Zniszczenie drogi koniecznej a zniesienie służebności

Czy można odwołać służebność drogi koniecznej?

Właściciel nieruchomości obciążonej nie może samodzielnie wykreślić służebności tylko dlatego, że relacje z sąsiadem się pogorszyły albo że nieruchomość władnącą kupiła inna osoba. Służebność gruntowa jest prawem związanym z nieruchomością, a nie z konkretnym sąsiadem. Jeżeli została ustanowiona aktem notarialnym i wpisana do księgi wieczystej, przechodzi na kolejnych właścicieli nieruchomości władnącej.

Nie oznacza to jednak, że nowy właściciel może korzystać z drogi dowolnie. Zgodnie z art. 285 Kodeksu cywilnego służebność polega na korzystaniu z cudzej nieruchomości tylko w oznaczonym zakresie. Jej treść wynika przede wszystkim z aktu notarialnego, wpisu w księdze wieczystej, celu ustanowienia prawa oraz zasad wykonywania służebności.

Jeżeli akt przewiduje przechód i przejazd, uprawniony może korzystać z drogi w takim zakresie, jaki odpowiada treści służebności. Nie może natomiast samowolnie rozkopywać drogi, obniżać jej poziomu, traktować jej jak rowu odwadniającego ani niszczyć nawierzchni ponad normalne zużycie.

Kiedy można żądać zniesienia służebności za wynagrodzeniem?

Podstawowym przepisem w takiej sytuacji jest art. 294 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa, a jednocześnie nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.

W praktyce trzeba wykazać łącznie dwie rzeczy. Po pierwsze, od czasu ustanowienia służebności doszło do istotnej zmiany stosunków. Może nią być na przykład zmiana sposobu korzystania z nieruchomości władnącej, intensywny ruch ciężkich pojazdów, rozpoczęcie działalności gospodarczej albo takie roboty, które powodują degradację drogi. Po drugie, służebność nie jest już potrzebna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej, bo istnieje realny, zgodny z prawem i możliwy do wykorzystania dostęp do drogi publicznej.

Sam fakt, że korzystanie z drogi jest uciążliwe, zwykle nie wystarcza. Służebność z natury ogranicza właściciela nieruchomości obciążonej. Uciążliwość musi mieć charakter szczególny, czyli wyraźnie przekraczać normalne niedogodności związane z przejazdem lub przechodem.

Zniesienie służebności bez wynagrodzenia

Jeżeli służebność utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, można powołać się na art. 295 Kodeksu cywilnego i żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia. To dalej wymaga orzeczenia sądu albo dobrowolnego porozumienia stron w formie pozwalającej na wykreślenie prawa z księgi wieczystej.

W opisanym stanie faktycznym istotne jest to, czy nieruchomość sąsiada rzeczywiście ma główny wjazd od drogi publicznej i czy ten wjazd pozwala normalnie korzystać z nieruchomości. Jeżeli tak, argument o braku potrzeby dalszego utrzymywania służebności jest silniejszy. Sąd oceni jednak konkretne warunki: szerokość i stan alternatywnego wjazdu, zgodność z przepisami, możliwość obsługi budynków, ukształtowanie terenu i dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości.

Zniszczenie drogi a przekroczenie zakresu służebności

Służebność przejazdu nie jest zgodą na dewastację cudzej nieruchomości. Z art. 287 i 288 Kodeksu cywilnego wynika, że zakres i sposób wykonywania służebności powinny uwzględniać cel prawa, zasady współżycia społecznego, zwyczaje miejscowe oraz potrzebę wykonywania służebności w sposób jak najmniej utrudniający korzystanie z nieruchomości obciążonej.

Jeżeli uprawniony z tytułu służebności rozkopuje drogę, obniża jej poziom, doprowadza do jej nieprzejezdności albo kieruje na nią zanieczyszczenia, właściciel nieruchomości obciążonej może dochodzić roszczeń niezależnie od samego żądania zniesienia służebności. W grę wchodzi przede wszystkim roszczenie negatoryjne z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego, czyli żądanie przywrócenia stanu zgodnego z prawem i zaniechania naruszeń.

Jeżeli powstała szkoda, można dochodzić także odszkodowania na podstawie art. 415 Kodeksu cywilnego. W pozwie warto rozważyć żądanie kosztów przywrócenia drogi do poprzedniego stanu, kosztów zabezpieczenia terenu, usunięcia zanieczyszczeń oraz innych strat, które da się wykazać dokumentami.

Odprowadzanie wód opadowych i ścieków na drogę

Osobnym problemem jest kierowanie wód opadowych, roztopowych albo ścieków na cudzy grunt. Art. 234 ustawy Prawo wodne zakazuje zmiany kierunku i natężenia odpływu wód opadowych lub roztopowych ze szkodą dla gruntów sąsiednich oraz zakazuje odprowadzania wód i wprowadzania ścieków na grunty sąsiednie.

Jeżeli doszło do szkodliwej zmiany stosunków wodnych, można złożyć wniosek do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o nakazanie właścicielowi gruntu przywrócenia stanu poprzedniego lub wykonania urządzeń zapobiegających szkodom. Co do zasady postępowania w tej sprawie nie wszczyna się po upływie 5 lat od dnia, w którym właściciel gruntu sąsiedniego dowiedział się o szkodliwym oddziaływaniu na jego grunt.

Jeżeli problem dotyczy ścieków z warsztatu, warto równolegle udokumentować rodzaj zanieczyszczeń i rozważyć zawiadomienie właściwych organów ochrony środowiska. W sprawach tego typu liczą się dowody: zdjęcia po opadach, nagrania, notatki z datami, opinia hydrologiczna albo geodezyjna, a także dokumentacja pokazująca wcześniejszy poziom i stan drogi.

Czy zawiadomienie policji wystarczy?

Notatka policyjna może być przydatnym dowodem, ale zwykle nie rozwiązuje problemu służebności. Jeżeli doszło do umyślnego zniszczenia lub uszkodzenia mienia, czyn może być oceniany na podstawie art. 288 Kodeksu karnego albo, przy szkodzie nieprzekraczającej ustawowego progu, jako wykroczenie z art. 124 Kodeksu wykroczeń. W praktyce przy zniszczeniu długiego odcinka drogi warto przedstawić kosztorys lub wycenę naprawy, bo od wartości szkody zależy prawidłowa kwalifikacja czynu.

Niezależnie od postępowania karnego lub wykroczeniowego właściciel powinien rozważyć sprawę cywilną. To sąd cywilny może orzec o zniesieniu służebności, zmianie sposobu jej wykonywania, zakazaniu określonych działań, przywróceniu stanu zgodnego z prawem lub zapłacie odszkodowania.

Zmiana sposobu wykonywania służebności jako rozwiązanie alternatywne

Nie w każdej sprawie sąd od razu zniesie służebność. Czasem bardziej realnym żądaniem jest zmiana treści albo sposobu wykonywania służebności, jeżeli przemawia za tym ważna potrzeba gospodarcza właściciela nieruchomości obciążonej, a zmiana nie przyniesie niewspółmiernego uszczerbku nieruchomości władnącej. Podstawą jest art. 291 Kodeksu cywilnego.

W praktyce może chodzić o przesunięcie przebiegu drogi, zawężenie sposobu korzystania do przejazdu pojazdów określonego rodzaju, ustalenie obowiązków utrzymania drogi, zakaz używania jej jako drogi technologicznej dla ciężkiego sprzętu albo określenie zasad naprawy nawierzchni po przejazdach. Zakres żądania trzeba dopasować do treści aktu notarialnego i realnego sposobu korzystania z obu nieruchomości.

Jak przygotować się do sprawy o zniesienie służebności?

Najpierw należy zebrać dokumenty: akt notarialny ustanawiający służebność, odpis księgi wieczystej nieruchomości obciążonej i władnącej, mapę z przebiegiem drogi, dokumentację fotograficzną sprzed i po zniszczeniach, korespondencję z sąsiadem, notatkę policyjną oraz rachunki albo kosztorysy naprawy.

Następnie warto wezwać właściciela nieruchomości władnącej do zaprzestania naruszeń, przywrócenia drogi do stanu poprzedniego, usunięcia nielegalnego odpływu wód lub ścieków oraz pokrycia szkody. Takie wezwanie nie zawsze jest obowiązkowe, ale porządkuje sprawę i pokazuje sądowi, że właściciel próbował rozwiązać konflikt przed procesem.

W pozwie można połączyć kilka żądań, jeżeli wynikają z tego samego stanu faktycznego, ale trzeba zrobić to ostrożnie. Inne przesłanki dotyczą zniesienia służebności, inne zmiany sposobu jej wykonywania, a inne odszkodowania. W sprawach pilnych można rozważyć wniosek o zabezpieczenie, na przykład o czasowy zakaz wykonywania robót niszczących drogę do czasu zakończenia sprawy.

FAQ

Podsumowanie

W opisanej sytuacji właściciel nieruchomości obciążonej nie powinien ograniczać się do stwierdzenia, że chce odwołać służebność. Skuteczniejsze jest precyzyjne dobranie roszczeń: zniesienie służebności za wynagrodzeniem albo bez wynagrodzenia, ewentualnie zmiana sposobu jej wykonywania, przywrócenie drogi do stanu zgodnego z prawem, zakaz dalszych naruszeń i odszkodowanie.

Najsilniejsze argumenty to: dewastacja drogi, korzystanie z niej w sposób wykraczający poza zwykły przejazd, kierowanie wód lub ścieków na cudzy grunt oraz istnienie innego realnego wjazdu do nieruchomości władnącej. O wyniku sprawy zdecydują jednak dowody i szczegółowa treść ustanowionej służebności.

Źródła

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny, w szczególności art. 222, 285, 287-289, 291, 294-295 i 415 - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93.

2. Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. - Prawo wodne, w szczególności art. 234 - Dz.U. 2017 poz. 1566.

3. Ustawa z dnia 6 czerwca 1997 r. - Kodeks karny, w szczególności art. 288 - Dz.U. 1997 nr 88 poz. 553.

4. Ustawa z dnia 20 maja 1971 r. - Kodeks wykroczeń, w szczególności art. 124 - Dz.U. 1971 nr 12 poz. 114.

5. Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 7 grudnia 1964 r., III CO 61/64 - dotyczące rozumienia zmiany stosunków przy zniesieniu służebności.

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.