Odbiór budowy bez dziennika

Decyzja o pozwoleniu na budowę

Przystępując do Pani problemu, należy wskazać, że miarodajnym dokumentem w kwestii ustalenia stanu prawnego, do którego należy się odnieść, jest decyzja o pozwoleniu na budowę, która została wydana na podstawie:

1. ustawy z dnia 24 października 1974 r. – Prawo budowlane (Dz. U. Nr 38, poz. 229), przepisy wykonawcze do tego prawa:
2. rozporządzenie Ministra Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 20 lutego 1975 r. w sprawie nadzoru urbanistyczno-budowlanego (Dz. U. Nr 8, poz. 48).

Spośród kilku wątków, istotny jest wątek zawarty w rozdziale 7 ustawy z dnia 24 października 1974 r. Prawo budowlane oraz w rozdziałach 8 i 9 Rozporządzenia Ministra Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 20 lutego 1975 r., które łącznie regulują kwestię oddawania do użytku obiektu budowlanego oraz tryb zawiadamiania właściwych organów o oddaniu obiektu budowlanego do użytku.

Ustawa nie definiuje pojęcia „zakończenie budowy”. Ustawodawca określa jedynie termin rozpoczęcia budowy – nie ma w polskim prawodawstwie przesłanek, które nakazywałyby inwestorom zakończenie budowy w określonym terminie.  Niemniej z pomocą przychodzi tu orzecznictwo sądowe, które generalnie wskazuje, iż moment zakończenia budowy do stan faktyczny, a nie formalny. O tym, czy budowa jest zakończona decyduje bowiem inwestor. A zatem nie jest tu konieczne uzyskanie prawa do użytkowania budynku (wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 10.03.2006 r., sygn. akt II OSK 625/05) ani dokonywanie zawiadomienia właściwego organu o zakończeniu budowy (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 03.02. 2005 r., sygn. akt III SA/Wa 1835/04). Złożenie tego zawiadomienia nie jest bowiem konieczne do uznania, iż nastąpiło faktyczne zakończenie budowy. Wystarczy, że będą spełnione warunki upoważniające do złożenia tego zawiadomienia. Zgodnie bowiem z wyrokiem WSA w Warszawie, z dnia 9 sierpnia 2017 r. (sygn. akt VII SA/WA 2273/16):

Skoro przepis art. 103 ust. 2 p.b. dotyczył obiektów budowlanych realizowanych z naruszeniem prawa, które polegało na uchyleniu się od administracyjnej reglamentacji tego rodzaju działalności, to ustawodawcy nie mogło chodzić o zakończenie budowy w znaczenie prawnym, czyli poprzez dokonanie określonych konwencjonalnych czynności, na przykład przewidzianego w art. 41 ust. 2 p.b. z 1974 r. zawiadomienia właściwego organu o oddaniu obiektu do użytku. Ustawodawcy chodziło zatem przede wszystkim o zakończenie budowy w znaczeniu technicznym, czyli wykonaniu zaplanowanych robót budowlanych.

Zawiadomienie o zakończeniu budowy

Zatem obiekt powinien być w takim stanie, by mógł zostać przeprowadzony jego odbiór i można byłoby przekazać go do normalnej eksploatacji i użytkowania. W przypadku wątpliwości co do możliwości przeprowadzenia odbioru budynku pomocne może być sięgnięcie do zapisów dziennika budowy. Z dziennika budowy wynikają wszystkie istotne etapy realizacji inwestycji, co jest bardzo przydatne w razie trudności w ustaleniu momentu zakończenia budowy (niestety brak tego dokumentu według Pani opisu). W tym przypadku chodzi oczywiście o rozpoczęcie faktycznego użytkowania budynku lub jego części. W takiej sytuacji nie muszą być spełnione warunki uprawniające do użytkowania budynku, o których mowa w art. 54 czy 55 Prawa budowlanego. Związane jest to z faktem, że według przepisów ustawy Prawo budowlane rozpoczęcie użytkowania następuje zawsze po zakończeniu budowy.

Zapewne zgodnie z dyspozycją zawartą w decyzji o pozwoleniu na budowę, iż po zakończeniu budowy należy złożyć zawiadomienie o oddaniu obiektu do użytkowania,  należało to uczynić, bowiem dyspozycja zawarta w decyzji ma charakter obligatoryjny. Jednakże jeśli dom nie posiada zawiadomienia o zakończeniu budowy, nie oznacza to, że budynek nie został przekazany do użytkowania. 

Natomiast uczulam w tym miejscu, ,że przepis art. 41 ust. 2 – Prawa budowlanego oraz § 32 ust. 1 i ust. 2 rozporządzenia MGT i OŚ nie reguluje kwestii potwierdzenia przyjęcia przez organ administracji publicznej. 

Być może jednak w Pani pozwoleniu widnieje obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie Decyzję taką należy uzyskać w wypadkach wymienionych w art. 55 prawa budowlanego. A zatem jest konieczna, jeżeli obiekt wymaga pozwolenia na budowę i należy do jednej z następujących kategorii: V, IX – XVIII, XX, XXII, XXIV, XXVII – XXX (wymienia je załącznik do Prawa budowlanego).

Pozwolenie na użytkowanie

Ponadto postępowanie o udzielenie pozwolenia na użytkowanie prowadzi się także w sytuacji, gdy organ stwierdzi, że zgłoszony przez inwestora obiekt został wykonany z naruszeniem warunków określonych w pozwoleniu na budowę. Czyli o pozwolenie trzeba się starać, jeżeli w trakcie budowy zostały dokonane odstępstwa od projektu budowlanego i istotne jest to, czy mają one charakter nieistotny, czy istotny. Jeżeli bowiem przeprowadzona zmiana nie odstępuje w sposób istotny od zatwierdzonego projektu lub warunków pozwolenia na budowę, uzyskanie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego jest jak najbardziej możliwe i wskazane. W przypadku, gdy roboty budowlane wykonane zostały w sposób istotnie odbiegający od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu, będzie miało miejsce postępowanie naprawcze, które przejmują organy nadzoru budowlanego. W tej sytuacji uzyskanie pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego możliwe jest po uprzednim doprowadzeniu wykonanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem. A zatem właściwe przeprowadzenie postępowania w sprawie użytkowania obiektu budowlanego zależy od właściwej oceny rodzaju zmian dokonanych przez inwestora podczas wykonywania robót budowlanych.

Aby wystąpić o pozwolenia na użytkowanie, musi Pani posiadać następujące dokumenty:

• oryginał dziennika budowy (tutaj: brak),
• oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu z projektem budowlanym, warunkami pozwolenia na budowę i obowiązującymi przepisami oraz o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy; oświadczenie to powinno być uzupełnione o informacje o wprowadzonych za zgodą projektanta nieistotnych zmianach; w sytuacji ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego powinien on również potwierdzić charakter i zakres wprowadzonych zmian,
• oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych,
• potwierdzenie od dostawców mediów o przyłączeniu do sieci oraz – w wypadku instalacji wewnątrz obiektu – protokoły badań i sprawdzeń dokonanych w trakcie budowy przez kierownika budowy lub inne osoby posiadające odpowiednie uprawnienia, m.in. instalacji: elektrycznej, grzewczej, wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej, a także zbiornika bezodpływowego, tzw. szamba,
• geodezyjną inwentaryzację powykonawczą,
• kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu budowlanego, z naniesionymi zmianami, a w razie potrzeby także uzupełniający opis – jeśli podczas budowy wprowadzaliśmy nieznaczne (ustawa nazywa je nieistotnymi) zmiany do projektu i warunków pozwolenia na budowę. 

W przypadku dokonania zmian w założeniach projektowych i wykonawczych w procesie prowadzenia prac budowlanych do zawiadomienia należy dołączyć kopie rysunków wchodzących w skład zatwierdzonego projektu budowlanego z naniesionymi zmianami. Tak zwany rysunek zamienny powinien być potwierdzony przez:

• projektanta oraz
• inspektora nadzoru budowlanego.

A także trzeba dołączyć oświadczenia o braku sprzeciwu:

• Państwowej Inspekcji Sanitarnej,
• Państwowej Inspekcji Pracy,
• Państwowej Straży Pożarnej.Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›
  

Brak dziennika budowy

Niestety ustawodawca nie uregulował w prawie budowlanym  podobnej sytuacji, tj. gdy następuje zagubienie dziennika budowy, w związku z tym dziennik budowy nie podlega odtworzeniu. W konsekwencji przeprowadza się jedynie postępowanie dowodowe w celu sprawdzenia, czy budowa pomimo braku dziennika budowy prowadzona była zgodnie z prawem i zasadami sztuki budowlanej.  W myśl bowiem art. 57 ustawy Prawo budowlane do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie pozwolenia na użytkowanie inwestor jest obowiązany dołączyć między innymi oryginał dziennika budowy. Zatem należałoby w tym zakresie wszcząć postępowanie administracyjne wyjaśniające, w trakcie którego zostanie niejako „odtworzona” treść dziennika budowy.

Organ nadzoru budowlanego ma wówczas obowiązek sprawdzić prawidłowość wykonywanych robót budowlanych, przeprowadzając odpowiednie czynności dowodowe na podstawie ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego. Zgodnie z art. 75 § 1 jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. W szczególności dowodem mogą być dokumenty, zeznania świadków, opinie biegłych oraz oględziny. Zatem wcześniej należałoby wykonać ekspertyzę techniczną (inwentaryzacja budowlana i orzeczenie techniczna), dodatkowo pomiary geodezyjna i badanie instalacji, jeśli ona jest (co nie jest tanie, ale wobec kosztów całej budowy stanowi jego niewielką część).

Należy także zaznaczyć, że jeśli w przypadku zagubienia dziennika budowy roboty budowlane nie zostały zakończone, organ administracji architektoniczno-budowlanej na niezrealizowaną część inwestycji powinien wydać Pani kolejny tom dziennika budowy.

Niestety naruszenie wynikających z ustawy Prawo budowlane obowiązków dotyczących prowadzenia dziennika budowy zagrożone jest karą grzywny z art. 93 pkt 4.

A zatem – gdy brak jest dziennika budowy, to razem z zawiadomieniem o zakończeniu budowy należy złożyć wniosek o przeprowadzenie dowodu (tu wskazać dowody) na okoliczność przebiegu procesu inwestycyjnego.

W wypadku braku dziennika budowy w sytuacji ubiegania się o pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego w celu udokumentowania określonych faktów należy przeprowadzić postępowanie dowodowe w oparciu o przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego – w celu ustalenia jego treści można dopuścić inne dowody (zob. art. 75 § 1).

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.