stanowi odrębną własność. Osobne mieszkanie na każdej kondygnacji. Trzech właścicieli. Dwa z mieszkań (na pierwszym i drugim piętrze) mają wspólne wejście do budynku i wspólną klatkę schodową. W wyniku samowoli budowlanej nowego właściciela mieszkania na drugim piętrze (poddasze), który zabudował połowę klatki schodowej, włączając ją do swojego mieszkania (drzwi wejściowe do lokalu umieszczono na spoczniku schodów na pierwszej kondygnacji), zostałam pozbawiona dostępu do strychu oraz wyjścia na dach. Ze względu na konflikt z sąsiadką od dwóch lat nie mogę zlecić wymaganych prawem budowlanym przeglądów technicznych przewodów kominowych. Nadzór budowlany jest w trakcie wyjaśniania sprawy samowoli budowlanej, lecz doradza złożenie pozwu o nieprawne zajęcie części wspólnej nieruchomości. Dodatkowo sąsiadka nie rozliczyła się z pieniędzy pobranych na remont klaki schodowej, którego się podjęła, ani nie wywiązała z umowy. 

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Zajęcie części wspólnej nieruchomości i samowola budowlana

Prawa i obowiązki współwłaścicieli nieruchomości

Powinna Pani zacząć od wezwania sąsiadki do usunięcia drzwi, umożliwienia wejścia na strych od rygorem skierowania sprawy na drogę sądową.

Współwłaściciel, który z wyłączeniem pozostałych współwłaścicieli korzysta z nieruchomości wspólnej, jest zobowiązany do rozliczenia uzyskanych z tego tytułu korzyści (uchwała z dnia 10 maja 2006 r., sygn. akt III CZP 9/06).

Stosownie do art. 206 Kodeksu cywilnego „każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”. Zgodnie zaś z art. 207 „pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną”. Jak wynika z przytoczonych unormowań, w ustawowym modelu korzystania z rzeczy wspólnej wymienione zostały expressis verbis dwa uprawnienia: prawo do współposiadania oraz prawo do współkorzystania. Drugie z wymienionych praw obejmuje przy tym także uprawnienia do pobierania pożytków i partycypowania w innych przychodach z rzeczy wspólnej, które uregulowano odrębnie w art. 207, i określono ich zakres wielkością udziału każdego ze współwłaścicieli.

Dopuszczenie do użytkowania klatki schodowej

Obecnie najrozsądniejsze będzie pismo z żądaniem dopuszczenia do użytkowania.

W licznych orzeczeniach Sąd Najwyższy podkreślał, że każdemu współwłaścicielowi przysługuje uprawnienie do współposiadania rzeczy wspólnej jako całości, nie zaś tylko takiej części, która odpowiada wielkości jego udziału (np. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 25 października 1973 r., sygn. akt III CRN 247/7.). Najobszerniej wypowiedział się w tej kwestii w uzasadnieniu wyroku z dnia 25 października 1973 r., sygn. akt III CRN 247/73, stwierdzając, że „jednym z uprawnień wynikających ze współwłasności jest prawo do bezpośredniego korzystania z rzeczy wspólnej, a jego charakterystyczną cechą jest to, że współwłaścicielowi nie przysługuje prawo do określonej części rzeczy wspólnej, np. do jednego z lokali we wspólnym domu, lecz prawo do posiadania całej rzeczy. Ponieważ zaś każdemu współwłaścicielowi przysługuje takie samo uprawnienie, wobec tego każde z tych uprawnień doznaje ograniczenia w sposobie jego wykonywania przez takie same uprawnienia pozostałych współwłaścicieli. Prowadzi to do tego, że współwłaściciele mogą współposiadać rzecz wspólną i korzystać z niej w takim tylko zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (zob. OSNCP 1974, nr 9, poz. 151)”.

Wykonywanie własności rzeczy wspólnej podlega ograniczeniom wynikającym z konieczności respektowania praw pozostałych współwłaścicieli. Współwłaściciel jest zatem w wykonywaniu własności rzeczy wspólnej ograniczony prawami innych współwłaścicieli, a w szczególności tym, czy jego korzystanie i współposiadanie daje się pogodzić z korzystaniem i współposiadaniem wykonywanym przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 Kodeksu cywilnego).

Po bezskutecznym upływie terminu należy skierować pozew do sądu, z żądaniem zabezpieczenia poprzez nakazanie sąsiadce dopuszczenia Pani do strychu na czas trwania postępowania, proszę jako argument podać m.in. brak możliwości przeglądu komina, zagrożenie życia i zdrowia oraz ewentualny pożar.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Indywidualne porady prawne

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Komentarze (0):



Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>


Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

ePorady24.pl

spadek.info

porady prawne odpowiedziprawne.pl

Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »