Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Przebudowa poddasza i brak pozwolenia

Monika Cieszyńska • Opublikowane: 2015-12-04

Kilka lat temu zaadaptowałam strych swojego domu jednorodzinnego, podwyższając wysokość domu o ok. 50 centymetrów, przy czym kształt dachu został zmieniony. Zbudowałam również garaż. Obie te inwestycje były zrobione bez pozwolenia. Teraz chcę sprzedać dom i boję się, że może to się wydać. Jak rozwiązać ten problem?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.


Przebudowa poddasza i brak pozwolenia

Przebudowa poddasza bez pozwolenia na budowę

Adaptacja z rozbudową lub przebudową poddasza, podwyższenie ostatniej kondygnacji, dobudowa garażu wymaga uzyskania pozwolenia na budowę, w przeciwnym razie mamy do czynienia z samowolą budowlaną.

Tylko w przypadku adaptacji poddasza na cele mieszkalne, gdy nie wymaga ona przebudowy, wystarczy zgłoszenie.

Kto odpowiada za samowolę budowlaną?

Samowolą budowlaną można określać wszelkie naruszenia Prawa budowlanego, jakie mogą mieć miejsce na etapie projektowania, budowy, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych. Samowola budowlana nie podlega przedawnieniu. Obowiązek legalizacji ciąży zawsze na aktualnym właścicielu nieruchomości, nawet wtedy gdy nie był on sprawcą samowoli.

Nadzór budowany, w razie wykrycia samowoli, nie bada, kto dopuścił się samowoli, lecz wszystkie decyzje związane z samowolą kieruje do obecnego właściciela. Zatem w tej sytuacji przed sprzedażą nieruchomości można spróbować zalegalizować wymienione prace pod warunkiem, że legalizacja jest w tym przypadku w ogóle możliwa.

Ewentualnie legalizacji może dokonać przyszły nabywca, wówczas cena sprzedaży powinna zostać obniżona o koszty wynikłe z legalizacji.

Zatajenie przed kupującym nieruchomość samowoli budowlanej

W przypadku niepoinformowania nabywcy o wymienionej wadzie, będzie on mógł dochodzić roszczeń na podstawie przepisów o rękojmi za wady fizyczne, a w szczególności będzie mógł odstąpić od umowy sprzedaży, żądać obniżenia celny lub usunięcia wady.

Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku – po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana. Upływ powyższych terminów nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił. Zarzut z tytułu rękojmi może być podniesiony także po upływie powyższych terminów, jeżeli przed ich upływem kupujący zawiadomił sprzedawcę o wadzie.

Kiedy kupujący nieruchomość traci uprawnienia z tytułu rękojmi?

Kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca od jej wykrycia, a w wypadku gdy zbadanie rzeczy jest w danych stosunkach przyjęte, jeżeli nie zawiadomi sprzedawcy o wadzie w ciągu miesiąca po upływie czasu, w którym przy zachowaniu należytej staranności mógł ją wykryć.

Jednakże przy sprzedaży między osobami prowadzącymi działalność gospodarczą utrata uprawnień z tytułu rękojmi następuje, jeżeli kupujący nie zbadał rzeczy w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju i nie zawiadomił niezwłocznie sprzedawcy o dostrzeżonej wadzie, a w wypadku gdy wada wyszła na jaw dopiero później – jeżeli nie zawiadomił sprzedawcy niezwłocznie po jej wykryciu.

Do zachowania terminów zawiadomienia o wadach rzeczy sprzedanej wystarczy wysłanie przed upływem tych terminów listu poleconego.

Ponadto należy pamiętać, iż utrata uprawnień z tytułu rękojmi za wady fizyczne rzeczy nie następuje mimo niezachowania terminów do zbadania rzeczy przez kupującego i do zawiadomienia sprzedawcy o wadach, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił albo zapewnił kupującego, że wady nie istnieją.

Jeśli chodzi o zasady legalizacji samowoli budowlanej, to sprawa wygląda następująco.

Według stanowiska Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego obiekt budowlany, wybudowany lub będący w trakcie budowy bez wymaganego pozwolenia na budowę, może zostać zalegalizowany tylko wtedy, jeżeli spełnione są łącznie dwa podstawowe warunki, o których mowa w art. 48 ust. 2 ustawy Prawo budowlane, tj. zgodność z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisami techniczno-budowlanymi w zakresie umożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego do stanu zgodnego z prawem.

Legalizacja samowoli budowlanej

W celu legalizacji należy dostarczyć do nadzoru budowlanego (powiatowego inspektora nadzoru budowlanego) następujące dokumenty:

  • cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczeniem potwierdzającym członkowstwo osoby, która sporządziła projekt w samorządzie zawodowym. aktualnym na dzień opracowania projektu;
  • oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane oraz
  • decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

    i wnieść o zatwierdzenie projektu budowlanego.

Oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością składa się na specjalnym druku, dostępnym w siedzibie organu (powiatowego inspektora nadzoru budowlanego), zgodnym ze wzorem zawartym w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 23 czerwca 2003 r. (Dz. U. z 2003 r. Nr 120, poz. 1127 z późn. zm.).

Nadto konieczne jest wniesienie przez inwestora opłaty legalizacyjnej. Opłatę tę ustali powiatowy inspektor nadzoru budowlanego w drodze postanowienia. Na postanowienie inwestorowi służy zażalenie.

Jak obliczyć wysokość opłaty legalizacyjnej samowoli budowlanej?

Opłatę legalizacyjną oblicza się wg wzoru: iloczyn stawki opłaty (s) pomnożonej przez 50, współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w), gdzie: stawka opłaty (s) wynosi 500 zł czyli 500 zł x 50 = 25000 zł. W przypadku budynku mieszkalnego jednorodzinnego:

  • współczynnik (k) wynosi 2,
  • współczynnik (w) wynosi 1.

Ogółem: 50 000 zł.

Kategorie obiektów, współczynnik kategorii obiektu oraz współczynnik wielkości obiektu określa załącznik do ustawy Prawo budowlane.

Na uiszczenie opłaty jest siedem dni od chwili jej obliczenia przez organ. Istnieje jednak możliwość wystąpienia do wojewody, żeby rozłożył opłatę na raty. W takich przypadkach zakończenie legalizacji może nastąpić dopiero po wpłacie ostatniej raty.

W przypadku wypełnienia przez Panią wszystkich powyższych warunków organ wydaje decyzję legalizującą na wykonane przez Panią prace.

Czy nakaz rozbiórki samowoli może dotyczyć tylko części obiektu?

Dopuszczona przez ustawodawcę procedura legalizacyjna w razie spełnienia określonych obowiązków skutkuje odstąpieniem od orzekania nakazu rozbiórki, w razie zaś niespełnienia w wyznaczonym terminie tych obowiązków orzeka się nakaz rozbiórki na podstawie art. 48 ust. 1 i 4 Prawa budowlanego (wyrok WSA w Poznaniu z 15 września 2006 r., II Sa/Po 188/06).

Oczywiście nie można nakazać rozbiórki całego obiektu budowlanego w wypadku ustalenia, że tylko pewna jego część została wybudowana bez wymaganego pozwolenia na budowę. Rozbiórkę można nakazać tylko w takim zakresie, w jakim obiekt wybudowano z naruszeniem prawa (wyrok WSA w Warszawie z 5 października 2004 r., 7/IV SA 1195/03).

Organem, do którego należy wystąpić z wnioskiem o zalegalizowanie samowoli, jest powiatowy inspektor nadzoru budowlanego właściwy dla miejsca położenia nieruchomości.

Podsumowując, aktualnie może Pani podjąć czynności w celu zalegalizowania przebudowy i nadbudowy strychu.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »

Podobne materiały

Daszek usytuowany wzdłuż płotu

Chciałabym postawić wzdłuż ogrodzenia z sąsiadem niewielkie zadaszenie na metalowej konstrukcji, bez pełnych ścian, tylko z poziomymi deskami, aby...

 

Przebudowa budynku

Posiadam budynek inwentarsko-mieszkalny. Chciałbym przebudować część inwentarską na pomieszczenia mieszkalne, a mianowicie postawić ścianki działowe,...

 

Ważność dokumentów związanych z budową

Inwestor i właściciel działki uzyskał pozwolenie na budowę 2 domów jednorodzinnych na tej działce w 2005 roku. Po podziale działki sprzedał...

 

Aprobaty techniczne, jakie przepisy obowiązują?

Aprobaty techniczne. Czy art. 39 ustawy z dnia 16 kwietnia 2004 r. o wyrobach budowlanych nadal obowiązuje*?

 

Pobudowanie domu na działce blisko lasu

Mam działkę, która w ok. 70% znajduje się na terenie określonym w studium uwarunkowań kierunków zagospodarowania dla gminy (miejscowy plan...

 

Odległości między budynkami z uwzględnieniem przepisów przeciwpożarowych

Na mojej działce, w odległości pół metra od granicy posiadam dawno już wybudowany budynek gospodarczy o wysokości 5,5 m, bez okien...