Czy mogę zmusić sąsiadów do zamurowania okien?

• Data: 2017-12-15 • Autor: Izabela Nowacka-Marzeion

Sąsiedzi mają wybudowany ok. 20 lat temu dom w odległości mniejszej niż 4 m od granicy z naszą działką. W ścianie są okna. Czy jak zgłoszę to to PINB, to mogę zmusić sąsiadów do zamurowania okien? Dodam, że nasz dom jest nowy.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Czy mogę zmusić sąsiadów do zamurowania okien?

Zawiadomienie Państwowej inspekcji Nadzoru Budowlanego o nieprawidłowościach na działce sąsiada

Oczywiście może Pan zawiadomić PINB o nieprawidłowościach, ale należałoby najpierw sprawdzić, czy faktycznie mamy do czynienia z nieprawidłowościami. Napisał Pan, że budynek postawiono ok 20 lat temu. Nie jest to dość precyzyjna data, przepisy dotyczące usytuowania budynku zmieniały się bowiem na przestrzeni lat.

W owym czasie kwestię tę regulowało rozporządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. W brzmieniu do 1998 roku:

„Jeżeli z warunków, o których mowa w ust. 1 i 2 oraz w § 13, § 271, § 272 ust. 4, nie wynikają inne wymagania, należy zachować odległości zabudowy od granicy z sąsiednimi działkami co najmniej:

1) dla budynków zwróconych w stronę granicy ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi – 4 m,

2) dla budynków zwróconych w stronę granicy ścianą bez otworów – 3 m.

5. Okapy i gzymsy nie mogą pomniejszać odległości od granicy działki budowlanej o więcej niż 0,5 m, natomiast balkony lub loggie o więcej niż 1 m.

6. Dopuszcza się sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy działki budowlanej bądź w odległości mniejszej od określonej w ust. 4 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m od tej granicy, jeżeli w projekcie zabudowy i zagospodarowania terenu (działki budowlanej) zostanie wykazana możliwość zachowania określonych w rozporządzeniu odległości między projektowaną zabudową a istniejącymi lub zaprojektowanymi elementami zagospodarowania działki sąsiedniej i uzyskana pisemna zgoda jej właściciela.

Zobacz też: Czy geodeta musi powiadomić sąsiadów

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Czy sąsiad mógł postawić budynek mieszkalny mniej niż cztery metry od granicy działki?

Dopuszcza się sytuowanie budynku, z zastrzeżeniem § 270 ust. 2, bezpośrednio przy granicy działki budowlanej bądź w odległości mniejszej od określonej w ust. 4 pkt 2, lecz nie mniejszej niż 1,5 m od tej granicy, jeżeli w projekcie zabudowy i zagospodarowania terenu (działki budowlanej) zostanie wykazana możliwość zachowania określonych w rozporządzeniu odległości między projektowaną zabudową a istniejącymi lub zaprojektowanymi elementami zagospodarowania działki sąsiedniej i uzyskana pisemna zgoda jej właściciela”.

Jak widać, nie tylko odległość jest tu wyznacznikiem, ale i inne parametry. Zasadniczo bowiem można było zbliżyć budynek na odległość mniejsza niż 4 m od granicy.

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Przesunięcie granicy w wyniku prac geodezyjnych

Nadto należy ustalić, gdzie przebiegała granica. Być może przez te 20 lat, w wyniku dokładnych prac geodezyjnych, przesunęła się, co jest także niezwykle częste, i nie jest wykluczone, że wówczas budynek posadowiono prawidłowo.

Jeśli nie – PINB zapewne dokona wszczęcia postępowania w celu usunięcia naruszenia prawa. Może budynek postawiono w ramach samowoli albo niezgodnie z projektem. Nie da się jednak odpowiedzieć jednoznacznie, czy samo zgłoszenie do PINB pozwoli Panu uzyskać to, czego Pan się domaga – zamurowania okien. Jest to uzależnione od tego, czy faktycznie naruszono przepisy prawa budowlanego.

Warto poczytać: Prace remontowe - pozwolenie na wybicie okna

Przykłady

 
Zawiadomienie PINB o nieprawidłowościach budowlanych

Pan Jan zauważył, że dom sąsiadów został wybudowany mniej niż 4 metry od granicy jego działki i ma okna wychodzące bezpośrednio na jego posesję. Postanowił zgłosić tę sprawę do Państwowej Inspekcji Nadzoru Budowlanego (PINB). PINB wszczęło postępowanie, ale okazało się, że dom sąsiadów został wybudowany zgodnie z obowiązującymi przepisami sprzed 20 lat, które pozwalały na takie usytuowanie budynku. W rezultacie sąsiedzi nie musieli zamurowywać okien, a Pan Jan zrozumiał, że przepisy budowlane zmieniały się na przestrzeni lat.

 
Analiza zgodności z przepisami z lat 90

Pani Maria skontaktowała się z PINB, ponieważ sąsiedzi wybudowali dom z oknami wychodzącymi na jej działkę w odległości mniejszej niż 4 metry od granicy. Inspektor budowlany po dokładnej analizie dokumentacji budowlanej stwierdził, że budynek został postawiony zgodnie z przepisami z lat 90., które były bardziej liberalne pod względem odległości między budynkami a granicą działki. Pani Maria dowiedziała się, że nie ma podstaw prawnych do zmuszenia sąsiadów do zamurowania okien, ponieważ ich budynek spełniał ówczesne wymagania.

 
Wpływ prac geodezyjnych na położenie granicy

Pan Tomasz zgłosił do PINB, że dom sąsiadów jest usytuowany za blisko granicy jego działki i ma okna wychodzące na jego ogród. Inspektorzy budowlani przeprowadzili dokładne badania, które wykazały, że granica działki przesunęła się na skutek prac geodezyjnych, które miały miejsce kilka lat po wybudowaniu domu. Okazało się, że w momencie budowy dom znajdował się w odpowiedniej odległości od granicy. W związku z tym PINB nie mogło nakazać sąsiadom zamurowania okien, a Pan Tomasz musiał zaakceptować istniejącą sytuację.

Podsumowanie

 

Choć możliwe jest zgłoszenie nieprawidłowości budowlanych do Państwowej Inspekcji Nadzoru Budowlanego, to zamurowanie okien przez sąsiadów zależy od zgodności budowy z przepisami obowiązującymi w momencie jej realizacji. Przed podjęciem kroków prawnych warto dokładnie sprawdzić historyczne przepisy oraz przeprowadzić badania geodezyjne, by upewnić się, że budynek rzeczywiście narusza obecne normy.

Oferta porad prawnych

 

Jeśli potrzebujesz pomocy w sprawach dotyczących przepisów budowlanych, oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w przygotowaniu niezbędnych pism – skontaktuj się z nami już dziś! Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Izabela Nowacka-Marzeion

O autorze: Izabela Nowacka-Marzeion

Magister prawa, absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie. Doświadczenie zdobyła w ogólnopolskiej sieci kancelarii prawniczych, po czym podjęła samodzielną praktykę. Specjalizuje się w prawie cywilnym, rodzinnym, pracy oraz ubezpieczeń społecznych. Posiada bogate doświadczenie w procedurach administracyjnych, prawem budowlanym oraz postępowaniach cywilnych. Prywatnie interesuje się sukcesją i planowaniem spadkowym oraz zabezpieczeniem firm.



Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

porady prawne online ePorady24.pl

prawo spadkowe

odpowiedziprawne.pl

Zadaj pytanie » Szukamy prawnika »