Czy mogę wybudować staw obok domu?

• Data: 2023-10-04 • Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska

W niedługim czasie planuję budowę domu jednorodzinnego na moich działkach budowlanych. Z uwagi na wysoki poziom wód gruntowych chciałbym wykopać staw na jednej z tych działek, który byłby wkomponowany w ogród. Dla tych działek obowiązuje MPZP, są one w nim oznaczone jako MN/U. Problemem jest to, że nie jest w nim nic wspomniane o stawach albo nawet oczkach wodnych. Plan tego nie zabrania, ale też nie zezwala. Staw nie będzie duży, planuję jego wymiary na 15 m x 7 m. Działki w ewidencji gruntów są oznaczone jako R – GRUNTY ORNE.
Czy jest jakiś sposób, aby taki staw wykopać? Byłby on zasilany jedynie z wód opadowych oraz gruntowych. Czy jeżeli złożyłbym już teraz zgłoszenie wodnoprawne, to muszę się liczyć z automatyczną odmową? Chciałbym uniknąć pisania wniosku o modyfikację MPZP, który – znając życie – nic nie da.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Czy mogę wybudować staw obok domu?

Zapisy miejscowego plany zagospodarowania przestrzennego

Zgodnie z § 13 zapisów mpzp:

„1. Wyznacza się tereny zabudowy jednorodzinnej mieszkaniowo-usługowej, oznaczone na rysunku planu symbolem MN/U, dla których ustala się przeznaczenie podstawowe:

1) zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca;

2) zabudowa jednorodzinna wolnostojąca mieszkaniowo – usługowa;

3) zabudowa usługowa.

2. Dla terenów, o których mowa w ust.1, nakazuje się uwzględnienie wskazanych na rysunku planu nieprzekraczalnych linii zabudowy w odległości:

1) 10 m od terenu KDZ;

2) 6 m od linii rozgraniczających tereny pozostałych dróg.

3. Określa się następujące parametry i wskaźniki zabudowy i zagospodarowania terenu:

1) maksymalny wskaźnik powierzchni zabudowy – 30%;

2) minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej – 35%;

3) wskaźnik intensywności zabudowy – od 0,01 do 0,6;

4) wysokość zabudowy – do 3 kondygnacji nadziemnych, nie większa niż 12 m;

5) w zakresie geometrii dachów – dachy dwu- lub wielospadowe o nachyleniu głównych połaci od 35º do 45º, w przypadku budynków usytuowanych szczytowo, nakazuje się zachowanie symetrycznego nachylenia kąta głównych połaci dachowych w odniesieniu do drogi wyższej klasy;

6) minimalna powierzchnia nowo wydzielanych działek budowanych – 1000 m2”.

Plan wskazuje na przeznaczenie działki podstawowe, nie wskazuje zaś nic o ewentualnym dodatkowym przeznaczeniu. Problem tkwi w tym, że staw to urządzenie wodne (w \), mówi się tam, iż urządzeniem wodnym są stawy – w szczególności stawy rybne oraz stawy przeznaczone do oczyszczania ścieków albo rekreacji. Przeznaczenie gruntów wskazane w mpzp rozstrzygnie zatem czy wykopanie stawu jest możliwe. By było możliwe mpzp musiałby wskazywać przeznaczenie Pana gruntu jako rolne (staw rybny wówczas byłby możliwy do wykopania), rekreacyjny (staw typowo rekreacyjny). Stawy rekreacyjne są zaś możliwe do budowy na gruntach innych niż rolne, czyli np. na gruntach budowlanych – przeznaczonych do zabudowy rodzinnej. Tu jednak znów jest problem, bowiem na działkach przeznaczonych do zabudowy mieszkaniowej można wykopać staw rekreacyjny, ale tylko jeśli w mpzp dopuszczono zabudowę rekreacyjną, nawet jako uzupełniającą.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Zgłoszenie budowy stawu

Sam art. 29 ust. 1 pkt 18 Prawa budowlanego wskazuje, że nie wymaga pozwolenia na budowę, ale wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej budowa gospodarczych obiektów budowlanych o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m, oraz stawów i zbiorników wodnych o powierzchni nieprzekraczającej 500 m2 i głębokości nieprzekraczającej 2 m od naturalnej powierzchni terenu, przeznaczonych wyłącznie na cele gospodarki leśnej i położonych na gruntach leśnych Skarbu Państwa, sytuowanych na obszarze Natura 2000. Z kolei pkt 31 wskazuje, że nie wymaga pozwolenia na budowę, ale wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej budowa stawów i zbiorników wodnych o powierzchni przekraczającej 1000 m2 i nieprzekraczającej 5000 m2 oraz głębokości nieprzekraczającej 3 m, położonych w całości na gruntach rolnych. Dalej zaś ust. 2 pkt 8 wskazuje, że nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę oraz zgłoszenia, o którym mowa w art. 30, budowa gospodarczych obiektów budowlanych o powierzchni zabudowy do 35 m2, przy rozpiętości konstrukcji nie większej niż 4,80 m, oraz stawów i zbiorników wodnych o powierzchni nieprzekraczającej 500 m2 i głębokości nieprzekraczającej 2 m od naturalnej powierzchni terenu przeznaczonych wyłącznie na cele gospodarki leśnej i położonych na gruntach leśnych Skarbu Państwa, z wyjątkiem sytuowanych na obszarze Natura 2000, a pkt 32 że również stawów i zbiorników wodnych o powierzchni nieprzekraczającej 1000 m2 i głębokości nieprzekraczającej 3 m, położonych w całości na gruntach rolnych.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Typ zabudowy a możliwość wykopania stawu

Mpzp nie przewiduje zabudowy rolnej na Pana działce, zatem wykopanie stawu na ww. podstawach nie będzie możliwe. Możliwe byłoby, gdyby mpzp dopuszczał zabudowę rekreacyjną dla Pana działki.

Uważam zatem, że otrzyma Pan odmowę zarówno w organie administracji architektoniczno-budowlanej, jak i od organu wodno-prawnego na wykopanie stawu rekreacyjnego, jak i każdego innego.

Natomiast dla pewności może Pan na piśmie zwrócić się do Pana gminy z wnioskiem o zapytanie, czy wykopanie stawu (opisać go) na działce oznaczonej symbolem MN/U o przeznaczeniu wskazanym w § 13 mpzp pozwala na wnioskowanie do organów administracji architektoniczno-budowlanej i organów wodno-prawnych o wykopanie stawu. Moi klienci często wnioskują do gmin o pisemne stanowisko. 

Pana działka nie ma przeznaczenia rolnego, więc z przepisów Prawa budowlanego Pan nie skorzysta, zaś wykopanie stawu bez wymaganych zgód/pozwoleń to samowola.

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Przykłady

Przykład pierwszego przypadku:
Pan Jan z Mazowsza planował budowę stawu na swojej działce oznaczonej w MPZP jako MN/U. Mimo że plan zagospodarowania nie przewidywał bezpośrednio budowy stawów, Pan Jan uzyskał zgodę na wykopanie niewielkiego zbiornika wodnego po konsultacji z gminą. Przedstawił projekt stawu jako element małej architektury ogrodowej, podkreślając, że nie będzie on pełnił funkcji rekreacyjnej w rozumieniu prawa wodnego. Dzięki temu uniknął konieczności zmiany MPZP.

 

Przykład drugiego przypadku:
Pani Anna z województwa wielkopolskiego chciała wykopać staw na swojej działce budowlanej, która również była oznaczona symbolem MN/U. Po uzyskaniu pisemnego stanowiska gminy potwierdzającego, że niewielki zbiornik wodny wpisuje się w charakter działki jako element biologicznie czynny, złożyła wniosek o zgłoszenie robót budowlanych. Organ administracji przyjął zgłoszenie bez sprzeciwu, co umożliwiło realizację inwestycji.

 

Przykład trzeciego przypadku:
Pan Krzysztof z Podkarpacia chciał stworzyć staw zasilany wodami opadowymi. Po złożeniu wniosku o zgłoszenie wodnoprawne uzyskał odmowę z powodu niezgodności inwestycji z zapisami MPZP. Dopiero po wnioskowaniu o zmianę planu i uwzględnieniu stawu jako elementu rekreacyjnego w nowej wersji planu, mógł przystąpić do realizacji projektu. Proces trwał jednak blisko dwa lata.

Podsumowanie

Budowa stawu na działce oznaczonej symbolem MN/U może napotkać istotne trudności wynikające z braku jednoznacznych zapisów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Choć MPZP nie zakazuje wprost budowy stawu, to jego realizacja może zostać uznana za niezgodną z przeznaczeniem terenu. Kluczowe jest uzyskanie stanowiska gminy w tej sprawie, które może pomóc w interpretacji przepisów i określeniu, czy zgłoszenie budowy stawu będzie możliwe. W wielu przypadkach inwestorzy decydują się również na próbę zmiany MPZP, co jednak wiąże się z długim procesem administracyjnym i niepewnym rezultatem.

Oferta porad prawnych

Jeśli masz wątpliwości dotyczące budowy stawu, interpretacji przepisów lub procedur administracyjnych, skorzystaj z naszych porad prawnych online. Oferujemy szybkie i profesjonalne wsparcie w zakresie prawa budowlanego, zagospodarowania przestrzennego oraz prawa wodnego. Nasz zespół specjalistów pomoże Ci przygotować odpowiednie dokumenty, złożyć wnioski oraz doradzi, jak najlepiej zabezpieczyć Twoje interesy. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać klarowne i skuteczne rozwiązania prawne dostosowane do Twojej sytuacji.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. - Prawo wodne - Dz.U. 2017 poz. 1566

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Paulina Olejniczak-Suchodolska

O autorze: Paulina Olejniczak-Suchodolska

Radca prawny, absolwentka Wydziału Prawa na Uniwersytecie Mikołaja Kopernika w Toruniu. Ukończyła aplikację radcowską przy Okręgowej Izbie Radców Prawnych w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywała współpracując z kancelariami prawnymi. Specjalizuje się głównie w prawie gospodarczym, prawie pracy, prawie zamówień publicznych, a także w prawie konsumenckim i prawie administracyjnym. Obecnie prowadzi własną kancelarię radcowską oraz obsługuje spółki i instytucje państwowe.



Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

porady prawne online ePorady24.pl

prawo spadkowe

odpowiedziprawne.pl

Zadaj pytanie »