Kiedy można budować w granicy działki?

Pan Marek zwrócił się do nas z pytaniem, kiedy można budować w granicy działki. Czy właściciel sąsiedniej działki może wybudować dom bez otworów okiennych od strony nieruchomości pana Marka w odległości mniejszej niż 1,5 m od granicy? Czy nie potrzebuje do tego zgody sąsiada? Pan Marek sprawdził, że w miejscowym palnie zagospodarowania przestrzennego nie zostało to określone.

Warunki usytuowania budynku

Istnieje taka możliwość, że sąsiad wybuduje dom ścianą bez otworów okiennych w odległości 1,5 m od granicy działki. Pozwalają na to przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z § 12 ust. 1 tego rozporządzenia zasadą jest, że jeżeli z przepisów § 13, 60 i 271-273 lub przepisów odrębnych określających dopuszczalne odległości niektórych budowli od budynków nie wynikają inne wymagania, budynek na działce budowlanej należy sytuować w odległości od granicy z sąsiednią działką budowlaną nie mniejszej niż:

1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy,

2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

Ustęp 2 tego przepisu wskazuje jednak na pewne wyjątki od tej reguły. Otóż sytuowanie budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, jeżeli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Być może w opisanym przez pana Marka przypadku chodzi właśnie o warunki zabudowy , o ile nie ma planu zagospodarowania przestrzennego.

Kolejny wyjątek wynika z ustępu 3 omawianego paragrafu. W zabudowie jednorodzinnej, uwzględniając przepisy odrębne oraz zawarte w § 13, 60 i 271-273, dopuszcza się:

1) sytuowanie budynku ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m, na działce budowlanej o szerokości mniejszej niż 16 m,

2) sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli będzie on przylegał całą powierzchnią swojej ściany do ściany budynku istniejącego na sąsiedniej działce lub do ściany budynku projektowanego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę, pod warunkiem że jego część leżąca w pasie o szerokości 3 m wzdłuż granicy działki będzie miała długość i wysokość nie większe niż ma budynek istniejący lub projektowany na sąsiedniej działce budowlanej,

3) rozbudowę budynku istniejącego, usytuowanego w odległości mniejszej niż określona w ust. 1 od granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeżeli w pasie o szerokości 3 m wzdłuż tej granicy zostaną zachowane jego dotychczasowe wymiary, a także nadbudowę tak usytuowanego budynku o nie więcej niż jedną kondygnację, przy czym w nadbudowanej ścianie, zlokalizowanej w odległości mniejszej niż 4 m od granicy nie może być otworów okiennych lub drzwiowych,

4) sytuowanie budynku gospodarczego i garażu o długości mniejszej niż 5,5 m i o wysokości mniejszej niż 3 m bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych.

Zobacz też: Co można postawić w granicy działki

Paragrafy wprowadzające wyjątki przy chęci usytuowania budynku

Aby pan Marek mógł się upewnić, że sytuacja, w jakiej się znalazł, rzeczywiście dopuszcza zabudowę w odległości mniejszej niż 1,5 metra od granicy działki, warto przytoczyć przepisy, na które powołują się paragrafy wprowadzające wyjątki.

Zgodnie z § 13 Odległość budynku z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi od innych obiektów powinna umożliwiać naturalne oświetlenie tych pomieszczeń – co uznaje się za spełnione, jeżeli:

1) między ramionami kąta 60°, wyznaczonego w płaszczyźnie poziomej, z wierzchołkiem usytuowanym w wewnętrznym licu ściany na osi okna pomieszczenia przesłanianego, nie znajduje się przesłaniająca część tego samego budynku lub inny obiekt przesłaniający w odległości mniejszej niż:

a) wysokość przesłaniania – dla obiektów przesłaniających o wysokości do 35 m,

b) 35 m – dla obiektów przesłaniających o wysokości ponad 35 m,

2) zostały zachowane wymagania, o których mowa w § 57 i 60.

Paragraf 60 dotyczy pomieszczeń zbiorowego przebywania dzieci (żłobki przedszkola). Paragrafy 271-273 rozporządzenia dotyczą szczególnych wymagań przeciwpożarowych.

Jak zatem widzimy, jest możliwa sytuacja, w której sąsiad legalnie wybuduje budynek w odległości mniejszej niż 1,5 od granicy z działką sąsiednia. Są to jednak sytuacje bardzo rzadkie.

Źródła:

1. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 marca 2009 r. zmieniające rozporządzenie w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - Dz.U. 2009 nr 56 poz. 461
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.