Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Budowa nowego domu w miejsce starego

Wioletta Dyl • Opublikowane: 2021-05-10

Posiadam stary, drewniany dom (gajówkę), który wymaga zburzenia, bo jest cały spróchniały. Nie jest to zabytek. Chciałabym na jego miejscu zbudować nowy drewniany dom. Planu zagospodarowania nie ma. Działka znajduje się w lesie, jest otoczona państwowym lasem. Plan geodezyjny działki zawiera drogę prywatną do działki, która przez las jest połączona z drogą publiczną. Wybrałam gotowy projekt domu, który jednak jest trochę szerszy niż obecny (na szerokości o 1,5 m). Czy mam ubiegać się o pozwolenie na budowę? Czy wystarczy tylko otrzymać pozwolenie na rozbiórkę? Jeśli jednak pozwolenie na budowę jest koniecznie, czy jest szansa uzyskać pozwolenie na dom trochę szerszy? Jakie dokumenty mam złożyć?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Budowa nowego domu w miejsce starego

Zgłoszenie rozbiórki lub pozwolenie na rozróbkę

Zgodnie z art. 3 ust. 7 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. 1994 r. Nr 89, poz. 414; dalej „Prawo budowlane”) – rozbiórka budynku jest traktowana jako rodzaj robót budowlanych, które polegają na demontażu i usunięciu z przestrzeni danego, istniejącego budynku lub jego części. Rodzi to konsekwencje związane między innymi z wymaganiami dotyczącymi procedur oraz pozwoleń administracyjnych na rozbiórkę, poprzedzających rozpoczęcie robót rozbiórkowych i wyburzeniowych. Ustawa przewiduje jednak także przypadki, w których w ogóle nie są one wymagane. Wielkość i usytuowanie obiektu, który ma być rozebrany, decydują o rodzaju niezbędnych formalności. Przy rozbiórce konieczne jest prowadzenie dziennika rozbiórki. Pozwolenia nie wymaga rozbiórka:

  • budynków i budowli – niewpisanych do rejestru zabytków oraz nieobjętych ochroną konserwatorską – o wysokości poniżej 8 m, jeżeli ich odległość od granicy działki jest nie mniejsza niż połowa wysokości,
  • obiektów i urządzeń budowlanych, na budowę których nie jest wymagane pozwolenie na budowę, jeżeli nie podlegają ochronie jako zabytki.

Roboty zabezpieczające, rozbiórkowe i wyburzenia można rozpocząć przed uzyskaniem pozwolenia na rozbiórkę lub przed ich zgłoszeniem, jeżeli mają one na celu usunięcie bezpośredniego zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia. Rozpoczęcie takich robót nie zwalnia od obowiązku bezzwłocznego uzyskania pozwolenia na rozbiórkę lub zgłoszenia o zamierzonej rozbiórce obiektu budowlanego.

Poza wskazanym wyjątkiem konieczne jest wcześniejsze zgłoszenie rozpoczęcia zamierzonych robót właściwemu organowi (zwykle jest to starosta), w którym należy określić rodzaj, zakres i sposób przeprowadzenia rozbiórki. Zgłoszenia należy dokonać przed rozpoczęciem robót rozbiórkowych, a przystąpić do nich można po upływie 21 dni od dnia zgłoszenia. Termin 21-dniowy jest ustawowym terminem, w ciągu którego organ administracji może wnieść sprzeciw. W sytuacji, jeśli organ stwierdzi, iż rozbiórka obiektu może wpłynąć na pogorszenie stosunków wodnych, sanitarnych oraz na stan środowiska, lub gdy rozbiórka wymaga zachowania warunków, od których spełnienia może być uzależnione prowadzenie robót związanych z rozbiórką, może nałożyć obowiązek uzyskania pozwolenia na rozbiórkę. Dodatkowo organ może żądać przedstawienia dodatkowych danych o obiekcie budowlanym lub danych dotyczących prowadzenia robót rozbiórkowych, gdy przemawiają za tym względy bezpieczeństwa ludzi lub mienia.

A zatem w Pani sytuacji wymagane byłoby zgłoszenie, ewentualnie starosta określi, że powinno to być pozwolenie na rozbiórkę.

Wniosek o wydanie warunków zabudowy

Co do postawienia nowego domu w miejsce poprzedniego. Aby możliwe było postawienie nowego budynku w miejscu starego – mimo że ten ostatni stoi tam wiele lat – do procedury budowlanej będą musiały być zastosowane przepisy obowiązujące obecnie. Zatem wobec braku planu zagospodarowania przestrzennego konieczne będzie uzyskanie warunków zabudowy (WZ).

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy następuje na zasadzie art. 4 ust. 2 pkt 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z dnia 27 marca 2003 r. (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.).

Z kolei przesłanki jej wydania przewiduje art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z tym przepisem wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków:

  • co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (przy czym przepisu tego nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, w przypadku gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie);
  • teren ma dostęp do drogi publicznej;
  • istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; przy czym warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem;
  • teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;
  • decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Odbudowa obiektu budowlanego

Zgodnie z przepisami Prawa budowlanego – jako budowę należy traktować wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, czyli np. wybudowanie nowego obiektu budowlanego. Zgodnie z treścią orzeczenia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 25 lutego 2014 r. II SA/Bd 1529/13:

„Sytuację, w której obiekt budowlany lub jego część podlega rozbiórce w celu odtworzenia następnie jego stanu pierwotnego przy użyciu innych wyrobów budowlanych należy rozpatrywać jako odbudowę obiektu budowlanego lub jego części. Odbudowa obiektu budowlanego lub jego części zakłada przy tym, że odbudowany obiekt posiada takie same parametry, jakie obiekt posiadał w stanie pierwotnym.”

Budowa domu na zgłoszenie

Podaje Pani, że parametry będą nieco zmienione, ponieważ pragnie Pani postawić dom troszkę większy.

Zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 1a Prawa budowlanego – pozwolenia na budowę nie wymaga budowa wolnostojących budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których zostały zaprojektowane. Zamierzenie takie, zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 1 Prawa budowlanego, wymaga jednak dokonania zgłoszenia (tak zwanego zgłoszenia z projektem budowlanym) właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Od 20 września 2020 r. obowiązuje w Prawie budowlanym nowa definicja „obszaru oddziaływania”, obecnie jest to „teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu. Najczęściej wspomniane przepisy odrębne to rozporządzenie ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie ( Dz. U. z 2019 r. poz.1065). Warto zasygnalizować, że informacja o obszarze oddziaływania obiektu będzie jednym z obowiązkowych elementów projektu zagospodarowania działki (art. 34 ust. 3 pkt 1 lit. e) Prawa budowlanego). Dokument ten będzie jednym z trzech elementów projektu budowlanego. Dotychczasowe przepisy nie określały obowiązku przedłożenia takiej informacji.

W tym miejscu należy jedynie zauważyć, że do przedmiotowego zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (art. 33 ust. 2 pkt 2 w związku z art. 30 ust. 4b Prawa budowlanego). Oświadczenie to jest wypełniane przez inwestora, pod rygorem odpowiedzialności karnej, na podstawie dokumentów, czy też oświadczeń potwierdzających prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Budowa od podstaw lub nadbudowa

Zatem Pani problem można potraktować dwojako:

  • budowa od podstaw nowego domu (gdy fundamentów nie ma),
  • nadbudowa (fundamenty są jako część istniejącego budynku, który nadbudowuje się nową częścią).

W pierwszym przypadku, jeśli budynek zostałby rozebrany zgodnie z przepisami (zgłoszenie rozbiórki lub pozwolenie), to prowadzi się normalny proces budowlany.

W drugim przypadku:

  • Można uznać, że budynek nadal istnieje, w projekcie pokazuje się, że rozbiera się go do fundamentów i na tym miejscu buduje nowy jako nadbudowa, oprócz projektu budowy będzie potrzebna opinia techniczna o stanie części istniejącej i możliwościach jej nadbudowy (wydaje ją projektant).
    W każdym z tych przypadków obowiązuje normalna procedura uzyskania zgłoszenia lub pozwolenia na budowę:
  • Uzyskanie warunków zabudowy (UG lub UM).
  • Przygotowanie mapki do celów projektowych (geodeta).
  • W zależności od potrzeb i możliwości uzyskanie warunków przyłączeniowych mediów na działce (wodociągi, energetyka, gazowania).
  • Opracowanie projektu (projektant) – złożenie zgłoszenia rozbiórki (starostwo).
  • Złożenie zgłoszenia budowy (starostwo).

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – klikając w link »

Komentarze (0):



Uwaga!
Szanowni Państwo!
Nasi prawnicy nie odpowiadają na pytania zadawane w formie komentarza pod tekstem. Jeśli chcą Państwo powierzyć swój problem naszym prawnikom, prosimy kliknąć tutaj >>





Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem budowlanym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

porady prawne - ePorady24.pl

spadek.info

odpowiedziprawne.pl

Szukamy prawnika »